ASUNTO: AP31-V-2008-000975 Se refiere el presente juicio a una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento que presentó JUANA T: SALAS, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No. V-4.000.119, asistida por el abogado en ejercicio Mariela Martínez Blanco, IPSA # 110.237; contra el ciudadano GELLE ANTONIO MARTÍNEZ, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No.V-3.602.840. Planteamiento de la litis Libelo de demanda (reformado al folio 35 y ss) Refiere la parte actora que ella como única heredera de su fallecida madre (María Juliana Salas Sánchez) es propietaria de la casa y su terreno No.15-19, ubicada en la Segunda Calle de la Cortada de Catia , cruce con Calle Bella Catia, Parroquia Sucre de Caracas. El 15 de diciembre de 1999 suscribió un contrato de arrendamiento con la parte demandada, arriba identificado, respecto de la planta baja de la casa antes señalada, el cual venció el primero de enero de 2005. Por ese motivo se suscribió un Convenio De Prórroga Legal, donde se estipuló que la prórroga legal que disfrutaría el inquilino iría desde el primero de enero de 2005 hasta el primero de enero de 2008; además de establecer un canon de Bs.60.000,oo mensuales. Después dice que fue citada al Despacho del Síndico Procurador Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, donde se suscribió un Acata Convenio con el demandado, en que éste debía entregar el inmueble el primero de enero de 2008. Más tarde el demandado solicitó que le ampliara ese plazo a dos meses más, en virtud de la difícil de conseguir vivienda; por lo que se firmó ante Notario Público una extensión de la prórroga de dos meses, contado desde el primero de enero de 2008 hasta el 29 de febrero de 2008, fecha que debía entregar el inmueble libre de bienes y personas. También se convino una cláusula penal de Bs.50.000,oo diario en caso de demora en entregar el inmueble. Después de explanar el fundamento de derecho de la demanda, concluye con el Petitorio, donde demanda al arrendatario ya identificado que le entregue el inmueble además de cobro de Bs.4.600, oo por concepto de la cláusula penal. Fija la competencia por la cuantía en Bs.5.000,oo. Contestación de la demanda (folio 51) La parte demandada, haciéndose asistir por el abogado Antonio Muñoz, IPSA # 17.099, pasó a contradecir y negar la demanda, en forma extemporánea, ya que lo hizo pasada la oportunidad prevista para de contestar. No obstante, para mayor exhaustividad, transcribimos sus alegatos, pero en el entendido que las defensas que constituyan “excepciones perentorias”, no se tomarán en cuenta, de conformidad con el art. 364 CPC., sino solos aquellos alegatos que configuren “derechos irrenunciables” por parte del inquilino demandado, de acuerdo con el art.7 del Decreto Ley sobre la materia. Dijo que él con quien suscribió un contrato de arrendamiento fue con la Administradora Rejón y Asociados, c.a; y añadió: 1. El plazo de duración de ese contrato fue de un año fijo, a contar desde el 01-01-95.. 2. Luego, en fecha 01 de enero de 1999 firma un nuevo contrato con la propietaria, ya que ésta se muda a la parte alta de la casa. Por eso niega que el contrato se firmara el 15 de diciembre de 1999, como lo dice la actora en el libelo 3. En este contrato no aparece en ninguna de sus cláusulas que venciera el 01 de enero de 2005, ni se le comunicó al demandado en forma alguna ese vencimiento. Por ese motivo dice que rechaza el convenio de prórroga legal suscrito por las partes. 4. Añade que el escrito del convenio es inválido, por cuando la arrendadora le hace enmendadura en la fecha en la cláusula primera…el día 01 de enero de200(8), como puede verse la tachadura en el número 8 y el rellenado del número sesenta mil en la cláusula tercera y del numero 2008 en la clusula cuarta. 5. Opone cuestiones previas: a. La No.06 del art. 346 CPC, por faltar el requisito No.2 del art. 340 CPC ya que la actora no dice si demanda como propietaria o como arrendadora. b. La No.06 del art. 346, por faltar el requisito NO.4 del art. 340 CPC; ya que no indica la situación ni los linderos del inmueble. c. La No.06 del art. 346 CPC, por faltar el requisito No.5 del art. 340 CPC; ya que en la realción de los hechos hay confusión, no hay conclusiones, ni fundamento de derecho. 6. Dice que en la oportunidad oportuna hará observaciones en relación a la condición de propietaria del inmueble que la parte actora se atribuye en el libelo. 7. En relación con el Convenio notariado de Prórroga Legal, dice que es inválido; ya que se incluyó una cláusula penal que es violatoria de los derechos del arrendatario; además de establecer que no hace falta proceso judicial previo para desalojar al inquilino, lo que significa hacerse justicia por propias manos. 8. En cuanto al Convenio celebrado ante la Alcaldía del Municipio Libertador, lo rechaza; por cuanto que dicha dependencia no esta facultada para avalar este tipo de convenio 9. En relación con la petición de pago de Bs.4.600,oo, por concepto d la cláusula penal, dice que confunde la demanda dos pretensiones diferentes, y transcribe el art. 1258 del Código Civil. 