REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, dieciséis de octubre de dos mil ocho 198º y 149º ASUNTO : AP31-V-2008-000070 PARTE ACTORA: GISELA MARGARITA SILVA DE SAUMELL, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.129.167. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: SERGIA TINEO, LEONIDES ELENA ARCIA Y CRISTINA ELENA CARABAÑO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 55.187, 24.896 Y 32.427, respectivamente. PARTE DEMANDADA: CIVER ALFONSO MORA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 5.686.173. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: WILMER ANTONIO TAPIA Y BETZANDRA JOHANA GARCIA, MAGDA RODRIGUEZ Y ENRIQUE ALEJANDRO MONTERO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 80.023 Y 119.975, 23.482 y 103.112, respectivamente. MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO. I Se inició el presente juicio, por demanda incoada por GISELA MARGARIA SILVA DE SAUMELL, quien debidamente asistida de la abogada SERGIA TINEO, demandó al ciudadano CIVER ALFONSO MORA, a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito sobre el apartamento distinguido con el número 9, ubicado en el Edificio IMPERIO, situado en la Avenida Presidente Medina, Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. Por auto de fecha 17 de enero de 2008, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. Por diligencia de fecha 6 de marzo de 2.008, el Alguacil del Tribunal dejó expresa constancia de no haber podido lograr la citación de la parte demandada. Por auto de fecha 11 de marzo de 2.008 y previa solicitud de la parte actora, el Tribunal ordenó la citación por carteles de la parte demandada. Cumplidos los trámites de citación por carteles de la parte demandada y vista su no comparecencia al proceso, el Tribunal le designó defensor ad litem, cargo que recayó en la persona del abogado Roberto Salazar. En fecha 23 de septiembre de 2008, compareció el abogado Wilmer Tapia y consignó instrumento poder que le fuera conferido por la parte demandada, quedando a tales efectos su representado citado para la contestación de la demanda, a partir de dicha fecha. En fecha 25 de septiembre de 2.008, el apoderado de la parte demandada consignó escrito dando contestación a la demanda y en el cual reconvino al ciudadano PEDRO AGUSTIN SAUMELL BAEZ. Por auto de fecha 26 de septiembre de 2.008, el Tribunal negó la admisión de la reconvención. Abierto a pruebas el proceso, ambas partes hicieron uso de tal derecho. Siendo la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes: Previamente a la decisión de fondo y en orden a los alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, el Tribunal pasa a pronunciarse respecto a la solicitud de nulidad del libelo de la demanda, que fue efectuada por dicha representación judicial, en los siguientes términos: Adujo que la parte actora, ciudadana Gisela Margarita Silva Saumell, aparentemente actuó en el mencionado escrito, asistida de abogado, en su carácter de mandataria del ciudadano Pedro Agustín Saumell Báez, sin tener cualidad jurídica para actuar en juicio como representante judicial del referido ciudadano. Que de la demanda interpuesta por la ciudadana Gisela Margarita silva de Saumell en contra de su mandante, se debe concluir que la misma pretende asumir la representación del ciudadano Pedro Agustín Saumell Báez y actuar en este expediente asistida de abogado, en nombre de su mandante. Citó la disposición contenida en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, así como los artículos 3 y 4 respectivamente de la Ley de Abogados y párrafos de Jurisprudencia emanada de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia. Señaló que en el caso de autos, la ciudadana Gisela Margarita Silva de Saumell, es mandataria del ciudadano Pedro Agustín Saumell Baez, por el poder o contrato de mandato que le fue conferido por éste último. Pero tal cualidad no le permite actuar en nombre de su mandante en este expediente, ni aún cuando este asistida de abogado, tal como ocurre en el presente caso. Precisó que permitir la actuación en juicio, de un apoderado general, que no es abogado, aún estando asistido de abogado, sería contrariar las disposiciones del Código de Procedimiento Civil y la ley de Abogados, facilitando con ello el ejercicio ilegal de la profesión de abogado. Que en virtud de ello y dado que la ciudadana Gisela Margarita Silva de Saumell no cumple con la condición de ser abogado, no puede ejercer la representación en juicio de la persona que le otorgó el poder y por ello no tiene cualidad ni legitimación para proponer validamente el escrito de demanda interpuesto. Por las razones expuestas solicitó al Tribunal declare la nulidad absoluta del escrito de la demanda y como consecuencia de ello la nulidad absoluta del auto de admisión de la demanda interpuesta y la nulidad absoluta de todos y cada uno de los actos judiciales realizados con posterioridad al auto de admisión de la demanda. El Tribunal para decidir observa: En primer lugar y con respecto a la solicitud de la representación judicial de la parte demandada de que se anule el escrito de demanda, el Tribunal considera oportuno aclarar que el libelo de la demanda, es un instrumento que aporta la parte actora al proceso, de tal manera que no le está dado al Tribunal anularlo. La facultad concedida por el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, está referida a nulidades por inobservancia de formas esenciales de los actos procesales. En ese aspecto, el Profesor Arístides Rengel Romberg señala lo siguiente: “La nulidad de los actos procesales está limitada solamente a la inobservancia de las formas esenciales y no se extiende a otras causas (vicios de sustancia), como los vicios de la voluntad, la incapacidad, la falta de legitimación y la incompetencia del juez, que tienen un régimen diferente en nuestro derecho positivo”. En ese orden de ideas, debe expresamente señalarse, que las cuestiones previas, ejercen dentro del proceso una función de saneamiento, que cuando son denunciadas oportunamente por quien está interesado en hacerlas valer, hacen surgir en el Juzgador la obligación legal de depurar cualquier vicio que adolezca el proceso. El supuesto factico planteado por la representación judicial de la parte demandada, como fundamento de la solicitud de nulidad, está referido a la falta de capacidad de postulación, el cual puede ser subsumido dentro del supuesto de hecho fundamento de la cuestión previa prevista en el ordinal 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que ha debido ser promovida en su debida oportunidad para que pueda surgir en el Juzgador la obligación legal de pronunciarse al respecto. Sin perjuicio de lo anterior, es preciso señalar que no le está dado al juzgador anular el libelo de la demanda, cuando perciba la existencia de algún defecto de forma del mismo, pues para ello como se señaló anteriormente la norma ha dispuesto los remedios procesales correspondientes. En razón a lo anteriormente expresado, se hace forzoso negar lo solicitado en este sentido. De la misma manera, el Tribunal desecha la solicitud de anular el auto de admisión de la demanda, que por tratarse de un auto meramente decisorio, no puede ser revocado o reformado por el Tribunal que lo dictó. Así se decide. DE LA FALTA DE CUALIDAD En relación a la falta de cualidad de la parte actora para interponer el presente juicio, la misma fue opuesta por la representación judicial de la parte demandada en los siguientes términos: Con fundamento en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, hago valer la falta de cualidad de la ciudadana GISELA MARGARITA SILVA DE SAUMELL, identificada en autos para interponer la presente demanda en contra de mi mandante, toda vez que la misma no es parte en la relación arrendaticia objeto de litigio. Que en el capitulo titulado la demandante textualmente se dice: Mi mandante comparece a ejercer la presente acción en su condición de arrendadora del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, identificado como el apartamento distinguido con el N°9, Edificio Imperio, Ubicado en la Avenida Presidente Medina (antes Avenida Victoria) Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, Distrito Capital Caracas” Que igualmente se señala en el la demanda en el capitulo de los hechos que en fecha 1 de septiembre su mandante Gisela Margarita Silva arrendó el apartamento antes descrito al ciudadano Civer Alfonso Mora. Que el contrato objeto de litigio incorporado a los autos por la parte actora fue celebrado entre el ciudadano Pedro Agustín Saumell Báez, en su carácter de arrendador, representado por la ciudadana Gisela Margarita Silva de Saumell y Civer Alfonso Mora, en su carácter de arrendatario. Que como se explica que posteriormente la ciudadana Gisela Margarita Silva de Saumell con fundamento en el referido contrato, demande aparentemente en nombre propio al ciudadano Civer Alfonso Mora. Para decidir se observa: De acuerdo con lo sostenido por el maestro Luís Loreto la cualidad es una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita. En materia de contratos la doctrina y la Jurisprudencia Patria, si bien, han considerado que el arrendamiento cuando es realizado por un sujeto distinto al propietario, como uno de los atributos del derecho de propiedad, se presume hecho por cuenta y en beneficio de aquel, de igual manera, la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, atribuye al contratante la potestad de pedir el cumplimiento o la resolución de una determinada convención. En el caso bajo análisis, si bien la parte actora señala en el libelo que acude al juicio en su condición de arrendadora, del análisis a las actas procesales en especial del documento de propiedad acompañado con el libelo de la demanda, el cual no fue impugnado en forma alguna por la representación judicial de la parte demandada, en su debida oportunidad procesal, se desprende que el inmueble objeto de la presente demanda fue adquirido dentro de la comunidad conyugal conformada por la ciudadana Gisela Margarita Silva de Saumell y el ciudadano Pedro Agustín Saumell y esa condición de propietaria que ostenta, la faculta para ejercer en juicios todos los derechos que sobre el mencionado inmueble tiene, en virtud a lo dispuesto en el artículo 168 del Código Civil. Aunado a lo anterior, se observa que, la parte demandada acompañó en copia fotostática certificada de consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, da fe de las declaraciones allí contenidas, de cuyo texto se desprende que las consignaciones fueron efectuadas por la parte demandada, a nombre de Gisela Margarita Silva de Saumell, hecho que no deja dudas acerca de la existencia de la relación contractual arrendaticia que les vincula y lo cierto es que dicha ciudadana tiene plena cualidad para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento derivado del derecho que tiene de disponer de la cosa que fue objeto del contrato al ser co propietaria del mismo, hecho este que en ningún momento desconoce el demandado. En consecuencia, la falta de cualidad alegada no puede prosperar. Así se decide. II DEL FONDO De un análisis a las actas procesales, se evidencia que el tema a decidir en el presente proceso se contrae a la pretensión de la parte actora de resolver el contrato de arrendamiento suscrito sobre apartamento distinguido con el número 9 ubicado en el Edificio Imperio, situado en la Avenida Presidente Medina, Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, exponiendo su representante legal como fundamento de la pretensión los siguientes hechos: Que su mandante comparece a ejercer la presente acción en su condición de arrendadora del inmueble antes citado. Que el demandado es el ciudadano CIVER ALFONSO MORA. Que en fecha 1 de septiembre de 2.005, su mandante arrendó el apartamento distinguido con el número 9 ubicado en el Edificio Imperio, ubicado en la Avenida Presidente Medina, Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital al ciudadano CIVER ALFONSO MORA, por el lapso de un año fijo pudiéndose prorrogar el mismo por un período igual, tal como sucedió, venciéndose el mismo en fecha 1 de septiembre de 2.007, tal y como le fue notificado por el tribunal Decimosegundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Que el canon de arrendamiento vigente para el periodo en curso es la suma de trescientos bolívares fuertes (Bs. 300, oo). Que el ciudadano CIVER ALFONSO MORA; desde el mes de septiembre de 2.007 no ha cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, tal y como se pactó en la cláusula segunda del contrato, es decir, mediante mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco días de cada mes, en las oficinas del arrendador cuya dirección declaró conocer y es su obligación legal, adeudando para la fecha los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.007, a razón de trescientos bolívares fuertes (Bs. 300,oo) todo lo cual alcanza la suma de un mil cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. 1.400,oo). Adujo que en el contrato de arrendamiento, en la cláusula novena se pactó que la falta de pago de dos (2) mensualidades vencidas o el incumplimiento de las cláusulas de este contrato por parte del arrendatario da derecho al arrendador a resolver el contrato y solicitar la desocupación del inmueble. Concluyó que el arrendatario no ha cumplido con su obligación de pago de la pensión de arrendamiento tal y como se pactó, violando no sólo el contrato de arrendamiento, sino la ley perdiendo por tanto el beneficio de la prórroga legal. Por los motivos expuestos demandó la resolución del contrato y como consecuencia de ello el demandado entregue el inmueble arrendado, completamente desocupado de bienes. Que el demandado sea condenado a pagar a título de daños y perjuicios los cánones de arrendamiento adeudados y antes discriminados y una suma igual equivalente al canon de arrendamiento mensual hasta que entregue el inmueble. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167, 1.264, 1.272, 1.592, 1.594 y 1.616 respectivamente, del Código Civil. Frente a las alegaciones efectuadas por la representación de la parte actora, la representación judicial de la demandada negó rechazó y contradijo la demanda intentada en su contra y expuso como fundamento de su defensa los siguientes argumentos: Negó que a su representado le haya sido arrendado a término fijo de un año el apartamento objeto de la presente demanda. Negó que el inmueble le haya sido arrendado por la ciudadana Gisela Margarita Silva de Saumell, siendo lo cierto y verdadero que el referido inmueble le fue arrendado por el ciudadano Pedro agustín Saumell Báez. Convino en que el canon de arrendamiento fue fijado en la suma de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. 350, oo). Negó que su representado esté en el plazo de prorroga legal. Negó que su representado se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento derivados del contrato objeto de litigio, desde el mes de septiembre de 2.007. Manifestó que su representado se encuentra solvente, por cuanto el mismo ha venido depositando por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, a razón de trescientos cincuenta bolívares mensuales. Adujo que la consignación de treinta siete céntimos realizada por su representado ante el Tribunal de consignaciones se encuentra sustentada en la decisión emanada el extinto Tribunal de apelaciones de Inquilinato en fecha 26 de mayo de 1.972, que estableció como canon máximo del inmueble el referido monto, en virtud del recurso de apelación interpuesto en contra de la resolución 1646 de fecha 4 de marzo de 1.971, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento. Que lo anterior determina en caso de que se consideren extemporáneas las consignaciones de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, que su representado se encuentra solvente en el pago de los referidos cánones, en virtud de la compensación existente entre los sobre alquileres cobrados a su representado por el arrendador y los cánones demandados como insolutos por cuanto su mandante pago desde el mes de septiembre de 2.005 hasta el mes de septiembre de 2.007, la suma de trescientos cincuenta bolívares fuertes mensuales (Bs 350,oo) cuando en virtud de la decisión antes mencionada, estaba obligado jurídicamente únicamente a pagar la suma de treinta y siete céntimos, es decir, que su representado pagó al arrendador del inmueble, un sobre alquiler mensual de trescientos cuarenta y nueve bolívares con sesenta y tres céntimos, lo cual está sujeto a compensación de los cánones demandados como insolutos, compensación esta que opone a la parte actora. Precisó que el período comprendido entre el mes de septiembre de 2.005 y el mes de octubre de 2.006, es decir, catorce mensualidades, el ciudadano Pedro Agustín Saumell Báez, cobró sobre alquileres a su mandante a razón de trescientos cuarenta y nueve bolívares con sesenta y tres céntimos, lo que determina que el mencionado ciudadano está obligado a reintegrarle a su representado la suma de cuatro mil ochocientos noventa y cuatro con ochenta y dos céntimos, de cuyo monto pide al Tribunal realice la compensación de los cánones demandados como insolutos y los que se sigan venciendo hasta la sentencia definitiva. Acompañó a los autos 25 comprobantes de depósitos bancarios realizados por su representado en la cuenta del Banco Federal, correspondiente a los cánones de arrendamiento del periodo comprendido entre el 1 de diciembre de 2.005 y 30 de septiembre de 2.007. Planteados así los límites de la controversia, el Tribunal observa que en materia Civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contendoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. El precepto que se desprende de dichas normas, se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, demostrar el hecho extintivo. En ese aspecto se observa que la parte actora con el libelo de la demanda, aportó el contrato de arrendamiento, que es el instrumento fundamental de la presente demanda; al cual se le asigna pleno valor probatorio pues su existencia no fue controvertida en la secuela del proceso, por tanto es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas entre las partes y da fe de las declaraciones en el contenidas, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.163 del Código Civil. Así se decide. Promovió el mérito del poder que acredita su representación al cual esta Juzgadora le asigna pleno valor probatorio, desprendiéndose del mismo la representación que por el citado instrumento se atribuye la abogada Sergia Tineo. Así se decide. Promovió el mérito del libelo, que no constituye medio de prueba alguno, pues en virtud del principio de exhaustividad de la sentencia el Juez está obligado a examinar todas y cada una de las actas del proceso. Así se decide. Promovió notificación judicial efectuada por el Juzgado Decimosegundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que por tratarse de instrumento público, da fe de las declaraciones en dicho instrumento contenidas, desprendiéndose del contenido del citado instrumento que en fecha 13 de julio de 2.007, el precitado Juzgado se constituyó en el inmueble objeto de la presente demanda y notificó a la parte demandada de la voluntad de la parte actora de no renovar el contrato de arrendamiento. Promovió original de Acta de Matrimonio, de cuyo texto se desprende que la existencia de la comunidad conyugal conformada por la ciudadana Gisela Margarita Silva de Saumell y Pedro Agustín Saumell. Promovió el mérito de las Resoluciones dictadas por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, estos instrumentos han sido calificados como documentos públicos administrativos que gozan de presunción de legalidad y certeza, por tanto, esta juzgadora le asigna pleno valor probatorio. Así se decide. Promovió original de documento de propiedad del inmueble objeto de la demanda, instrumento que en los términos del artículo 1.360 del Código Civil hace plena prueba de las declaraciones en el mismo contenidas, desprendiéndose de su texto, la condición de propietaria que sobre apartamento distinguido con el número 9 del Edificio Imperio, ostenta la parte actora, por haber sido adquirido el precitado inmueble por la comunidad conyugal conformada por ésta y el ciudadano Pedro Agustín Saumell Baez. Así se decide. La parte demandada aportó a los autos con su escrito de contestación a la demanda, veinticinco (25) comprobantes de depósitos bancarios efectuados en el banco Federal, en el periodo comprendido entre el 1° de septiembre de 2.005 a 30 de septiembre de 2.007, que son desechados, por no formar parte de lo controvertido. Aportó copias fotostáticas certificadas de consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dichos instrumentos tienen el pleno valor que les asigna el artículo 1.360 del Código Civil. Así se decide. Aportó Resolución dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, instrumento que ha sido calificado como documentos públicos administrativos que goza de presunción de legalidad y certeza. Vista la actividad probatoria desplegada por las partes y a los efectos de determinar la procedencia de la pretensión deducida en el presente juicio, se observa que, de los instrumentos aportados tanto por la parte actora, así como la parte demandada, se desprende la existencia del contrato cuya extinción pretende la actora, quedando a todas luces probada la existencia de la obligación cuyo incumplimiento imputa a la parte demandada. De un análisis a la cláusula tercera del precitado contrato se evidencia que el plazo de duración pactado fue por el período de un año, contado a partir del 1° de septiembre de 2.005 al 1° de septiembre de 2.006, prorrogable por períodos iguales de un año, siempre que una de las partes no diere notificación a la otra por lo menos con sesenta días de anticipación a la fecha de finalización, por tanto, al ser practicada notificación por intermedio del Juzgado Décimo Segundo de Municipio, en fecha 13 de julio de 