TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, seis de octubre de dos mil ocho
198º y 149º
ASUNTO: AP31-V-2008-001696

PARTE DEMANDANTE: GIOVANNI GUASTELA GUASTELLA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.978.194, representado en el presente juicio, por la abogada en ejercicio, Sergia E. Tineo Dotantt, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 55.187.

PATE DEMANDADA: VICTOR JULIO SALAS, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.920.538, representado en el presente juicio por los abogados en ejercicio, Acacio Sabino y Jerónimo Sabino Ríos, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 3.317 y 110.240, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO ARRENDATICIO.

I
Correspondió conocer a este Juzgado de la presente causa, previa distribución de ley, efectuada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, el 03 de julio de 2008.

Sostiene la representación de la parte actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

Que en fecha 15 de enero de 1999, su representado arrendó una casa, ubicada en la avenida Sur 1, entre las esquinas de Cruz Verde a Velásquez, No. 88, parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador, Caracas, al ciudadano VICTOR JULIO SALAS, ya identificado, por un canon mensual de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 450,oo); que el arrendatario desde junio de 2007, ha dejado de pagar los cánones , adeudando para la fecha, desde junio a Diciembre de 2007, y de enero a abril de 2008.
Que el arrendatario tampoco ha cumplido con su obligación de pagar el servicio de agua, adeudando hasta la fecha Ocho Mil Setecientos Veintisiete Bolívares con Diecinueve Céntimos (Bs. 8.727,19, así como tampoco ha cuidado el inmueble como un buen padre de familia, pues el mismo presenta deterioro.
Que ante el incumplimiento del inquilino procedió a demandar la resolución del contrato de arrendamiento, la entrega del inmueble, solvente en sus servicios y el pago de una indemnización en razón de los cánones dejados de pagar.

A través de auto dictado el 10 de julio de 2006, se admitió la demanda presentada, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo pautado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y ordenó la citación del demandado, para que compareciera, el segundo día de despacho, siguiente a la constancia en autos de la citación.

Citado como fue personalmente el demandado, de cuya actuación el funcionario competente dejó constancia en autos, en fecha 05 de agosto de 2008, el demandado debidamente asistido de abogado, dio contestación a la demanda incoada. Respecto a la cual, la representación actora alegó su extemporaneidad por prematura, al ser presentada el primer día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación.

Los días 13 y 14 de agosto de 2008, la apoderada actora, presentó original de documento poder a los fines de hacer valer su representación en juicio y copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias llevadas por ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, respectivamente.

Abierto el juicio a pruebas, la representación actora además de las documentales que rielan a las actas, promovió prueba de informes a HIDROCAPITAL, a la Alcaldía del Municipio Libertador, SENIAT y Fiscalía Duodécima del Ministerio Público; inspección judicial en el inmueble, la cual fue evacuada en su oportunidad. La representación del demandado, promovió –igualmente- prueba de informes-, entre otros documentales.

II
Revisadas como han sido las actas que integran el presente expediente, este Juzgado constata efectivamente que, la pretensión deducida se contrae a la resolución de un contrato de arrendamiento de un inmueble constituido por una casa, ubicada en la avenida Sur 1, entre las esquinas de Cruz Verde a Velásquez, No. 88, parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador, Caracas, el cual aduce la actora le fue dado en arrendamiento al demandado, quien –sostiene- ha incumplido con su obligación no solo de pagar los cánones en los términos convenidos sino el servicio de agua prestado a dicho inmueble y ha causado deterioros en el mismo.

El contrato cuya resolución es accionada, fue –entre otros- acompañado al libelo –como instrumento fundamental- el cual lejos de ser tachado o desconocido por el demandado quedó reconocido en autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; circunstancia por la que este Juzgado le concede valor probatorio, constatándose de dicha documental, la existencia entre los litigantes del vínculo arrendaticio en análisis, y así se establece.

Del estudio y valoración efectuado por este Despacho, al documento contentivo del contrato locativo que vincula a las partes, se determina que, en la cláusula segunda, se estableció:

“EL ARRENDATARIO” se obliga destinar el inmueble para vivienda (pensión) en el entendido de que no puede cambiar el uso sin el consentimiento escrito dado por “EL ARRENDADOR”.

En ese sentido, es deber de este Juzgado destacar lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:

“Artículo 3.- Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.
e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.”.

Resulta válido afirmar, de conformidad con la normativa previamente referida, que tratándose de la cosa arrendada de un bien de los enunciados en la misma, las acciones que a bien tengan a intentarse, con motivo del contrato de arrendamiento correspondiente, deben ser sustanciadas y tramitadas conforme a las normas sustantivas y adjetivas contenidas tanto en el Código Civil como en el Código de Procedimiento Civil, en cuanto al proceso se refiere; y no, las previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuales dada su naturaleza de orden público, de forma expresa –según su artículo 1º-, disponen que las mismas regirán el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comercailes, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.

En el caso de autos, se determina del contrato cuya resolución es exigida y por ende el contentivo de la relación locativa que vincula a las partes, que si bien la cosa dada en arrendamiento se contrae a un inmueble constituido por una “casa”, no puede pasar por alto este Juzgado, que según lo contractualmente convenido, el destino para el cual fue dado en arrendamiento la misma, fue para “pensión”. Siendo así, por imperativo de la norma especial inquilinaria, queda excluida del ámbito de aplicación del ya mencionado texto legal.

