TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veinte de octubre de dos mil ocho
198º y 149°

Parte Demandante: JOHNY JESUS LUCIO BARAZARTE SALAZAR, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número 12.399.081.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: WILLIAM ARISTIDES REBOLLEDO, PRISCILA VICTORIA BARRIOS Y HERNAN JOSE VARELA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 118.500, 110.268 y 20.474, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JOAQUIN DE SOUSA GONCALVES, mayor de edad, de éste domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.279.991.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RICARDO JOSE PAZ GONZALEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 14.203.697.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inició el presente juicio por demanda incoada por los abogados WILLIAM ARISTIDES REBOLLEDO, PRISCILA VICTORIA BARRIOS Y HERNAN JOSE VARELA, quienes en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano Johnny Jesús Lucio Barazarte Salazar, demandaron al ciudadano Joaquín De Sousa Goncalves, por cumplimiento de contrato.
Admitida la demanda por los trámites del procedimiento oral, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Citada como quedó la parte demandada compareció su representación judicial oportunamente al proceso y consignó escrito en el cual promovió la falta de cualidad de la parte actora impugnó la cuantía en la cual fue estimada la demanda y en ese mismo acto, dio contestación a la demanda interpuesta en contra de su representada.
Fijada oportunidad para la audiencia preliminar, el Tribunal realizada la misma procedió a hacer la fijación de los hechos que formarían parte del Thema decidendum.
Abierto a pruebas el juicio, sólo la actora hizo uso de tal derecho.
Llegada la oportunidad fijada para la audiencia oral; a la cual, comparecieron la representación judicial de la parte actora y la representación judicial de la parte demandada, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, fue dictado el dispositivo del fallo, por quien lo suscribe como Juez Titular de este despacho.
Siendo la oportunidad prevista en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a extender el texto completo del fallo, el cual ha quedado plasmado en los siguientes términos:
En primer lugar y en orden a las defensas ejercidas por la representación judicial de la parte demandada, el Tribunal se pronunció respecto a la falta de cualidad alegada de la siguiente manera:
DE LA FALTA DE CUALIDAD
I
Como punto previo al fondo alegó la parte demandada la falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio, en base al argumento de que de una simple lectura al capìtulo IV del libelo de la demanda se lee textualmente:
Johny Jesús Lucio Barazarte Salazar, (comprador hoy propietario) mediante el cual la parte actora se atribuye la condición de propietario del inmueble objeto de la presente controversia, y por otra parte también se observa que demanda el cumplimiento del contrato, si esto es así, resulta evidente que si el actor se atribuye la condición de propietario carece de cualidad e interés para demandar el cumplimiento de una supuesta venta.
El Tribunal para decidir observa:
De acuerdo con lo sostenido por el maestro Luís Loreto la cualidad es una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita.
A su vez el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil establece que para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración o la existencia o inexistencia de un derecho o una relación jurídica.
Dentro de un proceso judicial, se persigue la materialización de la ley al caso concreto, es decir, que deben concurrir a debatir pretensiones y defensas aquellos sujetos que se encuentran en la situación jurídica controvertida, por lo que las partes, no son más que la subsunción en el caso particular de los sujetos consagrados en la hipótesis legal.
Al respecto el autor Arístides Rengel Romberg sostiene: “La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés en nombre propio tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.
Ha sido reiterada la Jurisprudencia patria al sostener que la cualidad sólo la tienen el propietario del derecho litigioso, su mandatario legal o convencional.
El Dr. ARMINIO BORJAS sostiene lo siguiente: “ Porque aunque una acción exista, si no se está directamente interesado en hacerla valer, proponiéndola por sí o en nombre de otro cuyo interés se representa, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarla...
De manera que el actor para tener cualidad deber ser titular de la acción la cual surge y se origina de la norma legal o contractual reguladora de la relación jurídica que se pretende sostener.
En el caso de autos el thema decidendum, se contrae exclusivamente al cumplimiento de un contrato de venta que según lo aducido por la actora en el libelo, celebró con la parte demandada y esa condición contractual le faculta para demandar el cumplimiento de ese contrato; circunstancia ésta que de ser demostrada en la secuela del proceso entonces haría procedente la acción, pero en principio; de ser demostrada la existencia del contrato le hace titular del derecho de exigir el cumplimiento del negocio jurídico accionado.
En razón a los planteamientos efectuados este Tribunal declara sin lugar la falta de cualidad aducida. Así se decide.
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTIA
II
Siguiendo en orden a los alegatos efectuados en la contestación, el Tribunal pasa a pronunciarse previamente acerca de la impugnación del valor de la demanda, que fue aducida por la representación judicial de la parte demandada en los siguientes términos:
El recibo emitido el día primero de noviembre de 1.999, fue por la cantidad de dos millones de bolívares y equivale en la actualidad a dos mil bolívares fuertes, de tal manera que impugnamos la cuantía ya que a los sumo debe ser por un monto no mayor al cuarenta por ciento (40%) de la cantidad expresada en el compromiso de venta, la cual debe ser en lo sucesivo, por la cantidad de dos mil ochocientos bolívares fuertes y si aún así el Tribunal considera que la cuantía es de sesenta mil bolívares fuertes debe declinar su competencia a favor de un tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito ya que la cuantía de los Tribunales de Municipio es hasta por la suma de cinco mil bolívares fuertes (Bs. 5.000,oo).
Al respecto el tratadista Arístides Rengel Romberg sostiene: “En la determinación de la competencia por el valor no se atiende a la calidad de la relación controvertida, sino a aspecto cuantitativo de la misma y en base al valor se distribuye el conocimiento de las causas entre diversos jueces”.
En nuestro sistema los asuntos se distribuyen por su valor en varias categorías de juzgados a las cuales nos remite en primer lugar el Código de Procedimiento Civil y la Ley Orgánica del Poder Judicial.
En el caso sub iudice, la pretensión de la parte actora se contrae al cumplimiento de un contrato de compra venta de un inmueble el cual fue pactado en la suma de dos mil bolívares fuertes, y ese es el valor que debe asignársele a la demanda.
Asimismo observa el Tribunal que la demanda que motiva el presente pronunciamiento fue estimada en la suma de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 2.000,oo) suma por la cual pueden conocer los Juzgados de Municipio cuando nos encontramos en presencia de una demanda que debe ser tramitada por los trámites del procedimiento oral, de acuerdo con la circular de fecha 15 de marzo de 2007, emanada de la Sala de Casación Civil, la cual estableció aumento de cuantía hasta la suma de dos mil novecientas noventa y nueve unidades tributarias, para aquellas causas que deban ser tramitadas por el procedimiento oral, razón por la cual lo aducido por la representación judicial de la parte demandada en este sentido, debe ser desechado por improcedente y como consecuencia de ello declarar firme la cuantía efectuada por la representación judicial de la parte actora y competente a este Tribunal para conocer del presente juicio.- Así se decide.
DEL FONDO
En este estado, oídas las partes se observa que tal como quedó establecido en el acta de fijación de hechos la pretensión de la actora es obtener una sentencia favorable de condena con fundamento en la responsabilidad contractual que le imputa a la parte demandada y por tanto, solicita al Tribunal se le condene a cumplir con el contrato de venta suscrito con ella, exponiendo su representación legal, como fundamento de su pretensión lo siguiente:
.- Que su representado ocupa desde hace 12 años el apartamento 4 del piso dos de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la Edificación sobre ella construida, conformada por nueve apartamentos para vivienda, ubicado en la parte alta o cerro de la prolongación de la calle siete, signado con el número 424 de la urbanización Los Jardines, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, posesión ejercida pública, pacifica e ininterrumpidamente en uso goce y disfrute comportándose como un buen padre de familia, pagando puntualmente el canon de arrendamiento.
.-Que el ciudadano Joaquín de Sousa Goncalves, ofreció en venta a cada uno de los inquilinos que ocupan dichas viviendas una novena parte de la totalidad de los nueve apartamentos que ocupan dicha propiedad.
.- Que es importante destacar que la propiedad ofrecida en venta en una propiedad pro indivisa y no por tal motivo no le es aplicable la Ley de Propiedad Horizontal.
.- Que la titularidad del ciudadano Joaquín de Sousa Goncalves se deriva de documento de partición de herencia protocolizado ante la Oficina Subalterna de registro del Distrito Monagas del Estado Guarico.
.-Que por la conducta positiva desplegada por su representado, le es dado en venta una noventa parte (1/9) del inmueble que venía ocupando en calidad de inquilino, lo cual es aceptado de acuerdo a documento privado de venta, realizado el primero de noviembre de 1.999, fecha en la cual entregó la cantidad de dos millones de bolívares, los cuales fueron cancelados en dinero efectivo al oferente vendedor.
.-Que en dicho documento se estipuló que el documento definitivo se protocolizaría el primero de diciembre de 1.999.
.-Que han transcurrido ocho años y nueve meses y el ciudadano vendedor, no ha respondido con la protocolización del documento.
.-Que en mas de una oportunidad se le ha pedido que responda con dicha obligación y su respuesta ha sido negativa, desconociendo el negocio acordado y firmado, planteando de manera unilateral que el valor de la venta del inmueble ha cambiado, que ahora su valor es de cincuenta mil bolívares fuertes, si quería protocolizar el documento de venta y que el dinero lo podía conseguir por medio de una solicitud de préstamo habitacional, ya que el gobierno está regalando el dinero, que esto era un negocio redondo, donde ganábamos todos y además indicó que él recibiría treinta mil bolívares fuertes y su mandante se quedaría con veinte mil bolívares fuertes, que ese dinero no se iba a pagar nunca.
.-Que por esa razón recurren al Tribunal a fin de que con las pruebas aportadas ordene al ciudadano Joaquín de Sousa Goncalves a cumplir con el documento de venta firmado.
.-Que asimismo es importante destacar que no aceptan la grosera oferta, la cual en sí misma constituye una instigación a delinquir, por cuanto el oferente pretende beneficiarse con fraude a la buena fe, de la implementación de políticas de seguridad promovidas por el Estado Venezolano, y por cuanto su representado está en conocimiento de la falsedad que el oferente propone, la aceptación, conllevaría al establecimiento de una relación de complicidad de su representado con el oferente vendedor en el falseamiento de la verdad por constituir el mismo un ilícito civil y penal, dejando claro que no renuncian a su derecho de acuerdo al articulo 1.167 del Código Civil.
.-Por esas razones, lo demandó al cumplimiento del contrato aducido, y como consecuencia de ello el demandado sea condenado a cumplir con su obligación de protocolizar el documento definitivo de compra venta, fundando su pretensión en los artículos 1.134, 1159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.474, respectivamente del Código Civil.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, se excepcionó de hechos invocados por la actora quedando entonces planteadas sus afirmaciones de la siguiente manera:
.-Negó, rechazó y contradijo la presente demanda en todas sus partes, tantos en los hechos narrados en ella como en el derecho invocado.
.-Adujo que el documento fundamental en que se basa la demanda, fechado el día primero de noviembre de 1.999, es un compromiso de futura venta, y es por ello que no contiene uno de los elementos fundamentales de la venta como lo es el precio, ya que como bien lo expresa el referido documento es un simple recibo, que solo contiene arras o inicial de una futura venta.
.-Que el recibo consignado por la parte demandante como instrumento fundamental, es única y exclusivamente un garantía de una futura venta, en vista de que el inmueble está constituido en un solo bloque, y por lo tanto no se puede vender por partes, por tal motivo lo recibió su poderdante en ese sentido, ese dinero fue entregado y recibido solamente como arras como garantía mientras todos los inquilinos de dicho edificio constituían una Sociedad Civil y entonces se le vendería a dicha Sociedad Civil y consecuencialmente a cada inquilino,.
.-Que también discutieron otra opción que sería que si ellos no podían constituir dicha sociedad entonces el convertía el Edificio En propiedad Horizontal, se elaboraba el respectivo documento de condominio y de esa forma les podía vender a cada uno de ellos, y le era mejor, por cuanto la gran mayoría podía acudir a una entidad financiera a solicitar un crédito hipotecario y de esta forma poder adquirir cada inquilino su respectivo apartamento.
.-Aclaró que esas arras que se entregaron son única y exclusivamente como garantía de una futura venta y no pueden nunca constituir el precio total de un apartamento ni siguiera en el año 1.999, cuando se entregaron, y mucho menos ahora y no como lo pretende hacer ver la parte actora, al expresar en la mencionada demanda, que se pagó el precio del apartamento en su totalidad.
Ahora bien, en materia Civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contendoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
El precepto que se desprende de dichas normas, se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe demostrar el hecho extintivo.
De este modo se observa que la parte actora consignó con el libelo de la demanda instrumento privado, el cual contiene el negocio jurídico cuyo cumplimiento reclama la actora, y su existencia no formó parte de lo controvertido en la secuela del proceso, toda vez que lo discutido por las partes se circunscribe a determinar que tipo de contrato contiene el mencionado documento; que de acuerdo con lo aducido por la actora es un contrato de venta, afirmación que fue negada por la representación de la parte demanda en base al argumento de que se trata de un recibo que contiene las arras de una futura venta, cuyo análisis se realizará en la parte motiva del presente fallo.
Respecto al documento de partición de herencia así como documento que acredita la condición de propietario del inmueble del ciudadano Joaquín de Sousa Goncalves, declaración sucesoral cuya existencia no formó parte de lo controvertido, razón por la cual nada abonan al thema decidendum.
En el caso bajo estudio, examinadas las probanzas ofrecidas por la parte actora se observa, que habiendo aducido la parte actora como fundamento de su pretensión la existencia de un contrato de venta entre las partes, siendo rechazada la pretensión por la parte demandada, quien adiciono en su descargo que lo allí existente es un recibo que contiene las arras de una futura venta, constata el Tribunal que de un análisis al documento fundamental de la presente demanda, el cual fue expresamente reconocido por la parte demandada como suscrito por ella, se observa que señala el citado instrumento lo siguiente:
“He recibido del ciudadano Johny Jesús Lucio Barazarte Salazar, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,oo), por concepto de la venta de una novena (1/9) parte de un inmueble de mi propiedad constituido por una parcela de terreno y la Edificación fabricada sobre el mismo, situada en la parte alta o sea Cerro de la Prolongación Calle Siete (7) de la Urbanización Los Jardines, Parroquia El Valle Municipio Libertador de Distrito Federal.
Este recibo es válido hasta la firma del documento definitivo de venta que se hará dentro de los treinta días siguientes, contados a partir de la fecha de este recibo.- Es decir, el día primero de diciembre de 1.999”.
Del análisis al instrumento citado considera el Tribunal que el negocio jurídico allí plasmado contiene una declaración expresa del demandado, de haber recibido de parte del actor una determinada cantidad de dinero por concepto del precio de venta del inmueble que es objeto de la presente demanda, y el cual fue efectivamente pagado y del cual se desprende que ciertamente hubo pleno acuerdo entre las partes para celebrar un contrato de venta. Así se decide.
En relación a la testimonial rendida por el ciudadano Rubén Modesto Arrechedera, el Tribunal la desecha por estar dirigidas sus declaraciones a dejar constancia de la celebración de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación superior a la suma de dos mil bolívares, razón por la cual de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.387 del Código Civil debe ser desechado. Así se decide
Ahora bien, en el caso sub iudice considera quien aquí sentencia, que no se verifican las condiciones requeridas para satisfacer en derecho la pretensión de la parte actora, ya que en el presente caso no se trata que la parte actora habiéndose comprometido a realizar la venta de la cosa vendida, no lo hizo; sino que la obligación asumida en dicho contrato es inejecutable, pues de un análisis exhaustivo al contrato traído a los autos por la actora como instrumento fundamental de la pretensión, así como el documento de propiedad del Edificio en el cual se encuentra el inmueble objeto de la presente demanda adminiculados dichos instrumentos con lo aducido por las partes en el libelo y la contestación, efectivamente se evidencia que el Edificio en el cual se encuentra el apartamento que es objeto de la presente demanda no está sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, por tanto, el referido apartamento no es susceptible de ser enajenado individualmente, circunstancia ésta que impide la protocolización del documento definitivo de compra venta, lo que se traduce en la existencia de una obligación que es inejecutable por parte del vendedor en la forma que fue accionada la misma.
En ese orden de ideas el artículo 1.488 del Código Civil señala que el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.
De igual manera, la Jurisprudencia patria ha venido sosteniendo en forma pacífica y reiterada que en materia de inmuebles para que el título de adquisición sea oponible a terceros, debe haber sido registrado ante la Oficina de Registro Público, pues los inmuebles deben cumplir con la formalidad de registro de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil.
De este modo observa el Tribunal que el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:” Si la parte que resulte obligada a concluir un contrato no cumple con su obligación y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido…..
En razón de ello y atendiendo a la disposición antes citada, es preciso acotar que de ser dictada una decisión en la cual se condene al demandado a cumplir con el contrato y en consecuencia a protocolizar el documento definitivo de compraventa, se estaría dictando una decisión que deviene en inejecutable al no ser posible de acuerdo con nuestro ordenamiento jurídico el registro de la mencionada propiedad, por no estar sometido el inmueble al régimen de propiedad horizontal.
Por las consideraciones anteriormente expresadas, se hace forzoso para quien aquí decide, declarar sin lugar la demanda incoada. Así se decide.
DISPOSITIVO
III
En virtud a los razonamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia y en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD ADUCIDA, FIRME LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA Y SIN LUGAR LA DEMANDA QUE POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ha incoado JOHNNY JESUS LUCIO BARAZARTE, contra JOAQUIN DE SOUSA GONCALVES. Así se decide.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 se condena en costas a la parte actora.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte (20) días de octubre de dos mil ocho. Años 198° de la independencia y 149° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
En esta misma fecha, siendo las 10:59 a.m, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
Exp AP31-V-2008-000837.