ASUNTO: AP31-V-2007-002222

El juicio por Cumplimiento de Contrato intentado por la sociedad mercantil INMUEBLES PINEDA MENDEZ S.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 25 de marzo de 1988, bajo el Nº 73, Tomo 80-A, Sgdo., patrocinada por los abogados Nicolás Rondón López, Jorge Aguilar Gorrondona, Gustavo Rondón Fragachan y Gonzalo Aguilar Rivodo, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 1.131, 458, 21.175 y 16.378, en ese orden, contra el ciudadano ROGELIO OSWALDO ESPINOZA GUADARRAMA, titular de la cédula de identidad N° 3.802.389, representado por la defensora judicial Jenny Labora, se inició mediante libelo de demanda, incoada en fecha 02 de noviembre de 2007, se admitió el 06 de ese mismo mes y año, emplazándose al demandado a los fines que contestara a la pretensión al segundo día de despacho siguiente a su citación.
PRIMERO
En el libelo la parte actora alegó que el 01 de febrero de 2003, celebró de manera privada contrato de arrendamiento con el hoy demandado, sobre el apartamento distinguido con el número y letra 6-D, ubicado en la sexta planta del edificio denominado Corazón de Jesús, ubicado en la avenida Universidad, entre las esquinas de Perico a Corazón de Jesús, parroquia La Candelaria del Municipio Libertador, Distrito Capital, a los fines de vivienda, por un canon mensual de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) y por el lapso de dos años fijos contados a partir del 01 de febrero de 2003, venciendo el 01 de febrero de 2005, prorrogable por periodos de un año más que se considera igual a plazo fijo, a menos que una de las partes manifestase a la otra con un mes de anticipación, su deseo de darlo por terminado.
Que el arrendador envió un telegrama con acuse de recibo al arrendatario en fecha 04 de febrero de 2005, haciéndole saber que a partir del día 04 de febrero de 2005, no se prorrogaría el contrato, por lo que comenzaría a correr la prórroga legal de un año.
Que vencido el lapso de la prórroga legal, llegaron a un acuerdo por medio del cual dieron por “rescindido” el contrato, según documento autenticado, concediéndosele al arrendatario hasta el 31 de julio de 2007, para hacer la entrega del inmueble, debiendo pagar por la ocupación la suma de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) mensuales.
Que en el contrato de arrendamiento se le concedió el derecho de preferencia al arrendatario para comprar el inmueble por la suma de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs 45.000) actuales, lo cual fue renunciado por el arrendatario en ese mismo convenio.
Que vencido el lapso para hacer la entrega, el arrendatario se ha negado a hacerlo a pesar de las gestiones hechas, por lo que se demanda al arrendatario a los fines que convenga o sea condenado al cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble, según lo convenido en el contrato de “rescisión”.
Agotadas infructuosamente las gestiones a los fines de la citación personal del demandado, a petición de parte se emplazó por carteles y habiendo transcurrido el lapso de comparecencia sin que lo hiciera, también a petición de parte, se le nombró defensor judicial, quien una vez notificada, juramentada y citada, contestó a la pretensión de la parte actora. En efecto, en escrito del 29 de julio de 2008, negó de manera genérica tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora.
SEGUNDO
Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó original de documento privado de fecha 01 de febrero de 2003, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes litigantes, sobre el inmueble antes descrito y cuya duración se estableció de dos años fijos, contados a partir del 01 de febrero de 2003, con vencimiento al 01 de febrero de 2005, prorrogable por un año más a partir de esa última fecha, considerándose igualmente como plazo fijo, a menos que una de las partes comunicase a la otra con un mes de anticipación, su deseo de darlo por terminado. Este documento merece fe su contenido, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al tenerse como legalmente reconocido.
Consta igualmente original de instrumento autenticado el 26 de octubre de 2006, en el cual las partes manifestaron su voluntad de “rescindir” el contrato de arrendamiento antes referido y se le concedió al arrendatario plazo para hacer entrega del inmueble hasta el 31 de julio de 2007, en el cual pagaría la suma de doscientos cincuenta bolívares (Bs 250,00) mensuales por su uso. En el mismo, el arrendatario reconoció que no tiene nada que reclamar por concepto del derecho de preferencia para comprar el inmueble, según lo convenido en el contrato de arrendamiento. Este instrumento se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mereciendo fe su contenido.
