TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintitrés (23) de septiembre de dos mil ocho (2008)
198º y 149º

PARTE ACTORA: MARCOS MARTIN TORRES ARISTIGUIETA y MARÍA NINFA PÉREZ DE TORRES, de nacionalidad venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.856.782 y V-2.092.758, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE
LA PARTE ACTORA: ENDER ANTONIO FERNÁNDEZ e ILIA MARINA GONZÁLEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 53.363 y 76.080, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ANGELA IRAIDES DURAN DE BARTOLINI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-3.255.188.

APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene constituido

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA

EXPEDIENTE N°: AP31-V-2008-002174

-I-
Visto el escrito que antecede así como los recaudos que lo acompañan, presentado por el abogado Ender Antonio Fernández, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Marcos Martín Torres Aristiguieta y María Ninfa Pérez de Torres, mediante el cual pretende el Desalojo de un inmueble arrendado a la ciudadana Angela Iraides Duran de Bartolini, con fundamento en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Tribunal observa:
Expone la representación judicial de la parte actora en el libelo de la demanda, que el arrendador hoy difunto, Edgar Antonio Torres Pérez, dió en arrendamiento a la ciudadana Angela Iraides Duran de Bartolini, un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Edificio Residencias Don Sam, Piso 4, Apartamento 4-C, Zona B, Calle Tepuy entre las Avenidas América y Manapire, de la Urbanización Centro Residencial Prado Humboltd, Prados del Este, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda; según contrato suscrito en fecha 4 de octubre de 2002, por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda.
Aduce, que en dicho contrato se estipuló en su cláusula tercera lo siguiente: …” la duración de este contrato será de un (1) año fijo, contados a partir del 4 de octubre del dos mil dos (2002), improrrogable a su vencimiento por períodos subsiguientes hasta la limitación establecida por el código Civil vigente, siendo expresamente pactado que el contrato mantendrá a todo evento su calidad de arrendamiento a plazo fijo o tiempo determinado, sin que ningún respecto pueda considerarse como operada la tácita reconducción consagrada en el artículo 1.600 del mismo Código Civil, sino que por voluntad de las partes se tendrá siempre y en cada caso por renovado, por periodos fijo de un (1) año…”
Alega, que la ciudadana Angela Irradies Duran de Bratolini, en su carácter de arrendataria, ha dejado de cancelar los meses correspondientes a diciembre del año 2007, enero, febrero, junio, julio, agosto y septiembre del año 2008, a razón de SEISCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES CON CERO CENTIMOS (Bs. F 650,00) .
Finalmente, de conformidad con el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios procede a demandar por Desalojo a la ciudadana Angela Irradies Duran de Bratolini, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a: Primero: Desalojar el inmueble arrendado, constituido por un apartamento ubicado en el Edificio Residencias Don Sam, Piso 4, Apartamento 4-C, Zona B, Calle Tepuy entre las Avenidas América y Manapire, de la Urbanización Centro Residencial Prado Humboltd, Prados del Este, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda; Segundo: El pago de la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F 4.550,00), por la no cancelación de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre del año 2007, enero, febrero, junio, julio, agosto y septiembre del año 2008, a razón de SEISCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F 650,00) MENSUALES, y los que se sigan acumulando hasta la entrega definitiva del bien inmueble arrendado (Sic). Así como el cumplimiento de lo establecido en la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento. Tercero: En cancelar las costas y costos procesales y Cuarto: En cancelar los honorarios profesionales.

Encontrándose este Tribunal en la oportunidad procesal para pronunciarse sobre la admisibilidad de la demanda, pasa a hacerlo previas las consideraciones que seguidamente se explanan:

Se circunscribe la pretensión deducida en el presente juicio, al desalojo de un inmueble dado en arrendamiento según contrato suscrito en fecha 4 de octubre de 2002, por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda.
En tal sentido, estima este juzgador conveniente precisar si la pretensión que hace valer la parte demandante se encuentra ajustada a derecho; es decir, establecer si la petición que formula encuentra tutelabilidad dentro del ordenamiento jurídico.
Así, la lectura del escrito libelar pone de manifiesto que la accionante, sobre la base de un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 4 de octubre de 2002, peticiona el Desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento accionado, invocando como fundamento de derecho el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala lo siguiente:

“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…(omisis)”.-

Establece claramente la norma jurídica sustantiva in comento, que cuando la pretensión de la parte accionante persiga la desocupación de un inmueble dado en arrendamiento bajo la figura de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, la vía procesal idónea para materializar dicha pretensión es el desalojo del inmueble, fundada dicha petición en alguna de las causales que dicha norma tipifica. En el presente caso, la parte accionante solicita el DESALOJO del inmueble arrendado, con fundamento en la causal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, es importante destacar, que la naturaleza jurídica de cualquier relación arrendaticia en cuanto a su duración, resulta fundamental a la hora de incoar una pretensión procesal. Desde este punto de vista, en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que sirve de título a la demanda, las partes establecieron la temporalidad del mismo, que a juicio de este operador jurídico merece algunas consideraciones de acuerdo con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.160 del Código Civil. Dicha disposición contractual reza textualmente lo siguiente:
“la duración de este contrato será de un (1) año fijo, contados a partir del 4 de octubre del dos mil dos (2002), improrrogable a su vencimiento por períodos subsiguientes hasta la limitación establecida por el código Civil vigente, siendo expresamente pactado que el contrato mantendrá a todo evento su calidad de arrendamiento a plazo fijo o tiempo determinado, sin que ningún respecto pueda considerarse como operada la tácita reconducción consagrada en el artículo 1.600 del mismo Código Civil, sino que por voluntad de las partes se tendrá siempre y en cada caso por renovado, por periodos fijo de un (1) año. En tal sentido queda revelado “EL ARRENDADOR”, o sus mandatarios o cesionarios de la obligación de notificar el desahucio establecido para los contratos por tiempo indeterminado.”.-