10. Por últimos dice que los convenios firmados, que enumera, son todos inválidos por ser contradictorios y ser de prórroga legal.. Examen de las pruebas 1.- Al folio 05 corre en fotostato una planilla de una multa a la sucesión de María Juliana Salas Sánchez, por declarar con retardo su fallecimiento. Y al folio 06 y ss corre la declaración Sucesoral en cuestión. Dichos documentos se aprecian como documentos administrativos que son, pero les vemos poca relevancia o pertinencia en relación con el fondo de la presente litis,; desde el momento que la parte actora se presenta como la persona que ha suscrito el contrato de arrendamiento con la parte demandada; circunstancia esta que le resta importancia al tema de s ella es o no heredera del inmueble. 2.- Al folio Al folio 08 y ss corre en fotostato documento privado representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio. No aparece ni siquiera firmado por el arrendatario; solo parece fotostáticamente que lo firmó la arrendadora. No se aprecia; porque, además de la falta de firma, los fotostatos de documentos privados carecen de valor, de acuerdo con el art. 429 CPC. No obstante tenemos que decir que la parte demandada reconoció en la contestación la relación arrendaticia subyacente a este juicio. 3.- Al folio 11 corre en original un documento privado contentivo de un Convenio que allí las partes denominan de “Prórroga Legal”, celebrado entre las partes de este juicio., que sí firman. Como no fue formal y expresamente desconocido; se tiene por reconocido, de acuerdo con el art.4 44 CPC. Ahora bien, lo primero que debemos decir es que mal podría ser calificado de prórroga legal, un convenio al que no le precede un contrato a tiempo fijo; ya que esta figura de la prórroga legal fue establecida expresamente para los contratos a tiempo determinado, de acuerdo con el art. 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra reza así: En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinados,… O sea, una relación arrendaticia indeterminada—como suponemos que sea ésta, al no darle valor probatorio al fotostato que riela al folio 08 y ss—se le puede fijar, por voluntad de las partes, una fecha de vencimiento; ello es perfectamente factible; pero lo que no se puede hacer es establecerle una prórroga legal, siendo que ésta presupone necesariamente un vencimiento previo de una relación arrendaticia anterior determinada. Y ésta no parece ser que lo fuese. Al no existir, o lo que es lo mismo, no haber sido probada una realción arrendaticia a tiempo determinado, anterior a este convenio, debemos entonces calificar el mismo como un intento de documentar una relación que era indeterminada, que las partes convinieron en convertirla en determinada, dándole un período de vigencia que iría desde el primero de enero de 2005 y finalizaría el día 01 de enero de 2008, Vale decir, a falta de prueba de un contrato a tiempo determinado que anteceda a este convenio, debemos calificar el mismo—asumiendo que el juzgador goza del apotegma “juris novit curia”, en cuanto a la calificación de los contrato—como un prueba escrita que nos esta demostrando, no una prórroga legal –imposible en una relación indeterminada—sino una demostración documentada de que las partes le pusieron, a una realción indeterminada, un tiempo determinado y que ellas califican de prórroga legal. En otras palabras, a una realción arrendaticia indeterminada no le puede suceder o continuar una prórroga legal. Le puede suceder, sí, a una relación a tiempo determinada, si las partes así lo acuerdan; pero lo que no puede seguir a ella es un tiempo de prórroga legal, que—repetimos—esta consagrada exclusivamente para las relaciones arrendaticias indeterminadas, de acuerdo con el art. 38 del Decreto Ley sobre la Materia. Y ello es lógico, ya que solo la relación susceptible de vencimiento son las que podrían tener prórroga legal. Bajo ese enfoque, la prórroga legal debería comenzar entonces a partir del 01 de enero de 2008 y duraría un año ; o sea hasta el 01 de enero de 2009, de acuerdo con la letra b) del art. 38 del decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra reza así: “cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un año y menor de cinco años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año” Entonces, deberíamos concluir que la presente acción sería inadmisible, de acuerdo con el art.41 del Decreto Ley de la materia, que a la letra reza así: Cuando estuviere en curso la prórroga legal, a que se refiere el art. 38 de este Decreto ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento Otra observación que le haremos a este convenio, es en relación con la cláusula penal que fue estipulada en la cláusula cuarta del mismo, en caso de demora en devolver el inmueble alquilado al vencimiento del término. No es que sea contrario a derecho establecer cláusulas penales en los contratos de arrendamientos, en caso de demora en devolver el inmueble