ASUNTO: AP31-V-2008-001921 El juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal iniciado por el ciudadano RODOLFO PATIÑO, titular de la cédula de identidad No. 6.117.743, representado judicialmente por los abogados Petrica López de López, Blanca Prince y José Roberto Sánchez López, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 5.505, 5.071 y 115.208, respectivamente, en ese orden, contra el ciudadano JAVIER JOSÉ ARROYO ESCOBAR, titular de la cédula de identidad No. 13.477.425, asistido en juicio por la abogada Jenny Labora Zambrano, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 73.844, se inició por libelo de demanda incoada para su distribución el 23 de julio de 2008 y se admitió el 28 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve. PRIMERO En el libelo de demanda, la parte actora alegó que en fecha 01 de marzo de 2005, celebró contrato de arrendamiento con el demandado, sobre un inmueble ubicado en el segundo piso del inmueble denominado “POPY”, situado en la Urbanización Maripérez, segunda transversal entre Avenida Principal y calle Trujillo, Municipio Libertador del Distrito Capital, estableciendo el plazo de duración del contrato por seis (6) meses prorrogables por igual tiempo y por el canon de de cuatrocientos bolívares (Bs. F. 400) que posteriormente fue aumentado a cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. F. 450). Que como cláusula penal, por cada día de retraso en la entrega del inmueble completamente desocupado, se fijó la cantidad de diez bolívares (Bs. F. 10) diarios. Que el arrendatario le entregó al arrendador la cantidad de ochocientos bolívares (Bs. F. 800), en calidad de depósito, suma que le sería devuelta al arrendador una vez entregado el inmueble y que se haya verificado que se encuentra en buenas condiciones. Que en enero de 2007, se le notificó verbalmente al arrendatario que no se le prorrogaría el contrato y que por lo tanto vencería el 28 de febrero de 2007. Asimismo, se le notificó que a partir del 01 de marzo de 2007, comenzó a correr la prórroga legal de un año, tal y como lo establece el artículo 38.b del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el 28 de febrero de 2008. Sobre la base de lo previsto en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.594 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en los artículos 28, 33, 38.b y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó al arrendatario, a los fines que convenga o sea condenado al cumplimiento del citado contrato de arrendamiento en el sentido que se le haga entrega del inmueble arrendado; a pagar la cantidad de novecientos bolívares (Bs. F. 900), por concepto de alquileres vencidos durante los meses de enero y febrero de 2008; a pagar la cantidad mil cuatrocientos veinte bolívares (Bs. F. 1.420), equivalentes a ciento cuarenta y dos días transcurridos desde el 01 de marzo exclusive hasta el 21 de julio de 2008, inclusive, a razón de diez bolívares (Bs. F. 10) diarios como cláusula penal; a pagar la cantidad de diez bolívares (Bs. F 10) diarios por los días transcurridos desde el 21 de julio de 2008 exclusive hasta la entrega definitiva del inmueble totalmente desocupado, así como indemnización por concepto de daños y perjuicios causados y las costas procesales. En fecha 08 de agosto del presente año, el Alguacil dejó constancia de haber citado personalmente al demandado, quien compareció en fecha 13 del mismo mes y año y manifestó que no tenía abogado que lo asistiera. Por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley de Abogados, se difirió por cinco días de despacho para que diera contestación a la pretensión. En efecto, por escrito del 18 de septiembre de 2008, la parte demandada contestó a la pretensión de la parte actora. Aceptó que es arrendatario del inmueble descrito en autos; que el canon de arrendamiento acordado por el inmueble en referencia, se fijó en la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. F. 400); que el arrendador incrementó unilateralmente el canon de arrendamiento a cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. F. 450) y aceptó haber entregado la suma de ochocientos bolívares (Bs. 800,00) en calidad de depósito. Rechazó, negó y contradijo de manera genérica la demanda tanto en los hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes. Negó que fuese notificado el 28 de febrero de 2007, por parte del arrendador de la