TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciséis de octubre de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO: AP31-V-2006-000298

PARTE DEMANDANTE: VICTOR HUGO SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.064.709, representado en juicio por el abogado, José Gregorio Arvelo Pino, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 53.925.

PARTE DEMANDADA: HEREDEROS CONOCIDOS Y DESCONOCIDOS de la ciudadana LILIAN ESPERANZA GOMEZ LANZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.972.829, representados en el presente juicio por el abogado en ejercicio, Andrés Figueroa Bruce, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 50.442.

MOTIVO: DESALOJO.
I
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la parte actora ya identificada, en fecha 30 de mayo de 2.006, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.

Sostiene la representación judicial de la actora en el libelo de la demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que su representado es propietario de un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento distinguido con el No. 19-2, ubicado en el piso 19, edificio “D”, del Conjunto Residencial Don Pedro, sector C-D-1, izquierdo con frente a la avenida José Antonio Anzoátegui, parroquia El Valle, Distrito Capital; el cual fue dado en arrendamiento a la ciudadana LILIAN ESPERANZA, ya identificada.
2.- Que consta de acta de nacimiento expedida por la Primera Autoridad Civil de la parroquia Santa Teresa que, el ciudadano EDUARDO ANTONIO SANCHEZ WODAK, titular de la cédula de identidad No. 14.069.585, es hijo de su representado; quien labora en esta ciudad capital, encontrándose ocupando en condición de arrendatario, un inmueble distinguido con el No. 3-B, Residencias San remo, situado en la avenida Tamanaco, urbanización El Llanito, municipio Sucre del estado Miranda, pagando un canon de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 750,oo), según documento que acompañó al libelo.
3.- Que dicho contrato venció el día 1º de Diciembre de 2005, y la arrendadora le notificó al hijo de su mandante, la no prórroga del mismo, lo que –señala- permite afirmar que la entrega del inmueble, debería verificarse el 31 de mayo de 2006.
3.- Que en tal sentido, el hijo de su representado tiene necesidad de ocupar el inmueble de su representado.
4.- Que ante dicha necesidad procedió a accionar el desalojo con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A través de auto dictado el día 05 de junio de 2006, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada.

Realizados los trámites necesarios para lograr la citación personal de la demandada, en fecha 22 de febrero de 2007, a través de diligencia de fecha 22 de febrero de 2007, compareció a los autos, el abogado Paolo Vicente Cariello Pérez, en su carácter de apoderado del ciudadano José María Guillen Gómez, titular de la cédula de identidad No. 16.904.674, y mediante escrito consignó partida de defunción de la demandada, además de manifestar que, su representado era el único heredero de la ciudadana LILIAN E. GOMEZ LANZ; y constituyó domicilio procesal.

El Tribunal a través de auto dictado el 22 de Febrero de 2007, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, declaró la suspensión de la causa, mientras se citaran a los herederos; y no obstante ello, el apoderado del heredero antes identificado, el día 15 de marzo del citado año, presentó escrito dando contestación a la demanda; respecto al cual, este Despacho por auto de fecha 16 del ya mencionado mes y año, resaltó la providencia dictada en fecha 22 de Febrero de 2007.

Mediante auto de fecha 02 de mayo de 2007, el Tribunal –a solicitud de parte- ordenó la citación del heredero conocido y librar el edicto de llamado correspondiente, cuya última formalidad se hizo constar en actas, el 28 de Febrero de 2008, por parte de la Secretaría Accidental de este Juzgado; y cumplidos los trámites exigidos en el Código de Procedimiento Civil, el Tribunal –a solicitud de parte- designó como defensor judicial de los herederos desconocidos al abogado Andrés Figueroa, previamente identificado.

En la oportunidad procesal correspondiente, solo el defensor judicial previamente mencionado, a través de escrito, dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:

Rechazó, negó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho: Alegando que la simple contradicción de los hechos alegados, tenía por efecto la inversión de la carga de la prueba, de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo que –señaló- que la demandante tenía la carga de demostrar su pretensión.
Que en el supuesto de declararse la presente demanda con lugar, indicó debía concederse el plazo legal para el entrega del inmueble.

