REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, Catorce de Abril de Dos Mil Nueve 198º y 150º ASUNTO: AH13-R-2008-000024 Asunto Antiguo N° 2008-32.237 SENTENCIA DEFINITIVA (RECURSO CIVIL-FUERA DE LAPSO) “Vistos”, sin Informes. DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS PARTE ACTORA: Ciudadano FILIPPO LUDOVICO TREVALE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-4.088.700. PODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanas ILVA LOPEZ BALZA y MIRIAM ELENA GALLEGOS, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Números 12.282 y 37.363, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Ciudadana OMAIRA RIGAUD YÉPEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-4.822.710. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano JOSÉ ALBERTO PALOMARES PINEDA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 82.781. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO CONTRACTUAL. DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano FILIPPO LUDOVICO TREVALE, a través de su co-abogada ciudadana ILVA LOPEZ BALZA, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial Modelo de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, en contra de la ciudadana OMAIRA RIGAUD YEPES, por presunto vencimiento del término contractual. Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 31 de Enero de 2008, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pauta el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la contestación de la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación personal que de ella se hiciera. En cuanto a la medida solicitada acordó proveer sobre la misma por auto separado en el cuaderno correspondiente. En fecha 14 de Febrero de 2008, previa consignación de los fotostátos respectivos, el Tribunal A Quo libró la compulsa de citación y abrió el cuaderno separado a los fines de pronunciarse sobre la medida solicitada. En fecha 21 de Abril de 2008, el ciudadano Edgar Zapata, en su condición de Alguacil adscrito a la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, dejó constancia de la imposibilidad de hacer efectiva la citación personal de la parte demandada, consignando la compulsa y el recibo sin firmar a los fines de ley. En fecha 24 de Abril de 2008, la apoderada actora, con vista a la declaración del referido Alguacil, solicitó al Tribunal de la causa que acordara la citación por cartel. En fecha 29 de Abril de 2008, el Tribunal A Quo acordó la citación de la parte demandada mediante cartel y ordenó su publicación en los diarios El Universal y Últimas Noticias en los términos previstos en la Ley, librándolo en esa misma fecha. En fecha 13 de Mayo de 2008, la apoderada judicial de la parte actora mediante diligencia consignó dos (2) ejemplares de los diarios El Universal y Últimas Noticias, en los cuales publicó el cartel de citación en comento. En fecha 26 de Mayo de 2008, el abogado JOSE ALBERTO PALOMARES PINEDA se constituyó en autos como apoderado judicial de la parte accionada, ciudadana OMAIRA RIGAUD YUEPEZ y consignó escrito mediante el cual, entre otras defensas, dio contestación a la demanda y consignó recaudos. En fecha 03 de Junio de 2008, la apoderada judicial de la parte actora desconoció los documentos presentados por la representación demandada. Durante el evento probatorio ambas representaciones judiciales promovieron las pruebas que consideraron pertinentes a favor de sus poderdantes, siendo admitidas las mismas en su debida oportunidad. En fecha 19 de Junio de 2008, el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró improcedente la demanda. En fecha 02 de Julio de 2008, la representación judicial de la parte demandante, apeló de la sentencia ante el A Quo, recurso que fue oído en ambos efectos en fecha 09 del mismo mes y año, por lo que se remitieron las actuaciones al Tribunal Distribuidor, el cual, después de realizar el correspondiente sorteo, le asignó su conocimiento al Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, inhibiéndose en fecha 17 de Septiembre de 2008, recibiéndolo por distribución este Despacho en fecha 15 de Octubre del año en referencia y fijando el Décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia a partir del día 23 de Marzo de 2009. Ahora bien, en vista que esta Alzada no decidió dentro de su lapso legal lo relativo a la apelación ejercida por la representación de la parte actora sobre la decisión emitida por el Juzgado de la causa, procederá en consecuencia a notificar de ella a las partes con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional del debido proceso, en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual, pasa a resolver la presente controversia, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico: DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación: “Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...”