2.007, debe concluirse que el contrato que inicialmente fue por el plazo de un año, se prorrogó por el plazo de un año, por tanto, en opinión de quien aquí decide el mismo es un contrato de los celebrados por tiempo determinado. Así se establece. Ahora bien, el artículo 1.579 del Código Civil establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. El contrato que estudiamos genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones. En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello En el caso bajo análisis, demostrada como ha quedado la existencia del contrato, observa el Tribunal que la representación de la parte demandada esgrimió en defensa de ésta: Que su representado se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, en virtud de la compensación existente entre los sobre alquileres cobrados a su representado por el arrendador y los cánones demandados como insolutos por cuanto su mandante pago desde el mes de septiembre de 2.005 hasta el mes de septiembre de 2.007, la suma de trescientos cincuenta bolívares fuertes mensuales (Bs 350,oo) cuando en virtud de la Regulación que acompañó a los autos, estaba obligado jurídicamente únicamente a pagar la suma de treinta y siete céntimos, es decir, que su representado pagó al arrendador del inmueble, un sobre alquiler mensual de trescientos cuarenta y nueve bolívares con sesenta y tres céntimos, lo cual está sujeto a compensación de los cánones demandados como insolutos, compensación esta que opuso a la parte actora. Que el período comprendido entre el mes de septiembre de 2.005 y el mes de octubre de 2.006, es decir, catorce mensualidades, el ciudadano Pedro Agustín Saumell Báez, cobró sobre alquileres a su mandante a razón de trescientos cuarenta y nueve bolívares con sesenta y tres céntimos, lo que determina que el mencionado ciudadano está obligado a reintegrarle a su representado la suma de cuatro mil ochocientos noventa y cuatro con ochenta y dos céntimos, de cuyo monto pide al Tribunal realice la compensación de los cánones demandados como insolutos y los que se sigan venciendo hasta la sentencia definitiva. Que lo anterior determina en caso de que se consideren extemporáneas las consignaciones de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, que su representado se encuentra solvente en el pago de los referidos cánones, en virtud de la compensación existente entre los sobre alquileres cobrados a su representado por el arrendador y los cánones demandados como insolutos por cuanto su mandante pago desde el mes de septiembre de 2.005 hasta el mes de septiembre de 2.007, la suma de trescientos cincuenta bolívares mensuales (Bs 350,oo) cuando en virtud de la decisión antes mencionada, estaba obligado jurídicamente únicamente a pagar la suma de treinta y siete céntimos, es decir, que su representado pagó al arrendador del inmueble, un sobre alquiler mensual de trescientos cuarenta y nueve bolívares con sesenta y tres céntimos, lo cual está sujeto a compensación de los cánones demandados como insolutos, compensación esta que opone a la parte actora. Que el período comprendido entre el mes de septiembre de 2.005 y el mes de octubre de 2.006, es decir, catorce mensualidades, el ciudadano Pedro Agustín Saumell Báez, cobró sobre alquileres a su mandante a razón de trescientos cuarenta y nueve bolívares con sesenta y tres céntimos, lo que determina que el mencionado ciudadano está obligado a reintegrarle a su representado la suma de cuatro mil ochocientos noventa y cuatro con ochenta y dos céntimos, de cuyo monto pide al Tribunal realice la compensación de los cánones demandados como insolutos y los que se sigan venciendo hasta la sentencia definitiva. Para decidir, acerca de la excepción invocada, el Tribunal considera necesario destacar el contenido del artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente: “Artículo 63.- Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres.”. (Negrillas del Tribunal). En tal sentido, debe expresamente señalarse, que de acuerdo con lo dispuesto en la norma citada, la pretensión de compensar lo supuestamente pagado en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes, con la suma reclamada en este caso por la actora, resulta forzoso desde el orden procesal, la correspondiente interposición de la acción de reintegro, bien por vía reconvencional o bien mediante demanda autónoma, a los efectos de obtener la decisión correspondiente que declare la obligación de repetir a su favor, y la suma de dinero pagada en exceso; y de ser jurídicamente posible, en atención a la cantidad objeto del reintegro declarado, es entonces cuando opera la compensación con las cantidades exigidas. No es posible, ni le está dado al Tribunal, declarar la compensación en base a sumas que no han sido determinadas, que no son líquidas y jurídicamente exigibles; condiciones que se obtienen a través de la sentencia que resuelva la acción en referencia; tanto es así, que de no existir tal acción y de ejercerse la compensación como defensa al fondo –como en el caso de autos-, la parte a quien se le opone, no tendrá oportunidad ni etapa procesal en las cuales ejercer los alegatos defensivos en relación a la suma supuestamente pagada en exceso y en virtud de la cual se invoca la ya mencionada compensación, razón por la cual el citado artículo 63, establece como exigencia, el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme. En consecuencia, al no haberse ejercido la acción procesalmente idónea para satisfacer la pretensión de compensación aducida por la demandada, y sin que medie un fallo definitivamente firme que declare la obligación de reintegrar, resulta a todas luces improcedente en derecho, la compensación solicitada por la accionada al contestar la demanda, y así se establece. Respecto a su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde el mes de septiembre de 2.007 al mes de enero de 2.008, a razón de trescientos cincuenta bolívares fuertes por mes, según lo convenido en el contrato, que fueron imputados como incumplidos por la parte actora a la parte demandada, quien en su descargo expuso que se encuentra solvente, por cuanto ha venido depositando por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, a razón de treinta y siete céntimos de bolívares fuertes (O,37). Que la consignación de treinta siete céntimos realizada por su representado ante el Tribunal de consignaciones se encuentra sustentada en la decisión emanada el extinto Tribunal de apelaciones de Inquilinato en fecha 26 de mayo de 1.972, que estableció como canon máximo del inmueble el referido monto, en virtud del recurso de apelación interpuesto en contra de la resolución 1646 de fecha 4 de marzo de 1.971, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento. El Tribunal observa lo siguiente: El artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece los requisitos que debe cumplir el arrendatario como medio de excepción cuando el arrendador rehúsa recibir el pago, en cuyo caso, la ley le concede al arrendatario el derecho de consignarlo cumpliendo los parámetros legales para que se pueda considerar en estado de solvencia, es decir: .-La consignación hacerse dentro de los quince días siguientes del vencimiento del respectivo mes. .- Debe existir mora del acreedor en recibir el pago. .-Que se trate de una pensión exigible y que no contradiga la regulación. En el caso sub iudice, el fundamento de la pretensión resolutoria de la parte actora, se basó en la falta de pago de los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles a partir del mes de septiembre de 2.007, hasta el mes enero de 2.008, fecha de interposición de la demanda, a razón de trescientos cincuenta bolívares fuertes por cada mes (Bs. 350, oo). De esta manera, se observa que en la cláusula segunda del contrato aportado como instrumento fundamental de la demanda, se estableció como canon de arrendamiento la suma de trescientos cincuenta bolívares fuertes mensuales (Bs. 350,oo), que debían ser pagados por mensualidades anticipadas dentro de los cinco días de cada mes; sin embargo, riela en autos copia fotostática certificada de Sentencia dictada en fecha 4 de febrero de 1.993, dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, aportada por la parte actora en la etapa probatoria, instrumento que tiene pleno valor en los términos del artículo 1.360 del Código Civil. Del texto de la sentencia citada se evidencia que el canon de arrendamiento del apartamento distinguido con el número 9, ubicado en el Edificio Imperio; fue fijado en la suma de cinco mil veintitrés bolívares con sesenta céntimos que equivalen en la actualidad a cinco bolívares fuertes con dos céntimos (Bs. 5, 02, oo) y ese es el canon que debe regir entre las partes. En este sentido, es preciso señalar que la regulación de alquileres de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y suburbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que priva sobre el principio de autonomía de las partes. En ese orden de ideas, el artículo el artículo 13 de la ley en comento, establece la prohibición de pagar más de lo que ha sido fijado en la regulación, de tal manera que de acuerdo con la ley especial de la materia las partes son libres de pactar convencionalmente un monto menor al establecido en la regulación, lo que no pueden es pactar un monto superior al fijado, por tanto, el canon a regir para el inmueble es el establecido en la sentencia. Así se establece. Ahora bien, de las consignaciones efectuadas por la parte demandada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que fueron impugnadas por la representación judicial de la parte actora, en base al argumento de no haber sido notificadas, se desprende lo siguiente: En primer lugar la indicación por parte del demandado, de la dirección de la arrendadora a los fines de su notificación. Al respecto el artículo 53 ejusdem establece que la omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de notificación al beneficiario no invalidará la consignación, pues la obligación de éste es aportar los datos suficientes para lograr su notificación, por tanto, lo aducido por la actora en este sentido debe ser desechado por improcedente. Así se decide. Con respecto a la consignación correspondiente al mes de septiembre de 2007, la misma fue efectuada en fecha 26 de septiembre de 2007, por el monto de trescientos setenta y un bolívares con cuarenta céntimos (Bs 371,40), que al cambio por reconversión monetaria es la suma de treinta y siete céntimos de bolívar fuerte (Bs. 0,37) es decir, en forma extemporánea, al ser realizada dentro de los quince días siguientes al vencimiento del respectivo mes ya que, de acuerdo con el contrato el pago debía ser efectuado por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco días del mes, por tanto el plazo para consignar venció el día 20 de septiembre de 2.007, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por un monto inferior al establecido en la sentencia. Así se decide. Respecto a la consignación correspondiente al mes de octubre de 2007, la misma fue efectuada en fecha 6 de noviembre de 2007, es decir, en forma extemporánea por estar vencida, al no efectuarse dentro de los quince días siguientes a su vencimiento, es decir, la misma debía ser efectuada de acuerdo con el contrato, quince días siguientes al vencimiento de los cinco pactados para el pago y por un monto inferior al fijado en la sentencia. En relación a la consignación correspondiente al mes de noviembre de 2007, la misma fue efectuada en fecha 6 de diciembre de 2007, es decir, en forma extemporánea por estar vencida y por un monto inferior al legalmente fijado. La consignación correspondiente al mes de diciembre de 2007, fue efectuada en fecha 9 de enero de 2008, es decir, en forma extemporánea y por un monto inferior al legalmente fijado. Así se decide. De esta manera se observa que las consignaciones analizadas, no producen efectos liberatorios a favor de la parte demandada, por no haber sido efectuadas dentro de los parámetros fijados en el artículo 51, razón por la cual la demanda incoada debe prosperar y así se decide. III En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD ADUCIDA Y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato intentó GISELA MARGARITA SILVA DE SAUMELL, contra CIVER ALFONSO MORA, en consecuencia, se condena a la parte demandada. PRIMERO: A la resolución del contrato de arrendamiento suscrito sobre el apartamento distinguido con el número 9, ubicado en el Edificio Imperio, situado en la Avenida Presidente Medina, Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. Así se decide. SEGUNDO: A pagar, a título de daños y perjuicios por el uso del inmueble, la suma de cinco bolívares fuertes con dos céntimos (Bs 5,02) por mes, desde el mes de septiembre de 2.007 a enero de 2.008 y por los meses que se sigan venciendo hasta que la presente decisión quede definitivamente firme. Dada la naturaleza del fallo, no hay condena en costas. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días de octubre de dos mil ocho. Años 198° de la independencia y 149 de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha, siendo las 1:06 p.m, se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. EXP AP31V-2008-000070.