TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, tres (3) de octubre de dos mil ocho
198º y 149º

DEMANDANTE: “JOSÉ LUCIO DE ABREU DE MACEDO”, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.082.475. Con domicilio procesal en: Casa Nº 36, Segunda Avenida con Calle Colombia, Urbanización Nueva Caracas, Catia, Parroquia Sucre, Caracas.

REPRESENTACION JUDICIAL
DEL DEMANDANTE: “ERNESTO ALBEN MONCADA”; inscrito en el Inpreabogado bajo el número 39.228.

DEMANDADO: “ANTONIO JULIAN SUAREZ GONZALEZ”, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.201.098. Sin domicilio procesal constituido en autos.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DEL DEMANDADO: “EVARISTO MISLE GIRAUD”; inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 88.177.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

ASUNTO: AP31-V-2008-001251

I
DEL ITER PROCEDIMENTAL

El 19 de mayo de 2008, el ciudadano José Lucio de Abreu de Macedo, titular de la cédula de identidad Nº V-6.082.475 y de este domicilio, asistido del abogado Ernesto Alben Moncada, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.228, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas, formal libelo de demanda mediante el cual pretende, con fundamento en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el desalojo de un inmueble para vivienda distinguido con el número 38-11, situado en la Avenida Urdaneta, Urbanización Urdaneta de Catia, Parroquia Sucre del Distrito Capital, Caracas; alegando como causa de su petición que el arrendatario Antonio Julián Suárez González, titular de la cédula de identidad N° V-6.201.098, incumplió con la obligación de pagar los cánones de alquiler desde el mes de noviembre de 2005, hasta el mes de abril de 2008, ambos inclusive; y con lo establecido en las cláusulas séptima y décima del contrato de arrendamiento accionado.
Por auto de fecha 22 de mayo de 2008, se admitió la demanda al no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.
El 9 de junio de 2008, al demandante José de Abreu otorgó poder apud acta al abogado Ernesto Moncada, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 39.228.
En esta misma fecha, se reformó el libelo de la demanda la cual fue admitida por auto del día 12 de junio de 2008.
Posteriormente, en fecha 16 de junio de 2008, el tribunal ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
El 17 de junio de 2008, la representación judicial del demandante consignó los fotostatos respectivos para la elaboración de la compulsa, la cual se libró el día 19 del mismo mes y año.
El 11 de julio de 2008, el ciudadano Francisco Javier Abreu en su condición de Alguacil adscrito a esta sede judicial, dejó constancia de haberse trasladado en esa misma en compañía de la parte actora, a los fines de citar personalmente al ciudadano Antonio Suárez, parte demandada, lo cual fue imposible razón por la cual se reservó la compulsa.
En este estado, el 21 de julio de 2008, el referido Alguacil informó al tribunal haberse trasladado nuevamente a los fines de citar al demandado, lo cual tampoco fue posible razón por la que consignó la respectiva compulsa.
Mediante diligencia de fecha 22 de julio de 2008, la representación judicial de la parte actora solicitó el desglose de la compulsa, lo que fue acordado por auto del día 25 del mismo mes y año.
El 31 de julio de 2008, el Alguacil Cesar Martínez dejó constancia de haber citado personalmente al ciudadano Antonio Suárez González, quien sin embargo se negó a firmar la constancia de recibo.
En fecha 1 de agosto de 2008, el abogado Ernesto Moncada solicitó el complemento de la citación personal de la parte demandada, conforme lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
El 11 de agosto de 2008, la ciudadana secretaria del tribunal abogada Elba Lander García, dejó constancia de haber cumplido con la formalidad de fijación de la boleta de notificación, de acuerdo con la norma adjetiva antes señalada.
Posteriormente, el 13 de agosto de 2008, el ciudadano Antonio Julián Suárez González, asistido del abogado Evaristo José Misle, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 88.177, presentó escrito de contestación a la demanda, alegando todo cuanto creyó pertinente esgrimir para la defensa de sus derechos e intereses.
En la misma fecha, la parte demandada instituyó mandatario judicial a su abogado asistente.
El 17 de septiembre de 2008, el abogado Evaristo José Misle Giraud, aportó mediante diligencia un legajo de copias fotostáticas.
El 19 del mismo mes y año, el abogado Ernesto Alben Moncada en su condición de mandatario judicial de la parte actora presentó escrito de pruebas, que fueron admitidas por auto del día 22 de septiembre de 2008.
Mediante diligencia de fecha 23 de septiembre 2008, la representación judicial de la parte actora impugnó las copias fotostáticas promovidas por su adversario en la diligencia del 17 del mismo mes y año.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente este Juzgador pasa a dictar la sentencia de merito, previa las siguientes consideraciones:

