ASUNTO: AP31-V-2008-001692
Se refiere el presente juicio a una demanda de desalojo arrendaticio que han presentado los ciudadanos RICARDO SIMON DE SOUSA CABRAL Y RUFINO MEJIASCJICA, mayor de edad, de este domicilio, Cédulas de identidad No.V-V-10.892.685 y V-14.992.912 respectivamente, representados por los abogados Oswaldo A. Ablan Hallak y Oswaldo E. Ablan Candia, IPSA # 67.301 y 36.358 respectivamente; contra el ciudadano ANGEL VIRGILIO NUÑEZ GRAFFE, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No. V-934.533.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los apoderados de los actores que la relación arrendaticia se inició el 1° de junio de 1987 por virtud de un contrato de arrendamiento celebrado por la EMPRESA METRÓPOLIS que actuó como arrendador, en nombre y represtación del entonces propietario, y la parte demandada, como arrendatario, sobre el apartamento No.9 del tercer piso del Edificio Camino Nuevo, de la Avenida Oeste, entre las Esquinas Piñango y Camino Nuevo, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, Distrito Metropolitano de Caracas.; cuyas linderos señala. Indican igualmente el documento protocolizado que acreditan a los actores como propietario de dicho apartamento.
Dicen que el contrato es por tiempo determinado, y el pago de los alquileres se hará por mensualidades vencidas, dentro de los quince días consecutivos a contar de la fecha de vencimiento (de la mensualidad); siendo el canon—fijado por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo—de Bs.34.364, 95 o Bs.F.34,36.
Ahora bien, es el caso—sigue diciendo que el inquilino ha dejado de pagar los cánones correspondiente a 24 meses, que van desde junio de 2006 hasta mayo de 2008, ambos inclusive.
Por esa razón demandan—después de explanar el fundamento de derecho y de sacar las Conclusiones—en el Petitorio:
la resolución del contrato;
y la consiguiente entrega material del inmueble arrendado.
Lo demanda también para que le pague los cánones insolutos que motivan el presente juicio, más los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble
Contestación de la demanda (folio 79)
La parte actora, como abogado, en defensas de sus propios intereses, pasó a contradecir la demanda, aduciendo los siguientes argumentos:
1. Dijo que si pagó los cánones de arrendamientos de los meses que le imputan como insolutos.
2. Subsidiariamente, invocó la excepción de non adimpleti contractus, basándola en la circunstancia de que la parte actora como arrendadora ha incumplido con las obligaciones que le impone el art. 1586 CC, dado que ellos han dejado, desde hace bastante tiempo, de hacer las reparaciones que el apartamento necesita para mantenerlo con el uso para el cual estaba destinado. Enumera a continuación los deterioros que presenta el inmueble.
Examen de las pruebas
Vista como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la presente controversia, pasemos entonces a examinar los medios de prueba traído por las partes al juicio en apoyo de sus afirmaciones; oportunidad en la cual haremos los pronunciamientos que corresponda a las defensas opuestas.
Pero debemos adelantar desde ya que la excepción de non adimpleti contractus solo se aplica en los contratos bilaterales perfectos y para aquellas obligaciones que forman el sinalagma del contrato. En otras palabras, solo cabe dejar de cumplir la obligación que nos corresponde cuando la contra parte haya dejado de cumplir la suya, que fuese la contrapartida de la nuestra. O sea, el incumplimiento de obligaciones accesorias de una de las partes del contrato, no justifica que se deje de cumplir la obligación principal del otro contratante; ya que ésta solo podría dejarse de cumplir si la principal correlativa de la contraparte del contrato, no se cumpliese; pero no, cuando la obligación incumplida fuese una obligación accesoria.
Esto esta dicho en el art. 1168 del Código Civil, que, al hablar de la “excepción de non adimpleti contractus”, la consagra solo para los contratos bilaterales, que son aquellos donde las partes se obligan recíprocamente (art.1134 CC): La obligación es recíproca solo cuando sea la contrapartida de la obligación del otro contratante; o como lo dice el Derecho Español, cuando la obligación de marras formase con la contraria el sinalagma del contrato. Y ello es lógico; ya que la non adimpleti contractus es una excepción que se justifica o se basa en un principio de equidad o de equilibrio. En efecto, luciría injusto e inequitativo que si alguien se comprometiera a realizar algo a cambio de otra cosa, fuera obligado a realizarlo cuando lo que se le ha prometido para que lo haga, no se le cumple; ya que en las obligaciones sinalagmáticas o bilaterales, la causa de las mismas esta en la otra obligación. V.gr. la causa de la obligación de pagar el precio en el contrato de compraventa, esta precisamente en la obligación entrega de la cosa. Ambas obligaciones, están en un perfecto equilibrio de causalidad, una no podría existir sin la otra; lo cual se ve claramente en el art. 1493 CC: “El vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no esta obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio”
Dicho esto pasemos a abalizar las pruebas aportadas:
1.-
Al folio 19 y ss corre documento público representativo de la compra-venta del inmueble de autos, en cabeza de las partes demandadas.
