TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, primero de abril de dos mil nueve
198º y 150º

ASUNTO : AH12-V-2008-000039

PARTE ACTORA: HOLDING BANVENEZ, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, en fecha 19 de julio de 2006, bajo No. 7, Tomo 144-A-Sdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA ACTORA: LUÍS VARGAS LEAL y ELIO LÓPEZ PULIDO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 61.991 y 24.618, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JOSÉ DA GAMA DA NOBREGA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 7.159.863.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: RAÚL GUSTAVO AVELEDO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 39.097.

ASUNTO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE: 08-9694
- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inicia el presente juicio por libelo de fecha 27 de febrero de 2008, a través del cual los abogados LUÍS VARGAS LEAL y ELIO LÓPEZ PULIDO, actuando en representación de la sociedad mercantil HOLDING BANVENEZ, S.A., intentó demanda por resolución de contrato en contra del ciudadano JOSÉ DA GAMA DA NOBREGA.
El día 30 de abril de 2008, este Juzgado se pronuncia y admite la demanda incoada por la empresa HOLDING BANVENEZ, S.A.
En fecha 27 de junio de 2008, el Alguacil de este Tribunal practica la citación del ciudadano JOSÉ DA GAMA DA NOBREGA, el cual firmó el recibo de citación presentado.
En fecha 30 de abril de 2008, el apoderado judicial del ciudadano JOSÉ DA GAMA DA NOBREGA consigna escrito de contestación de la demanda.
En el lapso correspondiente, las partes en litigio hicieron uso de su derecho procesal y promovieron los medios probatorios que consideraron pertinentes. Dichas pruebas fueron debidamente admitidas mediante auto de fecha 06 de agosto de 2008.
- II -
ALEGATOS DE LAS PARTES

En el libelo de la demanda, la sociedad mercantil HOLDING BANVENEZ, S.A. indica que su pretensión radica en la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano JOSÉ DA GAMA DA NOBREGA. En efecto, en el escrito de la demanda la parte accionante alega lo siguiente:
1. Que la empresa HOLDING BANVENEZ, S.A. dio en arrendamiento al JOSÉ DA GAMA DA NOBREGA, dos inmuebles constituido por sendos locales comerciales distinguidos con los Nos. 3-9 y 3-17, situados en la Calle Comercio de la ciudad de Puerto Cabello;
2. Que el arrendatario está en la obligación de mantener el inmueble arrendado en perfectas condiciones en lo referente a todos los sanitarios, instalaciones eléctricas, instalaciones de agua, cerraduras, puertas, ventanas, pisos y paredes.
3. Que son causales de rescisión del contrato que el arrendatario cause daños al inmueble arrendado y no sean reparados en un lapso de quince días, o que el local permanezca cerrado por un lapso de quince días, salvo vacaciones colectivas u otra causa justificada a juicio de la arrendadora.
4. Que el arrendatario no puede ceder ni subarrendar el inmueble objeto de dicho contrato de locación, so pena de resolución del contrato.
5. Que el arrendatario ha dejado que el inmueble arrendado distinguido como 3-9, casa No. 12, se deteriore hasta tal punto que no se encuentra apto para la realización de actividades comerciales, y lo ha mantenido cerrado sin personal por un lapso superior a los quince días, sin que se deba a vacaciones colectivas, ni causa justificada.
6. Que el arrendatario ha dejado que el inmueble arrendado distinguido como 3-17, casa No. 19, esté en posesión de terceros extraños a la relación arrendaticia.

La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda alegó lo siguiente:
1. Niegan, rechazan y contradicen la temeraria acción de resolución de contrato ejercida por la sociedad mercantil HOLDING BANVENEZ, S.A.
2. Que la presente acción constituye un total desconocimiento de la sentencia emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 21 de marzo de 2001, mediante la cual se declaró con lugar el juicio que por cumplimiento de contrato ejerciera el ciudadano JOSÉ DA GAMA DA NOBREGA contra la empresa INMOBILIARIA Y DESRRROLLOS BANVENEZ, S.A. por los locales identificados en el libelo de la demanda.
3. Que los locales comerciales referidos objeto de la presente demanda son de plena propiedad del demandado, y en consecuencia, resulta improcedente la acción ejercida en contra del ciudadano JOSÉ DA GAMA DA NOBREGA.