. “Artículo 6.- No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”. “Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad”. “Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. “Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. “Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. “Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. …”. “Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. “Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”. “Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente”. Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. “Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”. “Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”. Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que: “Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes”. “Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”. “Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, … y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. “Artículo 94.- El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000”. Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera: DE LOS ALEGATOS DE FONDO Tal y como se desprende del escrito de demanda la representación actora sostiene que en fecha 01 de Mayo de 2005, la Inmobiliaria Diana C.A., dio en arrendamiento a la ciudadana OMAIRA RIGAUD YEPES un inmueble propiedad de su representado, constituido por un Apartamento distinguido con el Nº 10, situado en el Piso 10, de las Residencias Florida Palace, ubicada en la Avenida Andrés Bello, cruce con Avenida las Acacias, Urbanización La Florida, Caracas. De igual forma aduce que el señalado contrato le fue cedido a su mandante por dicha administradora en fecha 07 de junio de 2007. Manifiesta que el canon de arrendamiento fue estipulado en la cantidad de Ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 850,00) conforme la actual reconversión monetaria y que la duración del contrato se pactó en un (1) año fijo, que empezó a contarse desde el día 01 de Mayo de 2005 hasta el día 01 de Mayo de 2006. En este orden alega que la arrendataria solo le pagaba a la Inmobiliaria por concepto de arrendamiento la cantidad de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 750,00) incumpliendo así la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento y que su representado desconocía esta circunstancia, ya que la administradora nunca le informó cual era el verdadero monto de dicho canon y fue hasta el día que le cedieron el contrato cuando se enteró que el canon de arrendamiento, al cual estaba obligada la inquilina, era por la cantidad de Ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 850,00). Refiere que en fecha 24 de Enero de 2006, la Administradora envió una correspondencia a la inquilina manifestándole que el contrato no le iba hacer renovado y que a partir del vencimiento del mismo, es decir, desde el día 01 de Mayo de 2006, comenzaría a correr la prorroga legal y que según esa comunicación la arrendataria debía hacer entrega del inmueble el día 01 de Mayo de 2007. Afirma que la arrendataria perdió el derecho de prorroga legal por su incumplimiento en el pago y que en el supuesto negado que no hubiese habido tal incumplimiento la arrendadora no tenía obligación de notificar la no prorroga del contrato, ya que está en presencia de un contrato a plazo fijo. Que en fecha 30 de Octubre de 2007, por mandato expreso del propietario del inmueble envió comunicación a la ciudadana OMAIRA RIGAUD YEPES, a fin de llegar a un acuerdo sobre la entrega del inmueble, proponiéndole a realizar una transacción extrajudicial y así evitar un eventual litigio, y que el mismo resultó infructuoso. Concluye la apoderada accionante en que por todo lo anteriormente expuesto, es que demanda a la ciudadana OMAIRA RIGAUD YEPES, para que convenga o sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: Primero: Que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de Mayo de 2005, llegó a su término y en consecuencia debía hacer entrega del inmueble alquilado libre de personas, bienes y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que se le entregó. Segundo: En pagar las costas y costos procesales. Solicitó medida de secuestro sobre el inmueble objeto del presente juicio. Estimó la demanda en la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs.F 3.000,00) y por último pidió su declaratoria con lugar en la definitiva. DE LAS DEFENSAS OPUESTAS Así las cosas, el Tribunal observa de autos que en fecha 26 de Mayo de 2006, el abogado JOSÉ ALBERTO PALOMARES PINEDA, se constituyó como apoderado judicial de la parte demanda y presentó escrito junto con recaudos