II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La representación judicial de la parte accionante, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alegó en la reforma del libelo de la demanda, lo siguiente:

Alegatos de la parte demandante

1.1 Sostuvo, que el 17 de septiembre de 1987, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Antonio Julián Suárez González, autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta de Caracas, bajo el Nº 3, tomo 36 de los libros respectivos, que tiene por objeto el inmueble marcado con el Nº 38-11, situado en la Avenida Urdaneta, Urbanización Urdaneta de Catia, Parroquia Sucre, Caracas; por el término de un (1) año fijo contado a partir del 1 de septiembre de 1987, prorrogable automáticamente y de pleno derecho por períodos de un mes, si con treinta (30) días de anticipación por lo menos al final de cada período, una cualquiera de las partes no notificare a la otra por escrito a la otra su deseo de no prorrogarlo más.
1.2 Adujo, que en la cláusula segunda se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de dos mil seiscientos cuarenta y cuatro bolívares (Bs. 2.644,00), hoy día equivalente a dos con sesenta y cuatro bolívares fuertes (Bsf. 2,64) mensuales, pagaderos en las oficinas del arrendador dentro de los tres (3) primeros días de cada mes vencido;
1.3 Alegó, que el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2005, hasta el mes de abril de 2008, ambos inclusive, incumpliendo con lo establecido en la cláusula segunda; y que por ello el 20 de febrero de 2008, procedió a notificarlo conforme lo previsto en la cláusula tercera, por intermedio del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, señalando que el vencimiento de la prorroga sería el 31 de marzo de 2008.
1.4 Afirmó, que al estar incurso el arrendatario en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales se produjo la pérdida del beneficio a la prorroga legal, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado luego de la fecha de su vencimiento el día 31 de marzo de 2008, “es decir que a partir desde el día: 01 de Abril de 2008 el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, ya no tiene más prorrogas y se le notifico (sic) su vencimiento definitivo”.
1.5 Arguyó, que el inquilino incumplió con lo pactado en las cláusulas séptima y décima contractuales, al dejar de pagar los servicios de alumbrado, aseo urbano y agua; y no constituir una garantía real, fianza personal o comercial a satisfacción del arrendador.
1.6 Finalmente, sobre la base de lo antes expuesto, demanda a Antonio Suárez González para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el tribunal en: A) el desalojo o desocupación del inmueble arrendado; B) entregar los recibos de pago de los servicios de electricidad, aseo y agua desde que entró en vigencia el contrato de arrendamiento hasta que se materialice la entrega del inmueble; C) las costas procesales.

Señala como fundamentos de derecho, el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y los artículos 1.159, 1.160, 1166, 1.167 y 1.264 del Código Civil.

A los fines de enervar los fundamentos de hecho y derecho esgrimidos por el demandante en el libelo de la demanda, la parte demandada en su escrito de fecha 13 de agosto de 2008, alegó las siguientes excepciones de fondo:

