TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL:
AP31-V-2007-001127

PARTE DEMANDANTE:
Sociedad Mercantil INVERSIONES IBEPRO S.R.L; debidamente inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de Agosto de 1978, bajo el Nº 28, Tomo 105-ASgdo.-

APODERADA JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE:
GLADYS BALI DE GRATEROL, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 12.843, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

JESÚS RAFAEL QUIROZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 924.943.- Acudiendo como sucesor del mismo el ciudadano THELMO RAFAEL MARQUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.377.170.-
GLADYS YOLANDA PINEDA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 25.375.-

APODERADA JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I
Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 21 de Junio de 2007 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que fue asignada al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto dictado en fecha 26 de Junio de 2007, la admite y ordena su trámite conforme a las normas del juicio breve.-
Narra la actora que le fueron cedidos los derechos derivados de un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por el Apartamento marcado con el Nº 3 del Edificio “zeta” ubicado en la Avenida San Martín, Urbanización San Martín, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Caracas.- Que el contrato se celebró en fecha 01 de Febrero de 1974 con el ciudadano JESÚS RAFAEL QUIROZ por el lapso de un (1) año, prorrogable automáticamente por periodos iguales.-
Continúa la actora indicando que la pensión inicial fue la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (BS. 371.00) y posteriormente se incrementó a la cantidad de DOSCIENTOS OCHO MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (BS.208.862,84).- Que el arrendatario falleció el 25 de Agosto de 1977.- Que se le adeudan las pensiones de arrendamiento desde el mes de Enero de 2006 hasta Mayo de 2007.- Concluye afirmando que en virtud de ese cumplimiento pretende que este Tribunal acuerde la resolución del contrato de arrendamiento.-
Llamados a la causa los sucesores del demandado, compareció el ciudadano TELMO RAFAEL MARQUEZ, quien alegando su condición de sucesor en virtud de que el demandado era su padre contestó la demanda en fecha 18 de Septiembre de 2008 alegando:
Que es cierto que su padre JESUS RAFAEL QUIROZ era arrendatario y con tal carácter ocupaba el inmueble Apartamento marcado con el Nº 3 del Edificio “zeta” ubicado en la Avenida San Martín, Urbanización San Martín, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Caracas.- Que al fallecer su padre él continua con la ocupación del inmueble sin la oposición de la arrendadora y que ha cancelado el canon de arrendamiento.- Que el contrato de arrendamiento derivó en indeterminado en cuanto a su duración por lo cual sólo procede demandar el desalojo conforme al artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que por tanto pide se declare improcedente la demanda intentada.-
Durante el periodo probatorio las partes aportaron las probanzas que estimaron pertinentes a sus alegatos, las que más adelante se relacionan, valoran y aprecian.-
Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por las partes en el curso del iter procesal ha quedado establecida la controversia y definido el tema decidemdum y a la resolución del conflicto en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo para lo cual se observa:

Junto al libelo de demanda la actora presenta los siguientes instrumentos:
1. Copia fotostática de la inscripción por ante el Registro Mercantil del acta constitutiva y estatutos sociales de la demandante.- Esta instrumental se tienen como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la inscripción en el registro de la referida sociedad de comercio.-

2. Instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento que en fecha 01 de Febrero de 1974 suscribieron la compañía anónima INMOBILIARIA SUCESORA PRUDENCIO PERDOMO DELGADO como arrendador y el ciudadano JESUS RAFAEL QUIROZ.- Esta instrumental se valora conforme a las previsiones de los artículo 1363 y 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa, en especial que en el hecho de haber convenido:
“Séptima: La pensión mensual de arrendamiento emperezará a regir el día 1 de febrero de 1974 cobrándose el día último los días corridos hasta dicha fecha para cobrar los meses subsiguientes por mensualidades vencidas el día ultimo de cada mes. Se hace constar que el inmueble arrendado fue regulado por el Organismo competente en la cantidad de Cuatrocientos Noventa y Cinco Bolívares (Bs. 495,00) según consta de regulación de fecha 28-2-52…”.-
“Octava: El término fijado para la duración de este contrato es de un año prorrogable automáticamente por periodos de un año siempre que el arrendador no notificare por escrito a el arrendatario, antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prorrogas, su deseo de no prorrogarlo más. Las prorrogas se consideran como tiempo fijo y así lo acepta el arrendatario”.-