- III -
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Contrato de arrendamiento otorgado en fecha 01 de julio de 1985 mediante el cual la empresa HOLDING BANVENEZ, S.A., originalmente denominada INMOBILIARIA BANVENEZ, S.A., concedió en arrendamiento al demandado un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 3-9, casa numero 12, situada en la Calle Comercio de la ciudad de Puerto Cabello, Estado Carabobo. Por cuanto dicho medio probatorio no ha sido formalmente desconocido, se da el mismo por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
2. Contrato de arrendamiento otorgado en fecha 01 de julio de 1985 mediante el cual la empresa HOLDING BANVENEZ, S.A., originalmente denominada INMOBILIARIA BANVENEZ, S.A., concedió en arrendamiento al demandado un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 3-9, casa numero 12, situada en la Calle Comercio de la ciudad de Puerto Cabello, Estado Carabobo. Por cuanto dicho medio probatorio no ha sido formalmente desconocido, se da el mismo por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
3. Inspección Judicial practicada sobre los citados inmuebles, distinguida con el No. 382-A, por el Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En vista de que en la práctica de dicha inspección extra litem no hubo control en su evacuación, la misma establecerá una presunción desvirtuable, lo anterior de conformidad con el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil.
4. Informe de Inspección y Aváluo realizado por el Fondo de Depósitos y Protección Bancaria (FOGADE), Gerencia de Administración de Bienes e Inmuebles, departamento de Inspecciones y Avalúo, efectuado en el mes de abril de 1998. Con base en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad desvirtuable bajo prueba en contrario
5. Documento de propiedad de los inmuebles propiedad de la sociedad mercantil HOLDING BANVENEZ, S.A. arrendados al ciudadano JOSÉ DA GAMA DA NOBREGA, instrumento el cual se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de Puerto Cabello, Estado Carabobo, en fecha 04 de marzo de 1975, bajo el No. 48, folios 287 al 292, Protocolo Primero, Tomo 6. En virtud de constituir documento público emanado de funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil.
6. Documento originales de los Informes emanados del Departamento de Inspección y Avalúos de la Gerencia de Administración de Bienes Muebles e Inmuebles del Fondo de Garantías de Depósitos y Protección Bancaria, de la casa No. 12 y 15 del casco histórico de Puerto Cabello. Con base en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad desvirtuable bajo prueba en contrario.
7. Documento propiedad otorgado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de Puerto Cabello Estado Carabobo, en fecha 04 de marzo de 1975, bajo el No. 5, Protocolo Tercero. En virtud de constituir documento público emanado de funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil.
8. Constancia de Certificación de Gravámenes otorgada por el Registrador Público del Municipio Puerto Cabello de Estado Carabobo, quien certifica; “Que las personas que han podido Enajenar o Gravar los inmuebles allí descritos desde el 18 de septiembre de 1998 hasta el 18 de septiembre de 2008 es su actual propietario INMOBILIARIA BANVENEZ, C.A.”. Con base en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad desvirtuable bajo prueba en contrario.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1. Copia certificada emanada del ciudadano Registrador Público del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, relativa a la inscripción y registro de la decisión emanada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con fecha 21 de marzo de 2001, mediante la cual se declara con lugar la acción de cumplimiento de contrato de compraventa ejercida por el ciudadano JOSÉ DA GAMA DA NOBREGA contra la sociedad mercantil HOLDING BANVENEZ, S.A., por los inmuebles plenamente identificados en autos. En virtud de constituir documento público emanado de funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil.

- IV -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
Vistas las actas que conforman el presente expediente que se refiere a la resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, acción que esta contemplada en los artículos 1167 y 1579 del Código Civil, los cuales se trascriben a continuación:

“Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente le ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere, lugar a ello.”

