TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, ocho de octubre de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO : AP31-V-2007-002630

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal ( ahora Capital) y Estado Miranda, el día 09 de octubre de 1984, bajo el N° 36, Tomo 8-A, Sgdo, según se evidencia del Acta de Asamblea Extraordinaria celebrada el día 08 de diciembre de 1999, inscrita bajo el N° 22, Tomo 61-A Cto, en el mismo Registro Mercantil. .-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: CARLOS CALANCHE BOGADO e INDIRA MOROS RESTREPO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 105.148 y 110.298, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: ADRIANA ESPERANZA PABÓN de MORENO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro.9.186.947.
DEFENSOR AD-LITEM DESIGNADO A LA DEMANDADA: OMAR ENRIQUE CARDENAS RAMOS, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 92.855.-

MOTIVO DE LA DEMANDA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA

I

NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por la sociedad Mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L en contra de la ciudadana ADRIANA ESPERANZA PABÓN de MORENO,.-
La demanda fue admitida por este Tribunal, mediante auto de fecha 14 de diciembre de 2007, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para el Segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación.-
Habiendo sido imposible la citación personal de la parte demandada, se procedió a designarle Defensor Judicial, en la persona del abogado Omar Cárdenas Ramos.-
En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, el defensor designado opuso la falta de cualidad de la actora.
En el lapso probatorio, solo la parte actora promovió pruebas al proceso, cumpliendo con su carga procesal.-
Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, esta sentenciadora pasa a hacerlo en los siguientes términos:

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
Alegatos de la Parte Actora:

Alegó la representación de la parte actora, que es cesionaria conforme a cesión de fecha 15 de abril de 2005, firmada con la ciudadana Jacqueline Roche de Salas, en su carácter de Directora de Mercantil Excelsior, C.A, de un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de enero de 2005, registrado ante la Notaría Segunda del Municipio Libertador del Distrito capital, bajo el N° 11, Tomo 07 de los Libros de Autenticaciones.
Que la arrendadora era la última y, la arrendataria la ciudadana Adriana Esperanza Pabón de Moreno, cuyo objeto es el inmueble identificado como: apartamento N° 07, ubicado en el Edificio Salas, situado en la Avenida Francisco Javier Yánez, entre las calles Baralt y Humboldt de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito capital.
Que en dicho contrato, se estipuló en la cláusula Segunda, que el canon de arrendamiento era por la cantidad de CIENTO ONCE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.111.275,oo), y que el arrendatario tendría que cancelar dichos cánones por mensualidades adelantadas durante toda su vigencia.
Que igualmente de conformidad con la cláusula Décimo Segunda, se estableció: “(…) Será motivo de la resolución del presente contrato la falta de pago de una de las mensualidades dentro del lapso indicado, y ante la eventualidad LA ARRENDADORA podrá solicitar la inmediata desocupación del inmueble objeto de este contrato”.
Que es el caso, que la arrendataria no ha cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo y abril de 2007, lo cual totaliza la suma de DOSCIENTOS VEINTIDOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA CON CERO CENTIMOS (Bs.222.550,oo), incumpliendo con su obligación establecida en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, que es por ello que piden la resolución del contrato con la subsiguiente entrega del apartamento libre de bienes y personas.
Que aunado a lo anterior, tiene la arrendataria una deuda con Hidrocapital correspondiente a los meses que van desde febrero de 2007 hasta noviembre de 2007, por la suma de OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.85.800,oo), comprendida en la cláusula quinta del contrato de marras..-
Fundamentó la demanda en los Artículos 1.167, 1.160, 1.264, 1.559 y 1.592 ordinal 2º del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Por todo lo antes expuesto es por lo que demandan a ADRIANA PABON de MORENO, para que convenga o sea condenada a resolver el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de enero de 2005 y, en consecuencia a entregar el inmueble objeto del mismo. Que igualmente convenga o se le condene al pago de la suma de TRESCIENTOS OCHO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.308.350,oo) suma que comprende de las pensiones de arrendamiento insolutas así como un monto equivalente a la deuda correspondiente al servicio de agua del inmueble desde la fecha de presentación de la demanda.

PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD
El Defensor designado a la parte demandada alegó la falta de cualidad de la parte actora para intentar la presente acción, alegando, que la actora no notificó a la arrendataria de la cesión realizada, tal y como lo señala el artículo 1.550 del Código Civil.
Que igualmente, conforme a la cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento, suscrito en Notaría en fecha 31 de enero de 2005, quedan prohibidas las cesiones.
La falta de cualidad alegada, es una excepción de fondo, y debe plantearse, tal y como fue planteada con la contestación de la demanda y decidirse en la sentencia definitiva, como punto previo, de conformidad con lo pautado en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala lo siguiente:
“En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conviene alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10º y 11º del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. (…)”. (Subrayado y resaltado del Tribunal).-
Sobre la cualidad, el Dr. LUIS LORETO, en su magnífica obra “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Estudios de Derecho Procesal Civil. Volumen XIII. UCV. 1956), expresaba lo siguiente: “La cualidad en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de titularidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se encuentra ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico a la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o deber jurídico concreto a un sujeto determinado” omissis “Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción” omissis “Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción. Se trata como se ha dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más”. omissis “En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio, tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella”.
Señalado lo anterior, observa esta juzgadora que la parte actora trajo a los autos, documento privado marcado “C” contentivo de la cesión del contrato de arrendamiento que le hiciera a la actora la ciudadana Jacqueline Roche de Salas, en su carácter de Directora de Mercantil Excelsior, C.A, del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de enero de 2005, la cual no fue tachada de falsa por la adversaria, razón por la cual se le otorga valor probatorio conforme al artículo 1.364 del Código Civil.
De igual manera, la actora trajo a los autos legajo de copias, del expediente N° 2007-1152, contentivo de las consignaciones que por cánones de arrendamiento efectúa Adriana Pabón de Moreno, en su carácter de Arrendataria a favor de la Administradora Multicentro, S.R.L, en su carácter de Arrendadora, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de este misma Circunscripción Judicial, de los meses que van de marzo de 2007 a junio de 2007. El tribunal le otorga valor probatorio a dichas copias, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndolas como fidedignas, toda vez que no fueron impugnadas.
Desprendiéndose de las anteriores pruebas que la actora tiene cualidad para intentar la presente acción, razón por la cual le resulta forzoso a quien aquí decide declarar como en efecto declara SIN LUGAR la falta de cualidad alegada por la parte demandada, Y ASI SE DECIDE.

Alegatos de la Parte Demandada en la contestación al fondo:
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada.
II
MOTIVA
DE LAS PRUEBAS
De las pruebas aportadas por la parte actora
• Copia simple de Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la Sociedad Mercantil Excelsior, C.A. y la ciudadana Adriana Pabón de Moreno en fecha 31 de enero de 2005, autenticado ante la Notaría Pública. Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el N° 11, Tomo 07, de los libros de autenticaciones. Este Tribunal, toda vez que dicha copia no fue impugnada por el adversario en su oportunidad legal, la tiene como fidedigna, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole pleno valor probatorio de conformidad con lo estipulado en el Artículo 1.363 del código Civil. Quedando demostrado con el mismo, la relación arrendaticia existente, y así se decide. –
• Cesión de contrato de arrendamiento marcado “C” entre la Sociedad mercantil Mercantil Excelsior, C.A y Administradora Multicentro, S.R.L. Dicha prueba fue valorada anteriormente al decidir la falta de cualidad alegada.
• Copia simple del expediente N° 2007-1152, contentivo de las consignaciones que por cánones de arrendamiento efectúa Adriana Pabón de Moreno, en su carácter de Arrendataria a favor de la Administradora Multicentro, S.R.L, en su carácter de Arrendadora, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de este misma Circunscripción Judicial, de los meses que van de marzo de 2007 a junio de 2007. Dicha prueba fue valorada anteriormente al decidir la falta de cualidad alegada.

III
PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:
DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL

A los fines de resolver la presente controversia, observa quien aquí decide que la parte actora, con la presente acción pretende la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, celebrado en fecha 31 de enero de 2005, suscrito entre la empresa Mercantil Excelsior, C.A y la ciudadana Adriana Pabón de Moreno, el cual posteriormente le fuera cedido por documento privado, en fecha 15 de abril de 2005, cuyo objeto es un inmueble identificado como: apartamento N° 07, ubicado en el Edificio Salas, piso 3, situado en la Avenida Francisco Javier Yánez, entre las calles Baralt y Humboldt de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito capital, pues alega que arrendataria-demandada, ha incumplido con su obligación de cancelar correcta y oportunamente los cánones de arrendamiento, tal como fue convenido en el contrato señalado ut supra, por mensualidades adelantadas, aduciendo que adeuda los meses de marzo y abril de 2007, que suman la cantidad de Bs. 222.550,oo, además de adeudar la suma de Bs.85.800, correspondiente a la obligación asumida en la cláusula quinta del contrato, desde el mes de febrero de 2007 hasta noviembre de 2007 .
A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de enero de 2005, ante Notaría Pública, y el documento privado de cesión de dicho contrato, de fecha 15 de abril de 2005, los cuales fueron valorados por esta juzgadora, quedando demostrado con los mismos la relación contractual existente entre las partes.
Además de ello, con la copia simple del expediente de consignaciones, en el cual constan la cantidad de consignaciones efectuadas por la arrendataria-demandada, así como los montos y las fechas de consignación, quedó demostrado que los meses demandados insolutos: marzo y abril de 2007, fueron consignados de manera extemporánea por la arrendataria, pues según la cláusula segunda del contrato los pagos deben realizarse por mensualidades adelantadas y, según el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tienen los arrendatarios luego del vencimiento de la mensualidad quince (15) días continuos para consignar la mensualidad respectiva, desprendiéndose de las copias que la consignación fue realizada el 11 de julio de 2007, resultando pues, evidentemente extemporánea por tardía dicha consignación, considerándose insolvente a la arrendataria con respecto dichas mensualidades, y así se decide.
Dando así cumplimiento a su carga probatoria, que no es más que demostrar la existencia de la relación de la cual se derivan las obligaciones del demandado, conforme a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que copiados a la letra son del siguiente tenor: Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
Por su parte, la demandada a través del Defensor judicial designado, negó, rechazó y contradijo la demanda, sin aportar prueba alguna a los autos que enervara la acción de la actora, traducida en la demostración de su cumplimiento, es decir; su solvencia en el pago de los meses de arrendamiento demandados insolutos y la suma correspondiente al pago estipulado en la cláusula quinta del contrato, tal y como fue concebido en el Contrato de Arrendamiento suscrito, y así se decide.-
Desencadenando lo antes planteado en un incumplimiento por parte de la inquilina-demandada de una de sus obligaciones principales establecidas en la Ley sustantiva, artículo 1.592 del Código Civil que dice: “ El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”, siéndole aplicable el contenido de los artículos 1.160 1.264 del Código Civil que se leen: “ Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obliga no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias jurídicas que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”, razón por la cual le resulta forzoso a esta juzgadora declarar procedente en derecho la presente acción Y ASI SE DECIDE.

VI
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la falta de cualidad opuesta por la parte demandada y CON LUGAR la acción de RESOLUCION DE CONTRATO intentada por ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L contra la ciudadana ADRIANA ESPERANZA PABÓN de MORENO, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia se RESUELVE el contrato de arrendamiento privado suscrito entre la empresa Mercantil Excelsior, C.A y la ciudadana Adriana Pabón de Moreno, el cual posteriormente le fuera cedido por documento privado, en fecha 15 de abril de 2005, a ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L. Se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Entregar a la parte actora el inmueble identificado como: identificado como: apartamento N° 07, ubicado en el Edificio Salas, piso 3, situado en la Avenida Francisco Javier Yánez, entre las calles Baralt y Humboldt de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito capital.
SEGUNDO: Pagar a la parte actora la cantidad de DOSCIENTOS VEINTIDOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA CON CERO CENTIMOS (Bs.222.550,oo), a lo que es igual Bs.F.222,55, por concepto de los cánones de arrendamientos insolutos correspondientes a los meses de marzo y abril de 2007, a razón de CIENTO ONCE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.111.275,oo), mensuales o lo que es igual Bs.F.111,28.
TERCERO: Pagar a la parte actora la suma de OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.85.800,oo) o lo que es igual Bs.F.85,80, por deuda con Hidrocapital correspondiente a los meses que van desde febrero de 2007 hasta noviembre de 2007, comprendida en la cláusula quinta del contrato de marras..-
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada.-
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los ocho (08) días del mes de octubre de 2008. 198° años de Independencia y 149° años de Federación.
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA ACC,

IDALINA PATRICIA GONCALVES

En la misma fecha, siendo las 03:00 P.M. de la tarde, se registró y publicó la sentencia que antecede.
LA SECRETARIA ACC,