TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Duodécimo de Primera Instancia de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial del Trabajo del Area Metropolitana de Caracas
Caracas, 26 de septiembre de dos mil ocho (2008)
197º y 149º
ASUNTO : AP21-L-2004-0001278

PARTE ACTORA: OMAIRA GUTIERREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.349.010
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: IRAIMA SEQUERA y otros, abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 38.428.
PARTE DEMANDADA: CAJA DE AHORROS DE FUNCIONARIOS EMPLEADOS Y OBREROS DEL CONSEJO DE LA JUDICATURA Y DEL PODER JUDICIAL.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ALEXIS FEBRES y otros, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 17.069
MOTIVO: INCIDENCIA EN EJECUCION
I
En fecha 18 de julio de 2008 este Tribunal publicó sentencia declarando:

“…En este mismo orden de ideas, se constató en la oportunidad de la Inspección Judicial que el bien inmueble embargado se encuentra ocupado de bienes y personas, operando en ese lugar en forma activa la demandada. En tal sentido, al estar ocupando el bien, es forzoso aplicar lo previsto en el artículo 537 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la imposición de un cánon de arrendamiento a la demandada, el cual será fijado por el Tribunal con la asesoría de un experto que se designe, tomando en consideración los parámetros sobre regulación de alquileres (tales como metros cuadrados, valor del metro por la zona, servicios públicos, mejoras y los que a bien tenga el experto indicarle a este Tribunal).
Una vez determinado el cánon de arrendamiento, deberá el demandado aperturar una cuenta de ahorros a favor de la trabajadora, en el Banco Industrial de Venezuela (trámite que se deberá realizar conforme a los lineamientos que establezca la Oficina de Control y Consignaciones de este Circuito Judicial del Trabajo) debiendo consignar las mensualidades en forma anticipada . Se establece que el cánon de arrendamiento comenzará a correr desde el mismo momento en que fue verificado por parte de este Tribunal la ocupación del inmueble (9 de julio de 2008-fecha de la inspección judicial practicada-). Esta cuenta de ahorros no podrá ser movida por la trabajadora ni por ninguna otra persona, sin la autorización de este Tribunal; en virtud que aún el bien inmueble no ha sido objeto de remate. Tal decisión es tomada, debido que el bien inmueble embargado en su oportunidad se encontraba libre de bienes y personas y que actualmente opera activamente como sede de la demandada. Ahora bien, en caso que la demandada incumpla con el pago del cánon de arrendamiento, se ordenará la desocupación del inmueble y en caso de ser necesario, se hará uso de la fuerza pública…”

Vale la pena transcribir el texto íntegro del artículo 537 del Código de Procedimiento Civil:
“Si el ejecutado ocupare el inmueble, el Tribunal fijará la cantidad que debera pagar éste y continuar ocupando hasta el remate, ajustándolo en lo posible a las disposiciones sobre regulación de alquileres. Los pagos se efectuarán por mensualidades anticipadas y en caso de incumplimiento el Tribunal ordenará la desocupación del inmueble y la llevará a cabo utilizando para ello la fuerza pública si fuere necesario”.

En tal sentido, se designó al ciudadano LUIS CASTELLANOS para que asesorara a la Juez para establecer el cánon de arrendamiento que debe cancelar la demandada en virtud de estar ocupando el inmueble objeto del embargo ejecutivo. Una vez notificado, aceptó y prestó el juramento de Ley. Por tal motivo, en fecha 19 de septiembre de 2008 se llevó a cabo la reunión del experto con la Juez del despacho, considerándose necesario una segunda reunión, para posteriormente, fijar cinco (5) días hábiles siguientes para la publicación de la decisión.

Así las cosas, se pasa a decidir en los siguientes términos:
II
IDENTIFICACION DEL BIEN INMUEBLE

El inmueble embargado, se encuentra registrado en la
Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de noviembre de 2004, bajo el número 33, Tomo07, Protocolo Primero.
El bien inmueble objeto de fijación del cánon de arrendamiento está constituido por las Oficinas Números 1,2,3,4,5,6,7, y 8 situadas en el piso 3 del Edificio “JOSE MARIA VARGAS” ubicado en la Avenida este 2 con Sur 25, Parroquia La Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital.
III
DATOS UTILIZADOS
En primer lugar, se tomó la información del metraje de cada una de las oficinas, tal como lo señala el documento de compra-venta así como el porcentaje de condominio que le toca a cada una de ellas.

Luego, a los fines de determinar el valor actual, se tomó el precio referencial del inmueble para la venta (tomándose como fuente, los emitidos por la revista Porlapuerta.com en su página de internet para el Distrito Capital, Zona La Candelaria). Esta publicación indicó que para la zona señalada el metro cuadrado se encuentra en Bs.F.3.304,55 M2.

