TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

PARTE DEMANDANTE: DAVID EDUARDO GONCALVES DE SOUSA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 12.396.198.

APODERADO JUDICIAL:
YSMENIA OCHOA TERÁN, venezolana, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 122.229.

PARTE DEMANDADA: JORGE ALÍ ANGARITA LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nro 7.661.815.

APODERADO JUDICIAL: No tiene apoderado judicial constituido.

EXPEDIENTE N° 2008-036

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

I

Se dio inicio al presente procedimiento judicial arrendaticio mediante demanda presentada en fecha 8 de julio de 2008, por la abogada YSMENIA OCHOA TERÁN, contra el ciudadano JORGE ALÍ ANGARITA LÓPEZ, por cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal.

En fecha 14 de julio de 2008, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada, para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a su constancia en autos a dar contestación a la demanda.

En fecha 23 de julio de 2008 compareció el Alguacil del Tribunal y dio cuenta a la Juez de haber practicado la citación personal de la parte demandada consignando el recibo correspondiente.

En fecha 28 de julio de 2008, compareció la parte demandada, debidamente asistida de abogado y presentó escrito de contestación a la demanda

Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho.

II
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo y en tal sentido observa:

Demandó la representación judicial de la parte actora el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano JORGE ALÍ ANGARITA LÓPEZ identificado en autos. En el escrito libelar expone lo siguiente: “…Consta en documento autenticado por (Sic) ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda de fecha 07 de noviembre del año 2006, anotado bajo el No. 46, Tomo 124, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que el ciudadano JORGE ALÍ ANGARITA LÓPEZ (...) celebró con mi representado el referido (Sic) Contrato de Arrendamiento de (Sic) un inmueble constituido por un apartamento identificado con la letra y Nro. 22 del piso 2, edificio Nro. 2, del conjunto Residencial “El Rocío”, Sector Sierra Brava, a la altura de los KM 14 y 15, de la carretera Panamericana, Jurisdicción del Municipio Autónomo Los Salías, (…). Más adelante agrega: “… c) La duración del contrato se estableció según la cláusula tercera por un lapso fijo de doce meses contados a partir del día 31 de octubre de 2006 con vencimiento al 31 de octubre de 2007. Como quiera que el arrendatario tiene perfectamente derecho a hacer uso de la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ordinal a, es decir, un lapso de seis meses contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato que ocurrió el 31 de octubre de (Sic) año 2007, es decir, que el lapso de prórroga venció el día 01 de mayo de 2008. es tan vidente la prórroga legal del (Sic) cual hizo uso el arrendatario cuando por su propia y única voluntad presentó por sus propios medios un documento ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda de fecha 13 de noviembre de 2007 constante de nueve (9) folios útiles y en copia simple y el cual se estableció en la cláusula (Sic) 3era (Sic) todo lo referente a la prórroga legal del contrato de arrendamiento aludido, es de advertir que este documento no fue firmado por las partes, pero con la presentación de los documentos en la Notaría ya el inquilino tiene pleno y perfecto conocimiento de la referida prórroga legal que él mismo presentó ante ese organismo(…) Ahora bien, ciudadano Juez, sin mediar causa justificada o aparente para ello, el arrendatario “JORGE ALÍ ANGARITA LÓPEZ” no ha querido entregar a mi representado el citado inmueble, lo que implica una violación flagrante a lo previsto en el artículo 39 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, lo que propicia la activación de las vías procesales adecuadas que el legislador pone al alcance de los justiciables en aras de reestablecer (Sic) la situación jurídica infringida por el inquilino, pues lo narrado se subsume en el supuesto de hecho a que se refiere la cláusula 3era, De (sic) ese mismo contrato de arrendamiento…”
Por último señala que por las razones arriba señaladas y con fundamento en las disposiciones contenidas en los artículos 1140, 1159, 1264 y 1592, ordinal segundo del Código Civil, relacionados con los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda por desalojo al ciudadano EDUARDO LUGO MENA a objeto de que convenga o sea condenado por el Tribunal al desalojo del inmueble objeto de la presente causa y a cancelar las costas y costos del proceso.

