TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, catorce (14) de octubre de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO: AP31-V-2008-001684

PARTE ACTORA: ALBERTO RODRIGUEZ VOGADO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 6.070.849.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LUIS MANUEL ESCOBAR, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 32.941.

PARTE DEMANDADA: JUAN FLAVIO DE SOUSA DE FREITAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 12.097.301.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: DIURKIN DANIUSKA BOLIVAR LUGO, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 97.465.

MOTIVO: DESALOJO.-

SENTENCIA: DEFINITIVA
-I-
BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS

Se inició la presente controversia mediante escrito libelar presentado en fecha 02 de Julio de 2.008, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) del Circuito de Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano ALBERTO RODRIGUEZ VOGADO, debidamente asistido por el abogado LUIS MANUEL ESCOBAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 32.941, contentivo de la demanda que por DESALOJO incoara en contra del ciudadano JUAN FLAVIO DE SOUSA DE FREITAS.
Señaló el demandante que en fecha 31 de agosto de 2004, actuando en nombre de los ciudadanos JOSE RODRIGUEZ VOGADO e ILDA MENDES DE RODRIGUEZ, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano JUAN FLAVIO DE SOUSA DE FREITAS, ut supra identificado, que dicho documento se autenticó por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador, bajo el N° 35, Tomo 53, de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría, en dicho documento se dio en ARRENDAMIENTO un inmueble propiedad de los ciudadanos JOSE RODRIGUEZ VOGADO e ILDA MENDES DE RODRIGUEZ, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° 34, ubicado en el Tercer (3er) piso del edificio “SAN JORGE”, situado entre las esquinas de Castán a Palmita de la Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador Distrito Capital. Igualmente, alegó que en la cláusula segunda (2da) de dicho contrato, se estableció que la duración del mismo sería de un (01) año fijo contado a partir del primero (1ro) de septiembre de 2004, alegó que en su cláusula tercera (3ra) se convinó el canon de arrendamiento en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) mensuales, hoy día QUININETOS BOLIVARES (Bs.F. 500,00), los cuales debían ser cancelados por adelantado los primeros cinco días de cada mes, y que la falta de pago de dos (02) mensualidades daría derecho al Arrendador a resolver el contrato y a reclamar los daños y perjuicios que se ocasionen por dicho incumplimiento.

Asimismo, alegó el actor que en la cláusula quinta (5ta) del citado contrato el arrendatario quedó comprometido a pagar todo lo relativo a gastos de luz, teléfono, aseo urbano, agua, gas y condominio. Que vencido el contrato y la respectiva prórroga legal el arrendatario continuó en posesión del inmueble siendo esta de mutuo acuerdo, produciéndose una reconducción del contrato con la consecuente indeterminación de la duración del mismo, se convino en el ajuste del canon de arrendamiento en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), hoy día SETECIENTOS BOLIVARES (Bs.F. 700,00) por mensualidades y CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) hoy día CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs.F. 150,00) por concepto de cuotas de condominio para cubrir los gastos comunes del edificio, que dejó de pagar el canon de arrendamiento de los meses abril a julio del presente año, que dicho monto asciende a la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.F. 2.800,00), y las cuotas convenidas para cubrir los gastos de condominio por un lapso de dos (02) años, que el referido arrendatario incumplió con el contrato al no presentar los recibos cancelados de los servicios con los que cuenta el referido inmueble, y que en virtud de lo anteriormente expuesto el arrendatario es merecedor de la penalización contemplada en la cláusula décima de dicho contrato.

Fundamentó su acción en los Artículos 1.592, 1.160, 1.167 del Código Civil; y el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que el demandado convenga o a ello sea condenado por éste Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: Que ha incumplido con las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento y que por tal motivo es procedente el desalojo inmediato del inmueble; SEGUNDO: En entregar el apartamento arrendado en las mismas buenas condiciones que lo recibió; TERCERO: En cancelar los daños y perjuicios que ha ocasionado el incumplimiento, estimado en la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.4.800,oo); y CUARTO: En el pago de las costas y costos del presente juicio.

Por auto de fecha 08 de Julio de 2.008, se admitió la demanda por los trámites del Juicio Breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano JUAN FLAVIO DE SOUSA DE FREITAS, para que compareciera el segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos que de su citación se hiciere, para que diera contestación a la demanda, librándose la correspondiente compulsa en fecha 31 de Julio de 2.008, previa consignación por parte del actor mediante diligencia de fecha 28 de Julio de 2.008, de los fotostatos requeridos para su elaboración y el suministró al Alguacil del Tribunal de los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la demandada.

En fecha 13 de Agosto de 2.008, compareció el ciudadano Javier Abreu en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial de Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y dejó constancia de que en fecha 12 de agosto de 2008, citó al ciudadano JUAN FLAVIO DE SOUSA DE FREITAS, quien recibió la compulsa y firmó el recibo de citación.