terminación del contrato locativo a que se refiere la pretensión y de la prórroga legal. Negó, rechazó y contradijo que tuviere la obligación de entregar el inmueble el 28 de febrero del presente año. Negó adeudar al arrendador la cantidad de diez bolívares (Bs. F. 10), diarios, por concepto de cláusula penal derivada del supuesto incumplimiento por entrega del inmueble, ya que la obligación no había nacido, toda vez que el contrato suscrito, se encuentra vigente. Negó rechazó y contradijo que esté obligado a realizar la entrega material, real y efectiva del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario. Desconoció e impugnó los documentos cursantes al expediente, por cuanto aparece estampada en la leyenda “Primer mes de la prórroga legal”. De conformidad con lo previsto en el artículo 61 del Decreto con Rango y Valor de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reconvino en lo referente al reintegro de las cantidades pagadas en exceso por concepto de cánones de arrendamiento, tomando en cuenta que desde el 03 de marzo depositó los cánones ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, la cual fue declarada inadmisible. SEGUNDO De acuerdo a los hechos expuestos, el thema decidendum quedó circunscrito a determinar si el arrendatario se encuentra en el supuesto de hecho alegado por la actora a los fines de ser condenada o no a las consecuencias legales pertinentes, esto, es a cumplir con su obligación como arrendataria de hacerle entrega del inmueble arrendado. A los fines de probar la relación arrendaticia, la parte actora aportó copia simple de instrumento público, autenticado el 03 de marzo de 2005, relativo al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sobre el inmueble descrito con antelación, por el tiempo de seis (6) meses, contados a partir del primero (01) de marzo de 2005, hasta el primero (01) de septiembre de 2005, por la pensión mensual de cuatrocientos bolívares (Bs. 400). Tal instrumento se valora, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedignas al no ser impugnadas, mereciendo fe su contenido. La parte demandada, a los fines de probar sus alegatos respecto al incremento de los cánones de arrendamiento, consignó originales de los recibos correspondientes a los pagos de cánones de arrendamiento, así como copia certificada de los recibos correspondientes a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007, los cuales se desechan por impertinentes, dado que su contenido no guarda relación a los hechos controvertidos. Del documento contentivo del contrato de arrendamiento, admitido por la parte demandada, se destaca que efectivamente celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado de seis (6) meses contados a partir del 01 de marzo de 2005, que podía ser prorrogado previa notificación del arrendador dentro del plazo de un mes de su vencimiento, por igual tiempo. De acuerdo a la forma en que quedó redactada dicha cláusula, se entiende que tal renovación por igual plazo de seis (6) meses, sólo procedía mediante notificación previa. En este caso, la parte actora alegó que en enero de 2007, se le notificó verbalmente al arrendatario que no se le prorrogaría el contrato, el cual vencería el 28 de febrero de 2007 y que a partir del 1º de marzo de 2007, comenzaría a correr la prórroga legal, tal alegato fue rechazado por la parte demandada. No obstante ello, la actora promovió las testimoniales de los ciudadanos Carlos Juan Díaz Ortega y Enríquez López, quienes al ser interrogados sobre esa notificación al arrendatario, fueron contestes al responder que era cierto ese hecho, lo cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por merecer confianza tales declaraciones, a pesar que la parte demandada alegó que esa prueba era inadmisible en virtud de lo dispuesto en el artículo 1387 del Código Civil, toda vez que si bien es cierto que existe tal prohibición, a los fines de probar la existencia de una convención para establecer una obligación o extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares (Bs. 2000), resulta admisible cuando no sea a esos fines, sino la de establecer las características de determinado contrato, por ejemplo, o como en el caso de autos, que se quiere probar determinada manifestación de voluntad de uno de los contratantes. Esa notificación de no prórroga, se hizo para un momento en que el contrato ya se había indeterminado. En efecto, esa