Al dar contestación a la demanda, la parte accionada rechazó y contradijo los hechos y el derecho los alegatos contenidos en el escrito libelar, argumentando que aun cuando es cierto que suscribió con el actor el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, “… nunca fui notificado por escrito de entregar el inmueble arrendado, ni dándome mi correspondiente prórroga legal por el tiempo fijado por la ley, por tal motivo desconozco el documento presentado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda de fecha 13 de noviembre de 2007, ya que como la misma apoderada judicial de la parte actora alega en su escrito del libelo no fue firmado por las partes, o sea, no hay consentimiento expreso por mi parte lo que da motivo a que el documento no tenga validez alguna (…) En consecuencia, también desconozco el telegrama presentado por la parte actora, ya que como no lo menciona en su libelo de demanda, no puede hablarse de algo que no este pedido y alegado por la parte aquí (Sic) intenta la acción (…). Prosigue su argumentación expresando que ha cancelado todos los meses de arrendamiento sin que el arrendador se haya opuesto a ello, para lo cual consigna copia simples de depósitos bancarios. Que por tales razones el contrato se indeterminó, de conformidad con el artículo 1614 del Código Civil, pues continuó en la posesión pacífica del inmueble desde el 31 de octubre de 2007, sin que la parte actora haya cumplido con la formalidad establecida en la cláusula tercera del contrato, cual era la manifestación por escrito con sesenta días de anticipación de su intención de no prorrogar el contrato. Que al haber operado la tácita reconducción, a tenor del artículo 1600 ejusdem y pasar a ser el contrato a tiempo indeterminado, sólo podía demandarse el cumplimiento del contrato cuando el término convenido hubiere expirado y la subsiguiente prórroga, si el arrendatario tuviere derecho a este beneficio.

Trabada en esta forma la litis, quien aquí decide, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa a valorar la pruebas aportadas por las partes del modo que se expone a continuación.
DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTE ACTORA
1. Original de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado en fecha 7 de noviembre del año 2007 ante la Oficina Notarial del Municipio Los Salias, anotado bajo el No 46, tomo 124 de los Libros de Autenticaciones, se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, como prueba del negocio jurídico a que éste se contrae.
2. Original de documento mediante el cual la parte actora adquiere el inmueble objeto de la presente litis, protocolizado en fecha 9 de diciembre de 2005, ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias, bajo la Matrícula 05PO1T10No05, se valora, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil como prueba de la titularidad del actor sobre el inmueble objeto del contrato.

3. Original de documento denominado “contrato de prórroga legal de arrendamiento”, sin firma y sus anexos, presuntamente presentado en fecha 7 de noviembre del año 2007 ante la Oficina Notarial del Municipio Los Salias, carece de valor probatorio.
4. Telegrama de fecha 30 de mayo de 2008 recibido en IPOSTEL en la misma fecha, el cual fue objetado por la parte contraria en virtud de que no fue mencionado este medio de prueba en el escrito libelar, pues esta carga del demandante no está establecida en el procedimiento breve contenido en el artículo 888 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ni en la ley especial arrendaticia, como sí se exige, por ejemplo, en el proceso de amparo donde deben promoverse las pruebas con la solicitud de amparo. A los fines de la valoración de esta prueba, resulta oportuno traer a colación el criterio contenido en sentencia de fecha 14 de diciembre de 2006, proferida por la Sala Constitucional del máximo tribunal de la República donde se asentó lo siguiente:
Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:
“La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.”

En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.
En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado.
En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido
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Aplicando la doctrina jurisprudencial antes reproducida se otorga todo el valor probatorio al citado instrumento.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA;
1. Copia simple de veinte (20) depósitos bancarios presuntamente efectuados en la Cuenta de a nombre del arrendador, presentados con el objeto de demostrar el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, por tratarse de copias de instrumentos que no tienen el carácter de públicos, ni reconocidos o tenidos por reconocidos, aunado al hecho de que resultan impertinentes por no ser hecho controvertido la insolvencia arrendaticia.

Del descrito material probatorio cursante en autos y de los alegatos de las partes queda comprobada en primer término la relación arrendaticia entre las partes en los términos del contrato de arrendamiento cursante a los folios 12 al 16 del expediente, por lo que toca entonces examinar en primer término el contenido de la cláusula que establece su duración a objeto de determinar si operó la tácita reconducción, como lo afirma la parte demandada, o si, por el contrario, nos encontramos ante un tipo de relación contractual de carácter determinado, por lo que vencida la prórroga legal, correspondía al arrendatario entregar el inmueble arrendado.