arrendado; ya que es el mismo Decreto Ley sobre la Materia, el que, en su artículo 28, las autoriza; sino lo que sería contrario a derecho y por lo tanto inválido, es establecer un monto de la penalización que sobrepase el máximo regulado; ya que ello esta prohibido por el art.13 del Decreto ley, que establece que los arrendatarios no están obligados a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados…”No importa la denominación o calificativo que se le quiera dar a ese exceso; ya que por estar sujeto a repetición, cualquier exceso—o “todo cuanto se cobre en exceso” como lo dice el art 58 ejusdem—debemos asumir que esta prohibido Debemos suponer que, a falta de regulación oficial que conste en autos, el canon que fue estipulado en ese convenido de sesenta mil bolívares mensuales, debería estar coincidiendo con el máximo regulado; caso contrario estaría sujeto a repetición el exceso que se produzca por una regulación que se haga posteriormente, de acuerdo con el art.60 ejusdem. 4.- Al folio 13 y ss corren dos boletas citatorias del Ministerio del Poder Popular, a la parte demandada, para una reunión conciliatoria En el folio 16 corre un Acta Convenio de fecha 29-11-2007, firmado por las partes de este juicio, donde se lee que ellas aceptaron que el demandado-arrendatario debería entregar el inmueble arrendado el primero de enero de 2008. Se tiene el documento examinado como reconocido (art.444CPC) y como la prueba escrita del compromiso del demandado en devolver el inmueble el primero de enero de 2008. Ahora bien, añadimos nosotros que como quiera que la prórroga legal de un año (de acuerdo con la letra B del art. 38 del Decreto-Ley) es un derecho adquirido irrenunciable, , la misma debería comenzar a decursar a partir del primero de enero de 2008 para finalizar el primero el primero de enero de 2009, de acuerdo con lo antes explicado. 5.- Al folio 17 corre una Comunicación cursada a la parte demandada recordándole el compromiso asumido en el documento examinado anteriormente. No arroja mérito probatorio sobre el problema de este juicio, además de ser un fotostato de un documento privado. 6.- Al folio18 corre en fotostato el documento privado representativo del Convenio de Prórroga Legal que ya fue examinado anteriormente. 7.- Al folio 20 y 21 corres dos boletas citatorias a la parte demandante, emitidas por la Sindicatura Municipal del Municipio Libertador. No arrojan mérito probatorio sobre el tema debatido en este juicio. 8.- Al folio 24 y ss corre un documento notariado suscrito por las partes donde ellas convinieron en extender por dos meses más la prorroga legal, que, según el convenio arriba examinado, finalizaba el 01 de enero de 2008. Se dice en el documento que esa extensión irá desde el 01 de enero de 2008 hasta el 29 de febrero de 2008; lo cual es contradictorio, ya que entre esas dos fechas no hay dos meses. Entonces debemos entender, de acuerdo con el art.12 CPC, que la fecha de vencimiento de esos dos meses de extensión cae el 01 de marzo de 2008, para que sean dos meses. Y de acuerdo con lo que hemos dicho antes, la prórroga legal de un año deberá dar inicio a partir de esa fecha del 01 de marzo de 2008 y finalizar el 01 de marzo de 2009; habida cuenta que la realción arrendaticia existente entre las partes, antes del Convenio de marras, era a tiempo indeterminado, a falta de prueba—hasta ahora de un contrato a tiempo fijo 8.- Al folio 73 corre documento privado representativo de un contrato de arrendamiento celebrado en fecha primero de enero de 1995, entre la parte demandada como arrendatario y la Administradora Rejón y Asociados C.A. sobre el inmueble de autos. Fue presentado por la parte demandada en la oportunidad de la promoción de pruebas. Dicho documento se tiene por reconocido, de acuerdo con el art. 444 CPC. Y el demuestra que el primer contrato de arrendamiento fue celebrado con una Administradora, que suponemos que obraba como mandatario en nombre propio, de acuerdo con el art. 1691 del Código Civil. Y aunque se haya celebrado por un tercero administrador, el tiempo de ocupación del inquilino se le imputa a la actora; ya que dicha administradora: o actuaba como tal o actuaba como traden del demandante, de acuerdo con el art. 20 del Decreto Ley sobre la materia. En ambos casos, el tiempo de ocupación del inquilino se le suma al de la parte actora. Con dicho documento se demuestra que la relación arrendaticia se inició el primero de enero de 1995 y era por un año fijo a partir del 01-01-1995; lo que significa que finalizaba el 01 de enero de 1996. Como quiera que después de esa fecha—y específicamente después de los seis meses de la prórroga legal, que, de pleno derecho corrió a partir del 01 de enero de 1996, el inquilino quedó y se le dejó en el uso y posesión del inmueble, esta claro que en el contrato se produjo la tácita reconducción del contrato, a tenor del art. 1600 del Código Civil, que a la letra reza así: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en la posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo” Al haberse indeterminado el contrato, por virtud de la tácita reconducción, esta claro que cuando las partes celebran, en fecha 15 de marzo de 2005 el ya examinado convenio calificado por ellas de prórroga legal, lo hacen precediéndoles una realción arrendaticia que era a tiempo indeterminado, siendo que la prorroga legal y el contrato a tiempo indeterminado son dos figuras incompatibles; ya que el art. 38 ejusdem requiere por definición que exista antes un contrato a tiempo determinado. 