Alegatos de la parte demandada

1.1 Adujo, que durante 20 años ha sido fiel cumplidor de sus deberes como arrendatario, y que los últimos tres meses del canon de arrendamiento se vio en la necesidad de depositarlos en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, ya que el arrendador se negó en aceptar el pago.
1.2 Manifestó, que el 28 de marzo de 2008, se amparó en la prorroga legal arrendaticia conforme lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que no obstante, la parte actora introduce una demanda en su contra solicitando el desalojo por falta de pago, alegando que el contrato ya no es a tiempo determinado y que se encuentra incurso en incumplimiento de obligaciones contractuales, cuando en realidad, ha cancelado religiosamente los cánones de arrendamiento durante estos 20 años.
1.3 Alegó, la falta de cualidad de la parte actora para demandar, ya que en autos no consta el carácter que lo autoriza, pues no aparece la autorización del verdadero propietario del inmueble para intentar el presente juicio.
1.4 Argumento, que la demanda fue admitida el 22 de mayo de 2008, “la cual transcurrieron más de treinta (30) días sin hacer efectiva la notificación, por lo que se evidencia todo de conformidad con lo establecido en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil”; no constando en autos que la parte actora haya cumplido con la entrega de los emolumentos al alguacil.
1.5 Finalmente, negó, rechazó y contradijo “en todos sus puntos la demanda incoada en (su) contra”.

De acuerdo con los argumentos que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, precedentemente expuestos, es de suyo evidente que la existencia del vínculo arrendaticio entre ambas, no forma parte de los hechos controvertidos. Por consiguiente, el thema decidendum se circunscribe a establecer, sí procede en Derecho la pretensión de desalojo que deduce el demandante con fundamento en lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando como causa petendi que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, además del incumplimiento por parte del arrendatario en el pago de los cánones de alquiler correspondiente a los meses de noviembre de 2005, a abril de 2008, ambos inclusive; por haber dejado de pagar los servicios de agua, luz y aseo urbano domiciliario; además de no constituir una garantía real, personal o comercial a satisfacción del arrendador.
Ahora bien, antes de examinar el merito de la causa, advierte este juzgador que en el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada alegó como defensa perentoria la falta de cualidad del demandante para intentar el presente juicio, y la perención breve de la instancia; argumentos que deben resolverse in limine y como punto previo al fallo definitivo.
Al respecto se observa:

III
PUNTO PREVIO

La parte demandada alegó en el escrito de contestación a la demanda la perención de la instancia, con la siguiente argumentación:

“…Se aprecia que en fecha 22-05-2008 fue admitida la demanda la cual transcurrieron más de (30) días sin hacer efectiva la notificación, por lo que se evidencia todo de conformidad con lo establecido en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil (…) No obstante no constando en auto que la parte actora haya cumplido con la entrega de los emolumentos al alguacil para la certificación de la diligencia establecida para citar al demandado”.

Es necesario destacar, que la perención de la instancia, en criterio pacifico y reiterado de la jurisprudencia suprema, es el efecto procesal extintivo del procedimiento, causado por la inactividad de las partes durante el plazo determinado en los ordinales del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Este instituto es, por tanto, de orden público, verificable de derecho y no renunciable por convenio entre las partes, y puede declararse aun de oficio por el tribunal, todo lo cual resalta su carácter imperativo.
Por otra parte, la regla general en materia de perención expresa, que el sólo transcurso del tiempo, sin que las partes hubiesen realizado actuaciones que demuestren su propósito de mantener el necesario impulso procesal, origina la perención y se verifica de derecho y puede declararse de oficio, como lo prevé el artículo 269 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, constata este operador jurídico que ciertamente la parte actora presentó la demanda el día 19 de mayo de 2008, la cual se admitió por auto del día 22 del mismo mes y año; sin embargo, posteriormente el 9 de junio de 2008, presentó escrito de reforma del primigenio libelo de la demanda, admitido por auto del día 12 del mismo mes y año, y corregido por auto del día 16 de junio de 2008.
Seguidamente, el 17 de junio de 2008, la representación judicial de la parte demandante aportó los recaudos para el libramiento de la compulsa; y el día 11 de julio de 2008, el ciudadano Alguacil Francisco Javier Abreu dejó constancia mediante diligencia de haberse trasladado en compañía de la parte actora, a los fines de citar personalmente al demandado lo que no fue posible lograr, reservándose la compulsa para gestionar dicha citación en oportunidad posterior.
Ahora bien, aún cuando la revisión y lectura de las actas que conforman el presente expediente patentiza, que dentro de los treinta días siguientes a la admisión de la reforma de la demanda, esto es 12 de junio de 2008, ni la parte actora ni su mandatario judicial dejaron constancia en autos de haber suministrado los emolumentos necesarios al alguacil encargado de practicar la citación personal de la parte demandada, no es menos cierto que dentro de dicho lapso se verificó la diligencia suscrita por el referido Alguacil, respecto a que se trasladó en compañía de la parte actora a la dirección que le fue suministrada, con el objeto de citar personalmente al ciudadano Antonio Suárez, donde se le informó que dicho demandado no se encontraba pues “tenía un familiar enfermo y era posible que estuviera en los Valles del Tuy, donde vive el familiar”.
Entonces, es de suyo evidente que la parte actora sí cumplió con las obligaciones que le impone la Ley, pues a los fines de gestionar la citación personal del demandado se trasladó en tiempo oportuno en compañía del ciudadano Alguacil, a la Urbanización El Pinar, Intersección F, al lado del Abasto El Palmar, El Paraíso, Caracas; ergo, no opera la aplicabilidad del supuesto de hecho del ordinal 1º del artículo 267, el cual exige para aplicar la sanción allí prevista que no se cumpla con alguna de las obligaciones legales.
Por otra parte, es conveniente precisar que lo que debe cumplirse dentro de ese lapso de 30 días, son las obligaciones previstas en la Ley destinadas a lograr la citación, importando poco que ésta se practique efectivamente después de esos 30 días.
De acuerdo con los razonamientos expuestos, en el caso de marras no ha operado la perención breve de la instancia como lo sostiene la representación judicial de la parte demandada; y así se decide.-