donde sostuvo lo siguiente: Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho. Alegó que celebró un contrato de arrendamiento a partir del 01 de Mayo de 2004, con la Administradora Diana C.A., con un canon de arrendamiento por la cantidad de Setecientos Bolívares (Bs.F 700,00) mensuales, conforme a la referida reconversión, y no como pretende engañar la parte actora, presentando un segundo contrato donde la obligaron a un aumento de Ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 850,00), cuando conocen y saben que existe congelamiento de alquileres desde el año 2004 hasta la presente fecha. Adujo que mediante carta dirigida a su poderdante con fecha 01 de Mayo de 2005, por la Administradora Inmobiliaria Diana C.A., le informan que por decisión expresa de los propietarios del inmueble se le aumentó el canon de arrendamiento y que debía aumentar el depósito con el nuevo canon de arrendamiento. Sostiene que la parte actora violentó las normas del Decreto Presidencial y que el verdadero contrato fue de fecha 01 de Mayo de 2004 y no el contrato del año 2005, el cual fue violentado por los supuestos dueños al incrementar el alquiler. Expone que su poderdante pagaba el alquiler a la Administradora Inmobiliaria Diana C.A., por la cantidad de Setecientos Bolívares (Bs.F 700,00) durante el año 2004 hasta el año 2005, desde el año 2005 hasta el año 2006 y del año 2006 hasta el año 2007, sin ningún problema y que esto confirma y admite la renovación del contrato y que partir del mes de mayo del año 2007, no le aceptan el pago por lo que procede a pagar en el Tribunal de Consignaciones Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los cánones de arrendamientos correspondientes de los meses de Junio a Diciembre de 2007 y del mes de Enero al mes de Abril de 2008, en el expediente signado con el Nº 2007-0942. Alega la representación de la parte demandada que la parte actora señala que la administradora le envió a su poderdante una comunicación de fecha 24 de Enero de 2006, donde le notifica que no le será renovado el contrato y que se ponga en contacto para concederle un (1) año de prorroga, y por ello sostiene que la Administradora no tiene la suficiente facultad para hacer las notificaciones, a menos que indique bajo que poder está facultado para realizarla, además que la misma comunicación carece de información del poder o sobre el contrato entre el dueño y la Administradora. Solicitó que se declare la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar el desalojo incoado; que el procedimiento aplicable es el ordinario o el breve según la cuantía y no el intimatorio previsto en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas y que por ello se revoque por contrario imperio el auto de admisión de la demanda ordenando la respectiva reposición de la causa y por último pidió que se declare sin lugar la pretensión. Ahora bien, explanadas como han sido las argumentaciones anteriores, es menester para este Despacho pasar a pronunciarse previo al pronunciamiento de fondo, sobre la tempestividad o no del escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 26 de Mayo de 2008, por la representación judicial de la parte accionada, así como las defensas en el contenidas, y al respecto observa: DE LA TEMPESTIVIDAD DE LA CONTESTACIÓN Conforme fue señalado en la parte narrativa del presente fallo, el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone que cualquier acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en ese Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía. A tales respectos establece el citado Código de Procedimiento Civil, que: “Artículo 215.- Es formalidad necesaria para la validez del juicio la citación del demandado para la contestación de la demanda, citación que se verificará con arreglo a lo que se dispone en este Capítulo”. “Artículo 216.- La parte demandada podrá darse por citada personalmente para la contestación, mediante diligencia suscrita ante el Secretario…”. “Artículo 362.- Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca…”. “Artículo 883.- El emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, citación que se llevará a cabo conforme lo dispuesto en el Capítulo IV, Título IV del Libro Primero de este Código”. “Artículo 887.