EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
PARTE DEMANDANTE: DIANA SOTILLO SARMIENTO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 3.658.174.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ ANDRÉS RAUSEO ZERPA y MERCEDES DÍAZ HIMOB, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 14.431 y 25.098 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: THAELMAN URGELLES, titular de la cédula de identidad Nº 3.724.170.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ HILARIO SANTANA POCATERRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.224.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
ANTECEDENTES
Se inicia la presente causa por libelo presentado ante el distribuidor de turno, en fecha 30-5-2007, a través del cual la ciudadana Diana Sotillo Sarmiento, demanda al ciudadano Thaelman Urgelles, por cumplimiento de contrato, con base en que vencido el contrato, el arrendatario no hizo entrega del inmueble.
Admitida la demanda en fecha 25-7-2007, se ordenó el emplazamiento del demandado, a fin de que al 2º día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, tuviese lugar la contestación a la demanda.
No habiendo sido posible la citación personal del demandado, previa solicitud de la parte actora, se acordó la misma por carteles. Cumplidos los trámites de publicación, consignación y fijación, compareció el ciudadano José Santana, consignando poder que le fuera otorgado por el demandado, dándose en nombre de éste por citado, contestando la demanda en la oportunidad legal correspondiente, proponiendo reconvención contra la actora.
En fecha 28 de abril de 2008 se admitió la reconvención, estableciéndose que la contestación a la misma se llevaría a cabo al 2º día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última notificación que de las partes se hiciera. Asimismo en fecha 4 del mes próximo pasado se fijó el tercer día siguiente a las referidas notificaciones, a las 2:00 p.m., a fin de que se realizara un acto conciliatorio entre las partes. A dicho acto sólo asistió la actora y su apoderada.
Notificadas las partes, la ciudadana YVANA BORGES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 75.509, apoderada de la parte actora, quien consignara poder el 14-7-2008, contestó la reconvención.
Abierto el juicio a pruebas sólo la parte demandada reconviniente hizo uso de tal derecho, haciendo valer los documentos acompañados con la contestación, admitiéndose el mismo día de su promoción.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Señalan los apoderados de la parte actora que su mandante, en fecha 2-1-2006, celebró con el ciudadano Thaelman Urgelles, contrato de arrendamiento, que tuvo por objeto el apartamento distinguido con el Nº 2, ubicado en el Conjunto Residencial AIZGORRI, situado en la 9ª transversal cruce con 10ª transversal, final 7ª avenida de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao, Distrito Capital; que dicho arrendamiento incluyó un puesto de estacionamiento y la línea telefónica distinguida con el Nº 0212-263-76-36; que en el referido contrato se estableció que el arrendatario debía hacer entrega del inmueble al finalizar su duración, es decir, el 31-1-2007; que han resultado inútiles las gestiones realizadas con el propósito de obtener la entrega del inmueble. Por tales razones y con base en lo previsto en los artículos 1159, 1160, 1264, 1265 y 1271 del Código Civil, demandan al ciudadano Thaelman Urgelles para que convenga o en defecto de ello sea condenado a la entrega del inmueble arrendado libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; a pagar la suma de Bs. 5.200,00 por concepto de daños y perjuicios causados; los intereses sobre la referida suma; Bs. 1.300,00 hasta la entrega del inmueble; intereses con base al alto costo de la vida; y, las costas del juicio.
Por su parte el accionado fundamentó su contestación sobre la base de los siguientes argumentos: Aporta contratos de arrendamiento suscritos en los años 1993, 1994, 1997, 1998, 2001 y 2002 cuyo objeto es el mismo señalado en el contrato cuya resolución se acciona, por lo que la relación arrendaticia transcurrió entre el año 1993 y 2006, teniendo una duración de 13 años, por lo que, conforme lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tiene derecho a una prórroga legal de 3 años, ejerciendo el arrendatario dicha prórroga legal. Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes; y, pide se declare sin lugar.
La parte demandada reconviene a la actora con base en los siguientes argumentos: Que las cantidades depositadas por el arrendatario al suscribir cada uno de los contratos no han sido devueltas. Que tales garantías constan en la cláusula 6ª de los seis contratos acompañados, debiendo la arrendadora hacer entrega de las mismas de acuerdo a lo prevenido en los artículos 21 al 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que el depósito consiste en la suma de $ 3.000,00 al momento de celebrarse cada uno de los contratos, alcanzando un monto total de $ 18.000,00 que deberá devolver la arrendadora con sus respectivos intereses. Pide se acuerde la indexación sobre tal cantidad y estima la reconvención en Bs. 60.000,00.
La parte actora reconvenida al contestar la reconvención la negó, rechazó y contradijo en todas sus partes. Señala que el demandado pretende un beneficio similar a un enriquecimiento ilícito, pretendiendo hacer creer al tribunal que cada vez que se celebraba un contrato de arrendamiento entregaba una suma de dinero por concepto de depósito. Que la cantidad entregada con el primer contrato se retuvo para responder las obligaciones asumidas en el contrato. Insiste en que el único depósito recibido fue el entregado con el primer contrato. Niegan que el arrendatario haya entregado una cantidad mayor a Bs. 3.900,00. Niegan que el demandado tenga derecho a recibir $ 18.000,00. Indican que la única cantidad a ser devuelta Bs. 3.900,00 ha de ser entregada una vez que el arrendatario entregue a la arrendadora el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió. Niega, rechaza y contradice la estimación de la reconvención hecha por el demandado en Bs. 60.000,00 por infundada. Señalan que la cuantía de la reconvención ha debido estimarse en Bs. 38.700,00 que es el equivalente a $ 18.000,00, al cambio oficial de Bs. 2.15 por dólar, no pudiendo la parte hacer uso de lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
Establecido así los términos en que quedó planteada la controversia, observa quien decide:
Pretende la actora en su condición de arrendadora que el demandado le haga entrega del inmueble arrendado, a su decir, por vencimiento del contrato. Acompaña la accionante como instrumento fundamental de la acción contrato de arrendamiento celebrado el 2-1-2006, el cual no fue atacado en forma alguna por el demandado. Por el contrario, éste lo aporta como anexo 7 al escrito de contestación a la demanda, por ende, no es un hecho controvertido la relación locativa que une a las partes. Así se establece. Ha señalado la actora que el demandado estaba obligado a entregar el inmueble, una vez vencido el contrato de arrendamiento, es decir, el 31-12-2006, conforme lo pactado por las partes en la cláusula segunda del contrato.
En efecto, la referida cláusula prevé; “El término de duración del presente contrato será de UN (1) AÑO fijo, contado a partir del día PRIMERO de ENERO de dos mil seis (01/01/1006). Por lo tanto EL ARRENDATARIO se compromete a entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado…, el día treinta y uno de diciembre de dos mil seis (31/12/2006). A partir del primero de enero de dos mil siete (01/01/2007) podrá regir un nuevo contrato de acordarse entre las partes un nuevo canon y un nuevo plazo”.
De la referida cláusula se infiere que las partes contrataron por un año desde el 1-1-2006 hasta el 31-12-2006. Así se deja establecido.
Ahora bien la parte demandada al momento de contestar la demanda señala que la relación arrendaticia se inició en el año 1993, por lo tanto tiene derecho a una prórroga legal de tres años, a partid del 31-12-2006, de la cual está haciendo uso. Tal afirmación al constituir hechos nuevos corresponde la carga de la prueba a la parte demandada, conforme lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1354 del Código Civil. Así se precisa. Así tenemos que el demandado para probar sus dichos trajo a los autos contratos de arrendamiento celebrados en fechas 16-1-1993, 16-1-1994, 15-2-1997, 15-2-1998, 2-1-2001, 2-1-2002 y 2-1-2006, instrumentos a los cuales se les atribuye pleno valor, conforme lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido atacados en forma alguna por la parte actora. Así se resuelve.
De tales contratos se evidencia que la arrendadora y el arrendatario son los intervinientes en este juicio; que dichos contratos tuvieron por objeto el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 2, ubicado en el Conjunto Residencial AIZGORRI, situado en la 9ª transversal cruce con 10ª transversal, final 7ª avenida de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao, Distrito Capital; por lo que resulta impretermitible concluir que la relación arrendaticia comenzó en el año 1993, teniendo una duración superior a 10 años. Así se decide.
Dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) …(omissis)…
b) D) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años”.
Aplicando la norma parcialmente transcrita al caso que nos ocupa y demostrado por el demandado que la relación arrendaticia tiene una duración de más de 10 años, resulta indefectible concluir que para el momento de la incoación de la demanda de cumplimiento, estaba transcurriendo la prórroga legal, a la cual tiene derecho el arrendatario siempre y cuando no esté incurso en incumplimiento de sus obligaciones tal y como dispone el artículo 40 de la Ley Inquilinaria, debiendo forzosamente declararse sin lugar la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana DIANA SOTILLO SARMIENTO contra el ciudadano THAELMAN URGELLES. Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN
La parte demandada reconviniente propone acción reconvencional con base en que en las oportunidades en que se celebro cada uno de los contratos de arrendamiento hizo entrega de una suma en calidad de depósito que alcanza la cantidad de $ 18.000,00 la cual pide le sea devuelta con los correspondientes intereses e indexación. Por su parte la actora reconvenida señala que sólo entregó en la primera oportunidad de celebrarse el contrato una cantidad de dinero equivalente a Bs. 3.900,00, la cual sólo deberá ser entregada una vez finalizada la relación locativa y luego de hacer entrega el arrendatario del inmueble en buenas condiciones y solvente. Rechazó la cuantía en que el demandado estimó la reconvención.
PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGANCIÓN DE LA CUANTIA
La parte demandada reconviniente pretende se le devuelva la suma de dieciocho mil dólares y estima la cuantía de la reconvención en Bs. 60.000,00. Por su parte la actora reconvenida señala que la cuantía debió estimarse en el equivalente al cambio oficial de $ 18.000,00, que a razón de Bs. 2.15 por dólar corresponde a Bs. 38.700,00. Observa quien aquí sentencia que la parte actora demanda el reintegro de depósitos que, -a su decir- alcanza la suma de $ 18.000,00, estimando la acción en Bs. 60.000,00.
Al respecto es necesario para el Tribunal establecer que el artículo 30 del Código de Procedimiento Civil dispone que el valor de la causa para determinar la competencia debe establecerse con base en la demanda y de conformidad con las reglas pautadas en los artículos que siguen al señalado.
En el caso de autos, se observa que en el escrito reconvencional fue solicitado el reintegro de una suma en dólares americanos, por lo que conforme las disposiciones de la Ley de Banco Central de Venezuela, debe forzosamente realizarse su conversión en bolívares. Siendo el cambio oficial de Bs. 2.15 por dólar, multiplicando tal monto por $18.000,00 que señala el demandado se le debe reintegrar arroja la cantidad de Bs. 38.700,00. Así se precisa.
Imponiendo el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil la carga al actor de estimar la cuantía, solo si el valor de la cosa no consta, es decir, que si el valor de la cosa consta, pues el método para su cálculo está previsto en la ley, no tiene efecto alguno cualquier estimación hecha en por la parte en su demanda.
Si bien la forma de cálculo de la suma aspirada por la parte demandada que le sea reintegrada, consiste –como se señalara- en multiplicar la suma que dice se le adeuda por el cambio oficial; y comoquiera que los intereses reclamados, así como la corrección monetaria y las costas están sujetos a la declaratoria con lugar de la demanda, considera quien aquí sentencia que siendo el monto reclamado de $ 18.000,00 cuyo equivalente en Bs. Alcanza 38.700,00, por no haber sido desvirtuado el mismo por la parte demandada, debe este Tribunal desechar la estimación que por Bs. 60.000,00 realizó el accionado y establece que la cuantía de la presente reconvención es la suma de Bs. 38.700,00. Así se declara.
Señala el demandado reconviniente que en cada oportunidad que se celebró un contrato hizo entrega de un depósito que no le fue devuelto por el arrendador. A tal pretensión se opone la actora aduciendo que sólo hizo entrega de la suma de Bs. 3.900,00 la cual sólo deberá entregar una vez finalizada la relación arrendaticia; y, devuelto el inmueble por el arrendatario en las condiciones en que lo recibió.
Observa quien decide que ha quedado demostrado que las partes celebraron varios contratos de arrendamiento, evidenciándose en el último de ellos que el arrendatario hizo entrega en calidad de depósito de la suma de Bs. 3.900,00, arguyendo la demandante que sólo se indicaba en el contrato la suma equivalente al depósito que desde el inicio de la relación arrendaticia entregó el arrendatario; y, no como señala el demandado que con cada celebración hacía entrega de un depósito equivalente a $ 3.000,00 en cada oportunidad.
Precisa quien decide que de la cláusula décima primera de los contratos celebrados en los años 1993, 1994, 1997, 1998, 2001 y 2002 se evidencia palmariamente que se trata de una copia exacta en todos los contratos en los que se indicó que “LA ARRENDADORA” conserva en depósito la suma de TRES MIL DOLARES ($ 3.000,00) que le fueron entregados en la fecha de la firma del presente contrato…”, es decir, que la referida suma entregada con la celebración del primer contrato la conservaba la arrendadora, dejándose constancia de ello al celebrarse los contratos subsiguientes. En modo alguno de tal cláusula se infiere que el arrendatario con la celebración de un nuevo contrato que sólo variaba en la fecha de inicio y culminación hacía entrega de la suma de $ 3.000,00. Así se establece.
Asimismo en el último contrato celebrado, se fijó un canon de Bs. 1.300,00 y se señaló que el depósito entregado por el arrendatario es de Bs. 3.900,00, equivalente a tres cánones de arrendamiento (cláusula decimoctava), es decir, en este último contrato fue ajustado el depósito siendo ésta la cantidad que el arrendador deberá devolver al arrendatario dentro de los 60 días siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, con los intereses, siempre y cuando el arrendatario estuviere solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, tal y como lo previene el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.
Cabe acotar a todo evento que si bien es cierto que en cada uno de los contratos se establece que la arrendadora conservaría el depósito entregado al momento de la celebración del contrato, equivalente a $ 3.000,00, no es menos cierto que no es práctica común, otorgar un nuevo depósito cada vez que se celebra un nuevo contrato, sino que se mantiene el ya entregado o se complementa, de acuerdo al nuevo canon. De ahí que siendo el último canon contractualmente pactado según contrato de fecha 2-1-2006 de Bs. 1.300,00 mensuales, indicándose que el arrendatario entrega la suma de Bs. 3.900,00 por concepto de depósito, es éste el monto que finalmente entregó el arrendatario para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, y no la suma de $ 18.000,00 como afirmó. Así se establece.
De lo expuesto se colige que la suma de Bs. 3.900,00 recibida por la arrendadora reconvenida sólo será devuelta dentro de los 60 días siguientes a la terminación de la relación locativa en los términos indicados en este fallo, lo que conduce a declarar SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN. Así se resuelve.
DECISIÓN
Por las razones expuestas, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana DIANA SOTILLO SARMIENTO, contra el ciudadano THAELMAN URGELLES, ambas partes identificadas al inicio de este fallo. SEGUNDO: PROCEDENTE la impugnación a la cuantía de la reconvención planteada por la demandante reconvenida, estableciendo que tal cuantía alcanza la suma de Bs. 38.700,00. TERCERO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por el ciudadano THAELMAN URGELLES contra la ciudadana DIANA SOTILLO SARMIENTO, ambos identificados al inicio de este fallo.
Por cuanto ambas partes resultaron vencidas en sus pretensiones, se condena a la actora al pago de las costas del juicio principal y al demandado reconviniente al pago de las costas de la reconvención.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintidós (22) días del mes de septiembre del año dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
EL JUEZ,
HUMBERTO J. ANGRISANO SILVA
EL SECRETARIO,
HECTOR VILLASMIL CONTRERAS
En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia siendo las 2:00 p.m.
EL SECRETARIO.
HJAS/hvc/.
EXP. Nº 14.223
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