En fecha 16 de Septiembre de 2.008, compareció el ciudadano JUAN FLAVIO DE SOUSA DE FREITAS, debidamente asistido por la abogada en ejercicio DIURKIN DANIUSKA BOLIVAR LUGO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 97.465, quien mediante escrito procedió a dar contestación a la demanda incoada en su contra, y lo hizo en los siguientes términos:
Que es cierto que incumplió con su responsabilidad de cancelar los cánones de arrendamiento del mes de mayo y junio, y hasta la presente fecha adeuda los meses desde mayo a septiembre, el cual se comprometo a cancelar inmediatamente y hacer entrega efectiva de dicho inmueble siempre y cuando le sea descontado de dicho monto el depósito entregado por su persona al ciudadano ALBERTO RODRIGUEZ VOGADO, tal como expresa el contrato de arrendamiento, firmado por ambas partes en su cláusula cuarta.

Que hace del conocimiento de este Juzgado, que los recibos de pago cancelados por servicios públicos del inmueble, están en su poder de lo cual tiene conocimiento el propietario. Asimismo se comprometió hacer la entrega definitiva del inmueble el día martes 30 de septiembre de 2008, que el nunca se ha negado ha entregar o ha desalojar, y que ha intentado en diversas oportunidades de tratar de comunicarse con el propietario de dicho inmueble, para informarle en relación a la entrega del apartamento y me ha sido infructuosas, ya que el mismo no le atiende a los llamados.

-II-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

De la pruebas promovidas por la parte actora :
1.-Contrato de arrendamiento suscrito entre ALBERTO RODRIGUEZ VOGADO y JUAN FLAVIO DE SOUSA DE FREITAS, debidamente autenticado por la Notaria Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Federal, inscrito bajo el No. 35, Tomo 53 de los Libros llevados por esa Notaria.

Al respecto observa esta sentenciadora que es una copia simple de documento público, la cual al no haber sido impugnada debe ser valorada como fidedigna, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se evidencia la relación arrendaticia que existen entre las partes contendientes en el presente juicio. Así SE DECIDE.-

-III-
-DE LA MOTIVACIÓN PARA DECIDIR -

Estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo, previas las siguientes consideraciones:
Planteada así la controversia este Tribunal considera oportuno citar el artículo 34 Literal “A” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual copiado textualmente establece:
”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas……”

Del texto de la norma precedente se evidencia claramente los elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo, a saber:

1.-La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado; y,
2.-El incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento.

Ahora bien, esta sentenciadora pasa a determinar la procedencia o improcedencia de la acción de desalojo incoada en este caso, y al respecto revisa cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

Con relación al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral verbal o escrito indeterminado, observa este Tribunal que el termino del contrato de arrendamiento suscrito por las partes fue por un (1) año fijo el cual comenzó a partir de 1 de Septiembre de 2004 y culminó de el 1 de Septiembre de 2005, que a partir de esa fecha operó de pleno derecho la prórroga legal que era de seis (6) meses, la cual culminó en fecha 02 de Marzo de 2006, de lo anterior se concluye que habiendo terminado el contrato en fecha 02 de marzo de 2006, el arrendatario continuó ocupando el inmueble de marras y el arrendador continuó recibiendo los cánones de arrendamiento, entendiéndose que el presente caso operó la tácita reconducción del contrato, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, razón por la cual se establece que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Y así se decide.-

En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de desalojo, es decir la falta de pago de los canones de arrendamiento, observa este Tribunal que el Artículo 1.592 del Código Civil dispone:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1. ...(omissis)…
2. …pagar la pensión de arrendamiento…”.

Conforme al artículo del Código Civil parcialmente transcrito, se evidencia claramente, que es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de haber realizado algún acto que hubiese producido efectos liberatorios. En tal sentido el dispositivo del artículo 1354 del Código Civil que prevé:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

De lo expuesto, se evidencia que la parte demandada al momento de contestar la demanda confesó haber incumplido el contrato de arrendamiento al dejar de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de mayo a septiembre del año en curso, por lo que debe considerarse al arrendatario en estado de insolvencia al reconocer que efectivamente debe los meses demandados, entonces al haber quedado demostrada la insolvencia del arrendatario, hoy parte demandada en el presente juicio, es forzoso concluir que se cumplió el segundo de los requisitos para la procedencia de la acción de desalojo por falta de pago. Y así se decide.-
-IV-
-DISPOSITIVA-
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentara el ciudadano ALBERTO RODRIGUEZ VOGADO en contra del ciudadano JUAN FLAVIO DE SOUSA DE FREITAS, ya identificado al inicio del presente fallo,
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora libre de personas, cosas y en las misma buenas condiciones que lo recibió, el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° 34, ubicado en el Tercer (3er) piso del edificio “SAN JORGE”, situado entre las esquinas de Castán a Palmita de la Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador Distrito Capital.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora como indemnización de los daños y perjuicios la cantidad de Dos Mil Ochocientos Bolívares (BS.2800,00) correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de Abril hasta julio de 2008 por un monto de Setecientos Bolívares (BS.700,00), así como los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la fecha que la presente sentencia quede firme a razón de Setecientos Bolívares (BS.700,00).
CUARTO: Por cuanto la parte demandada ha resultado vencida en el presente juicio, se le condena al pago de las costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento civil.

-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE -

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho de este JUZGADO DUODECIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los catorce (14) días del mes de Octubre del año DOS MIL OCHO (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
LA JUEZ,

ABG. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA

ABG. ARLENE PADILLA

En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las 2:06 de la tarde.
LA SECRETARIA

ABG. ARLENE PADILLA

AGG/AP/Argenis.-