Es el caso, que se determina de las actas que integran el presente expediente que, en el auto a través del cual este Juzgado admitió la demanda, se indicó –de forma expresa- que la admisión se realizaba, de conformidad con lo pautado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; circunstancia que procesalmente permite concluir que, la causa fue admitida para ser tramitada conforme a la normativa especial inquilinaria referida en dicha providencia.

Procesalmente debe sostenerse que, el auto con el cual se da inicio al procedimiento, es decir, mediante el cual se admite la demanda, marca las pautas a seguir en lo que al procedimiento se refiere; situación que evidentemente es garante del debido proceso y del ejercicio al derecho a la defensa de las partes, pues los contendientes sabrán bajo qué tipo y forma de procedimiento será tramitada la causa, y por ende, la oportunidad en que deben verificarse los actos procesales.

Vistas las actuaciones ocurridas en el presente asunto, trae este Juzgado a colación, lo dictaminado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en un asunto con características muy similares al sometido a la consideración de este Despacho, a saber:

“… En el asunto sub examine, la violación al derecho al debido proceso del demandado se hizo patente cuando se escogió el procedimiento breve que pauta el Código de Procedimiento Civil en sus artículos 881 y siguientes, al cual se acogió el demandado, para ser posteriormente sancionado con la confesión ficta porque no actuó según el procedimiento breve que regula el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Es evidente que, con esta actuación, a la parte demandada se le privó de la oportunidad para la contestación de la demanda y para que rebatiera los hechos en los cuales se fundamentaban las pretensiones del actor, lo que también configuró una violación a su derecho a la defensa, situación ésta que, aún cuando fue cometida por el Juzgado que conoció en primera instancia, fue posteriormente convalidada por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, cuando conoció, como tribunal de alzada, la apelación que fue ejercida por el hoy demandante de la tutela constitucional.
Evidencia la Sala que, en efecto, dicho acto decisorio configuró un estado de desigualdad e indefensión intolerable para el quejoso, por cuanto se trataba de una decisión definitiva contra la cual no procedía recurso de casación, en razón de la cuantía en que se había estimado la demanda, ni recurso ordinario alguno por medio del cual pudiera lograr el restablecimiento de la situación jurídica que había sido infringida. (…)
(…) CON LUGAR la demanda de amparo que incoó el ciudadano OSWALDO JOSÉ PEREIRA, con la asistencia de los abogados Ricardo Alonso Bustillo y Emilio Arévalo Cedeño, contra la decisión que dictó el Juzgado Superior Noveno Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 29 de junio de 2006, la cual se ANULA, y REPONE el juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento que incoó Inversiones Newtown C.A. contra el demandante en este amparo al estado de que se admita nuevamente la demanda y se siga el trámite que, para el juicio ordinario, preceptúa el Código de Procedimiento Civil. QUEDA SIN EFECTO la medida cautelar que fue acordada por esta Sala el 20 de octubre de 2006…”. (Sentencia de fecha 31 de mayo de 2007, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondon Haaz).

En el presente caso, se constata de las actas que, el procedimiento inicialmente y conforme al auto de admisión dictado fue sustanciado conforme al procedimiento consagrado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, obviando totalmente el que, por disposición expresa contenida en dicho Decreto Ley, no le resultaba aplicable, en virtud de la naturaleza del destino del inmueble objeto del arrendamiento.

Observada tal circunstancia, advierte este Despacho que, el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, establece la obligación en que están los jueces de procurar la estabilidad de los juicios y ellos como directores del proceso, deben estar vigilantes de corregir y evitar que se cometan faltas que mas adelante pudiesen acarrear nulidad del mismo, o de alguno de sus actos. Asimismo dicho artículo prevé que esa nulidad sólo debe declararse en los casos en que se viole el orden público. Orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional y conforme a lo dispuesto en el artículo 212 eiusdem, los quebrantamientos de orden púdico no pueden subsanarse ni siquiera con el consentimiento expreso de las partes.

Por estas razones, a los fines de evitar menoscabo del derecho a la defensa de las partes y tomando en cuenta los principios de saneamiento y nulidad esencial, de conformidad con la atribución que le concede el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, debe forzosamente este Juzgado anular todas las actuaciones contenidas en el presente expediente, desde el día 10 de julio de 2008, inclusive, y ordenar la reposición de la presente causa al estado de que se admita nuevamente la demanda, conforme al procedimiento oral, establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y de conformidad con lo indicado en el artículo 1º de la Resolución No. 2006-00066, de fecha 18 de octubre de 2006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide.

Atendiendo a las razones esgrimidas con anterioridad este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, anula todas las actuaciones contenidas en el presente expediente, desde el día 10 de julio de 2008 y repone la presente causa al estado de que se admita nuevamente la demanda, conforme al procedimiento oral, establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y de conformidad con lo indicado en el artículo 1º de la Resolución No. 2006-00066, de fecha 18 de octubre de 2006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia.

Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.

Publíquese, Regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 06 días del mes de Octubre de 2008.
La Juez,

Abg. Carmen J. Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,

Jacquelin del Valle Rivas

En esta misma fecha, 06 de Octubre de 2008, siendo las 10:31 a.m., se registró y publicó la presente decisión, dejándose copia a los fines previstos en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Acc.,

Jacquelin del Valle Rivas