Alegó igualmente la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda, la falta de cualidad de la parte actora para sostener el presente juicio, aduciendo que en autos no consta el carácter que lo autoriza, pues no aparece la autorización del verdadero propietario del inmueble para intentar el presente juicio”.
En tal sentido se observa:
Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva. Así, la legitimatio ad causam constituye uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. (Vid. Sala Constitucional, Sentencia Nro. 102 del 06/02/2001).
Por otra parte, el procesalista patrio Dr. Luis Loreto, sostiene que la cualidad en sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley concede la acción, y de identidad lógica, entre la persona del demandado concretamente considerada y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción.
Sobre la base de los criterios expuestos, colige este operador jurídico que la legitimación, en general, es la titularidad de un derecho subjetivo, pero considerada concretamente en el ámbito procesal, toma el nombre de cualidad. En tal sentido, si bien es cierto que casi siempre coincide la titularidad sustancial con la procesal como, por ejemplo, en la cualidad de propietario, no obstante, a veces, en casos excepcionales, la Ley otorga la titularidad procesal a quien no es titular sustancial.
En el caso de marras, la parte demandada admite ex profeso en el escrito de contestación a la demanda, que desde hace más de 20 años es arrendatario de un inmueble ubicado en la Avenida Urdaneta, Urbanización Urdaneta, Nº 38-11, Catia, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, “…lo cual demuestro a través del documento de Arrendamiento suscrito con el ciudadano JOSÉ LUCIO DE ABREU DE MACEDO, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.082.475, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Metropolitano de Caracas de fecha 17 de Septiembre de 1987…”
Este instrumento, inserto en las actas del expediente, y que se admite conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pone de manifiesto el vínculo jurídico arrendaticio existente entre las partes en conflicto, y por tanto, con fundamento en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la legitimación en la causa del arrendador José Lucio de Abreu de Macedo para proponer la presente demanda. En efecto, el instrumento in comento mientras no sea declarado nulo o falso, produce efectos jurídicos válidos a tenor de los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y otorga al arrendador la titularidad del derecho subjetivo de exigir la entrega material del inmueble, además de ejercer las acciones que creyere pertinente en defensa de sus derechos e intereses.
En consecuencia, la defensa perentoria de falta de cualidad ex artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegada por la parte demandada no puede prosperar en Derecho; y así se decide.-

IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes.
Por consiguiente, sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, este operador jurídico procede a valorar los medios probáticos promovidos por las partes en el proceso; y al respecto observa:

Pruebas promovidas por la parte actora

a) Promovió junto al escrito libelar, original del instrumento contentivo del contrato de arrendamiento accionado, autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta de Caracas, el 17 de septiembre de 1987, bajo el Nº 3, tomo 36 de los libros respectivos; y original de la actuación evacuada en sede de jurisdicción voluntaria por intermedio del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el 20 de febrero de 2008. Estos instrumentos, por guardar pertinencia con los hechos afirmados en sustento de su pretensión, se admiten conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar la existencia del vínculo jurídico arrendaticio que une a las partes en litigio, especialmente el contenido y alcance de las obligaciones asumidas por el arrendatario Antonio Suárez González; así como también, la manifestación de voluntad –desahucio- que hiciere el arrendador en la fecha indicada, y así se decide.-
b) Durante la etapa probatoria se limitó a reproducir el merito favorable de autos, lo cual no constituye medio de prueba alguno, siendo el juez quien se encuentra obligado a analizar todas cuantas pruebas se hayan producido en el proceso conforme lo previsto en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil; así se decide.-

Pruebas promovidas por la parte demandada

 Mediante diligencia de fecha 17 de septiembre de 2008, aportó legajo de copias simples contentivas de: - certificación expedida por la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Metropolitano de Caracas, del libro de reconocimiento, asiento Nº 3, tomo 36 de fecha 17 de septiembre de 1987; - escrito contentivo de la solicitud de notificación judicial, presentada en la taquilla de la URDD de esta sede judicial, el 30 de enero de 2008; - decisión del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 3 de marzo de 2008, declarando inadmisible la pretensión formulada por el ciudadano Antonio Julián Suárez González contra el ciudadano José Lucio de Abreu de Macedo; - actuaciones correspondientes a las solicitudes de notificación judicial signadas con la nomenclatura AP31-S-2007-1840 y AP31-S-2007-1898, presentadas en fechas 1 y 7 de noviembre de 2007, respectivamente, cuyo conocimiento correspondió a los Juzgados Séptimo y Undécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, también respectivamente; - instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, Caracas, el 17 de marzo de 1973; - recibos de pagos de cánones de alquiler; y planillas de depósitos efectuados en el Banco Industria de Venezuela, en la cuenta del Juzgado 25º de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. Al respecto de estos instrumentos, advierte este juzgador que la representación judicial de la parte actora los impugnó mediante diligencia de fecha 23 de septiembre de 2008, alegando que se trata de copias y no de originales. Ahora bien, de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las únicas copias que pueden producirse válidamente en juicio, son las de instrumentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; en tal sentido, la jurisprudencia suprema ha dejado claro el criterio en cuanto al valor probatorio de estos instrumentos que se acompañan en copia simple, y en sentencia N° 00638 de fecha diez (10) de octubre de 2003, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia estableció lo siguiente:

“Las reproducciones fotostáticas de los instrumentos simplemente privadas sólo sirven como principio de prueba a los fines de solicitar la exhibición del original con arreglo a lo previsto en los artículos 436 y 437 del Código de Procedimiento Civil.

La Sala de Casación Civil del 9 de febrero de 1994 con ponencia del Magistrado Dr. Rafael Alfonso Guzmán, en el juicio del abogado Daniel Galvis Ruíz y otra contra Ernesto Alejandro Zapata, en el expediente Nº 93-279, sobre el particular sostuvo:
“... Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429.- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple - como es el caso de autos – ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado”

Por lo tanto, resulta obvio y patente que por efecto de la impugnación formulada por el adversario, y su omisión en hacerlos valer conforme la norma adjetiva antes referida, los instrumentos en examen deben desecharse del proceso; y así se decide.-

El análisis del material probatorio que en sustento de sus afirmaciones de hecho aportó al proceso la parte accionante, evidencia sin duda alguna que la relación arrendaticia sub examine tiene como fundamento, el instrumento contentivo del contrato de arrendamiento accionado, autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta de Caracas, el 17 de septiembre de 1987, bajo el Nº 3, tomo 36 de los libros respectivos, en cuyas cláusulas tercera y décima séptima, se pactó lo siguiente:

“…TERCERA: La duración del presente contrato es de un año fijo prorrogable automáticamente y de pleno derecho, por períodos de un mes si con treinta días de anticipación por lo menos, al final de cada período, una cualquiera de las partes no notificare por escrito a la otra lo contrario. Para todos los efectos legales y contractuales, las prórrogas que pudiere sufrir este contrato, se consideran a tiempo determinado y contenidas en las cláusulas de este contrato, salvo mención especial.”

