TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2008-001979

El juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento iniciado por el ciudadano HENRRY RAFAEL CASTELLANO GALBAN, titular de la cédula de identidad N° V-2.744.419, representado judicialmente por los abogados Jesús Brito y Jesús Manzano Cisneros, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 55.924 y 52.383, respectivamente, contra el ciudadano BLADIMIR LOZANO, titular de la cédula de identidad N° V-647.796, asistido en juicio por el abogado Henry Alexander Colmenares, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 69.130, se inició por libelo de demanda incoada para su distribución el 30 de julio de 2008 y se admitió el 04 de agosto de ese año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que en fecha 21 de octubre de 2006, celebró convenimiento privado con el demandado por concepto de una deuda pendiente y, éste último, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Carhen Leonor Castellanos Molina, la cual tiene por objeto un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 01, ubicado en la planta baja del edificio “BAIZ”, situado en la Avenida Principal de Maripérez, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, por una duración de seis (6) meses contados a partir del 01 de diciembre de 2006, no prorrogable, a menos que medie mutuo convenio entre las partes, tal como se desprende del contrato de arrendamiento accionado.
Afirmó, que en fecha 31 de mayo de 2007, la arrendadora Carhen Leonor Castellanos Molina notificó al arrendatario su voluntad de no continuar la relación arrendaticia, por lo que comenzaría a correr el lapso de la prórroga legal que le correspondía conforme a la Ley.
Manifestó que el contrato arrendaticio culminó el 01 de junio de 2007, fecha en la cual comenzó a transcurrir la prórroga legal, la cual venció el 01 de diciembre de 2007, fecha ésta en que debió entregar el inmueble objeto de arrendamiento hecho que no ocurrió a pesar, según señala, de las gestiones extrajudiciales realizadas.
Sobre la bases de esos argumentos y con fundamento en los artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó el cumplimiento del contrato de arrendamiento, para que el demandado cumpla o en su defecto sea condenado a entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento accionado.
En fecha 25 de septiembre de 2008, el Alguacil dejó constancia de haberse trasladado al domicilio del demandado, quien luego de entrevistarse con el mismo, se negó a firmar el recibo de su citación personal. Sin embargo, al segundo día de despacho siguientes a esa actuación, la parte demandada contestó a la pretensión, sin esperar que se complementara la citación, conforme a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, no obstante se reputa como válida tal contestación. En efecto, el 06 de octubre de 2008, la parte demandada presentó escrito de contestación en el cual negó y contradijo en todas sus partes la demanda planteada.
Alegó, que mantiene una relación arrendaticia a través de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, desde el mes de diciembre de 2001, periodo en el pagó los cánones de arrendamiento en efectivo y sin la entrega de recibo alguno. Asimismo, señaló que a partir de 19 de febrero de 2002, comenzó a pagar en la entidad financiera Banco Mercantil, lo cual supone que está poseyendo pacíficamente e ininterrumpida el inmueble durante los últimos seis (6) meses, tal como se evidencia de constancia expedida en fecha 29 de septiembre de 2008, por el Presidente de la Junta de Condominio del edificio BAIZ.
Manifestó, en efecto, que celebró posteriormente contrato de arrendamiento con la ciudadana Carhen Leonor Castellanos Molina y según la cláusula sexta del contrato debía pagar por mensualidades anticipadas en los primeros cinco (5) días de cada mes, a través de la cuenta de ahorros que mantiene la mencionada ciudadana en el Banco Provincial, por lo que dicho contrato modificó la relación arrendaticia.
Afirmó, que comenzó a disfrutar de la prórroga legal a partir del 01 de junio de 2007, y que efectivamente la arrendadora lo notificó del disfrute de la misma el día 31 de mayo de 2007, lo cual –según señala- parece contradictorio que la parte actora exija el cumplimiento del contrato, más aún, cuando vencida dicha prórroga legal continúa en posesión del inmueble arrendado. Señaló que la arrendadora no le ha exigido la entrega del inmueble, por tal motivo, negó rechazó y contradijo todos los hechos que adujo la parte actora.
Asimismo, manifestó que hasta el momento continúa en el goce y disfrute del inmueble arrendado, así como realizando los depósitos bancarios en la cuenta de ahorros del Banco Provincial signada con los números 0108-0509-14-0200065910, a favor de la ciudadana Carhen Castellanos, por lo que, alegó que se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.
SEGUNDO
De acuerdo a los hechos expuestos, el thema decidendum quedó circunscrito a determinar si el arrendatario se encuentra en el supuesto de hecho alegado por la actora a los fines de ser condenado o no a las consecuencias legales pertinentes, esto es, a cumplir con su obligación como arrendatario de hacerle entrega del inmueble arrendado a la arrendadora.
Ciertamente, se desprende del contrato de arrendamiento aportado al expediente la existencia de una relación arrendaticia suscrita entre las partes, dicho contrato de arrendamiento fue debidamente autenticado en fecha 18 abril de 2007, donde además de los hechos aceptados de tal relación locativa, se tiene que la misma se inició el 01 de diciembre de 2006, por seis meses fijos hasta el 01 de junio de 2007, no prorrogables, dejando expreso que, a menos que existiera un convenimiento entre las partes y se hiciere algún ajustes de acuerdo al índice inflacionario. Tal instrumento merece fe al Tribunal de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 11359 y 1360 del Código Civil.
Además, es un hecho aceptado que la parte actora notificó su intención de no renovar el contrato a su vencimiento, a través de notificación privada, tal como se desprende del documento marcado con la letra “E”, el cual se valora conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, el Tribunal deja sentado que, la prórroga legal opera de pleno derecho, por lo que al vencimiento del plazo establecido contractualmente, si no hubo la renovación del contrato, inmediatamente comenzó a correr dicha prórroga legal, por el lapso de seis meses, dado el tiempo de la relación arrendaticia, conforme a lo previsto en el literal “a” del artículo 38 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esto es, que la prórroga legal corrió desde el 01 de junio de 2007 hasta el 01 de diciembre de 2007.
Por su parte, el demandado a los fines de probar su carácter de arrendatario del inmueble supra señalado, acompañó a su escrito de contestación constancia expedida por la Junta de Condominio del edifico BAIZ, la cual, es un tercero en el presente juicio y en virtud que dicho instrumento no fue ratificado mediante la prueba testimonial, se desecha del proceso.
Asimismo, aportó copias simples de depósitos bancarios de las entidades financieras Banco Mercantil y Banco Provincial, los cuales no tienen ningún valor probatorio en el proceso, conforme el artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil.
De acuerdo a lo antes indicado tenemos que la intención de las partes al suscribir el citado contrato de arrendamiento, era ligarse mediante una relación locativa a tiempo determinado, por lo cual, a su vencimiento y por el transcurso fatal del tiempo, la parte demandada debió cumplir con la entrega de la cosa arrendada o, en su defecto, la arrendadora, solicitar judicialmente su cumplimiento.
En los contratos celebrado a tiempo determinado como el de autos, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio, según lo previsto en el artículo 1599 eiusdem. Sin embargo, en el caso bajo estudio, a pesar que las partes lo celebraron a tiempo determinado, haber aceptado que la parte arrendataria hizo uso de la prórroga legal por el tiempo de seis (6) meses, como legalmente le correspondía, dado el tiempo de la relación locativa, que venció el 1 de diciembre de 2007, no es sino hasta vencido siete meses cuando la arrendadora inició el presente juicio por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal.
Estos casos los reguló el legislador en los artículos 1600 y 1614, ambos del Código Civil, así:
“Artículo 1.600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

