TSJ Regiones - Decisión

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REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: INVERSIONES IBEPRO S.R.L, sociedad mercantil Inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de agosto de 1.978, bajo el Nº 28, Tomo 105-A Segundo.

DEMANDADA: JUDITH DEL CARMEN RONDON BAYE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-12.549.195.

APODERADOS
DEMANDANTE: Ana Isabel Vicente Garrido, Elizabeth Aleman Bali y Carla Luisa Pestana Pereira, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nos. 48.622, 58.364 y 80.336, respectivamente.

APODERADOS
DEMANADADA: José Emidio González Márquez, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A., bajo el No. 56.106.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

EXPEDIENTE: AP31-V-2008-001644

- I –
- NARRATIVA-
Se inicia el presente proceso por libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de Los Juzgados de Municipio, Los Cortijos, en fecha 27 de Junio de 2.008, correspondiéndole el conocimiento de la causa a éste Juzgado previo sorteo de Ley.
En fecha 2 de Julio de 2.008, fue admitida la demanda, ordenándose emplazar a la parte demandada, a fin que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de despacho siguiente a que constare en autos haberse practicado su citación (folio 35 y 36).
En fecha 04 de Agosto de 2.008, el Alguacil Miguel Bautista, consigna mediante diligencia por medio de la cual consigna recibo de citación sin firmar en virtud de haberle hecho entrega de la compulsa de citación a la parte demanda y la misma se negó a firmar. (folio 42 y 43).
En fecha 13 de agosto de 2.008, compareció el abogado José González, Márquez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado y mediante diligencia consigna instrumento poder que acredita su representación así como escrito de contestación a la demanda (folios 51, 52 y 53).
En fecha 22 de Septiembre de 2.008, compareció la abogada Carla Pestana, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y consigna escrito de promoción de pruebas, la cuales fueron sustanciadas por este Tribunal en esta misma fecha.
En fecha 24 de Septiembre de 2.008, compareció el abogado José Emidio González, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consigna escrito de promoción de pruebas y que fueron previdenciadas en fecha 24 de septiembre de 2008.
Estando en la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
-II-
- MOTIVA –
-ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA-
Manifiesta la parte actora que su representada celebró un contrato de arrendamiento con Judith del Carmen Rondón, sobre un apartamento número Treinta y Cinco (Nº 35), de la Torre A, del Edificio denominado Plaza, ubicado entre Luzón y Capuchinos, Sur 8, Urbanización San Martín, Parroquia San Juan Caracas.
Que dicho contrato comenzó a regir el día treinta y uno (31) de marzo de mil novecientos noventa y ocho (1998), por un plazo de un (01) año fijo, prorrogable automáticamente por períodos iguales, siempre que una de las partes no notificare a la otra, por escrito, por lo menos con treinta días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su deseo de no prorrogarlo más.
Que la pensión mensual de arrendamiento que rige es de Treinta y Cinco Bolívares con diez céntimos (Bs.f 35,10), de acuerdo a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento el canon estaba sujeto a las modificaciones que establecieran los Organismos Reguladores competentes y ese es el monto estipulado para el apartamento, por resolución Nº 000175, de fecha 28 de enero de 1999, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Desarrollo Urbano.
Que en fecha once (11) de febrero de 2005, su representada le manifestó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar a partir del treinta y uno (31) de marzo de dos mil cinco (2005), el lapso de arrendamiento.
Que en virtud que el contrato de arrendamiento tuvo una duración de siete (07) años, de conformidad con lo pautado en el artículo 38 ordinal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, llegado el día del vencimiento del plazo, éste se prorrogo por un lapso de dos años (02) el cual venció el día treinta y uno (31) de marzo de 2007.
Que hasta la fecha de la presentación a la demanda la ciudadana Judith del Carmen Rondón Baye, ha seguido ocupando el apartamento y no lo ha entregado a su representada, totalmente desocupado de personas y bienes de su propiedad, como es su obligación, por lo que procede a demandar, a la ciudadana Judith del Carmen Rondón Baye, para que convenga, o en su defecto sea condenado a ello a cumplir con la obligación que tiene, nacida a partir del treinta y uno (31) de marzo de 2007, de entregar el inmueble, totalmente desocupado de bienes de su propiedad y de personas.
Que estima el valor de la demanda en la cantidad de Cuatrocientos Veintiún Bolívares Con Veinte Céntimos (Bs. F 421,20).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA-
Alega la parte demandada en su escrito de contestación al fondo de la demanda, lo siguiente:
Que niega, rechaza el derecho en lo atinente a la demanda incoada por la representación judicial de Inversiones Ibepro S.R.L, señalando que su representada ha permanecido por más de Diez (10) años, en el inmueble a objeto de desalojo, pero ella continua viviendo y no se le termino un proceso judicial es beneficiaria por Decreto de Expropiación publicado el 23 de febrero de 2006, en Gaceta Oficia del Distrito Metropolitano de Caracas, Extraordinaria Nº 0050, y que la misma continua pagando el canon de arrendamiento por los Tribunales de Inquilinato del Área Metropolitano de Caracas.
Que en el expediente cursa una notificación realizada por un Tribunal (hoy de Municipio), que su representada nunca tuvo conocimientos de esa notificación judicial que es plasmada en el expediente que lleva esta causa, razón por la cual riega haber recibido esa notificación, ni vecinos y ningún miembro de la familia le hicieron saber de esa notificación, por lo que niega esa existencia.