Del contenido de esos documentos se destaca que efectivamente las partes litigantes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, se ligaron por un contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes descrito, por el cual el arrendatario se comprometió a pagar una pensión mensual. Asimismo, pactaron que la duración de la referida convención era por dos años, contados a partir del 01 de febrero de 2003, con vencimiento al 01 de febrero de 2005 y que a su vencimiento, podía producirse su prórroga por lapsos de un año fijo, a menos que una de las partes manifestase a la otra, con un mes de anticipación, la voluntad de darlo por terminado.
Respecto a la notificación la parte actora alegó que en fecha 04 de febrero de 2005, envió telegrama al arrendatario manifestando la voluntad de no prorrogar el contrato, concediéndole un año a los fines de la desocupación del inmueble arrendado, de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios. A tales efectos, aportó copia del contenido del telegrama y recibo emitido por el Instituto Postal Telegráfico (ilegible).
Siendo así, se evidencia que, habiendo acordado las partes que la notificación en caso de no querer renovar el contrato, debía hacerse con un mes de antelación a su vencimiento, la misma se efectuó el momento en que ya el contrato se había renovado automáticamente por un año, de acuerdo a lo dispuesto en su texto, dado que no se hizo con un mes de antelación sino tres días después de haber expirado en lapso original, con vencimiento al 01 de febrero de 2006 y sólo desde allí operaría la prórroga legal de un año, a tenor de lo dispuesto en el literal “b” del artículo 38 de ese cuerpo normativo, que vencería el 01 de febrero de 2007.
Sin embargo, dentro de esa prórroga, las partes celebraron un contrato que calificaron como “convenio” y “de transacción”, a través del cual manifestaron su voluntad de “rescindir” el contrato de arrendamiento antes referido, concediéndosele al arrendatario plazo para hacer entrega del inmueble hasta el 31 de julio de 2007, en el cual pagaría la suma de doscientos cincuenta bolívares (Bs 250,00) mensuales por su uso. En el mismo, el arrendatario reconoció que no tiene nada que reclamar por concepto del derecho de preferencia para comprar el inmueble, según lo convenido en el contrato de arrendamiento.
Si bien la prórroga legal es una obligación para el arrendador, resulta potestativo para el arrendatario, quien puede disponer de ella como un derecho concedido a su favor. Es así, como según lo establecido en esa normativa, puede disponer de todo el tiempo concedido o limitarlo al necesario tal como lo prevé la primera parte del artículo 38 antes citado.
Sin embargo, considera necesario el tribunal calificar el convenio celebrado por las partes en fecha 26 de octubre de 2006, por medio del cual quisieron poner fin a la relación arrendaticia, toda vez que si bien las partes lo calificaron como “convenio” y luego como “transacción”, resulta necesario analizar la real voluntad de ellos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual en la interpretación de los contratos que presenten oscuridad, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
En tal sentido, es de destacar que según el principio de autonomía de la voluntad, las partes son libres para celebrar cualquier acuerdo de disposición de aquellos derechos sobre los cuales no esté interesado el orden público y las buenas costumbres. En base a ello, pueden establecer convenios para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, tal como lo prevé el artículo 1133 del Código Civil.
Por ello, si bien de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 7 del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos establecidos a favor del arrendatario son irrenunciables, no es un principio absoluto, pues como se ha dicho la prórroga legal, por ejemplo, es potestativo para el arrendatario, quien a pesar de haber sido establecida a su favor, puede renunciar a ella o, limitarla al tiempo requerido a los fines de buscar nueva vivienda, si es el caso y ello no resultaría nulo.
Siendo así, las partes eran libres dentro del lapso de la prórroga legal, celebrar una determinada convención a los fines de regular dicha relación arrendaticia. En la misma, a pesar de haberla calificado como transacción, no aprecia el tribunal que se circunscriba en las características de dicho tipo contractual, establecida en el artículo 1713 eiusdem, según el cual, la transacción es un contrato mediante el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, termina un litigio pendiente o precaven un litigio eventual.