“Artículo 1.614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

De acuerdo a esas normas de similar redacción, que prevén la figura jurídica de la tácita reconducción, se presume -iuris tantum-, que si al vencimiento de un contrato celebrado a tiempo determinado, el arrendatario sigue ocupando la cosa arrendada sin oposición de la parte arrendadora, el contrato continúa bajo las mismas condiciones, pero a tiempo indeterminado.
De acuerdo a lo previsto en el artículo 1.394 eiusdem, “Las presunciones son las consecuencias que la Ley o el Juez sacan de un hecho conocido para establecer uno desconocido”.
Siendo así, tenemos como hecho conocido la existencia entre las partes, de una relación arrendaticia que empezó a tiempo determinado y que a su vencimiento, la arrendataria hizo uso de la prórroga legal, luego de la cual, la parte arrendataria siguió ocupando el inmueble, tal como se puede constatar de los hechos afirmados por la parte actora, sin oposición de ésta.
Siendo que la presunción de renovación del contrato y su indeterminación temporal operan a favor de la arrendataria, el arrendador tiene la carga de desvirtuar tales hechos, esto es, demostrar que no pudo verificarse la tácita reconducción por alguna circunstancia concreta, lo cual no ha sucedido en el presente caso, lo que conduce a que se consolide a favor de la demandada la presunción legal antes indicada.
En este mismo orden de ideas, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, opera en los contratos celebrados a tiempo determinado pero que no haya operado la tácita reconducción y por ello, el contrato que se haya convertido a tiempo indeterminado, en cuyo caso, de acuerdo a lo dispuesto a esa ley especial, la parte debe intentar una pretensión distinta y por causales taxativas en ella indicada. Caso contrario, sería premiar al arrendatario por una negligencia en procura de sus derechos como arrendador, cuando se debe considerar que un arrendador que actúa como un buen padre de familia, no dejaría transcurrir más de siete meses luego del vencimiento de la prórroga legal para reclamar la entrega de la cosa arrendada.
TERCERO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentado por el ciudadano HENRRY RAFAEL CASTELLANO GALBAN contra el ciudadano BLADIMIR LOZANO.
De conformidad con lo previsto en los artículos 274 eiusdem, se condena en costas a la parte actora.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ibídem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de octubre de dos mil ocho (2008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA

ELOISA BORJAS
En esta misma fecha siendo la(s) 01:43 p.m se publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

ELOISA BORJAS

MJG/EB/Kennedy