De la forma en que ha quedado trabada la litis:
Vista la contestación de la demanda, se observa que la parte demandada a pesar de haber negado, rechazado y contradicho en todas sus partes los hechos alegados por el actor, admite la existencia de la relación jurídica contractual entre las partes, consistente en un contrato de arrendamiento, y de igual forma admitió como cierto el hecho del aumento del canon de arrendamiento acordado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, por lo que éstos hechos se tienen como ciertos y quedan exentos de prueba. De igual forma, no tachó ni desconoció el documento fundamental presentado por el actor contentivo de dicha relación contractual, y el cual cursa en el folio 15 al 16, y siendo este uno de los documentos a los que refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no habiendo sido impugnada por la parte demandada, el misma es ampliamente apreciada y valorada por este Tribunal. Así se decide.-
La parte actora también trajo a los autos los siguientes elementos probatorios:
- Cursante del folio 6 y 7, cursa copia simple, contentivo del poder que otorgare la empresa mercantil Inversiones Ibepro S.R.L, a los abogados Ana Isabel Vicente Garrido, Elizabeth Aleman Bali y Carla Pestana, debidamente autenticado por antes la Notaría Pública Primero del Municipio Baruta del Estado Miranda. Este documento no fue tachado ni impugnado y tratándose de uno de los documentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se declara.-
- Cursante de los folios 08 al 14, copia simple del expediente Nº 42.247, de la Regulación del inmueble arrendado, llevado por el Ministerio del Desarrollo Urbano, de la Dirección General Sectorial de Inquilinato. Este documento no fue tachado ni impugnado y tratándose de uno de los documentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se declara.-
- Cursante del folio 21 al 34, original de actuaciones realizadas por ante el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivas de la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento por parte de la hoy actora. Este documento no fue tachado ni impugnado y tratándose de uno de los documentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1363 y 1364 del Código Civil. el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se declara.-
- La parte demandada también trajo a los autos los siguientes elementos probatorios:
Cursante al folio sesenta y uno (61) cursa Gaceta Oficial 0050, de fecha veintitrés de febrero de dos mil seis (2006), mediante la cual se declara de utilidad pública e intereses social el proyecto de dotación de viviendas para las familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas, donde habitan familias con mas de diez años en condición de arrendatarios, que se han visto imposibilitadas para acceder a la propiedad de esos inmuebles. Este documento al ser uno de los señalados en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachado ni impugnado el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal. Así se establece.-
Cursante a los folio 62 al 66, planillas de depósitos efectuados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y siendo que las mismas no fueron impugnadas, tachadas o desconocidas las mismas son ampliamente valoradas por este Juzgado. Así se establece.-
Así las cosas, habiendo quedado demostrada la relación contractual entre las partes, necesario es señalar que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”. En igual sentido el artículo 1.354 del Código Civil.