Este tipo contractual tiene dos características fundamentales: recíprocas concesiones y poner fin a un juicio o precaver uno eventual. Luego, del instrumento aportado al expediente antes valorado, no aprecia este tribunal que se de dichas características, puesto que si bien se destaca la intención de poner fin a la relación arrendaticia, en el que se le acuerda un plazo para que el arrendatario entregue el inmueble, mediante el pago de cierta indemnización, no se visualiza la intención de precaver un futuro litigio derivado de esa relación locativa, ni menos poner fin al presente juicio no iniciado. Sí aprecia el tribunal la intención de regular esa misma relación arrendaticia, desde el momento en que las partes quieren poner fin al contrato anterior, pero seguidamente establecen un nuevo lapso para la entrega del inmueble, mientras que el arrendatario se compromete a pagar la suma de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) dentro de los primeros días de cada mes, lo que significa que la real voluntad de las partes es regular su situación derivada de la relación arrendaticia, por el cual ponen fin a un contrato y dan nacimiento a otro pero bajo la misma naturaleza y no precisamente la de transacción.
Congruente con lo anterior, habiéndose establecido nuevo contrato de arrendamiento hasta el 31 de julio de 2007, es decir, por menos de un año, nace nuevamente el derecho para el arrendatario de la prórroga legal, que en el peor de los casos, era de seis meses, contados a partir del 01 de agosto de 2007 con vencimiento el 01 de febrero de 2008. Y, habiéndose intentado la demanda el 02 de noviembre de 2007, es decir, dentro del lapso de la prórroga legal, debe aplicarse lo dispuesto en el artículo 41 del Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, dentro del lapso de dicha prórroga legal no deben proponerse demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, sino aquellas que deriven por el incumplimiento de otras obligaciones legales o contractuales, el cual no ha sido el caso bajo estudio. Así se declara.
TERCERO
ASUNTO: AP31-V-2007-002222

El juicio por Cumplimiento de Contrato intentado por la sociedad mercantil INMUEBLES PINEDA MENDEZ S.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 25 de marzo de 1988, bajo el Nº 73, Tomo 80-A, Sgdo., patrocinada por los abogados Nicolás Rondón López, Jorge Aguilar Gorrondona, Gustavo Rondón Fragachan y Gonzalo Aguilar Rivodo, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 1.131, 458, 21.175 y 16.378, en ese orden, contra el ciudadano ROGELIO OSWALDO ESPINOZA GUADARRAMA, titular de la cédula de identidad N° 3.802.389, representado por la defensora judicial Jenny Labora, se inició mediante libelo de demanda, incoada en fecha 02 de noviembre de 2007, se admitió el 06 de ese mismo mes y año, emplazándose al demandado a los fines que contestara a la pretensión al segundo día de despacho siguiente a su citación.
PRIMERO
En el libelo la parte actora alegó que el 01 de febrero de 2003, celebró de manera privada contrato de arrendamiento con el hoy demandado, sobre el apartamento distinguido con el número y letra 6-D, ubicado en la sexta planta del edificio denominado Corazón de Jesús, ubicado en la avenida Universidad, entre las esquinas de Perico a Corazón de Jesús, parroquia La Candelaria del Municipio Libertador, Distrito Capital, a los fines de vivienda, por un canon mensual de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) y por el lapso de dos años fijos contados a partir del 01 de febrero de 2003, venciendo el 01 de febrero de 2005, prorrogable por periodos de un año más que se considera igual a plazo fijo, a menos que una de las partes manifestase a la otra con un mes de anticipación, su deseo de darlo por terminado.
Que el arrendador envió un telegrama con acuse de recibo al arrendatario en fecha 04 de febrero de 2005, haciéndole saber que a partir del día 04 de febrero de 2005, no se prorrogaría el contrato, por lo que comenzaría a correr la prórroga legal de un año.
Que vencido el lapso de la prórroga legal, llegaron a un acuerdo por medio del cual dieron por “rescindido” el contrato, según documento autenticado, concediéndosele al arrendatario hasta el 31 de julio de 2007, para hacer la entrega del inmueble, debiendo pagar por la ocupación la suma de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) mensuales.
Que en el contrato de arrendamiento se le concedió el derecho de preferencia al arrendatario para comprar el inmueble por la suma de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs 45.000) actuales, lo cual fue renunciado por el arrendatario en ese mismo convenio.