“Artículo 1579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquélla…”

Del texto de las normas precedentes, se evidencia claramente los dos (2) elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de la parte demandada de una o más de las obligaciones derivadas de dicho contrato.

Resulta fehacientemente probada en este proceso, el origen de los contratos de arrendamiento alegados por la parte actora, tal y como consta de sendos documentos privados promovidos por la parte demandante en la presente causa, suscritos por la sociedad de comercio HOLDING BANVENEZ, S.A. en su condición de arrendadora, y por el ciudadano JOSÉ DA GAMA DA NOBREGA, en su condición de arrendatario.
Sin embargo, la parte demandada consigna sentencia emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual dicho operador jurídico declara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano JOSÉ DA GAMA DA NOBREGA en contra de la sociedad mercantil INMOBILIARIA BANVENEZ, S.A. Mediante dicha sentencia se condena a la parte perdidosa, es decir, la empresa INMOBILIARIA BANVENEZ, S.A. al cumplimiento del contrato de compraventa celebrado con el ciudadano JOSÉ DA GAMA DA NOBREGA sobre los inmuebles distinguidos con los Nos. 3-17 y 3-9, ubicados en la Calle Comercio del Casco Histórico de Puerto Cabello. Dicho contrato de compraventa versa sobre los mismos inmuebles que constituyen el objeto de los acuerdos de arrendamiento cuya resolución se demanda en la presente causa, por cuanto fue celebrado en virtud de la preferencia ofertiva que el ciudadano JOSÉ DA GAMA DA NOBREGA tenía sobre los locales cuya tenencia ejercía en virtud de la relación arrendaticia existente con la sociedad mercantil INMOBILIARIA BANVENEZ, S.A.
Visto lo anterior, este sentenciador considera que el mencionado contrato de compraventa vino a sustituir las relaciones arrendaticias existentes entre el ciudadano JOSÉ DA GAMA DA NOBREGA y la sociedad mercantil INMOBILIARIA BANVENEZ, S.A., dejando sin efecto estas últimas. Dicho contrato, mediante el cual se realizó la novación de los contratos de arrendamiento cuya resolución se demandan en la presente causa, constituye un documento público, de conformidad con el artículo 1357 del Código de Procedimiento Civil.
A los fines de entender los efectos jurídicos de la institución jurídica de la novación, es preciso observar la opinión doctrinaria emanada del autor patrio Eloy Maduro Luyando, quien en su obra “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”, expone lo siguiente:
“La novación constituye un modo voluntario de extinción de las obligaciones mediante el cual una obligación se extingue suplantándose por una obligación nueva; de allí que algunos la definen como “la transformación de una obligación en otra”.
Como característica fundamental de la novación debe señalarse la circunstancia de extinguir una obligación anterior.”

De una lectura de lo anterior, es posible observar la relación de identidad entre la concepción dogmática de la novación y los hechos ocurridos en el presente proceso. Visto lo anterior, este Tribunal observa que los contratos de arrendamiento de fecha 01 de julio y 01 de septiembre del año 1985, objeto de la presente causa, han quedado extinguidos en virtud de la novación realizada por las partes en el contrato de compraventa celebrado a mediados del año 1993, de acuerdo a lo establecido en sentencia del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Resulta ineficaz e infructuosa una pretensión consistente en la resolución de un contrato de arrendamiento extinguido con anterioridad. En consecuencia, este Tribunal debe necesariamente declarar improcedente el pedimento manifestado por la parte demandante.
- V -
DISPOSITIVA

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la acción de resolución de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios incoada por la sociedad mercantil HOLDING BANVENEZ, S.A., en contra del ciudadano JOSÉ DA GAMA DA NOBREGA, suficientemente identificados en el encabezado de esta decisión.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,

MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las ______.

LA SECRETARIA,

Exp. N° AH12-V-2008-000039
LRHG/MGHR/ngp.