“…DECIMA SEÉPTIMA: El presente contrato, comenzará a regir a partir del día 1º de septiembre de mil novecientos ochenta y siete. (1987).”

Apoyándose en la precitada disposición contractual, la parte actora por intermedio del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el 20 de febrero de 2008, notificó al ciudadano Antonio Julián Suárez González, lo siguiente:

“…se le notifica con más de Treinta (30) días de anticipación, al final del período que culmina el día: Treinta y Uno (31) de marzo de 2008 que el contrato de arrendamiento para uso de carpintería no se renueva más; es decir, que hasta ese día, el treinta y Uno (31) de Marzo de 2008, el contrato de arrendamiento, es a tiempo determinado, y que, al día siguiente, el Primero (01) de Abril de 2008 deberá entregar el Inmueble totalmente desocupado de bienes, personas y en perfectas condiciones de uso…”

Seguidamente, el 19 de mayo de 2008, interpone la acción pretendiendo el desalojo del inmueble arrendado, aduciendo en el escrito libelar que como quiera que el arrendatario se encuentra incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, “se le produjo la pérdida del beneficio de la prorroga legal convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado”; y dando por sentado que a partir del 1 de abril de 2008, la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado.
Así las cosas, teniendo en cuenta la posición que asume la parte actora al considerar que se convirtió a tiempo indeterminado la relación arrendaticia de marras, al día siguiente de vencido el termino contractual, quien aquí decide estima necesario hacer las siguientes precisiones; pues la naturaleza jurídica de cualquier relación arrendaticia en cuanto a su duración, resulta fundamental a la hora de incoar una pretensión procesal. Es decir, se erige como un deber ineludible precisar si la pretensión que hace valer la parte demandante se encuentra ajustada a derecho; esto es, establecer si la petición que formula encuentra tutelabilidad dentro del ordenamiento jurídico.
A tales fines se advierte, tal y como quedó establecido ut supra, que la pretensión que deduce en el presente juicio el demandante, se circunscribe al desalojo del inmueble dado en arrendamiento según contrato autenticado en fecha 17 de septiembre de 1987; institución arrendaticia regida por el orden público social, a tenor del articulo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este mismo sentido, dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…(omisis)”.-

La inteligencia de la norma jurídica in comento pone de manifiesto, que cuando la pretensión de la parte accionante persiga la desocupación de un inmueble dado en arrendamiento bajo la figura de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, la vía procesal idónea para materializar dicha pretensión es la de desalojo, fundada en alguna de las causales que dicha norma tipifica. En el presente caso, la parte accionante solicita el DESALOJO del inmueble arrendado, con fundamento en un elenco de hechos y circunstancias, a saber: literal “a” del artículo 34 in comento; falta de pago del servicio de agua, luz y aseo urbano domiciliario; y por no haber el demandado constituido una garantía real, fianza personal o comercial a satisfacción del arrendador.
Ahora bien, en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que sirve de título a la demanda, las partes acordaron la temporalidad del mismo dejando claramente establecido su voluntad real, cual fue la de pactar una relación jurídica material por tiempo determinado de un (1) año fijo prorrogable automáticamente por períodos de un (1) mes, salvo que alguna de las partes manifestare a la otra por escrito, su deseo de darlo por terminado con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del periodo correspondiente. Lapso que comenzó a transcurrir el 1 de septiembre de 1987.
Entonces, es de suyo evidente que el período inicial de la relación arrendaticia sub examine transcurrió desde el 1 de septiembre de 1987, al 1 de septiembre de 1988; seguidamente, el mismo se prorrogó automáticamente por períodos de un (1) mes hasta el 31 de marzo de 2008, cuando ocurrió el desahucio tempestivo efectuado por la parte demandante a través de un Juzgado competente; ergo es un contrato a tiempo determinado.
Sin embargo, yerra la parte actora al considerar que a partir del día siguiente al vencimiento del término contractual, esto es 31 de marzo de 2008, la relación arrendaticia se transformó - ipso iure- a tiempo indeterminado, pues la tácita reconducción arrendaticia es una presunción legal de carácter iuris tantum, que requiere que el arrendatario, después de vencido el término de duración, continúe ocupando la casa sin oposición del arrendador, hecho éste que no ha ocurrido en el caso de autos. Contrariamente a ello, es por lo que el artículo 1.601 del Código Civil establece que si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.
Por otra parte, de ser cierto que el arrendatario perdió el beneficio de la prorroga legal, por estar incurso en el incumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, como lo asevera el demandante de acuerdo con lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la pretensión debió estar circunscrita al cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble tal como lo estatuye el artículo 39 eiusdem, o fundamentada en el artículo 1.167 del Código Civil, ante el incumplimiento o violación de alguna obligación contractual (pacta sunt servanda); pero nunca jamás a la de desalojo, pues se insiste, el contrato de arrendamiento accionado tiene una naturaleza jurídico-temporal distinta a los contratos cuya contravención es accionable por vía de desalojo, de tal suerte que es un contrato a tiempo determinado.
Corolario de lo antes expuesto, no solamente que no es posible aspirar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, pues de acuerdo con nuestro ordenamiento sustantivo ello ocurre solo respecto de los contratos de arrendamiento sin determinación de tiempo y fundamentado en alguno de los supuestos de hecho taxativamente tipificados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; sino que además, los supuestos eventos de incumplimientos que alega la parte actora en el libelo de la demanda, en cuanto al no pago de los servicios de agua, luz y aseo urbano domiciliado, y no constituir el arrendatario una garantía real o personal, no se subsumen dentro del elenco de situaciones fácticas que allí se prevén.
En apoyo de la determinación anterior, mutatis mutandi, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el expediente N° 02-570, de fecha 24 de abril del 2002, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, considero lo siguiente:

“……. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato”.-

Igualmente, para mayor ilustración respecto a la importancia de la temporalidad de las relaciones arrendaticias, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845, estableció lo siguiente:

“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Negrillas del Tribunal).

Conforme a los criterios jurisprudenciales antes citados, es claro que las pretensiones procesales, si bien se erigen como aspiraciones concretas del justiciable que acude a la jurisdicción a solicitar tutela de sus derechos, ello no implica que estas pueden interponerse de forma desordenada o caprichosa, atendiendo al puro impulso discrecional del actor, pues ciertamente el derecho constituye el establecimiento de formas preordenadas de actuación, que permiten la correcta aplicación de la Ley y allanan el camino para la realización de justicia, por eso, el accionante al momento de incoar su demanda y plantear su pretensión tiene los mas amplios márgenes de libertad, pero debe acogerse a reglas mínimas de orden procesal, cuya finalidad es mantener el orden y paz social, así como procurar la igualdad ante la ley y dentro del proceso; por ello en criterio de este Tribunal, el la pretensión que debió haber intentado la parte demandante, es la de resolución y no de desalojo, dada la especial regulación que estas acciones encuentran en nuestra legislación sustantiva y adjetiva.
Finalmente, es conveniente resaltar que la conclusión a la que en este fallo se ha arribado, no constituye un mero formalismo inútil ni un actuar en obsequio a formas rígidas de ejercicio del derecho de acción, sino que por el contrario implica el respeto a la normativa legal vigente que rige la materia, pues expresamente el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que los derechos que consagra dicha ley son irrenunciables y cualquier acción incoada en franca contravención a las disposiciones en ella contenidas son radicalmente nulas.
Por estas razones, este Tribunal de Municipio considera que en el caso de autos la parte actora ha actuado en contravención a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al pretender el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento bajo un contrato a tiempo determinado, cuando lo correcto y legal era incoar el cumplimiento de la obligación de entrega, si su interés radica en obtener la restitución del inmueble objeto de la demanda, así se establece.-

-V-
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE en Derecho la pretensión de Desalojo contenida en la demanda incoada por el ciudadano José Lucio de Abreu de Macedo contra el ciudadano Antonio Julián Suárez González, ambas partes plenamente identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los tres (3) días del mes de octubre de 2008. Años 198º de la Independencia y 149 de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras

En la misma fecha siendo las 3:16 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-
La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras