TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP. Nº 8108.
PRETENSIÓN EJERCIDA: “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, Y RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DEL MISMO”.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
“VISTOS” CON LOS INFORMES DE LA DEMANDADA-APELANTE.
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS-
PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Constituida por la ciudadana NAKARI JOSEFINA MICHELANGELI QUINTERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº. V-11.555.559. Debidamente representada en este proceso por los abogados: Carlos Daniel Linarez y Marbelis Useche, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 69.005 y 97.999, respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Constituida por los ciudadanos IGNACIO JOSÉ PÉREZ ORTA y MARIANNA LOMBARDO de PÉREZ, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.358.041 y V-6.131.981. Debidamente representados en este proceso por los abogados: Rafael Contreras y Marcelino De Freitas, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 1.446 y 84.969, respectivamente.
-II-
-DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA-
Conoce la presente causa este Juzgado Superior, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 19 de noviembre de 2007, por el abogado Marcelino De Freitas, co-apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 12 del referido mes y año, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró, en síntesis, lo siguiente:

(Sic) “…(Omissis)…” “…PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusiera la ciudadana NAKARI JOSEFINA MICHELANGELI QUINTERO contra los ciudadanos IGNACIO JOSÉ PÉREZ ORTA y MARIANNA LOMBARDO de PÉREZ y SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por éstos contra aquélla. Se condena a los demandados a pagar a la parte actora la suma de Bs. 15.300.000,00, de los cuales Bs. 5.000.000,00 recibieron en calidad de arras; Bs. 5.000.000,00 por cláusula penal; y, Bs. 5.300.000,00 recibidos como parte del precio el 2-5-2004.- Por la naturaleza del fallo no ha lugar a costas…” (…). (Resaltado del texto de la sentencia).

Todo ello en el juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoara la ciudadana Nakari Michelangeli Quintero, contra el ciudadano Ignacio José Pérez Orta, y otra, quienes a su vez intentaron reconvención contra la accionante por resolución del contrato en cuestión; todos plenamente identificados en el presente fallo.
-III-
-SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA SOMETIDA
AL CONOCIMIENTO DE ESTA ALZADA-
La presente controversia se centra en determinar si se encuentra ajustada o no a derecho, la sentencia dictada por el juzgado de la causa en fecha 12/11/2007, antes transcrita, mediante la cual se declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta interpuesta, y sin lugar la reconvención por resolución del mismo. En consecuencia, se condenó a los accionados-reconvinientes a pagar a la actora la suma de Bs. 15.300.000,00 (Lo que en la actualidad, por efecto de la conversión monetaria, representa 15.300,00 Bs.F.) por los conceptos señalados en la referida sentencia. No hubo costas dada la naturaleza de la decisión.
Recibido como fue en este Juzgado Superior (Proveniente del Juzgado Superior Distribuidor de Turno) el presente expediente, se fijó el lapso de informes compareciendo únicamente la representación judicial de la parte demandada-apelante, quien hizo uso de ese derecho consignando el respectivo escrito en el que solicitó la declaratoria con lugar de la apelación interpuesta, y consecuencialmente, se revoque la decisión del a-quo.
Cabe señalar que ninguna de las partes intervinientes en este proceso promovieron pruebas en esta Alzada, no obstante haberse aperturado el lapso para tal fin.
-IV-
Siendo la oportunidad para decidir, se observa:
DE LA DEMANDA PRINCIPAL:
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 15 de mayo de 2006, el abogado Carlos Daniel Linarez, en su carácter de co-apoderado judicial de la ciudadana Nakari Josefina Michelangeli Quintero, interpuso demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa contra los ciudadanos Ignacio José Pérez Orta y Marianna Lombardo de Pérez, argumentando para ello, a groso modo, lo siguiente: Que, mediante documento autenticado en fecha 20 de febrero de 2004, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao, del Estado Miranda, anotado bajo el Nº. 52, Tomo 24, de los libros respectivos, celebró con los accionados contrato de opción de compra-venta que tuvo por objeto la venta de una casa y sus bienhechurías construidas sobre un lote de terrero de sequero, situado en la parcelación “La Cortada del Guayabo”, calle La Hacienda, Municipio Cecilio Acosta, Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, con una superficie aproximada de 164,45 metros cuadrados, que forma parte de otro lote de mayor extensión de 572 metros cuadrados, el cual se encuentra distinguido con el Nº. 135; Que, como precio de la venta se pactó la cantidad de Bs. 14.000.000,00, de los cuales entregó a los vendedores-demandados al momento de la firma del contrato la suma de Bs. 5.000.000,00, y el saldo, es decir, Bs. 9.000.000,00, las partes acordaron se cancelarían al momento de la firma definitiva de la venta por ante el Registro correspondiente; Que, asimismo, se acordó que la oferta de venta era por 25 días hábiles, a contar desde la firma de documento ante la Notaría, esto es, desde el 20 de febrero de 2004; Que, posteriormente, mediante documento privado suscrito entre las partes, se modificó el contrato original autenticado en la mencionada Notaría, según se evidencia de instrumento que acompañó marcado “B”, en donde se hace constar que la compradora (Su representada) pagó a los vendedores (Demandados) la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares, sobre el saldo restante, así como se acordó extender el término de duración del contrato de opción de compra venta por 30 días más; Que, asimismo, su representada pagó a los vendedores en fecha 02 de mayo de 2004, la cantidad de Bs. 5.500.000,00, según se evidencia de recibo que acompañó marcado “C”; Que, de todo lo expuesto, se desprende que su representada, para el 02 de mayo de 2004, ya había pagado a los vendedores la cantidad de Bs. 11.800.000,00, y siendo que la venta se pactó en Bs. 14.000.000,00, sólo quedó a deber la cantidad de Bs. 2.200.000,00, del costo total del inmueble vendido.
Alega, que su representada siempre ha actuado con el firme propósito de cumplir las obligaciones que adquiriera en el documento de la opción de compra venta, quedando tan solo la protocolización del documento definitivo de venta, como lo pactaron las partes.
Señala, que en la cláusula Quinta del contrato de opción de compra venta los vendedores se comprometieron a suministrar a su representada en un plazo de 10 días hábiles contados a partir de la fecha de autenticación del contrato, las solvencias de impuestos municipales, derecho de frente, agua, aseo urbano, luz eléctrica, y cualquier otra solvencia que a juicio de las autoridades fuere indispensable para la protocolización de la venta definitiva; Que, no obstante lo establecido en la referida cláusula, los vendedores no cumplieron con su obligación que debieron haber satisfecho el día 09 de marzo de 2004, fecha en la cual venció el plazo de los 10 días hábiles otorgados para ello, contados a partir de la fecha de la autenticación primigenia que se verificó el 20 de febrero de 2004.
Arguye, que para la protocolización del documento definitivo de venta de la parcela ante la Oficina Subalterna de Registro, es requisito sine qua non la existencia de un expediente catastral ante el ente Municipal competente, y en vista que transcurría el tiempo y su representada no obtenía de los vendedores la documentación necesaria para protocolizar la venta, el día 09 de enero de 2006 se dirigió a la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, con el objeto de obtener la información pertinente, y en ese despacho el 11 de enero de 2006, a través del Oficio Nº. CM-006-2806, que consigna marcado “D”, le informaron que a esa fecha aun no se había inscrito en esa Oficina el inmueble objeto de la opción de compra venta.
Esgrime, que existe otro incumplimiento por parte de los vendedores, toda vez que éstos se comprometieron a entregar el bien objeto de la venta en buen estado de conservación y mantenimiento y estado de habitabilidad, y es el caso que las bienhechurías que le fueron ofrecidas en venta se encuentran en grave estado de deterioro, como consecuencia de la inestabilidad del terreno y deficiencia en el diseño estructural, como de ello se deja constancia en una evaluación realizada el 31 de enero de 2006, por el Instituto Autónomo de Emergencias y Defensa Civil del Estado Miranda, en el Informe Nº. 0000082, que acompaña marcado “E”, en donde se cataloga la habitabilidad de la vivienda como de “ALTO RIESGO”, debido al socavamiento del terreno, así como que se encuentra afectada la mampostería a nivel de puertas, revestimientos y ventas, grietas a nivel de sus principales elementos estructurales (Columnas y vigas), producto del asentamiento del terreno por el alto nivel freático localizado.
Que, es por todo lo expuesto, que acude por ante esta autoridad para demandar a los ciudadanos Ignacio José Pérez Orta y Marianna Lombardo de Pérez, para que convengan o a ello sean condenados por el Tribunal, en: i) Reintegrarle la cantidad de dinero dada en calidad de arras, que asciende a la suma de Bs. 11.800.000,00; ii) Que paguen por concepto de indemnización de daños y perjuicios, conforme a la misma cláusula tercera una cantidad igual a la entrega en calidad de arras; y, iii) Que paguen los intereses moratorios causados por el retardo en el pago de las sumas causadas por el reintegro, esto es, Bs. 23.600.000,00, por el concepto ya indicado, así como la indexación de las cantidades de dinero reclamadas.
Por último, estimó la demanda en la cantidad de Bs. 30.000.000,00.
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Y RECONVENCIÓN PROPUESTA:
Por su parte, los abogados Rafael Contreras Murillo y Marcelino de Freitas Dugarte, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, comparecieron por ante el a-quo en fecha 18 de enero de 2007, y presentaron escrito contentivo de contestación a la demanda, conjuntamente con reconvención, en el cual rebatieron los alegatos de la actora argumentando, en síntesis, lo siguiente: Que niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes la demanda propuesta contra su representada por cuanto los hechos allí expuestos no se corresponden con la realidad; Que es cierto que sus poderdantes suscribieron un contrato de opción de compra venta con la actora el día 20 de febrero de 2004, sobre el bien inmueble objeto de litis, pero, que es falso que hayan firmado una prórroga de ese contrato y que sus poderdantes hayan recibido la suma de Bs. 1.500.000,00 en dinero efectivo, por lo que impugnan y desconocen el instrumento acompañado a la demanda marcado “B”.
Alegan, que lo cierto es que sus representados dada la bondad que los caracteriza, le dieron a la actora la oportunidad de mudarse para la casa desde que se firmó la opción de compra venta (20/02/2004), en virtud de que ésta le había manifestado que la estaban botando de la casa donde vivía con su grupo familiar; Que fue ella la que descuidó el inmueble ofrecido en venta, desmejorándolo en sus condiciones de habitabilidad, porque después que solucionó su problema de vivienda, ya no tenía apuros en otorgar el documento definitivo de venta, y siempre retrasaba la oportunidad de su otorgamiento diciéndole a sus mandantes que no tenía el dinero.
Acompañaron marcado “B”, el Certificado de Solvencia del inmueble ofrecido en venta, así como, marcado “C”, la constancia emitida por la Dirección de Catastro en la cual se hace saber que el mencionado bien se encuentra inscrito en esa Oficina bajo el Nº. 915, a nombre del ciudadano Pérez Orta Ignacio José, C.I. Nº. 6.358.041. Que, con éstos documentos queda desmentida la tragicomedia que ha pretendido armar la actora, ya que si existe un registro catastral de ese inmueble, y el mismo aparece solvente hasta el 31/12/2006 por los derechos de frente.
Insisten, en que fue la actora la que incumplió con su obligación de compra el bien inmueble ofrecido en venta, por cuanto no lo hizo dentro del lapso fijado para tal fin.
Arguyen, que es falso que no se le advirtiera a la demandante de los problemas que tiene ese terreno y todos los terrenos de esa zona, ya que evidentemente hay un alto nivel freático (Agua subterránea a poca profundidad), que hace que todas las casas necesiten mantenimiento especial, lo cual justifica el bajísimo precio de la venta (Bs. 14.000.000,00), con lo cual -consideran- queda desvirtuado lo expuesto por ella respecto al mal estado de la vivienda.
Asimismo, reconvienen a la actora por incumplimiento de contrato, para lo cual alegan: Que el inmueble objeto de litis le fue dado en comodato mientras completaba el precio pactado por la venta; Que ésta (La actora) obtuvo un provecho injusto y un enriquecimiento sin causa válida alguna, por cuanto hizo uso de la casa sin pagar nada; Que es por ello, y debido a que el uso de la casa tiene un precio mensual, solicita que sea determinado por el Tribunal a través de una experticia complementaria del fallo; Que es el caso, que sus poderdantes tuvieron que hacer reparaciones en el inmueble por el orden de los Bs. 4.000.000,00, dado el estado de deterioro del mismo. Que es por todas estas razones, que reconvienen a la accionante a fin que sea condenada por el Tribunal en la resolución del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 20 de febrero de 2004, y en consecuencia, la cantidad que fuera entrega en calidad de arras, esto es: Bs. 5.000.000,00, quede en beneficio de los demandados como indemnización de los daños y perjuicios ante el incumplimiento de la actora, y, que conforme a la cláusula tercera del contrato en cuestión, se le condene a pagar los gastos de reparación del inmueble lo cual asciende a la cantidad de Bs. 4.000.000,00.
Por último, estimaron la demanda reconvencional en la cantidad de Bs. 30.000.000,00.
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
Posteriormente, en fecha 01 de febrero de 2007, el abogado Carlos Daniel Linarez, en su carácter de apoderado judicial de la actora reconvenida, consignó escrito de contestación a la demanda reconvencional propuesta contra su representada en el cual, a groso modo, la objetaron de la manera siguiente: Que es falso que su poderdante haya incumplido con lo establecido en el contrato de compraventa ya que fueron los vendedores los que lo incumplieron al no haberle hecho entrega en el lapso de 10 días hábiles contados a partir de la fecha de la firma del contrato de la opción (20/02/2004), los documentos que se señalaron en la cláusula Quinta del contrato.
Insiste, en hacer valer el documento desconocido e impugnado que se acompañó a la demanda marcada “B”, con lo cual pretende ratificar la modificación de la duración del contrato y la cancelación por parte de su representada, de la cantidad de Bs. 1.500.000,00, a los demandados. Alega, que en este caso particular existía una condición pendiente dado que para que su poderdante procediera a pagar el saldo pendiente, esto es: Bs. 2.200.000,00, se debía protocolizar el documento de venta y los demandados entregar dentro de los 10 días hábiles siguientes al otorgamiento de la opción, toda la documentación necesaria para llegar a un término feliz, cosa que no hicieron. En tal sentido, invoca la excepción de contrato no cumplido.
Manifiesta, que los demandados en su escrito de reconvención no determinaron los daños aspirados, por lo que los mismos son impagables a no saberse a cuanto ascienden éstos. Por último, impugnaron la cuantía de la reconvención por considerar exagerada, toda vez que de ese mismo libelo se desprende que lo pretendido -en suma- por los accionados es el pago de la cantidad de Bs. 9.000.000,00. Finalmente, solicita la declaratoria sin lugar de la reconvención propuesta.
En los resumidos términos que anteceden, queda planteada la apelación sometida al estudio, conocimiento y decisión de de este Juzgado Superior.
-V-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
Ahora bien, debe determinar previamente este Superior los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, el cual queda fijado con los alegatos explanados por las partes tanto en la demanda como en su contestación, la reconvención y su contestación, estando la pretensión de la accionante reconvenida referida a que se ordene a la demandada reconviniente, en virtud del documento autenticado en fecha 20 de febrero de 2004, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao, del Estado Miranda, anotado bajo el Nº. 52, Tomo 24, de los libros respectivos, y en virtud del cual celebró con los accionados contrato de opción de compra-venta que tuvo por objeto la venta de una casa y sus bienhechurías construidas sobre un lote de terrero de sequero, situado en la parcelación “La Cortada del Guayabo”, calle La Hacienda, Municipio Cecilio Acosta, Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, con una superficie aproximada de 164,45 metros cuadrados, que forma parte de otro lote de mayor extensión de 572 metros cuadrados, el cual se encuentra distinguido con el Nº. 135; el pago de las cantidades de dinero, antes discriminas en este fallo, como consecuencia del incumplimiento en que incurrieron los vendedores de la cláusula Quinta del referido contrato.
Por su parte, los demandados reconvinientes en el acto de contestación a la demanda, se eximen de cumplir con lo pretendido por la actora reconvenida bajo el fundamento de que fue ésta la que incumplió al no haber cumplido con su obligación de pagar el saldo del monto pactado de la venta en el lapso señalado en el contrato de la opción, y no haber firmado la venta definitiva del bien sin que exista un motivo justificado de esa falta. En tal sentido, reconvienen a la accionante en la resolución de ese contrato, a fin de obtener su resolución y el pago de las cantidades de dinero, antes señalada en este fallo, por concepto de indemnización de daños y perjuicios.
Fijados como han quedado los hechos controvertidos, para decidir se observa:
En el presente caso ambas partes estan de acuerdo en la existencia del contrato que suscribieran en fecha 20 de febrero de 2004, contentivo de la opción de compraventa del inmueble objeto de litis. Asimismo, dan por cierto que el monto pactado de la venta es la cantidad de Bs. 14.000.000,00, así como, que fueron entregados por concepto de arras la cantidad de Bs. 5.000.000,00. De esta forma, quedan fuera del debate los anteriores hechos.
En cuanto a los hechos controvertidos, se observa, que la actora reconvenida alega en su escrito libelar que no es cierto que haya firmado extensión de contrato con la actora, así como que ésta le haya cancelado a través de ésta supuesta extensión, la cantidad de Bs. 1.500.000,00. En tal sentido impugnaron el instrumento acompañado por la actora a su escrito libelar marcado “B”.
Ante la impugnación propuesta, observa este Tribunal de Alzada que aun cuando la parte promovente del instrumento impugnado lo haya hecho valer en juicio, en la oportunidad en que dio contestación a la reconvención, se encontraba obligada a dar cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 445 y siguientes del Código de Procedimiento, cosa que no hizo, por lo cual se desecha del proceso el referido medio probatorio, y en consecuencia, se tiene como no otorgada la prórroga del contrato de la opción, así como la no cancelación de la cantidad de dinero, antes señalada (Bs. 1.500.000,00). Así se establece.
Como ya ha quedado expuesto, en el presente caso la actora demanda por cumplimiento a lo accionados en virtud de considerar que éstos no dieron cabal cumplimiento a la obligación que adquirieron en el contrato de opción de compra venta suscrito el 20 de febrero de 2004, toda vez que no le entregaron en el plazo de 10 días hábiles contados a partir de la fecha (Antes indicada) de autenticación del contrato, las solvencias de impuestos municipales, derecho de frente, agua, aseo urbano, luz eléctrica, y cualquier otra solvencia que a juicio de las autoridades fueren indispensable para la protocolización definitiva del documento de venta. Todo lo cual, fue lo pactado por las partes en la cláusula Quinta del Contrato en cuestión.
En esta oportunidad, debe este Tribunal advertir que la parte demandada de autos aceptó la existencia del mencionado contrato de opción de compra venta, suscrito en fecha 20 de febrero de 2004.
Bajo este contexto, se debe precisar que en virtud de lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil, en el presente caso corresponde a la parte accionada demostrar el cumplimiento de su obligación, en el entendido, que ésta debe probar el hecho aducido como extintivo de su obligación, al haber afirmado que el incumplimiento del contrato lo fue parte de la actora. De manera pues que, deben los demandados demostrar que entregaron a la actora todas las solvencias y documentos a que se obligaron en la cláusula Quinta del Contrato de la opción de compra venta, y en el lapso allí establecido, esto es: dentro de los 10 días hábiles siguientes al día 20 de febrero del año 2004, a fin de que llegase a un final feliz en la venta pactada. Así se establece.
Ahora bien, a los fines de verificar si la obligación de entrega de los documentos y solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de litis, se llevó a cabo, debe este Juzgador entrar a analizar y valorar las actas del presente expediente. Sobre este punto, es menester destacar que en el escrito de contestación de la demanda, y reconvención propuesta, la representación judicial de la demandada alegó lo siguiente:

(Sic) “…(Omissis)…” …Acompañamos marcado “B” el certificado de solvencia del inmueble y marcado “C”, la constancia emitida por la Dirección de Catastro, en la cual se lee: “…LA DIRECCIÓN DE CATASTRO SE ENCUENTRA IMPLEMENTANDO EL SISTEMA PARA LA ASIGNACIÓN DEL NÚMERO CATASTRAL, POR LO TANTO, EL INMUEBLE UBICADO EN PARCELAMIENTO CORTADA DEL GUAYABO, PARC. ANEXO AL 135 Y 138ª, CECILIO ACOSTA ESTADO MIRANDA PARROQUIA CECELIO ACOSTA, MUNICIPIO GUAICAIPURO DEL ESTADO MIRANDA, SE ENCUENTRA INSCRITO EN ESTA DIRECCIÓN DE CATASTRO CON EL BOLETIN CATASTRAL Nº. 915, A NOMBRE DE PÉREZ ORTA IGNACIO JOSÉ, PORTADOR DE LA CÉDULA DE IDENTIDAD Nº. 6.358.041…”.
Con estos documentos, está desmentida la tragicomedia que ha pretendido armar la actora, pues sí existe el registro catastral del inmueble, y de paso el mismo está solvente hasta el 31/12/2006 por los derechos de frente y además que por su confesión tiene las medidas que la actora afirma en su escrito libelar, por manera que nada tiene que reclamar por ese concepto.

Es más, con las probanzas aportadas, queda clara y definitivamente comprobado que quien incumplió con la contratación, fue la actora…” (…). (Fin de la cita textual). (Negrillas del texto)

No obstante, en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, las partes acordaron, específicamente en la cláusula Quinta del mismo, lo siguiente:

(Sic) “…(Omissis)…” …QUINTA: LOS VENDEDORES, se compromete en suministrar a LA COMPRADORA en un plazo de Diez (10) días hábiles contados a partir de la fecha de autenticación del presente instrumento, las solvencias de impuestos municipales, derecho de frente, agua, aseo urbano, luz eléctrica, y cualquier otra solvencia que a juicio de las autoridades sean indispensable para la protocolización del antes mencionado documento de compra venta definitivo, así como el inmueble libre de todo gravamen, censo o servidumbre…” (…). (Fin de la cita textual).

Ahora bien, del estudio de las actas procesales que integran al presente expediente, no se evidencia que los demandados hayan traído a los autos, aparte de los instrumentos indicados en el texto transcrito, medio probatorio alguno que demuestre el cumplimiento de su obligación, es decir, haber entregado a la parte compradora aquí actora: “…en un plazo de Diez (10) días hábiles contados a partir de la fecha de autenticación del presente instrumento, las solvencias de impuestos municipales, derecho de frente, agua, aseo urbano, luz eléctrica, y cualquier otra solvencia que a juicio de las autoridades sean indispensable para la protocolización del antes mencionado documento de compra venta definitivo, así como el inmueble libre de todo gravamen, censo o servidumbre; por lo que le resulta forzoso para este Superior declarar el incumplimiento por parte de los vendedores accionados, respecto a la obligación que adquirieran en la cláusula Quinta del contrato de la opción de compra venta. Así se declara.
Ello, en virtud de considerar quien decide, que de las pruebas (Aportadas por los demandados) que se mencionan como marcadas “B” y “C”, sólo se evidencia que existe un Registro Catastral del bien inmueble objeto de litis, y que el mismo para la fecha 31/12/2006, estaba solvente. Más sin embargo, tales documentos no fueron los únicos a que se obligaron entregar los vendedores en el mencionado lapso de 10 días hábiles siguientes a la fecha 20 de febrero de 2004, como ha quedado expuesto. Por tanto, no habiendo entregado los accionados las solvencias y documentos requeridos para la protocolización de la venta, bien podía la actora dejar de pagar el saldo de su deuda toda vez que ese pago se encontraba condicionado a la entrega de aquellos instrumentos. Así se declara.
Precisado lo anterior, se observa, que de las actas del expediente, específicamente del escrito libelar, se pudo constatar que la actora señaló que una vez vencido el lapso acordado por las partes para que tuviera lugar la firma del documento definitivo de venta, ésta le hizo otro abono a cuenta del precio pactado, a los demandados por la cantidad de Bs. 5.300.000,00, y para demostrarlo acompañó marcado “C” (Folio 11), recibo de pago emanado de la demandada en fecha 02 de mayo de 2004. Sobre este medio probatorio se debe decir, que el mismo no fue desconocido e impugnado en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad legal establecida para ello, razón esta suficiente para tenerlo como válido y otorgarle el valor probatorio que le asigna el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en el entendido, que tal cantidad de dinero sí fue recibida por los vendedores accionados para ser imputada como parte de pago de la totalidad del precio pactado de la venta, en el contrato de opción de compra venta de fecha 20 de febrero de 2004. Así se declara.
Con relación a la solicitud que hiciera la actora en su escrito libelar, referida a que se condene a los demandados entregarle la cantidad de Bs. 11.800.000,00, entregados por concepto de arras, más otra cantidad de igual monto por concepto de cláusula penal, y por ende, indemnización de daños y perjuicios, se observa: que del mismo contenido del contrato de la opción de compra venta suscrito en fecha 20 de febrero de 2004, se desprende que las partes acordaron:

(Sic) “…(Omissis)…” …CLAUSULA PENAL: Queda expresamente convenido entre las partes, que si no llegase a protocolizarse el documento definitivo de compra venta en el término previsto en este contrato por causas imputables a LA COMPRADORA, LOS VENDEDORES retendrán para sí la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 5.000.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios, sin necesidad de notificación alguna, en caso de no llegarse a efectuar la negociación por causas imputables a LOS VENDEDORES, esta se obliga a reintegrarle a LA COMPRADORA la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 5.000.000,00), cantidad está recibida en calidad de arras, en garantía de compra, más la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 5.000.000,00), como indemnización por los daños y perjuicios que la suspensión de la negociación cause a LA COMPRADORA…” (…). (Fin de la cita textual).

Por tanto, y con vista al texto transcrito, la decisión que ha tomarse en este juicio respecto al pago de cantidades de dinero por concepto de indemnización de daños y perjuicios, debe ceñirse, indefectiblemente, a lo que fuera lo acordado por las partes intervinientes en este proceso en la “CLÁUSULA PENAL”, del contrato de opción de compra venta de fecha 20 de febrero de 2004. En tal sentido, comparte este Superior la opinión que al respecto consideró la juzgadora de la primera instancia en el entendido que al no haberse acordado la entrega de alguna otra cantidad como la descrita en la cláusula penal, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, cualquier otro monto reclamado por tal concepto debe ser declarado improcedente, como en efecto se declara.
Establecido lo anterior, resulta pertinente señalar, que cuando dos personas se comprometen recíprocamente, cada una de ellas en cierta forma sólo consiente el acto de una manera condicional; se compromete porque la otra a su vez también se obliga con ella. Por tanto, la reciprocidad de las obligaciones implica necesariamente la de las prestaciones, y en virtud de esta idea se llega al sistema de la ejecución simultánea (trait pour trait) o de la exceptio non adimpleti contratus.
En este contexto, conviene observar lo establecido por el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone: (Sic) “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. (Fin de la cita textual).
Con vista a la normativa citada, evidenciado como ha quedado el incumplimiento por parte de los vendedores: Ignacio José Pérez Orta y Marianna Lombardo de Pérez, de la obligación que adquirieron en el documento de compraventa de fecha 20 de febrero de 2004, y siendo además, que éstas no lograron probar en la oportunidad legal establecida para ello que hayan gestionado y entregado a la compradora, Nakari Josefina Michelangeli Quintero, las solvencias y demás documentos necesarios para la protocolización de la venta, como estaban obligados, es por lo que la presente demanda de Cumplimiento de Contrato debe ser declarada parcialmente procedente, como en su oportunidad lo hiciera el juzgado de la primera instancia. Y así se declara.
-VI-
En cuanto a la mutua petición propuesta por los ciudadanos Ignacio José Pérez Orta y Marianna Lombardo de Pérez, y que persigue la resolución del contrato de opción de compraventa suscrito por las partes en fecha 20 de febrero de 2004, para lo que sostuvieron: Que el inmueble objeto de litis le fue dado en comodato mientras completaba el precio pactado por la venta; Que ésta (La actora) obtuvo un provecho injusto y un enriquecimiento sin causa válida alguna, por cuanto hizo uso de la casa sin pagar nada; Que es por ello, y debido a que el uso de la casa tiene un precio mensual, solicita que sea determinado por el Tribunal a través de una experticia complementaria del fallo; Que es el caso, que sus poderdantes tuvieron que hacer reparaciones en el inmueble por el orden de los Bs. 4.000.000,00, dado el estado de deterioro del mismo. Que es por todas estas razones, que reconvienen a la accionante a fin que sea condenada por el Tribunal en la resolución del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 20 de febrero de 2004, y en consecuencia, la cantidad que fuera entrega en calidad de arras, esto es: Bs. 5.000.000,00, quede en beneficio de los demandados como indemnización de los daños y perjuicios ante el incumplimiento de la actora, y, que conforme a la cláusula tercera del contrato en cuestión, se le condene a pagar los gastos de reparación del inmueble lo cual asciende a la cantidad de Bs. 4.000.000,00; se observa:
En primer lugar, se debe precisar que en el presente caso fue demandado -por parte de la actora- el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 20 de febrero de 2004, y, paralelamente a ello, los demandados reconvinieron en la resolución del mismo. Ambos con base a sus respectivas afirmaciones de incumplimiento de contrato, en cada caso.
Pues bien, como lo apuntó la juez a-quo en su sentencia objeto de apelación, para que exista un contrato de comodato es necesario que una parte entregue a la otra una cosa gratuitamente para que se sirva de ella por un tiempo determinado con la obligación de restituirla. Ello significa, que una de las características principales del comodato es su gratuidad, toda vez que no existe contraprestación alguna por el uso del bien otorgado en comodato.
Por el contrario, en el caso que nos ocupa, se observa que a las partes las une un contrato de opción de compra venta del un bien inmueble perteneciente a los demandados, y en el mismo, se encuentra pactado la obligación que adquirieron los accionados de venderle a la demandante, y ésta última de comprarle, por una cantidad determinada de dinero y en un lapso especifico, un inmueble de su propiedad. Quiere esto decir, que en este último contrato a que hacemos referencia si existen una contraprestación entre las partes. De manera pues que, en modo alguno, puede llegar a existir un comodato entre las partes aquí litigantes. Así se declara.
Por otra parte, no se evidencia de las actas procesales que integran al expediente, medio probatorio alguno que permita establecer que la parte actora de autos recibiera el inmueble con el único propósito de enriquecerse sin causa valida y en perjuicio de los demandados. Por tanto, resultan improcedentes tales alegatos expuestos como fundamento de la reconvención propuesta. Así se declara.
Con respecto a otro de los alegatos esgrimidos por la representación judicial de los demandados en su escrito de reconvención, y referido a que sea el Tribunal el encargado de fijarle el monto que por mensualidad debe pagar la actora por el uso del bien inmueble objeto de litis, para lo cual solicita sea acordado mediante experticia complementaria del fallo; se observa: que tal alegato resulta improcedente en derecho, toda vez que la novísima Ley de Arrendamiento de Inmobiliarios tiene establecido un procedimiento especifico y determinado para los casos en los cuales se quiera solicitar y obtener una regulación de alquiler de un bien inmueble. Situación esta que escapa de la actividad jurisdiccional de este Juzgado Superior. Así se declara.
Por último, con relación a los supuestos daños materiales que dice -los demandados- haber sufrido el bien inmueble objeto de litis, como consecuencia al descuido que afirman incurrió la actora cuando lo ocupaba, se observa: que con las pruebas testimoniales promovidas por la parte demandada, resulta sino difícil de imposible comprobación esos daños que señalan ha sufrido el inmueble de su propiedad. Ello, en virtud de considerar quien aquí decide, que tales testimoniales (Que cursan a los folios 93 al 99, del presente expediente) están dirigidas a una afirmación de los testigos Luís Campo, Hilda Hernández y Francisco Barrios, respecto a que la actora de autos, Nakari Michenlangeli Quintero, habitó el bien inmueble objeto de litis hasta el mes de junio de 2006, así como, que las reparaciones efectuadas al mismo ascendían a la cantidad de Bs. 4.000.000,00, sin que se desprenda de tales afirmaciones cuáles daños fueron los ocasionados y qué reparaciones se efectuaron. De manera pues que, al no constituir el medio probatorio bajo estudio, la prueba idónea para establecerse esos daños, como sí lo sería una prueba de experticia practicada al efecto, resulta forzoso para este Superior desechar las referidas testimoniales del proceso, y por ende, no les otorga valor probatorio alguno. Así se declara.
Por consiguiente, y en consideración a todo lo antes expuesto, se debe declarar que en la presente causa no procede en derecho lo peticionado por los demandados en su escrito de reconvención, referido a que se ordene dejar a su favor la cantidad de dinero que le fuera entregada por la actora en calidad de arras, por concepto de indemnización de daños y perjuicios. Ello, por cuanto no lograron demostrar los supuestos daños que señalan haber sufrido, así como, que haya sido la parte actora la que incumpliera el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 20 de febrero de 2004. Así se declara.
Siendo que en el presente fallo también es declarada parcialmente con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato propuesta, e improcedente la reconvención intentada, por razones similares a las expresadas en la sentencia proferida por el juzgado a-quo en fecha 12 de noviembre de 2007, con lo cual queda desestimada la apelación que contra ésta se opuso, lo procedente en este caso es confirmar la referida decisión como en efecto será lo dispuesto de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la presente sentencia. Así se declara.
-VII-
-DISPOSITIVO-
Por todas las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 19 de noviembre de 2007, por el abogado Marcelino De Freitas, co-apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 12 del referido mes y año, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas En consecuencia, SE CONFIRMA EN TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES la referida sentencia de fecha 12/11/2007, parcialmente transcrita en el Capítulo II del presente fallo; la cual cursa a los folios 108 al 118, del expediente.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso de apelación a la parte apelante.
TERCERO: Por cuanto el presente fallo es dictado fuera de la oportunidad legal establecida para ello, motivado al exceso de trabajo que existe actualmente en este Tribunal Superior, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la decisión que aquí se dicta.
-VIII-
-PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, a los veintiséis (26) días del mes de septiembre del año dos mil ocho (2008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
EL JUEZ,

CÉSAR DOMÍNGUEZ AGOSTINI.

LA SECRETARIA,

ABG. NELLY BEATRIZ JUSTO.
En la misma fecha, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (03:25:p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

ABG. NELLY BEATRIZ JUSTO.

EXP. Nº 8108.
CDA/NBJ/Ernesto.
UNA (01) PIEZA; 19 PÁGS