Abierto el juicio a pruebas, ninguna de las partes promovió prueba alguna; constatándose que el apoderado de la parte actora, procedió de forma extemporánea por tardía a promover pruebas, en virtud de lo cual –previo cómputo- fueron inadmitidas por este Juzgado.

II

Del exhaustivo estudio realizado al libelo de demanda, constata este Despacho que, la parte actora intentó acción de desalojo, con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, pretendiendo –en consecuencia- la entrega del inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento distinguido con el No. 19-2, ubicado en el piso 19, edificio “D”, del Conjunto Residencial Don Pedro, sector C-D-1, izquierdo con frente a la avenida José Antonio Anzoátegui, parroquia El Valle, Distrito Capital, que aduce fue dado en arrendamiento a la ciudadana LILIAN ESPERANZA GOMEZ LANZ.

La representación de la actora acompañó al libelo, los siguientes instrumentos:

1.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, el 15 de junio de 2005, bajo el No. 76, Tomo 102, no tachado en forma alguna por la parte demandada, y de cuya lectura se constata la representación judicial del profesional del derecho que actúa en nombre y representación de la demandante, y así se establece.

2.- Copia certificada de documento registrado por ante el Registro Inmobiliario Cuarto del Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 27 de junio de 1.979, bajo el No. 17, Protocolo 1º, Tomo 26, no tachada en forma alguna, por lo que como instrumento público que es, arroja valor en juicio; prueba documental con la cual se demuestra, el carácter de propietario que sobre el inmueble de autos, tiene el ciudadano Víctor Sánchez, demandante en el presente procedimiento, y así se establece.

3.- Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 19 de julio de 2005, bajo el No. 31, Tomo 77, el cual será analizado más adelante.

4.- Documento denominado “CONSTANCIA” en cuyo texto se lee, expedido por el profesor Guillermo Álvarez, en su carácter de Coordinador de Postgrado en Gerencia de la Universidad Simón Bolívar, al cual este Juzgado procesalmente no le concede valor probatorio alguno en juicio, pues tratándose de un instrumento de naturaleza privada y emanado de terceros que no son parte en el juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debía, a tales efectos probatorios, ser ratificado mediante la prueba testimonial. Actividad probatoria que consta de actas no fue desarrollada por la parte actora, siendo ésta su carga.

5.- Documento igualmente de naturaleza privada expedido por una persona jurídica que no es parte en juicio, la empresa “JOHMSON & JOHMSON”, al cual tampoco este Despacho, le concede valor alguno; pues no se cumplió con la ratificación exigida a tales efectos, por el citado artículo 431, y así se establece.

6.- Copia simple de un documento privado, en el cual –señala- la parte actora consta la relación arrendaticia, cuya extinción pretende, el cual será valorado más adelante.

Por su parte, solo la contestación del defensor judicial de los sucesores desconocidos de quien fue llamada a juicio como parte demandada, fue efectuada –en tiempo oportuno-; profesional del derecho que, negó, rechazo y contradijo tanto los hechos esgrimidos como el derecho invocado en el libelo de la demanda; haciendo mención de forma expresa, a la inversión de la carga probatoria, que se producía con la contestación por él efectuada.

En tal sentido, destaca este Tribunal que tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han sido contestes al señalar que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, en el cual y de conformidad a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio de que se trate.

En ese orden de ideas, el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no solo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el segundo caso del artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba. Ello induce a pensar, como ocurre en el presente caso, que el rechazo puro y simple de la demanda, no constituye una excepción en el sentido técnico de la palabra, pues las excepciones constituyen evidentes medios de defensa que no contradicen directamente la pretensión del actor, por cuanto quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan su evidencia. En consecuencia, el rechazo puro y simple a la demanda no constituye una inversión de la carga de la prueba y, por tanto, como se dijo anteriormente, corresponde al actor la demostración de los hechos constitutivos de su pretensión, pues el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra.

