TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Años 198° y 149°

PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES IBEPRO S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial, en fecha 15-8-1978, bajo el Nº 28 Tomo 105-A Sgdo.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: ANA ISABEL VICENTE GARRIDO, ELIZABETH ALEMAN BALI y CARLA LUISA PESTANA PEREIRA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Números 48.622, 58.364 y 80.336 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: CARLINA KAYAURIMA MOROCOIMA MORENO, titular de la cédula de identidad Nº 9.653.374.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: LENIN FRANCISCO DÍAZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 47.452.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Apelación)

I

Se recibió el presente expediente proveniente del Juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Vigésimo cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 18 de junio del presente año.

En fecha 18-6-2008, el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por resolución de contrato incoara la sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO S.R.L., contra la ciudadana CARLINA KAYAURIMA MOROCOIMA MORENO, declarando con lugar la demanda y sin lugar la reconvención que ésta propusiera contra aquélla. Contra dicha sentencia la parte demandada a través de su apoderado, propuso formal recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 26-6-2008, en ambos efectos.

En fecha 18 de julio del presente año, se recibió el expediente, y por auto dictado en fecha 25 del referido mes, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C T O R A

Afirma la representación de la parte actora en su libelo que su representada suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana Carlina Morocoima, el cual tuvo por objeto el apartamento marcado con la letra “B” del edificio LEWO, ubicado en la Avenida Norte 13, Mirador a Esmeralda, Parroquia Candelaria de esta ciudad; que el canon de arrendamiento fue pactado en Bs. 90,16, incrementándose a Bs. 208,23 en virtud de la Regulación fijada por el Tribunal Contencioso Administrativo; que la duración era de un año prorrogable automáticamente por periodos iguales; que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo del año 2008, que a razón de Bs. 208,23 cada mes, alcanza la suma de Bs. 624,69. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 1.579, 1.592, 1.167, 1.264 y 1.616 del Código, demanda a la ciudadana CARLINA MOROCOIMA MORENO para que convenga o en defecto de ello sea condenada por el tribunal en la resolución del contrato de arrendamiento y en defecto de ello sea condenada a entregar el inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; pagar por daños los cánones insolutos y los que se sigan causando hasta la entrega del inmueble; y, las costas del juicio.

D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A D E M A N D A

El apoderado de la accionada en la oportunidad de contestar la demanda opuso la falta de jurisdicción. Admite la relación arrendaticia, así como la existencia de una regulación de fecha 8-6-2001 que fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 90,20. Indica que a partir de julio del año 2003 la arrendadora comenzó a cobrar Bs. 208,23, conforme sentencia emanada del Tribunal Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo; que adicionalmente cobra un recargo del 25% y consumo de agua; que la arrendadora ha cobrado un excedente de Bs. 118.03, en virtud que, -a su decir- el monto de la regulación fijado en dicha sentencia contraviene lo dispuesto en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la arrendadora ha de reintegrarle la suma de Bs. 6.373,80 y Bs. 522,69 cobrado por agua. Arguye adicionalmente que su mandante tuvo un accidente que le impidió pagar oportunamente los cánones de arrendamiento de enero y febrero del año 2008; y al proceder a su pago la arrendadora se negó a recibirlos por lo que hubo de acudir al Tribunal de consignaciones y realizar los depósitos respectivos. Finalmente y por las razones explanadas en la contestación RECONVIENE a la actora para que convenga o en defecto de ello, el tribunal declare la falta de jurisdicción; y, condene a la demandante reconvenida a que le reintegre Bs. 6.373,80 pagados de más por concepto de alquileres, así como Bs. 522,60 por “…sobrealquileres en el cobro del agua”. Pide que el tribunal proceda a la compensación prevista en el artículo 63 de la Ley Inquilinaria

D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A R E C O N V E N C I Ó N

La apoderada de la parte actora reconvenida negó, rechazó y contradijo la reconvención en todas sus partes. Niega que deba reintegrar cantidad alguna o que las cantidades indicadas por la demandada reconviniente puedan ser compensadas. Aduce que por sentencia de la Corte Contencioso Administrativa se ordenó la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Opone a todo evento la prescripción. Afirma que el pago de los servicios (vº grº luz y agua) corresponde cancelarlos al arrendatario, por lo que es improcedente su pretensión de reintegro de las cantidades pagadas por concepto de agua, aunado a que en la cláusula séptima del contrato se pactó el pago de un 25% del canon por concepto de condominio o gastos comunes y adicionalmente el servicio de luz, agua y aseo, por lo que la cancelación de tales rubros no implica un cobro sujeto a reintegro.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. La parte actora hizo valer el contrato de arrendamiento, la sentencia a través de la cual se fija el canon de arrendamiento y las consignaciones efectuadas por la arrendataria a fin de demostrar la extemporaneidad de las mismas.

III

Establecido así los términos en que quedó planteada la controversia, observa esta sentenciadora:

D E L F O N D O

La parte actora en su escrito libelar demandó la resolución del contrato de arrendamiento que vincula a las partes contratantes con fundamento en la falta de pago de las pensiones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo del año 2008, a razón de Bs. 208,23 cada mes. Por su parte la demandada al momento de dar contestación a la demandada aceptó expresamente, la celebración del contrato de arrendamiento, por el inmueble objeto del contrato cuya resolución se acciona, por ende quedó expresamente aceptada la existencia de la relación locativa entre las partes del presente juicio, así como las obligaciones asumidas en el contrato invocado por la actora en su escrito libelar. Así se establece.

La parte demandada en su contestación de la demanda negó el estado de insolvencia invocado por la actora con base en las consignaciones de arrendamiento, y que tal circunstancia quedó demostrada con las consignaciones de los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Tales afirmaciones al constituir hechos nuevos en el proceso, en virtud del principio del desplazamiento de la carga probatoria, corresponde su demostración a la demandada, de la forma como lo expresa el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que prevé:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...”. (Subrayado del Tribunal).

De una revisión de las pruebas agregadas al expediente, se observa del folio 69 al 83, ambos inclusive, copia certificada del expediente de consignaciones de las pensiones arrendaticias con sellos húmedos del Juzgado Vigésimo quinto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las cuales al no ser tachados son plenamente apreciados por esta Juzgadora, al tratarse de los documentos consagrados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De las mismas se aprecia la existencia ante el referido Juzgado, de consignaciones arrendaticias de los meses de enero, febrero y marzo del año 2008 reputados por la actora como impagados, por el inmueble objeto de la presente acción.
De seguidas pasamos a analizar el carácter liberatorio de estas consignaciones arrendaticias, por lo que resulta oportuno invocar lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario…, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente…, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

Asimismo la cláusula segunda del contrato de arrendamiento dispone que:

“…Los cánones de arrendamiento serán pagados por “LA ARRENDATARIA” a 2LA ARRENDADORA” con toda puntualidad el día último de cada mes…,”.

Concatenando la norma parcialmente transcrita y lo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento ha de concluirse que la arrendataria debía pagar el canon el último día de cada mes (convencionalmente) por lo que las consignaciones debían efectuarse dentro de los 15 días siguientes, por lo que el mes de enero debía consignarse hasta el día 15 de febrero; el mes de febrero hasta el día 15 de marzo y el mes de marzo hasta el día 15 de abril, en virtud de que el artículo 56 de la Ley Inquilinaria estatuye que la consignación legítimamente efectuada considera en estado de solvencia al inquilino. Así se precisa.

De las copias certificadas cursantes a los folios 81 y 82 se evidencia palmariamente que la ciudadana CARLINA MOROCOIMA, en fecha 9-4-2008 depositó en la cuenta del Tribunal de consignaciones la suma de Bs. 780,87 por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo

Ahora bien, en el caso que nos ocupa, se observa que los meses de enero y febrero se realizaron el día 9 de abril del año 2008, es decir, extemporáneamente, al haber vencido sobradamente los 15 días de que disponía la inquilina para efectuar la consignación, mientras que el mes de marzo del año 2008 fue consignado oportunamente, esto es, dentro de los 15 días del mes de abril. Así se establece.

Resulta evidente que las consignaciones de los meses de enero y febrero del año 2008, no se hicieron tempestivamente, por lo que no puede considerarse liberada a la inquilina de su obligación, resultando procedente la acción de resolución de contrato incoada. Así se resuelve.

Respecto a la afirmación de la demandada de que no estaba obligada a pagar el canon de arrendamiento establecido por el Tribunal Superior Contencioso Administrativo, tal argumentación es desechada por quien decide, toda vez que dicho tribunal es competente para realizar tales fijaciones; y, de considerar la demandada que dicha sentencia era susceptible de anulación, ha debido ejercer los recursos correspondientes. Así se decide.

En cuanto a la compensación aducida, precisa esta sentenciadora que si bien es cierto que en el contrato de arrendamiento se estableció como canon la suma de Bs. 90.20 mensuales, no es menos cierto que tal canon fue modificado por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, al conocer del recurso de nulidad interpuesto, evidenciándose de los recibos cursantes a los folios 43 al 62, contentivos del pago de meses que van desde el año 2003 al 2007 (no reclamados como insolutos), a los que se les atribuye pleno valor probatorio, a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento civil, al no haber sido atacados en forma alguna por la parte actora, se evidencia que la arrendataria cancelaba el monto fijado en la referida sentencia, así como el servicio de agua y servicios consagrados en el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El mismo monto indicado en el fallo cuestionado ante esta instancia fue el que procedió a consignar ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Así se establece.

Por lo precedentemente expuesto esta Juzgadora, analizadas las pruebas cursantes en autos establece que el canon de arrendamiento es por la cantidad de Bs. 208,023 no habiendo pagado la arrendataria exceso alguno por lo que no hay suma alguna que compensar. Así se resuelve.

De lo expuesto se colige que la arrendataria sólo depositó de manera extemporánea los cánones de arrendamiento de los meses de enero y febrero del año 2008, no así el correspondiente al mes de marzo del presente año que fue consignado oportunamente, de acuerdo a lo convencionalmente pactado, razón por la cual, la demanda sólo debió prosperar parcialmente. Así se decide.

D E L A R E C O N V E N C I Ó N

Al momento de contestar la demanda, la parte demandada reconvino a la actora con el propósito de que ésta le reintegrase las sumas a su decir pagadas de más, tanto por concepto de cánones de arrendamiento como por los servicios.

Establecido precedentemente que el canon de arrendamiento que la demandada debía pagar era el establecido por el Juzgado que conoció del recurso de nulidad y no habiendo demostrado la accionada que estuviese obligada a pagar una cantidad inferior a las ya canceladas por concepto de agua y otros servicios contemplados en el artículo 19 de la Ley Inquilinaria, resulta forzoso declarar sin lugar la reconvención. Así se declara.

IV

Con base a las consideraciones expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada.

SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de junio del presente año.

TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO S.R.L., contra la ciudadana CARLINA KAYAURIMA MOROCOIMA MORENO, ambas partes identificadas al inicio de este fallo y SIN LUGAR la reconvención propuesta por ésta contra aquélla, como consecuencia de ello se declara:

a) RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 27 de noviembre del año 2001 y se condena a la demandada a hacer entrega a la parte actora en el mismo buen estado en que lo recibió el apartamento marcado con la letra “B” del edificio LEWO, ubicado en la Avenida Norte 13, Mirador a Esmeralda, Parroquia Candelaria de esta ciudad.
b) Se le condena asimismo a pagar los cánones de arrendamiento de los meses de enero y febrero del año 2008, señalados por la actora como insolutos los cuales al encontrarse consignados en el Tribunal señalado en este fallo, podrán ser retirados por la accionante.
c) Asimismo deberá pagar por el uso del inmueble los cánones desde el mes de abril del año 2008 hasta la fecha en que se acuerde la ejecución voluntaria del fallo, a razón de Bs. 208,23 cada mes.

CUARTO: Al haber procedido parcialmente la demanda no ha lugar a costas del juicio principal, conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: Se condena a la demandada en las costas de la reconvención.

SEXTO: Ante la declaratoria con lugar de la apelación no ha lugar a costas del recurso.

Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes, a tenor de lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese. Regístrese. Notifíquese. Déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de septiembre del año dos mil ocho. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
La Juez.
María Rosa Martínez C.
La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez

En la misma fecha de hoy 26-9-2008 siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), previo el anuncio de ley, se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria.

Exp. 45.828