La cláusula anteriormente transcrita patentiza sin lugar a dudas, que la voluntad real de las partes contratantes fue la de pactar una relación jurídica material por tiempo determinado de un (1) año, contados a partir del 4 de octubre de 2002, prorrogable por períodos subsiguientes salvo que alguna de las partes manifestare a la otra por escrito, su deseo de darlo por terminado con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del periodo correspondiente.
En efecto, aún cuando la cita textual de la disposición contractual sub examine evidencia, que se utilizó el término “improrrogable”, no es menos cierto que la inteligencia de su contenido analizado como un todo armónico, permite inferir sin lugar a dudas, que se trata de un error material, máxime cuando expresamente señala que en ningún momento operaría la tácita reconducción, sino que por voluntad de las partes se tendrá siempre y en cada caso por renovado por periodos fijos de un (1) año.
Entonces, es de suyo evidente que el período inicial de la relación arrendaticia sub examine transcurrió desde el 4 de octubre de 2002, al 4 de octubre de 2003; seguidamente, la misma se ha venido prorrogando automáticamente por períodos iguales de un (1) año, y al menos de autos no consta que alguna de las partes haya manifestado su voluntad de no prorrogarlo al vencimiento del término; ergo, es un contrato a tiempo determinado.
Corolario de lo antes expuesto, deduce quien aquí decide, con vista los términos en los cuales se ha planteado la pretensión, que no es posible aspirar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, pues de acuerdo con nuestro ordenamiento sustantivo ello ocurre solo respecto de los contratos de arrendamiento sin determinación de tiempo, fundamentado en alguno de los supuestos de hecho tipificados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En todo caso, siendo que el contrato de arrendamiento accionado tiene una naturaleza jurídico-temporal distinta a los contratos cuya contravención es accionable por vía de desalojo, de tal suerte que es un contrato a tiempo determinado, la vía aplicable, idónea y legal es la prevista en el artículo 1.167 del Código Civil ante el incumplimiento o violación de alguna obligación contractual (pacta sunt servanda).
En apoyo del criterio sostenido supra, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el expediente N° 02-570, de fecha 24 de abril del 2002, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, considero lo siguiente:

“……. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato”.-

Igualmente, para mayor análisis respecto a la importancia de la temporalidad de las relaciones arrendaticias, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845, estableció lo siguiente:

“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Negrillas del Tribunal).

Conforme a los criterios jurisprudenciales antes citados, es claro que las pretensiones procesales, si bien se erigen como aspiraciones concretas del justiciable que acude a la jurisdicción a solicitar tutela de sus derechos, ello no implica que estas pueden interponerse de forma desordenada o caprichosa, atendiendo al puro impulso discrecional del actor, pues ciertamente el derecho constituye el establecimiento de formas preordenadas de actuación, que permiten la correcta aplicación de la Ley y allanan el camino para la realización de justicia, por eso, el accionante al momento de incoar su demanda y plantear su pretensión tiene los mas amplios márgenes de libertad, pero debe acogerse a reglas mínimas de orden procesal, cuya finalidad es mantener el orden y paz social, así como procurar la igualdad ante la ley y dentro del proceso; por ello en criterio de este Tribunal, en la pretensión que debió haber intentado la parte demandante, es la de resolución y no de desalojo, dada la especial regulación que estas acciones encuentran en nuestra legislación sustantiva y adjetiva.
Finalmente, es conveniente resaltar que la conclusión a la que en este fallo se ha arribado, no constituye un mero formalismo inútil ni un actuar en obsequio a formas rígidas de ejercicio del derecho de acción, sino que por el contrario implica el respeto a la normativa legal vigente que rige la materia, pues expresamente el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que los derechos que consagra dicha ley son irrenunciables y cualquier acción incoada en franca contravención a las disposiciones en ella contenidas son radicalmente nulas.
Por estas razones, este Tribunal de Municipio considera que en el caso de autos la parte actora ha actuado en contravención a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al pretender el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento bajo un contrato a tiempo determinado, cuando lo correcto y legal era incoar la resolución del contrato de arrendamiento, si su interés radica en dar por concluido el vínculo jurídico que lo une con la parte demandada, así se establece.

-II-

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
UNICO: INADMISIBLE en Derecho la pretensión de Desalojo contenida en la demanda incoada por los ciudadanos Marcos Martin Torres Aristiguieta y María Ninfa Pérez de Torres contra la ciudadana Angela Irradies Duran de Bartolini, ambas partes plenamente identificadas en autos.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veintitrés (23) días del mes de septiembre de 2008. Años 198º de la Independencia y 149 de la Federación.
EL JUEZ,
Abg. RICHARD RODRIGUEZ BLAISE
LA SECRETARIA ACC,
Abg. KELYN CONTRERAS
En la misma fecha siendo la 1:14 minutos de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-
LA SECRETARIA ACC,
Abg. KELYN CONTRERAS.

Asunto: AP31-V-2008-002174.
RRB/KC.