Así las cosas, toca establecer a este Tribunal, por tratarse de materia que interesa al orden público, como lo es la materia de arrendamiento, la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en relación a su tiempo de duración, y determinar si el mismo es determinado o indeterminado, así las cosas, en el presente caso, del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se observa de la cláusula tercera, la duración del mismo fue establecido por un lapso de un (1) año a partir del 31 de marzo de 1998, prorrogable automáticamente por períodos de un (01) año, convenidos siempre que una de las partes no notificare a la otra, por escrito, por lo menos treinta (30) días anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prorrogas, su deseo de no prorrogarlo mas. En el presente caso, la parte actora alega que notificó de manera válida su voluntad de no renovar el contrato, y para ello aporta la siguiente probanza:
Cursante del folio treinta y uno (31) al treinta y cuatro (34) original de la solicitud de notificación efectuada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha once (11) de febrero de dos mil cinco (2005). De las mismas se puede evidenciar que la empresa Inversiones Ibepro S.R.L, solicita a dicho Juzgado, para que se traslade y constituya en la dirección del inmueble arrendado, y una vez allí proceda a notificar a la ciudadana Judith del Carmen Rondón Baye o a cualquier persona mayor de edad que se encontrare en dicho inmueble en el momento de practicarse la notificación, para notificarle su voluntad de no renovar a su vencimiento, el lapso de duración del contrato de arrendamiento y que debía entregar el inmueble a su representada Inversiones Ibepro S.R.L, en el plazo estipulado en el ordinal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, libre de bienes y personas. Se verifica que el mencionado Juzgado, se trasladó en fecha 11 de febrero de 2005, Apartamento Nº 35, Piso 11, Torre A del Edificio Plaza, ubicado entre las esquinas de Luzón y Capuchinos, Urbanización San Martín, Parroquia San Juan de esta ciudad de Caracas, a los fines de la práctica de la notificación solicitada y una vez en el lugar fue atendido por una ciudadana que dijo ser y llamarse Judith Rondón, titular de la cédula de identidad Nº 12.549.195, quien en su carácter de Arrendataria del Inmueble, le fue impuesta de la misión del Tribunal, procediendo el mismo a dar lectura al escrito de las actuaciones y se le hizo entrega de una copia simple del mismo, quedando debidamente notificado del contenido.
En primer lugar se observa que la solicitud de notificación judicial es presentada por la ciudadana Yolimar Duque Morales, en su carácter de apoderada judicial de la empresa Inversiones Ibepro S.R.L, en fecha veinticinco de enero de 2005, ante el Juzgado Distribuidor de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole la practica de la misma al Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Ahora bien, para determinar la validez de la notificación practicada por el Juzgado Décimo Tercero del Municipio del Área Metropolitana de Caracas, sobre la participación de no renovación del contrato, necesario es hacer referencia al criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No 2294 de fecha 14 de diciembre de 2.006, en la cual se indicó que:
“…la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1137 in fine del Código Civil que dispone:
“La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.”
En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1137 eiusdem a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.
(…omissis…)
…La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto del arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado”.