- La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362, pero la sentencia se dictará en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio”. Por su parte el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone en su Artículo 35 que: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…”. Así las cosas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 01 de Noviembre de 2006, fijó posición en el Exp. Número 06-0920 sobre la temporalidad de la contestación, ratificada en la actualidad, cuyo extracto se transcribe parcialmente a continuación: “…Omissis... Como consecuencia de lo antes expuesto y en acatamiento a la normativa constitucional que ordena no sacrificar la justicia por la omisión de formalismos no esenciales, y al haberse en el presente caso presentado la contestación de la demanda en el mismo día en que el apoderado judicial del demandado consignó poder, en el juicio principal, día en que se perfeccionó la citación, debe entenderse que la parte demandada tuvo en todo momento la intención y la diligencia de ejercer su defensa, por lo que resulta contrario al derecho a la defensa de los litigantes declarar confeso al demandado, por el hecho de haber efectuado la actuación en cuestión en la oportunidad señalada. Asimismo, se debe señalar que con dicha actuación, la parte demandada no causó ningún agravio a la parte actora...” (Subrayado del presente fallo). Ahora bien, estima la Sala que en el presente caso, el adelantamiento en la contestación de la demanda, no constituyó per se perjuicio alguno a la parte actora, por cuanto la misma no se efectuó -tal como lo indicó la accionante- en detrimento, con aventajamiento, o en desmedro de los derechos de la demandante. En tal sentido, observa la Sala que a pesar de que el caso sub júdice se trata de un juicio breve, el mismo efectivamente se desarrolló en formas similares con las del juicio ordinario, ya que al no haber sido opuestas cuestiones previas por el demandado, de ninguna manera podría haber resultado afectada la parte actora; en consecuencia, la contestación de la demanda debió ser considerada tempestiva; y así se declara”. De la exhaustiva y pormenorizada revisión que hizo el Tribunal al presente expediente, pudo constatar que la primera actuación de la parte demandada en este juicio se verificó el día 26 de Mayo de 2008, tal como se desprende de los folios 35 al 39 de las actas procesales, cuando compareció su abogado JOSÉ ALBERTO PALOMARES PENDA, consignó escrito donde dio contestación a la demanda y anexó recaudos, consumándose así el presupuesto procesal estipulado en el primer aparte del Artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, quedando desde dicha fecha a derecho para la contestación a la demanda para el segundo (2º) día de despacho siguiente. No obstante lo anterior, y por efecto del criterio jurisprudencial transcrito y que por compartirlo lo hace suyo éste Juzgador, el cual por aplicación analógica al punto en comento dadas las condiciones en que tuvo lugar tal actuación, se establece que el escrito de contestación de la demanda consignado por la representación judicial de la parte accionada en la misma fecha en que se dio por citado debe considerarse tempestivo en vista que estando en presencia de un procedimiento breve, la parte actora no vio vulnerado su derecho a la defensa puesto que en esa oportunidad el demandado no opuso cuestiones previas que tuviere que contradecir, y así se declara. DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Así las cosas, la representación judicial de la parte demandada alega la falta de cualidad del actor para interponer el presente juicio, al considerar que el inmueble de autos pertenece a dos personas, que en la demanda aparece uno solo y que no se señala nada como apoderado. Con vista a lo anterior este Despacho observa que en el acto de contestación de la demanda si bien la representación de la parte accionada opuso la falta de cualidad de la parte actora al considerar, primeramente, que del contrato de arrendamiento opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar no se verifica la cesión que acredite la titularidad del derecho reclamado y, por otra parte, sostiene que el demandante no fue la persona que le dio el Apartamento a la Administradora, también tenemos como cierto que tales defensas son improcedentes en derecho ya que de la revisión realizada al dorso de la última página del citado documento cursante al vuelto del folio 8 del expediente, se desprende de manera inobjetable la cesión en cuestión a favor del ciudadano FILIPPO TREVALE, aunado a que el presente juicio se refiere estrictamente al cumplimiento de una convención locativa que deviene de una relación jurídico-arrendaticia, que tiene como única fuente el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes contratantes, cuya existencia es lo que primordialmente debe probar la parte actora en este tipo de juicio, por lo tanto no resulta necesario ni obligante demostrar a quien pertenece en propiedad el inmueble arrendado, como sí ocurre en las acciones posesorias, conforme lo ha sostenido la doctrina y la jurisprudencia patria en materia inquilinaria, por lo cual se tiene como válida y eficaz la cualidad activa que se atribuye la parte actora en este