convención locativa nació por seis (6) meses a partir del 01 de marzo de 2005 hasta el 01 de septiembre de ese mismo año y sólo mediante notificación previa, podía renovarse por igual plazo de seis (6) meses. No consta que tal notificación previa se haya hecho en el plazo acordado de un mes contado a partir del vencimiento del mismo, por lo que, la notificación de la no prórroga en el mes de enero de 2007, no tenía razón de ser, habida cuenta que el contrato se había indeterminado. Si el contrato venció el 01 de septiembre de 2005 y no haberse producido la condición indicada por las partes a los fines que se renovase, esto es la notificación previa con una anticipación de un mes desde su vencimiento, de pleno derecho empezó a correr la prórroga legal de seis meses, a tenor de lo dispuesto en el literal a del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, al vencimiento de ésta, ocurrida el 01 de marzo de 2006, el arrendatario permaneció ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, ocurrió la prórroga legal. En los contratos celebrados a tiempo determinado como el de autos, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio, según lo previsto en el artículo 1599 eiusdem. Sin embargo, en el contrato de marras, a pesar que las partes lo celebraron a tiempo determinado, establecieron la posibilidad de prorrogarlo, siempre que al menos con un mes de anticipación a su vencimiento, una de las partes manifestase a la otra su voluntad de renovarlo. Sin embargo, ello no sucedió, por lo que al vencimiento del plazo original, comenzó a correr la prórroga legal y al vencimiento de ésta, se configuró la tácita reconducción. Estos casos los reguló el legislador en los artículos 1600 y 1614, ambos del Código Civil, así: “Artículo 1.600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. “Artículo 1.614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. De acuerdo a las normas de similar redacción, antes transcritas, que prevén la figura jurídica de la tácita reconducción, se presume -iuris tantum-que si al vencimiento de un contrato celebrado a tiempo determinado, el arrendatario sigue ocupando la cosa arrendada sin oposición de la parte arrendadora, el contrato continúa bajo las mismas condiciones, pero a tiempo indeterminado. De acuerdo a lo previsto en el artículo 1.394 eiusdem, “Las presunciones son las consecuencias que la Ley o el Juez sacan de un hecho conocido para establecer uno desconocido”. Siendo así, tenemos como hecho conocido la existencia de la relación arrendaticia entre las partes que empezó a tiempo determinado y que se le puso fin, en virtud de la no notificación a que fue condicionada la posibilidad de la renovación, por lo que habiendo transcurrido el lapso de prórroga legal y, la parte arrendataria siguió ocupando el inmueble, tal como se puede constatar de los hechos afirmados por la parte actora, sin oposición de ésta, se configuró esa institución con las consecuencias necesarias que el contrato deba tenerse como indeterminado. Siendo que la presunción de renovación del contrato y su indeterminación temporal operan a favor del arrendatario, el arrendador tiene la carga de desvirtuar tales hechos, esto es, demostrar que no pudo verificarse la tácita reconducción por alguna circunstancia concreta, lo cual no ha sucedido en el presente caso, lo que conduce a que se consolide a favor de la demandada la presunción legal antes indicada. En este mismo orden de ideas, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, opera en los contratos celebrados a tiempo determinado pero que no haya operado la tácita reconducción y por ello, si el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, de acuerdo a lo dispuesto a esa ley especial, la parte debe intentar una pretensión distinta y por causales taxativas. TERCERO Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentado por el ciudadano Rodolfo Patiño contra el ciudadano Javier José Arroyo Escobar. De conformidad con lo previsto en los artículos 274 eiusdem, se condena en costas a la parte actora. Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ibídem. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de octubre de 2008. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación. EL JUEZ, MAURO JOSÉ GUERRA. LA SECRETARIA ELOISA BORJAS En esta misma fecha siendo la(s) 10:12 a.m, se publicó la anterior decisión. LA SECRETARIA ELOISA BORJAS MJG/eb