Documento que no arroja luz sobre los temas controvertidos; ya que la propiedad del apartamento alquilado no ha sido cuestionada en este juicio.
2.-
Al folio 23 y ss corre documento privado representativo del contrato de arrendamiento (01-07-87) objeto del presente juicio, el cual se tiene como reconocido, ya que esta firmado por la parte demandada.
Viniendo a los argumentos de prueba que se derivan del mismo, diremos:
1. En virtud deque en el libelo se dice que el contrato se celebró con la administradora Metrópolis, que actuó en nombre y representación del que era para ese entonces propietario del inmueble; y que en virtud e la transmisión de la propiedad del Edificio Camino Nuevo, los hoy actores se subrogaron en la persona del propietario anterior, se hace evidente que el contrato de arrendamiento objeto de este juicio, se indeterminó, a tenor del art.1605 CC., que a la letra dice:
Aunque el arrendamiento no conste en documento público o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración
Norma esta que complementa y no contradice el art.20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Existe la tesis jurisprudencia l—no compartida por nosotros—que en los contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado no es posible demandar su resolución “por incumplimiento en los pagos de alquileres”; sino solo el desalojo, de acuerdo con el encabezamiento del art.34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De acuerdo con dicha tesis, la presente demanda, que es resolutoria, no sería posible o admisible. Pero repetimos que no compartimos esa opinión; ya que el desalojo “por falta de pago de los alquileres”, en estricto derecho, no es otra cosa que una acción resolutoria, por más que la quieran diferenciar de la acción de desalojo, que para nosotros son la misma cosa., sin importar que el contrato sea determinado o indeterminado; ya que todo incumplimiento invocado para extinguir un contrato bilateral, es “resolución” (arg-ex art.1167 CC), independientemente de que el contrato sea a tiempo determinado o indeterminado y sin importar como lo etiquete el legislador, que ya sabemos lo impreciso que es en el uso de los términos.
Por otra parte, no es cierto que la Sentencia de la Sala Constitucional del TSJ #1391 del 28 de junio de 2005, sostenga la tesis mencionada
De su lectura se desprende sin lugar a duda que lo que allí se quiso decir es que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las del artículo mencionado, son las acciones diferentes al desalojo; que es algo muy distinto a decir que por falta de pago de alquileres no se puede demandar la resolución del contrato, sino el desalojo. Lo que trató la sentencia referida fue reivindicar la exhaustividad de la enumeración de las causales del art. 34 del Decreto ley; para los contratos a tiempo indeterminados; pero no decir que por calificar la acción de resolución y no de desalojo, vaya a fracasar la demanda aún cuando la causa petendi invocada sea la falta de pago de los cánones, que sí esta prevista en la enumeración de la norma
2. Por otra parte, el alquiler estipulado fue de Bs.857, 20 mensual.
3. Pagadero por mensualidades vencidas, dentro de los quince días siguientes del vencimiento, a la fecha del contrato. Lo que significa que si el contrato era de fecha 01 de junio de 1987, el pago se deberá realizar dentro de los primeros quince días del mes siguientes; y de acuerdo con el art. 51 del Decreto ley de Arrendamiento Inmobiliario, la consignación judicial del alquileres que no se quiera recibir, se deberá hacer en los quince días siguientes al vencimiento de ese plazo de pago. Así que tenemos 15 días desde el vencimiento del mes, como plazo de pago; además de los 15 días del plazo para consignar judicialmente.
4. Se estipuló que será por cuenta del inquilino las reparaciones menores o locativas que necesite el apartamento; siendo por cuenta del arrendador las reparaciones mayores. Estas son obligaciones accesorias; cuyo incumplimiento no pude servir para justificar, de acuerdo con la “excepción de non adimpleti contractus”, el no cumplir con las obligaciones principales que forma el sinalagma del contrato de arrendamiento, como son: la de pagar el precio del alquiler por parte del arrendatario, y la de mantenerlo en posesión de la cosa, por parte del arrendador, de acuerdo con el art.1579 CC; como lo hemos explicado anteriormente.