juicio, y así se decide. DE LA CALIFICACIÓN CONTRACTUAL En el mismo orden, evidencia este Juzgado que, por mandato del Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe establecer previamente el inicio, la temporalidad y la vigencia de la relación arrendaticia bajo estudio, a los fines de garantizar los derechos de la arrendataria, ya que ésta indicó en autos que el vínculo contractual opuesto inició con anterioridad al invocado en el escrito libelar, todo ello con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, del cual se desprende la potestad que tiene el Juez de verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, y al respecto observa: La parte demandada alegó que la relación locativa bajo estudio inició el día 01 de Mayo de 2004, y no el día 01 de Mayo de 2005, y a tales efectos trajo a los autos cursante a los folios 43 al 45 del expediente contrato de arrendamiento que alega haber suscrito con la Inmobiliaria Diana, C.A., en su condición de arrendadora del bien inmueble de marras, por el término de un (1) año fijo y que de no entregarlo a su vencimiento se aplicaría la cláusula penal según las Cláusulas Tercera y Décima tercera de tal convención. La anterior prueba fue impugnada y desconocida por la representación actora al considerar que documento fundamental de la pretensión libelar anula cualquier contrato anterior, conforme su Cláusula Décima Cuarta, de lo cual el Tribunal observa: El Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente: “Artículo 444.- La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento”. “Artículo 445.- Negada la firma o declarado por los herederos o causahabientes no conocerla, toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad. A este efecto, puede promover la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo. Si resultare probada la autenticidad del instrumento, se le tendrá por reconocido, y se impondrán las costas a la parte que lo haya negado, conforme a lo dispuesto en el artículo 276”. “Artículo 446.- El cotejo se practicará por expertos con sujeción a lo que se previene en el Capítulo VI de este Título”. “Artículo 447.- La persona que pida el cotejo designará el instrumento o los instrumentos indubitados con los cuales deba hacerse”. Vistos éstos lineamientos observa el Tribunal con respecto al desconocimiento opuesto por la representación de la parte demandante sobre el documento opuesto por el apoderado de la demandada, infiere en que a los autos no consta que éste último haya promovido durante el transcurso del hecho controvertido la prueba de cotejo o en su defecto la de testigos, a fin de demostrar la autenticidad del citado contrato de arrendamiento conforme lo pautado en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, cuya carga le correspondió una vez que fue cuestionada la firma que pretende atribuir, tal como lo consagra el Artículo 445 eiusdem, a pesar de haber gozado del término probatorio prescrito en el Artículo 449 ibídem, aunado a que tampoco fue ratificado en la etapa probatoria correspondiente, por lo que éste Juzgador considera procedente en derecho el citado desconocimiento, y por imperativo de las normas en referencia debe desecharse del proceso el contrato de fecha 01 de Mayo de 2004 traído a los autos, y así queda establecido. Ahora bien, a los folios 7 y 8 del expediente riela marcado con la Letra “B” contrato de arrendamiento privado relativo al bien inmueble de autos identificado up supra, suscrito el día 01 de Mayo de 2005, entre la INMOBILIARIA DIANA, C.A., en su carácter de arrendadora y la ciudadana OMAIRA RIGAUD YEPEZ, en su condición de arrendataria, por el lapso de un (1) año fijo contado a partir del día 01 de Mayo de 2005 hasta el día 01 de Mayo de 2006, según su Cláusula Tercera, cuyo retardo en la entrega obliga al arrendatario a pagar a la arrendadora la cantidad de Treinta Bolívares (Bs.F 30,00) diario por concepto de cláusula penal, conforme su Cláusula Décima Tercera; el cual fue opuesto por la representación actora como instrumento fundamental de la pretensión libelar. Del mismo modo acompañó al folio 9 del expediente marcado con la Letra “C” comunicación de fecha 24 de Enero de 2006, enviada por la Administradora a la ciudadana OMAIRA RIGAUD YEPEZ manifestándole que el contrato no le sería renovado y que a partir del vencimiento del mismo comenzaría a correr la prorroga legal de un (1) año prorrogable, y al folio 10 del expediente marcada con la Letra “D” comunicación de fecha 30 de Octubre de 2007, dirigida por la abogada ILVA LÓPEZ BALZA a la referida ciudadana en ocasión de manifestarle que debía acudir el día 02 de Noviembre del referido año a su escritorio jurídico a fin de tratar asunto de importancia para evitar acciones legales posteriores. Revisadas cuidadosamente como han sido las anteriores pruebas instrumentales el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo pautado en el Artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 1.363 del Código Civil, por no haber sido cuestionadas en forma alguna por la representación de la parte demandada, y aprecia que la relación locataria bajo estudio por fuerza de la Ley se debe computarse a partir del día 01 de Mayo de 2005 y que culminó el día 01 de Mayo de 2006, ya que a las actas procesales no cursa ningún tipo de prueba que demuestre en forma fehaciente que las partes contratantes hayan tenido una relación inquilinaria anterior al 01 de Mayo de 2005 ni que hayan convenido en una nueva contratación escrita a su vencimiento; por lo que evidentemente queda demostrado en las actas procesales que la citada relación inquilinaria en principio se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta; perfectamente establecida de modo exacto, y así se decide. De lo anterior, también entiende el Tribunal que una vez vencida la vigencia estipulada de la convención locativa anterior, operó en consecuencia la prórroga legal establecida en el literal a) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para la parte arrendadora y en forma potestativa para la arrendataria, por un lapso máximo de seis (6) meses, que venció el día 02 de Noviembre de 2006, y no por un (1) año como se invocó en el escrito de demanda, por cuanto es indudable que la misma tuvo una duración de un (1) año fijo como lo alegó la representación actora en el escrito libelar, ya que nada se demostró en contrario a los autos, y así se decide. También infiere éste Juzgador que si bien es cierto que con la no necesidad del desahucio y la determinación de la cláusula penal por la falta de entrega, se entiende que no se pretende continuar con la contratación inquilinaria, es cierto igualmente que al haber vencido la referida prórroga legal en fecha cierta, y que la arrendadora consintió en que la inquilina continuara ocupando el inmueble alquilado al no demostrar en autos que manifestó su oposición a ese respecto en tiempo útil, es inobjetable para este Órgano Jurisdiccional que dadas dichas circunstancias se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, a partir del día 02 de Noviembre de 2006, exclusive, tomando en consideración que la acción intentada fue deducida por el Tribunal A Quo, en fecha 31 de Enero de 2008, conforme se desprende de los folios 11 y 12 de las actas procesales, es decir, un (1) año, dos (2) meses y veintinueve (29) días después de haber finalizado la prórroga legal en comento, aunado al hecho cierto de que tampoco demando aplicación de cláusula penal alguna por el incumplimiento en la entrega, convirtiéndose en consecuencia la relación arrendaticia de marras a tiempo indeterminado, y así se decide. En resumen, no cabe dudas que en el presente caso al operar la tácita reconducción, implicó la renovación del contrato de arrendamiento que inició originalmente en fecha 01 de Julio de 1998; pero, respecto a su temporalidad, es inevitable calificarlo, como un vínculo locativo sin determinación de tiempo, y así lo deja establecido este Órgano Jurisdiccional. En aplicación analógica sobre este punto en particular, es oportuno destacar en el presente fallo Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, emitida mediante sentencia de fecha 28 de Junio de 2005, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero López, donde se dispuso lo que parcialmente se transcribe a continuación: “…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador...”. Calificado como ha sido el vínculo opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar y con el que se dio origen al presente procedimiento, observa el Tribunal que en el petitorio del escrito de demanda, la abogada accionante demandó en forma expresa e inequívoca, como formalmente lo hizo, a la ciudadana OMAIRA RIGAUD YÉPEZ, en su carácter de arrendataria del inmueble de marras, para que conviniera o en su defecto sea condenada por el Tribunal en el cumplimiento del contrato de arrendamiento al que se han referido en este juicio por haber vencido la prórroga legal correspondiente sin que hiciera la entrega material del inmueble alquilado, todo ello con fundamento, entre otras disposiciones, a las establecidas en el Artículo 1.167 del Código Civil, por el cual fue admitida la acción, en consonancia con los Artículos 33, 39, 40 y 41 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que por tanto, en proceder a la entrega del mismo. Sin embargo, conforme al criterio jurisprudencial transcrito solo podrá ser demandado el cumplimiento de un contrato de arrendamiento cuando la vigencia del mismo haya finalizado así como su respectiva prórroga legal si hubiere lugar a ella, y que no se haya hecho efectiva para tal fecha la entrega del bien alquilado, siempre y cuando tal cumplimiento sea interpuesto en tiempo hábil para ello, puesto que de lo contrario el mismo sería contrario a derecho dada la naturaleza del vínculo locativo en cuanto a su temporalidad. En consideración a ello, este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales pactadas por las partes, y por cuanto la materia arrendaticia está regulada por normas de orden público no derogables por convención privada, juzga que efectivamente, la apoderada judicial de la parte accionante al demandar el cumplimiento del contrato bajo estudio, con fundamento a lo pautado en las normas que invocó en el libelo de la demanda, equivocó la acción elegida, ya que por la propia naturaleza indeterminada que adquirió la relación arrendaticia inicial, es evidente que no puede probar los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil y en los Artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, y así se decide. En este sentido, es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.,. Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Carta Magna y en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses; en tal virtud, y en atención a los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, quien suscribe observa que el apoderado actor debió demandar el desalojo del inmueble arrendado, de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, y no la acción de cumplimiento, bajo la creencia de una prórroga legal de un (1) año que no fue demostrada en juicio, sin haber tomado en consideración que habían transcurrido ya casi más de un (1) año de haberse indeterminación el contrato por el transcurso del tiempo, según lo determinado anteriormente en este fallo, y así se decide formalmente. Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término de la prórroga legal es improcedente por ser contraria a la ley, y la consecuencia legal de dicha situación es declarar sin lugar la apelación interpuesta por la apoderada judicial de la parte actora, sin lugar la demanda y modificar el dispositivo del fallo recurrido, lo cual, hace innecesario para este Tribunal el pronunciamiento de mérito de la acción opuesta, en cuanto a los demás hechos esgrimidos por ambas partes, ni entrar a analizar el resto de las probanzas que cursan en las actas procesales, conforme los lineamientos expuestos en el presente fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente se decide. DE LA DISPOSITIVA En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: TEMPESTIVA la contestación de la demanda presentada por el abogado de la parte accionada en fecha 26 de Mayo de 2008. SEGUNDO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora contra la sentencia dictada en fecha 19 de Junio de 2008, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. TERCERO: SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal intentada por el ciudadano FILIPPO LUDOVICO TREVALE, a través de sus abogadas ILVA LOPEZ BALZA y MIRIAM ELENA GALLEGOS, contra la ciudadana OMAIRA RIGAUD YÉPEZ, representada por el abogado JOSÉ ALBERTO PALOMARES PINEDA, por cuanto no es posible acudir a juicio bajo los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y pretender el cumplimiento de un contrato que por el consentimiento tácito del arrendador se indeterminó con el transcurso del tiempo, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, lo cual, consecuencialmente hace innecesario para este Tribunal el pronunciamiento de mérito de la acción opuesta, en cuanto a los demás hechos esgrimidos por ambas partes, ni entrar a analizar el resto de las probanzas que cursan en las actas procesales, conforme los lineamientos expuestos en el presente fallo. CUARTO: Dada la naturaleza de la presente decisión se condena en las costas del recurso a la parte actora. QUINTO: Queda confirmada la improcedencia de la acción del fallo recurrido, aunque modificado en su dispositiva. Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, notifíquese de ella a las partes en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada, y, en su oportunidad, devuélvase al Tribunal A Quo. Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Catorce (14) días del mes de Abril del año Dos Mil Nueve (2009). Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación. EL JUEZ, LA SECRETARIA, JUAN CARLOS VARELA RAMOS DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO En esta misma fecha siendo las 09:11 a.m., se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA, JCVR/DJPB/PL-B.CA. ASUNTO: AH13-R-2008-000024. Asunto Antiguo N° 2008-32.237. Materia Civil. Arrendamiento Inmobiliario. Cumplimiento por Vencimiento de Prórroga Legal.