Así las cosas, aplicando el criterio jurisprudencial antes mencionado y aplicando el artículo 1.137 Código Civil de manera analógica, se observa que el Juzgado Décimo Tercero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, que practicó la notificación se trasladó y constituyó en el inmueble alquilado, y una vez allí, le hizo entrega de las actuaciones de la solicitud a la ciudadana Judith Rondón, y en tal sentido la notificación practicada es válida, al haber sido practicada en el inmueble objeto del arrendamiento y entrega a la hoy demandada, y si la parte demandada quería objetar lo señalado por dicho funcionario público, tenía que haberlo tachado, cosa que no ocurrió, por lo que la notificación es válida. Así se declara.
Ahora bien, establecido lo anterior, procederá éste Tribunal a verificar si la misma fue realizada dentro de las condiciones de tiempo que el propio contrato de arrendamiento establecía, a saber, que fuere hecha con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la expiración de la prórroga en curso. En este sentido se observa que la notificación fue practicada el once (11) febrero de diciembre de 2.005., y siendo que la prórroga que se encontraba en curso fenecía el 31 de marzo de 2007, la misma fue hecha con el lapso de anticipación exigido contractualmente. Así se establece, por lo que la notificación practicada es perfectamente válida, quedando notificado el arrendatario de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento. Así se establece.-
Ahora bien, hasta el momento tenemos que las partes estaban vinculadas por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que la parte actora le notificó de manera válida su voluntad de no prorrogarlo, por lo que a partir del vencimiento de la prórroga contractual comenzaría el lapso de la prórroga legal, es decir, la prórroga contractual venció el 31 de marzo de 2.005, por lo que a partir del día siguiente, esto es, el 01 de abril de 2.005 comenzó a correr el lapso de la prórroga legal que el presente caso era de dos (2) años, al haber tenido la relación arrendaticia una duración de siete (7) años, por aplicación del literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.-
En este orden de ideas, la prórroga legal venció el 01 de abril del 2.007, por lo que a partir de esa fecha estaba el arrendatario en la obligación contractual y legal de hacer entrega del inmueble arrendado por vencimiento del término. Por otra parte observamos que la presente demanda es presentada en fecha 27 de junio de 2.008, es decir, un (1) año y 27 días después del vencimiento de la prórroga legal. En este sentido, el artículo 1.614 del Código Civil, que consagra la llamada tácita reconducción establece que: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”, tal como se observa de la norma trascrita, la misma consagra dos requisitos para la procedencia de la tácita reconducción, a saber: 1) Que el inquilino continuare ocupando el inmueble después de vencido el término; y 2) Que no hubiere oposición del propietario. En el presente caso, nos encontramos que efectivamente llegado el 31 de marzo de 2.007, el inquilino siguió ocupando el inmueble y dado el lapso transcurrido entre ésta fecha y la fecha de interposición de la demanda, mas de (1) año, debe entenderse que la pasividad del arrendador manifestada en la falta de acciones concretadas para exigir al inquilino la desocupación por motivo del vencimiento del término, es tenido por éste Tribunal como una conducta que encaja en el supuesto de hecho del artículo 1.614 del Código Civil cuando se refiere a la frase “sin oposición del propietario”, por lo que se encuentran llenos los extremos de ley para la ocurrencia de la tácita reconducción, por lo que el contrato que vincula a las partes pasó de ser un contrato a tiempo indeterminado. Así se establece.-
Establecido lo anterior hay que señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los contratos escritos a tiempo indeterminado sólo podrán ser demandados por desalojo por las causales establecidas en dicho artículo, por lo que siendo el presente contrato a tiempo indeterminado, el mismo no pueden ser demandado por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, por lo que la presente demanda debe ser declarada sin lugar en la dispositiva. Así se declara.-

-III-
-DISPOSITIVA-
Por los razonamientos que han quedado expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la empresa mercantil Inversiones Ibepro S.R.L, contra la ciudadana JUDITH DEL CARMEN RONDON BAYE, ambas partes ya identificadas en esta decisión y en consecuencia.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante perdidosa.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y Sellado, en la Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los OCHO (8) días del mes de OCTUBRE del año DOS MIL OCHO (2.008). Año: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,

Abg.- Niusman Romero
En esta misma fecha, siendo las DOS Y QUINCE DE LA TARDE (2:15 p.m.), previó cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
La presente decisión consta de CATORCE (14) folios útiles.-
La Secretaria,

Abg.- Niusman Romero

EJFR/NR/