TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº AP31-V-2008-002249

DEMANDANTE: El ciudadano JESÚS MARÍA MARIÑO SUÁREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.916.439, representado judicialmente por el Abogado FRANKLIN SIMOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 111.329.

DEMANDADO: La ciudadana CARMEN STELLA ESCALANTE VARELA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.125.155, sin apoderado judicial constituido en autos.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARENDAMIENTO

Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por el ciudadano JESÚS MARÍA MARIÑO SUÁREZ, representado judicialmente por el Abogado FRANKLIN SIMOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 111.329, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, ejerciendo la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en contra de La ciudadana CARMEN STELLA ESCALANTE VARELA, correspondiéndole el conocimiento de dicha causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Ahora bien, en el libelo de la demanda, la parte actora alego y solicito lo siguiente:

-Que en fecha 05 de Marzo del 2.006, el ciudadano JESÚS MARÍA MARIÑO SUÁREZ, le compró al ciudadano CARLOS RAYTLES GRUBER, en su carácter de Presidente de la Empresa Inversiones 78-32 Yamato, C.A., un apartamento ubicado en la Urbanización Las Acacias, Avenida Presidente Medina, Edificio Yamato, piso 5, Nº 20, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Distrito Capital, según consta de documento registrado ante el Servicio Autónomo sin personalidad jurídica del Registro Público, Oficina Inmobiliaria del 4to Circuito del Municipio Libertador, anotado bajo el Nº 12, tomo 24 del Protocolo Primero, de fecha 29/11/2006.
- Que dicha negociación estuvo garantizada con Hipoteca, liberada mediante documento protocolizado por ante el Servicio Autónomo sin personalidad Jurídica del Registro Público, Oficina Inmobiliaria del 4to Circuito del Municipio Libertador, anotado bajo el Nº 26, Protocolo Primero de fecha 13/02/2.008.
- Que el apartamento fue comprado bajo contrato de arrendamiento privado suscrito por la ciudadana CARMEN STELLA ESCALANTE VARELA y AGENCIAS RAYTLER, S.R.L., suscrito en fecha primero (1º) de marzo de 1.995, en el cual se estableció el plazo de duración de un (01) año a partir del 01 de Marzo de 1.995, prorrogable por igual término a menos que alguna de las partes notifique a la otra con un (01) mes de anticipación su deseo de no renovarlo y con un canon de arrendamiento de VEINTE Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON VEINTE Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. F. 27,027).
- Que en fecha 29/11/2.005, Inversiones 78-32 Yamato, C.A., le notifica a la arrendataria, ciudadana CARMEN STELLA ESCALANTE VARELA, por vía judicial sobre la decisión de vender el apartamento.
- Que en fecha 07/12/2.008, Inversiones 78-32 Yamato, C.A., le notifica a la arrendataria, ciudadana CARMEN STELLA ESCALANTE VARELA, por vía judicial sobre la venta concretada el día 05/04/2.006 del apartamento por ella ocupado.
- Que la ciudadana CARMEN STELLA ESCALANTE VARELA, ha incumplido con el pago de las pensiones de arrendamiento desde el 12 de febrero del 2.007.
-Que por lo anteriormente señalado, es por lo que se procede a solicitar lo siguiente:
PRIMERO: Que declare rescindido el contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana CARMEN STELLA ESCALANTE VARELA con la Agencia Raytler, C.A., por incumplimiento de la cláusula segunda del mismo contrato referente al pago de la pensión mensual, concatenado con la resolución de inquilinato, de donde se desprende el canon de arrendamiento vigente, la suma de veinte y siete bolívares fuertes con veinte y siete céntimos (27,027 Bf.).
SEGUNDO: Que condene a la arrendataria, ciudadana CARMEN STELLA ESCALANTE VARELA, a la entrega material inmediata y sin condición alguna del inmueble por ella arrendado, libre de personas y objetos, tal y como fue pactado en la cláusula cuarta del contrato.
TERCERO: Que condene a la arrendataria ciudadana CARMEN STELLA ESCALANTE VARELA, al pago de los daños y perjuicios estipulados y convenidos por las partes en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que son de Cinco Bolívares fuertes (5 BsF) por cada día de retardo en la entrega material del inmueble.
CUARTO: Que condene a la ciudadana CARMEN STELLA ESCALANTE VARELA al pago de la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES con CUATROCIENTOS OCHENTA CÉNTIMOS, por las pensiones de arrendamiento insolutas desde el mes de Marzo del 2.007 al mes de Septiembre del 2.008 (18 meses por 27,027=486,486), con los intereses de mora correspondientes.
QUINTO: Que condene a la ciudadana CARMEN STELLA ESCALANTE VARELA al pago de la suma de DOSCIENTOS SETENTA BOLÍVARES FUERTES por consumo de agua no cancelado desde el mes de Marzo del 2.007 al mes de Septiembre del 2.008, 15 bolívares fuertes mensuales. (18 meses por 15= 270), con los intereses de mora correspondientes.
SEXTO: Que condene a la ciudadana CARMEN STELLA ESCALANTE VARELA al pago de las pensiones de arrendamiento y consumo de agua, desde el mes de octubre del 2.008 hasta el mes de marzo del 2.009, fecha del término del contrato de arrendamiento por un total de DOSCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES CON CIENTO SESENTA Y DOS (BS. F. 162,162).

De la anterior síntesis, se evidencia que:
La parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento y aunado a ello, en el petitorio del libelo de la demanda pide que se le pague, como antes se señalo: “….la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES con CUATROCIENTOS OCHENTA CÉNTIMOS, por las pensiones de arrendamiento insolutas desde el mes de Marzo del 2.007 al mes de Septiembre del 2.008 (18 meses por 27,027=486,486), con los intereses de mora correspondientes…” y “…al pago de las pensiones de arrendamiento y consumo de agua, desde el mes de octubre del 2.008 hasta el mes de marzo del 2.009, fecha del término del contrato de arrendamiento por un total de DOSCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES CON CIENTO SESENTA Y DOS (BS. F. 162,162)…”
En este sentido el artículo 1167 del Código Civil establece:

“Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.”

El artículo antes citado es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:

“La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”

En este mismo orden de ideas, el Dr. EMILIO CALVO BACA, en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:

“…..Efectos de la resolución.
La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….”

Por otra parte, en sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de Marzo de 2003, caso AUTO EQUIPOS CACAO, C.A., contra NACIONAL CHEMSEARCH, S.A., expediente 03-8785, Ponente: Juez Asociado Dr. JOSE MIGUEL JUNCAL R., se estableció:

“…..Considera el tribunal, que, efectivamente, se ejercieron, de manera conjunta, las acciones de resolución y cumplimiento de contrato, toda vez que la accionante reconvenida, demanda la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de cánones derivados y los futuros, sin apuntar que lo hace de manera subsidiaria o diferenciar que lo hace por concepto de daños y perjuicios; al respecto el artículo 1.167 del código civil, establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Dicha norma ha sido y sigue siendo interpretada de la manera siguiente: La actora en su libelo, acumula a la solicitud de resolución del contrato la pretensión del pago del monto del crédito acordado por “Corpoindustria”. Pero esto es lo mismo que pedir resolución y cumplimiento, lo cual si es-ciertamente- una acumulación indebida. Así se declara (C.S.J. Sala Político Administrativa- 10 de Octubre de 1990, Tomo Fuente: Ramírez & Garay, Tomo 114, Pág. 578).
Quienes suscribimos el presente fallo consideramos que la ley objetiva y el contrato celebrado por las partes, no permite el ejercicio conjunto de ambas acciones (resolutoria y cumplimiento), según lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código civil, trascrito supra……por otra parte, el tribunal se encuentra en la imposibilidad jurídica de declarar con lugar ambas acciones de manera simultanea como lo solicita la accionante-reconvenida, …… por las razones que anteceden, debe declararse sin lugar la demanda por ser contraria a derecho, en virtud de que este tribunal no puede acordar de manera simultanea la resolución del contrato y que el mismo siga teniendo efectos hacia el futuro…toda vez que lo procedente era demandar la resolución junto con el pago de los daños y perjuicios…..”

Por lo que es evidente que en el presente proceso, se procedió a la acumulación indebida de dos (2) acciones, que si bien, se siguen por el mismo procedimiento, cada una produce un efectos diferente, en este mismo orden de ideas, se debe indicar, que la actora pretende que se declare la resolución del contrato de arrendamiento, lo cual traería como consecuencia, lo expresado por los juristas y la sentencia antes citada, un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se consideraría como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado, las partes vuelven a la misma situación precontractual, es decir, tiene efecto hacia el pasado y al mismo tiempo, pretende la actora, que se le paguen los cánones de arrendamiento adeudados hasta Septiembre de 2008 y los que se sigan venciendo hasta la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, así como el consumo de agua hasta la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, montos estos que en ningún momento demandó como daños y perjuicios, por lo que, mutatis mutandi, se aplica la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1618, expediente N° 03-2946, de fecha 18 de Agosto de 2004, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943; en donde entre otras cosas señaló:

“…. Que como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones por tener procedimientos distintos, el juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada… En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que este ultimo, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla…La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el Juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto en la presente causa, como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, …….El Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada. En vista de lo anterior, cuando el Juzgado de Retasa constituido en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no se pronuncio respecto de la inepta acumulación de pretensiones, conculco a la accionante su derecho al debido proceso…” (Subrayado del Tribunal)

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”.

Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a las sentencias parcialmente transcritas, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora realizo la acumulación indebida de pretensiones al solicitar en el petitorio de la demanda tanto la resolución, como el cumplimiento del contrato de arrendamiento, cuando lo correcto era intentar la resolución del contrato, con los daños y perjuicios. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por JESUS MARIA MARIÑO SUAREZ contra CARMEN STELLA ESCALANTE VARELA por RESOLUCION DE ARRENDAMIENTO Y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, todos identificados al inicio de esta decisión, y así se decide.
Regístrese y Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los (25) días del mes de Septiembre del año 2008. Años 197° y 148°.
LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SÁNCHEZ.
ELSECRETARIO TITULAR.,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 1:30 de la tarde, se registró y publicó la anterior sentencia.
ELSECRETARIO TITULAR.,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ

Exp N° AP31-V-2008-002249