3. Copia fotostática del acta 1051 del Libro de Registro Civil de Defunciones de la Parroquia La Vega de fecha 06 de Septiembre de 1977 en la cual se deja constancia del fallecimiento del ciudadano JESUS RAFAEL QUIROZ. Esta probanza se aprecia como fidedigna conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora conforme a la regla contenida en el artículo 1357 del Código Civil, apreciándola el Juzgador como plena en cuanto al hecho de la muerte del ciudadano mencionado.-

4. Instrumentos privados que cursan del folio dieciocho (18) al folio treinta y cuatro (34) del expediente como recibos insolutos de arrendamiento.- Esta instrumental se desecha por cuanto no se trata de una documental emanada de la parte contra la cual se le pretende hacer valer.-

Con la contestación de la demanda la demandada aportó:
1. Justificativo relativo a declaración de testigos de la condición de los ciudadanos NEREIDA ISABEL MARQUEZ TELMO y RAFAEL MARQUEZ TELMO como únicos y universales herederos del ciudadano JESUS RAFAEL QUIROZ.- Esta probanza se valora conforme a las reglas contenidas en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como prueba de la condición de sucesores de los ciudadanos mencionados respecto del demandado.-

2. Certificación expedida por la Secretaría del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial relativa a las consignaciones que por ante ese despacho efectuó el ciudadano THELMO RAFAEL MARQUEZ. Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia como plena pruebas de las consignaciones efectuadas por el mencionado ciudadano.-

Durante el periodo probatorio la parte demandada promovió:
1. Legajo de veintisiete (27) depósitos realizados ante el Banco Industrial de Venezuela en la cuenta corriente correspondiente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, vinculados al procedimiento de consignaciones que se realizan por el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se ha demandado en este juicio.- Estas instrumentales se valoran conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de las consignaciones realizadas.-
II

En la presente causa la actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento alegando como fundamento de la misma el incumplimiento del arrendatario del deber de pagar el canon correspondiente a los meses que van desde Enero de 2006 hasta Mayo de 2007.- Por su parte quien se ha constituido como demandado invoca el haber realizado el pago de dichos cánones mediante la consignación de las pensiones de arrendamiento por ante el Tribunal competente.-

Debemos significar en primer término que en el curso de la presente causa se han producido afirmaciones concurrentes de las partes sobre el hecho de que el ciudadano THELMO RAFAEL MARQUEZ es hijo del arrendatario del inmueble, siendo así es necesario recordar la previsión del artículo 1603 del Código Civil:
“Artículo 1.603.- El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”.-

Siendo así debemos establecer que el contrato de arrendamiento no se extinguió por la muerte del arrendatario, sino que continuó mediante sus sucesores, en este sentido nuestro Código Civil, recoge el principio de que quien contrata lo hace tanto para sí como para sus sucesores.-

Debe igualmente significarse a los efectos de esta controversia que en el caso “subjudice” nos encontramos frente a un contrato a tiempo determinado pues sobre su duración se pactó:
“Octava: El termino fijado para la duración de este contrato es de un año prorrogable automáticamente por periodos de un año siempre que el arrendador no notificare por escrito a el arrendatario, antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prorrogas, su deseo de no prorrogarlo más. Las prorrogas se consideran como tiempo fijo y así lo acepta el arrendatario”.-

No se ha verificado ningún hecho que produzca su indeterminación, se trata de un contrato que se prorroga anualmente por términos fijos y así no está afectado por a limitación del artículo 1580 al disponer:
“Artículo 1.580.- Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto”.-

Vale destacar que interpretamos que esta norma sólo impide que se pacte una duración superior a los quince (15) años, pero no obsta a que por sucesivos periodos menores se supere ese límite, dado que cada prórroga es un término fijo.- Por tanto, el contrato que nos ocupa es determinado en cuanto a su duración temporal y así se declara.-

Establecido lo anterior tenemos entonces que resolver sí las consignaciones invocadas como hecho en que funda el accionado su liberación de la obligación de pagar el canon, pueden tenerse como válidas, a tal efecto tenemos que el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.-

El examen de la certificación de consignaciones nos revela que las mismas han sido efectuadas sin atenerse a tal previsión, pues la primera consignación de las que se producen se hace mediante depósito número 911505 por un monto de UN MILLÓN TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (BS. 1.386.728,55) o su equivalente en bolívares fuertes MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (BSF. 1.386,72) correspondiente a los meses desde Enero a Mayo de 2006 y se realiza el 13 de Julio de 2006, es decir de forma extemporánea.-