En tal sentido se aprecia que en la cláusula tercera del contrato se dispuso lo siguiente: “EL ARRENDATARIO deberá hacer entrega del inmueble arrendado al vencimiento del plazo de (12) meses, sin prórroga de ninguna especie, el cual comenzará correr a partir del treinta (31) (Sic) de octubre de 2006, en tal sentido no se admite la tácita reconducción, ni prórroga de ninguna especie por cuanto la voluntad de las partes ha sido la de contratar por tiempo determinado y fijo antes señalado, es entendido y así lo acepta EL ARRENDATARIO que se obliga a participar por escrito a EL ARRENDADOR por lo menos con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del mismo si está interesado en la renovación del contrato de alquiler para ser tramitada su solicitud. En caso de que no solicitare la renovación EL ARRENDADOR queda facultada (Sic) para las gestiones de búsqueda de un nuevo inquilino y EL ARRENDATARIO a permitir mostrar el inmueble a los interesados en alquilarlo, acompañados por un representante de EL ARRENDADOR o Administradora, si EL ARRENDATARIO solicitare la renovación y esta fuere tramitada aprobada y no fuere cumplida la obligación, deberá cancelar las mensualidades que se venzan hasta la consecución de un nuevo arrendatario. Esta penalidad será cobrada con el saldo del depósito que por concepto haya entregado EL ARRENDATARIO a EL ARRENDADOR.”

Del contenido de dicha disposición contractual se evidencia que el término de duración de la relación locativa se estableció en doce (12) meses y se dispuso expresamente que era voluntad de las partes la naturaleza temporal del contrato a tiempo determinado, por lo que, llegado el vencimiento del término quedaría disuelto debiendo la arrendataria hacer de inmediato la entrega material del inmueble. Ahora bien, con vista a que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece el carácter irrenunciable de los derechos tuitivos de los arrendatarios, entre los cuales se encuentra la prórroga legal prevista en el artículo 38 ejusdem, la cual opera ipso iure, por el sólo vencimiento del plazo estipulado como duración de la relación arrendaticia, ésta comenzó a correr inequívocamente desde el 1º de noviembre de 2007, sin necesidad de notificación al locatario de su entrada en vigencia, ello por el carácter de orden público que entraña, a tenor de lo prescrito en el artículo 39 ibidem. Así las cosas, existiendo un contrato escrito celebrado por tiempo determinado sobre un inmueble de los contemplados en el artículo 1º de la ley especial y habiendo concluido el tiempo fijo de duración sin que se hubiere alegado que el arrendatario hubiere incumplido sus obligaciones contractuales, operaron los presupuestos de la prórroga legal, por lo que la misma entró en vigor en la citada fecha y venció el 31 de abril de 2008. Así se declara.

En cuanto al incumplimiento denunciado por el legitimado pasivo, en lo concerniente a la notificación contenida en la cláusula tercera del contrato, se observa del contenido de la misma, que las partes pusieron en cabeza del arrendatario el notificar por escrito al arrendador su voluntad de renovar el contrato; por lo que, si no mediaba dicha notificación debe entenderse que el contrato finalizaba cumplido el plazo de la prórroga legal, es decir, el 31 de abril de 2008. En consecuencia, llegado este día sin que el inquilino hiciere la entrega del inmueble a que estaba obligado por el contrato, nace de esta manera el derecho de la parte actora de demandar el cumplimiento del contrato y pedir la entrega del inmueble según lo contemplado en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

DISPOSITIVA

Por las razones expuestas, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuso el ciudadano DAVID EDUARDO GONCALVES DE SOUSA contra el ciudadano JORGE ALÍ ANGARITA LÓPEZ, suficientemente identificados en autos y en consecuencia:

Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por un apartamento identificado con la letra y Nro. 22 del piso 2, edificio Nro. 2, del conjunto Residencial “El Rocío”, Sector Sierra Brava, a la altura de los KM 14 y 15, de la carretera Panamericana, Municipio Los Salias, Estado Miranda libre de personas
Se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida en la presente litis.

Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con el artículo 248 ejusdem.

Publíquese y Regístrese

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los diecisiete (18) días del mes de septiembre de 2008.
LA JUEZ TITULAR,

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ

EL SECRETARIO,

MAIKEL MEZONES

En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 12:00 p.m.

EL SECRETARIO,

LCH
Expediente N° E-2007-036