9.- Al folio 76 corre en original otro documento privado, contentivo de otro contrato de arrendamiento celebrado (01 de enero de 1999) con la parte demandada como inquilina y la parte actora como arrendadora, sobre el inmueble de autos. Traido al juicio por la parte demandada. Si bien aparece firmado solo por la parte actora, como arrendadora, quien lo reconoce, a tenor del art. 444 CPC, es la parte demandada, como arrendataria; quien lo promueve en el juicio; y al promoverlo y hacerlo valer, lo esta reconociendo tácitamente como suyo también. Dicho contrato tenía una duración de un año fijo improrrogable, lo que significa que el primero del año 2000 terminaba su plazo de vigencia y comenzaba a partir de allí de pleno derecho a correr la prórroga legal que, por ser la duración arrendaticia de una antigüedad de cinco años o mas y menor de diez, era de de dos años, terminando entonces dicha prórroga legal, el 01 de enero de 2002. Como quiera que después del 01 de enero de 2002 el arrendatario quedó y se le dejó en el uso y posesión del inmueble, el contrato se recondujo tácitamente, de acuerdo con el art. 1600 del Código Civil, por lo que volvió de nuevo a indeterminarse. Así que cuando en el año 2005 las partes celebran el convenio llamado de prorroga legal, el contrato que le precedía era uno a tiempo indeterminado y el negocio que estarían en verdad realizando en ese momento, no era de prórroga legal sino le estaban poniendo término final, para el primero de enero de 2008, a esa relación arrendaticia indeterminada, que califican (indebidamente en nuestro criterio) de fin de la prórroga legal, cuando en realidad era el comienzo de la prórroga legal que ahora tendría una duración de tres años, por ser la antigüedad del inquilino en el inmueble superior a diez años, de acuerdo con el art. 38 del Decreto Ley.—ya que ahora computamos la antigüedad desde el primer contrato de fecha 01 de enero de 1995. 10.- Al folio 79 y ss corre en original un documento privado, contentivo del Convenio de prórroga Legal, de fecha 15 de marzo de 2005, ya examinado. Nos remitimos a lo antes dicho. 11.- Al folio 28 y ss corre documento notariado representativo de un convenio de extensión de la prórroga legal, que ya fue examinado. Nos remitimos a lo antes dicho; solo que ahora los tres años de la prórroga legal se deberían computar desde el primero de marzo de 2008 hasta el primero de marzo de marzo de 2011. 12.- Al folio 86 corre en fotostato Acta Convenido en el Municipio Libertador, que ya fue examinado con anterioridad, al cual nos remitimos. Concusiones Una vez examinado el material probatorio allega al juicio, podemos concluir diciendo que las partes suscribieron primero un contrato de arrendamiento que originalmente fue por tiempo determinado (1995); pero que dejaron que se indeterminara; después celebraron otro por tiempo determinado (1999), que también dejaron que se indeterminara; y por ultimo celebraron (2005) un convenio—que calificaron de prórroga legal—estableciendo un período para ella que iba desde el primero de enero de 2005 hasta el primero de enero de 2008, al cual extendieron por dos meses más. Ahora bien, nosotros hemos calificado ese convenido, no de prórroga legal, como lo etiquetaron las partes—imposible cuando la relación inmediata anterior que le precedía era a tiempo indeterminado—sino una repetición de un nuevo contrato, poniéndole fecha cierta de vencimiento a una relación que antes no la tenía por haberse operado la tácita reconducción del contrato anterior. La consecuencia final de todo esto es que cuando se demanda, estaría entonces cursando la prórroga legal de tres años, que habría comenzado a correr a partir del 01 de marzo de 2008, actualizándose entonces el dispositivo del art.41 del Decreto Ley sobre la Materia, que ordena que cuando este cursando la prórroga legal no debe admitirse demandas de cumplimiento de contrato. Parte dispositiva En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara sin lugar la demanda que presentó Juana T. Salas contra Gelle Antonio Martínez, ámbas partes arriba identificadas. Hay conde en costas por razón del vencimiento. Publíquese, Regístrese y Déjese Copia. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de septiembre de dos mil ocho (2008), en los Cortijos de Lourdes. El Juez JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH La Secretaria IVON CONTRERAS Nota: En esta misma fecha, siendo la una de la tarde, se publicó en el presente fallo, con su inserción en los autos del expediente. La Secretaria.