Sostiene la representación actora en el libelo, concretamente como fundamento de la causal de desalojo invocada, esta es, la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, lo siguiente:

• Que el demandante, propietario del inmueble arrendado, requiere el mismo, para su hijo quien labora en una empresa en Caracas y reside en un inmueble en calidad de inquilino, con un canon mensual de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 750); y que dicho contrato venció el 01 de enero de 2005, y su arrendadora le notificó que, el día 31 de mayo de 2006, debía entregar el inmueble.
• Que tales hechos ponen en evidencia la necesidad que tiene el hijo de su mandante de ocupar el inmueble objeto del presente juicio.

En ese orden de ideas, debe –igualmente- destacarse que, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen las cargas de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

Así pues, la más autorizada doctrina ha sostenido que, para la procedencia del desalojo por la causal consagrada en el literal b) del mencionado artículo 34, deben probarse los siguientes elementos: 1º.- la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o verbal; 2º.- la cualidad de propietario del inmueble; y 3º.- la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo.

El Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, UCAB, 2.003, señala:

“… La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente, la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. …”.

En el caso bajo estudio, se constata de las actas que, la parte actora - sobre quien recaía la carga probatoria- no realizó actividad probatoria alguna, sólo se limitó a alegar los hechos previamente señalados, pero en ningún caso, produjo al juicio la demostración de las afirmaciones fácticas esgrimidas en el libelo.

Es así, como de los tres elementos que deben concurrir para la procedencia de la acción de desalojo por necesidad, solo en autos, quedó probada la cualidad de propietario del demandante; más no así, se aportó a las actas, a través de ningún medio probatorio, ni siquiera con la prueba idónea, se demostró la relación arrendaticia alegada, pues a tales fines trajo una copia simple de documento privado que, dada tal naturaleza, no tiene valor alguno, dado que conforme a lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los documentos que pueden ser traídos a juicio en copia fotostáticas, son –únicamente- los públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, más no así el privado simple, que debe ser producido a tales efectos en original.

A lo anterior debe añadirse, que tampoco se demostró en la controversia, la necesidad invocada como causal de desalojo, pues la representación actora solo se limitó –sin prueba alguna- a aducir, que tal necesidad se fundamentaba en que el hijo del propietario demandante requería el inmueble, dado que éste vivía alquilado y le estaban exigiendo la entrega del mismo, en razón del vencimiento de la prórroga legal; situación de hecho que, tampoco fue probada en juicio, pues si bien se aportó el contrato contentivo de dicho arrendamiento, al tratarse de una convención entre personas distintas a los litigantes del presente asunto, debía, como lo ha venido sosteniendo la doctrina, aún cuando se trata de declaraciones que constan en un instrumento otorgado por un funcionario que da fe, que la declaración emana de las personas que allí aparecen, las mismas a los efectos de aportar valor de plena prueba, ser sometidas a las reglas del contradictorio previstas para la prueba testimonial, mediante su ratificación en el juicio. Así como tampoco se produjo a los autos, demostración de la exigencia al hijo del demandante de la obligación de entrega del inmueble que en calidad de inquilino –manifestó- ocupa.

De manera que, la procedencia de la causal invocada por la parte actora, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, está estrechamente condicionada a la obligación de demostrar fehacientemente las razones fundadas que tiene para obtener esa desocupación, pues, si bien es cierto, que la propiedad es un derecho reconocido constitucionalmente, la legislación inquilinaria igualmente regula de forma expresa, las causales por las cuales resulta procedente la acción de desalojo.
Resulta importante destacar, en ese sentido, que de acuerdo a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, ”Los jueces no pueden declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”.

Visto el análisis previamente efectuado, y dado que en el caso de autos, no existe plena prueba de los hechos que sustentan la causal de desalojo invocada, debe concluirse desde el orden jurídico que la demanda contentiva de la acción desalojo, fundamentada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones resulta improcedente en derecho, y así se establece.

III

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano VÍCTOR HUGO SANCHEZ contra la ciudadana LILIAN E. GOMEZ LANZ. Se condena en costas a la parte demandante, de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese. Regístrese y Déjese copia.

Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 16 días del mes de Octubre de 2008.
La Jueza,

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,

Daniela Castillo Ortiz.

En esta misma fecha, (16 de Octubre de 2008), siendo las 2:14 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Acc.,

Daniela Castillo