Que vencido el lapso para hacer la entrega, el arrendatario se ha negado a hacerlo a pesar de las gestiones hechas, por lo que se demanda al arrendatario a los fines que convenga o sea condenado al cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble, según lo convenido en el contrato de “rescisión”.
Agotadas infructuosamente las gestiones a los fines de la citación personal del demandado, a petición de parte se emplazó por carteles y habiendo transcurrido el lapso de comparecencia sin que lo hiciera, también a petición de parte, se le nombró defensor judicial, quien una vez notificada, juramentada y citada, contestó a la pretensión de la parte actora. En efecto, en escrito del 29 de julio de 2008, negó de manera genérica tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora.
SEGUNDO
Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó original de documento privado de fecha 01 de febrero de 2003, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes litigantes, sobre el inmueble antes descrito y cuya duración se estableció de dos años fijos, contados a partir del 01 de febrero de 2003, con vencimiento al 01 de febrero de 2005, prorrogable por un año más a partir de esa última fecha, considerándose igualmente como plazo fijo, a menos que una de las partes comunicase a la otra con un mes de anticipación, su deseo de darlo por terminado. Este documento merece fe su contenido, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al tenerse como legalmente reconocido.
Consta igualmente original de instrumento autenticado el 26 de octubre de 2006, en el cual las partes manifestaron su voluntad de “rescindir” el contrato de arrendamiento antes referido y se le concedió al arrendatario plazo para hacer entrega del inmueble hasta el 31 de julio de 2007, en el cual pagaría la suma de doscientos cincuenta bolívares (Bs 250,00) mensuales por su uso. En el mismo, el arrendatario reconoció que no tiene nada que reclamar por concepto del derecho de preferencia para comprar el inmueble, según lo convenido en el contrato de arrendamiento. Este instrumento se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mereciendo fe su contenido.
Del contenido de esos documentos se destaca que efectivamente las partes litigantes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, se ligaron por un contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes descrito, por el cual el arrendatario se comprometió a pagar una pensión mensual. Asimismo, pactaron que la duración de la referida convención era por dos años, contados a partir del 01 de febrero de 2003, con vencimiento al 01 de febrero de 2005 y que a su vencimiento, podía producirse su prórroga por lapsos de un año fijo, a menos que una de las partes manifestase a la otra, con un mes de anticipación, la voluntad de darlo por terminado.
Respecto a la notificación la parte actora alegó que en fecha 04 de febrero de 2005, envió telegrama al arrendatario manifestando la voluntad de no prorrogar el contrato, concediéndole un año a los fines de la desocupación del inmueble arrendado, de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios. A tales efectos, aportó copia del contenido del telegrama y recibo emitido por el Instituto Postal Telegráfico (ilegible).
Siendo así, se evidencia que, habiendo acordado las partes que la notificación en caso de no querer renovar el contrato, debía hacerse con un mes de antelación a su vencimiento, la misma se efectuó el momento en que ya el contrato se había renovado automáticamente por un año, de acuerdo a lo dispuesto en su texto, dado que no se hizo con un mes de antelación sino tres días después de haber expirado en lapso original, con vencimiento al 01 de febrero de 2006 y sólo desde allí operaría la prórroga legal de un año, a tenor de lo dispuesto en el literal “b” del artículo 38 de ese cuerpo normativo, que vencería el 01 de febrero de 2007.
Sin embargo, dentro de esa prórroga, las partes celebraron un contrato que calificaron como “convenio” y “de transacción”, a través del cual manifestaron su voluntad de “rescindir” el contrato de arrendamiento antes referido, concediéndosele al arrendatario plazo para hacer entrega del inmueble hasta el 31 de julio de 2007, en el cual pagaría la suma de doscientos cincuenta bolívares (Bs 250,00) mensuales por su uso. En el mismo, el arrendatario reconoció que no tiene nada que reclamar por concepto del derecho de preferencia para comprar el inmueble, según lo convenido en el contrato de arrendamiento.
Si bien la prórroga legal es una obligación para el arrendador, resulta potestativo para el arrendatario, quien puede disponer de ella como un derecho concedido a su favor. Es así, como según lo establecido en esa normativa, puede disponer de todo el tiempo concedido o limitarlo al necesario tal como lo prevé la primera parte del artículo 38 antes citado.
Sin embargo, considera necesario el tribunal calificar el convenio celebrado por las partes en fecha 26 de octubre de 2006, por medio del cual quisieron poner fin a la relación arrendaticia, toda vez que si bien las partes lo calificaron como “convenio” y luego como “transacción”, resulta necesario analizar la real voluntad de ellos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual en la interpretación de los contratos que presenten oscuridad, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
En tal sentido, es de destacar que según el principio de autonomía de la voluntad, las partes son libres para celebrar cualquier acuerdo de disposición de aquellos derechos sobre los cuales no esté interesado el orden público y las buenas costumbres. En base a ello, pueden establecer convenios para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, tal como lo prevé el artículo 1133 del Código Civil.
Por ello, si bien de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 7 del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos establecidos a favor del arrendatario son irrenunciables, no es un principio absoluto, pues como se ha dicho la prórroga legal, por ejemplo, es potestativo para el arrendatario, quien a pesar de haber sido establecida a su favor, puede renunciar a ella o, limitarla al tiempo requerido a los fines de buscar nueva vivienda, si es el caso y ello no resultaría nulo.
Siendo así, las partes eran libres dentro del lapso de la prórroga legal, celebrar una determinada convención a los fines de regular dicha relación arrendaticia. En la misma, a pesar de haberla calificado como transacción, no aprecia el tribunal que se circunscriba en las características de dicho tipo contractual, establecida en el artículo 1713 eiusdem, según el cual, la transacción es un contrato mediante el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, termina un litigio pendiente o precaven un litigio eventual.
Este tipo contractual tiene dos características fundamentales: recíprocas concesiones y poner fin a un juicio o precaver uno eventual. Luego, del instrumento aportado al expediente antes valorado, no aprecia este tribunal que se de dichas características, puesto que si bien se destaca la intención de poner fin a la relación arrendaticia, en el que se le acuerda un plazo para que el arrendatario entregue el inmueble, mediante el pago de cierta indemnización, no se visualiza la intención de precaver un futuro litigio derivado de esa relación locativa, ni menos poner fin al presente juicio no iniciado. Sí aprecia el tribunal la intención de regular esa misma relación arrendaticia, desde el momento en que las partes quieren poner fin al contrato anterior, pero seguidamente establecen un nuevo lapso para la entrega del inmueble, mientras que el arrendatario se compromete a pagar la suma de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) dentro de los primeros días de cada mes, lo que significa que la real voluntad de las partes es regular su situación derivada de la relación arrendaticia, por el cual ponen fin a un contrato y dan nacimiento a otro pero bajo la misma naturaleza y no precisamente la de transacción.
Congruente con lo anterior, habiéndose establecido nuevo contrato de arrendamiento hasta el 31 de julio de 2007, es decir, por menos de un año, nace nuevamente el derecho para el arrendatario de la prórroga legal, que en el peor de los casos, era de seis meses, contados a partir del 01 de agosto de 2007 con vencimiento el 01 de febrero de 2008. Y, habiéndose intentado la demanda el 02 de noviembre de 2007, es decir, dentro del lapso de la prórroga legal, debe aplicarse lo dispuesto en el artículo 41 del Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, dentro del lapso de dicha prórroga legal no deben proponerse demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, sino aquellas que deriven por el incumplimiento de otras obligaciones legales o contractuales, el cual no ha sido el caso bajo estudio. Así se declara.
TERCERO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato intentado por la sociedad mercantil INMUEBLES PINEDA MENDEZ S.A., contra el ciudadano ROGELIO OSWALDO ESPINOZA GUADARRAMA.
De conformidad con lo previsto en el artículo 274 ejusdem, se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ibídem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de septiembre de dos mil ocho (2008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA,
ELOISA BORJAS
En esta misma fecha siendo la(s) 10:24 a.m., se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

ELOISA BORJAS


Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de septiembre de dos mil ocho (2008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA,
ELOISA BORJAS
En esta misma fecha siendo la(s) 10:24 a.m., se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

ELOISA BORJAS