Asimismo, se tomó en cuenta los años de construcción del edificio donde se encuentra el inmueble, lo que ocurrió hace aproximadamente 29 años.
En consecuencia, se presenta un Cuadro Resumen, donde se expresa todo lo indicado anteriormente:
DESCRIPCION LOCAL
Nro. Mts.2 %
CONDOMINIO VALOR POR METRO CUADRADOS
Bs.F. VALOR

Bs.F.
Local para Oficina 3-1 149,2 0,7263302 3.304,55 495.418,14
Local para Oficina 3-2 84,86 0,4091750 3.304,55 279.102,29
Local para Oficina 3-3 86,70 0,4200270 3.304,55 286.504,49
Local para Oficina 3-4 132,49 0,6418610 3.304,55 437.819,83
Local para Oficina 3-5 147,12 0,7127370 3.304,55 486.165,40
Local para Oficina 3-6 85,22 0,4128570 3.304,55 281.613,75
Local para Oficina 3-7 85,22 0,4128570 3.304,55 281.613,75
Local para Oficina 3-8 134,58 0,6519860 3.304,55 444.726,34
TOTAL 905,71 4,3878302 3.304,55 2.992.963,98

IV
METODOLOGIA UTILIZADA
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 29 y 30 establece un porcentaje de rentabilidad anual, de acuerdo al valor del inmueble.
Título III
De la fijación de los Cánones de Arrendamiento
Artículo 29: “La fijación de los cánones de arrendamientos de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente decreto ley, estrá basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble representado en unidades tributarias:…d.-Con un valor superior a 12.501 unidades Tributarias 9% anual”.
Artículo 30: “Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del cánon de arrendamiento máximo deberá tomar los siguientes factores:
1.-Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.
2.- El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación y los precios medios a que se hayan enajenados inmuebles similares en los últimos dos (2) años…”

Si conforme al Cuadro anterior, se logró determinar que el valor del inmueble asciende a la cantidad de BsF.2.992.963,98 quiere decir, que su porcentaje de rentabilidad es del 9% ya que llevando su valor a lo que representa la unidad tributaria actual (BsF.46,oo conforme a la Providencia dictada por el Ministerio de Finanzas y publicada en Gaceta Oficial de la República bolivariana de Venezuela número 38.855 de fecha 22 de enero de 2008) serían 65.064,43 unidades tributarias.
V
DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS
En virtud de toda la información desarrollada en la parte superior de este fallo, se procede a realizar el cálculo para determinar el valor máximo del cánon de arrendamiento:
Si ya indicamos que el valor del inmueble representa la cantidad de 65.064,43 unidades tributarias, se le aplica el porcentaje de rentabilidad establecido en el artículo 29 literal “C” de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que sería el 9% arrojando una rentabilidad anual de BsF.269.366,76 que dividida entre 12 para obtener la rentabilidad mensual, sería de BsF.22.447,23
De manera que, el ejecutado deberá cancelar por concepto de arrendamiento mensual, la cantidad de BsF.22.447,23 en forma anticipada, tal como se indicó en la sentencia publicada en fecha 18 de julio de 2008. Así se establece.-

VI
En fuerza de todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Décimo Segundo de Primera Instancia de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de Ley, declara:
PRIMERO: Que la parte demandada CAJA DE AHORROS DE FUNCIONARIOS EMPLEADOS Y OBREROS DEL CONSEJO DE LA JUDICATURA Y DEL PODER JUDICIAL deberá cancelar la cantidad de BsF. 22.447,23 por concepto de cánon de arrendamiento mensual por la ocupación del bien inmueble embargado, debiendo aperturar una cuenta de ahorros, en el Banco Industrial de Venezuela (trámite que se deberá realizar conforme a los lineamientos que establezca la Oficina de Control y Consignaciones de este Circuito Judicial del Trabajo) a nombre de la trabajadora, ciudadana OMAIRA GUTIERREZ, y sea consignadas las mensualidades en forma anticipada, dentro de los cinco (5) días siguientes de cada mes, comenzando a correr a partir de la fecha de la inspección Judicial practicada. Todo en el juicio seguido por la ciudadana OMAIRA GUTIERREZ contra la CAJA DE AHORROS DE FUNCIONARIOS EMPLEADOS Y OBREROS DEL CONSEJO DE LA JUDICATURA Y DEL PODER JUDICIAL, por Prestaciones Sociales.

No hay condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo

Publíquese, Regístrese y Déjese copia

Dada, firmada y sellada en la Sede Juzgado Décimo Segundo de Primera Instancia de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de septiembre de dos mil ocho (2008). Años 197° y 149° de la Independencia y de la Federación.

La Juez

Abog. Neyireé Toledo
La Secretaria
Abog. Claudia Yanez

Nota: En esta misma fecha, siendo las 10:14 a.m. se dictó y publicó la anterior decisión.

La Secretaria