De modo que no se puede considerar al inquilino en estado de solvencia y así se declara.-

Frente a este incumplimiento la actora ha ejercido la acción resolutoria de contratos, prevista en el artículo 1167 del Código Civil, sobre la cual debemos significar:

Nuestra doctrina judicial exige el carácter bilateral del contrato como requisito de procedencia de la acción resolutoria, de modo que se excluyen a los llamados unilaterales; tal exigencia deriva de la clara letra del artículo 1167 trascrito, al prever: “En el contrato bilateral…” y esto encuentra su “ratio” sino en un imperativo de la equidad, recordamos que bilaterales en términos del artículo 1134 del Código Civil son aquellos contratos en los cuales ambas partes se obligan, definición que luego se ha complementado en la doctrina afirmando que se refiere a aquellos contratos en los cuales existen obligaciones correlativas.- De modo que las partes se encuentran con prestaciones que se enlazan unas como causas de las otras.- Por ello lo justo en concreto exige “…que si una de las partes no cumple con sus compromisos, la otra debe ser desligada de los suyos…”.-

El arrendamiento supone que una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble a cambio de un precio que la otra se obliga a pagar, es claro entonces el carácter bilateral de este tipo contractual.- En el caso de autos nos ocupa el arrendamiento de un inmueble constituido por local interno en el terreno donde funciona el fondo de comercio del arrendador.-

La segunda exigencia es el incumplimiento de una de las partes, debe significarse que tal incumplimiento debe entenderse en el marco de la estructura ideológica de nuestro Código como la “…falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada…” así es una noción amplia que engloba tanto el incumplimiento definitivo como el retardo en el cumplimiento. Tal incumplimiento debe ser imputable al deudor de la prestación que se colocará en la posición de accionado en el juicio.-
La última exigencia es que la otra parte, o sea la accionante, haya cumplido sus obligaciones, en este caso específico ello se evidencia del hecho de que el arrendatario se encuentra gozando del inmueble arrendado tanto para el momento en que se verificó el hecho constitutivo del incumplimiento, como en la actualidad.-

Debe además, significarse que no es necesario para la procedencia de la acción que haya derivado un daño para el accionante, pues tal requisito sólo opera en los casos en los que se pretende además una indemnización de daños y perjuicios, como ocurre en el presente caso en el que es evidente que el arrendador se ha visto privado de la renta que ha debido recibir por el arrendamiento.-

Siendo así concluye este sentenciador que se encuentran llenos los extremos para acordar la resolución solicitada y la indemnización por daños y perjuicios que se determina en la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (BSF. 3.550,66) equivalente a los meses comprendidos desde Enero de 2006 hasta Mayo de 2007; más TRES MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS (BSF. 3.341,76) equivalentes a los meses comprendidos desde Junio de 2007 hasta Septiembre de 2008.- Igualmente se acuerda una indemnización de daños y perjuicios equivalente a la cantidad de DOSCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS (BSF. 208.86) por cada mes que transcurra hasta la entrega definitiva del inmueble.-
Por lo tanto lo procedente en Derecho y en Justicia es declarar procedente la demanda así se decide.-

III

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES IBEPRO S.R.L. en contra de los sucesores del ciudadano JESUS RAFAEL QUIROZ (THELMO RAFAEL MARQUEZ),ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: A la entrega material real y efectiva del inmueble arrendado constituido por un constituido por el Apartamento marcado con el Nº 3 del Edificio “zeta” ubicado en la Avenida San Martín, Urbanización San Martín, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Caracas, en las mismas condiciones de aseo, uso y conservación en que lo recibió, libre de bienes y personas.-

SEGUNDO: A pagarle a la actora una indemnización de daños y perjuicios así: La cantidad de TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (BSF. 3.550,66) equivalente a las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos desde Enero de 2006 hasta Mayo de 2007; más TRES MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS (BSF. 3.341,76) equivalentes a los meses desde Junio de 2007 hasta Septiembre de 2008.- Igualmente se acuerda una indemnización de daños y perjuicios equivalente a la cantidad de DOSCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS (BSF. 208.86) por cada mes que transcurra hasta la entrega definitiva del inmueble.-

TERCERO: Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.-
Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los Nueve (09) días del mes de Octubre del año dos mil ocho (2.008).- Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha, 09 de octubre de 2008 se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 3:04 p.m., previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMD/ntj*