3.-
Al folio 26 y ss corre en copia certificada Sentencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, de fecha 26 de diciembre de 1996, fijando la regulación del canon de arrendamiento del apartamento de autos, en Bs.34.264, 95.
4.-
Al folio 85 y ss corre los recaudos representativos del expedientes de Consignaciones Judiciales llevadas a cabo por la parte demandada a favor de la parte actora, apreciándose al folio 03 una CERTIFICACIONES DE CONSIGNACIONES, en donde se lee que:
en fecha 20 de diciembre de 2006 se consignaron alquileres por Bs.181.944, correspondiente al período que va desde el mes de junio de 2006 hasta el mes de noviembre de 2006 (son 6 meses)
en fecha 15 de noviembre de 2007 se consignaron alquileres por Bs.206.190, correspondiente al período que va desde el mes de diciembre de 2006 hasta junio de 2007(son 7 meses)
En fecha 15 de julio de 2008, se consignaron alquileres por Bs.413,oo, correspondiente al período que va de julio de 2007 a junio de 2008 (son 12 meses)
Observamos:
1. las consignaciones se hacen por lotes de varios meses a la vez, no por mensualidades separadas
2. Además, los montos no coinciden con el canon fijado. Por ejemplo:
en la primera consignación, depositó Bs.181.944,oo para un período de seis meses, da un alquiler mensual de Bs30,32
La segunda consignación por Bs.206.190,oo para un período de siete meses, da un alquiler mensual de Bs.29,45.
Y la tercera consignación por Bs.F.413,oo para un período de doce meses, da un canon de Bs.34,41.
3. Por otra parte, vemos que la última consignación, fue llevada a cabo, el 15 de julio de 2008; esto es, no solo después de estar vencido el plazo de consignación previsto en el art. 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; sino, lo que para nosotros sería más determinante, después de que la demanda resolutoria había sido presentada (03 de julio de 2008); siendo extemporáneo para ese momento cumplir con el contrato. Con el régimen anterior, previsto en el Decreto legislativo de Desalojo de Vivienda de 1947, era posible para el inquilino moroso purgar o subsanar su estado de mora con una consignación tardía incluso dentro del juicio de desalojo, posibilidad que llegaba hasta el acto de contestación de la demanda, de conformidad con el art. 1 letra a) ejusdem; pero esa posibilidad quedó eliminada con el Nuevo Decreto ley de 1999, donde no aparece que el inquilino pueda consignar validamente los alquileres dentro del juicio que se le abra por su falta de pago. Es más, si los llegara a consignar y el arrendador los retirase, habiendo demandado, se considera que desiste o renuncia a la acción incoada, de acuerdo con el art. 52 del Decreto Ley sobre la Materia; lo que demuestra que la consignación judicial durante el curso del juicio resolutorio por falta de pago, es extemporánea.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir:
1. la excepción non adimpleti contractus no aplica para el incumplimiento de la obligación que el demandado le imputa a la parte actora; por no ser una obligación que constituya el sinalagma del contrato de arrendamiento.
2. Las consignaciones llevadas a cabo por el inquilino demandado son extemporáneas.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda que presentaron los ciudadanos RICARDO SIMON DE SOUSA CABRAL Y RUFINO MEJIASCJICA contra el ciudadano ANGEL VIRGILIO NUÑEZ GRAFFE, ambas partes arriba identificadas. En consecuencia, adopta las siguientes resoluciones:
1. Declara resuelto o terminado el contrato de arrendamiento objeto de este juicio.
2. Condena a la parte demandada a desalojar y entregar el inmueble, arriba identificado, a las partes actoras, libre de bienes y personas.
3. A pagar a los actores los cánones de arrendamientos insolutos que motivaron este juicio que van desde junio de 2006 hasta mayo de 2008, inclusive; así como los que se sigan venciendo a partir del mes de mayo de 2008 en adelante, a razón de Bs.34.364,95 o Bs. F.34,36
4. Hay condena en costas, por razón del vencimiento.
Regístrese, Publíquese y Déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve días del mes de octubre de dos mil ocho, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, se publicó la anterior sentencia con su inserción de la misma en los autos del expediente del juicio.
La Secretaria
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