TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veinte de abril de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO : AH1C-R-2009-000001
EXPEDIENTE: AP-26468
PARTE ACTORA: ELIS RAFAEL TERAN TORRES, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 3.351.099.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANA LUCIA CHACON MOLINA inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 76.958.
PARTE DEMANDADA: JOSE ALEXIS ANDRADE RODRIGUEZ, venezolano, de este domicilio, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 6.250.801.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ILVA LOPEZ BALZA, MIRIAM ELENA GALLEGOS y MARIA TERESA SANCHEZ inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.282, 37.363 y 24.765 respectivamente.
MOTIVI: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA

Conoce este Órgano Jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 09 de diciembre de 2008.
Alega la parte actora en el libelo los siguientes hechos: Que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 14 de junio de 2000, bajo el No. 59, tomo 52, que celebró contrato de arrendamiento con el demandado, sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 14-E, que forma parte del edificio denominado “Centro Residencial El Conde”, ubicado en la Avenida Vicente Lecuna, Urbanización El Conde, Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que entre otras cosas en dicho contratos convinieron que el canon de arrendamiento se estableció inicialmente en la cantidad de ciento cincuenta bolívares fuertes, siendo el último canon la cantidad de doscientos bolívares fuertes. Que el lapso de duración del contrato es de doce meses fijos, contados a partir del 16 de julio de 2.000; más si al vencimiento del término fijo alguna de las partes contratantes no hubiere dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto el contrato al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prorrogas que pudiera sufrir el contrato se considerará que desea prorrogarlo automáticamente, y de pleno derecho, por un término igual, al establecido como plazo de duración inicial. Que el demandado dejo de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2006; enero a diciembre de 2007; y enero de 2008, a razón de doscientos bolívares fuertes. Que por cuanto fueron infructuosas todas las gestiones realizadas a los fines de lograr el cumplimiento de la obligación asumida por el demandado, procedió a interponer demanda en su contra, para lograr una declaratoria judicial mediante la cual se declarara resuelto el contrato de arrendamiento existente entre ambos, se condenara al demandado a pagarle la cantidad correspondiente a los cánones de arrendamientos insolutos, los que se continuaran venciendo, así como también las costas procesales.
En fecha 08 de abril de 2008, se admitió la demanda.
En fecha 03 de marzo de 2008, la parte demandada se dio por citada.
Agotados como fueron todos y cada uno de los medios necesarios para lograr la citación personal del demandado, e inclusive la citación mediante carteles, en fecha 30 de octubre de 2008, el demandado se dio por citado.
En fecha 03 de noviembre de 2008, la parte demandada presentó escrito de cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos:
De la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:
Planteó dicha la cuestión previa fundándola en el hecho que según su dicho, el demandante no narró los hechos, ni señaló el petitorio de su pretensión, ni determinó las características del inmueble, es decir, no cumplió con el requisito previsto en el ordinal 4º del artículo 340 eiusdem.
De la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:
Fundo dicha cuestión previa en el hecho que según su criterio, por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y al haber demandado la resolución del mismo por el supuesto incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, debió hacerlo por el procedimiento ordinario, y así debió haberlo admitido el Tribunal, y no por el procedimiento breve.
De la contestación al fondo:
Manifestó ser cierto el hecho que celebró un contrato de arrendamiento con el demandante, sobre el inmueble identificado en autos, el cual fue renovado automáticamente a partir de julio de 2001, por cuanto no hubo notificación de no prorrogarlo, por lo cual según su dicho el contrato se ha mantenido a tiempo determinado, por locuaz le son aplicables las normas del procedimiento ordinario. Alegó ser cierto que el último canon de arrendamiento fue la cantidad de doscientos bolívares fuertes. Que ha cancelado todas las cuotas arrendaticias desde la fecha de celebración del contrato, hasta el mes de enero de 2008. Que en fecha 27 de febrero de 2008, recibió una comunicación donde el demandante le hizo saber que los pagos debía realizarlos a la ciudadana Ana Lucia Chacon. Que trato de comunicarse con dicha ciudadana, lo cual fue imposible, razón por la cual le otorgo poder aun abogado para que efectuara los pagos de los arrendamientos a través del Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Negó, rechazó y contradijo adeudar al accionante cantidad de dinero alguna por concepto de pago de alquileres. Solicitó fuese declara sin lugar la demanda.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.
Admitidas y evacuadas como fueron las pruebas promovidas por las partes, llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 09 de diciembre de 2008, dictó sentencia donde declaró subsanada la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, improcedente la cuestión previa del ordinal 11º eiusdem, y parcialmente con lugar la demanda.
En fecha 15 de diciembre de 2008, la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual fue oído mediante auto de fecha 07 de enero de 2008.
En fecha 26 de marzo de 2009, este Juzgado dio entrada al expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, se avocó a su conocimiento y fijo el 10º día siguiente a esa fecha para dictar sentencia.
PUNTO PREVIO
Estando en la oportunidad procesal correspondiente para emitir la sentencia de merito en la presente causa, como punto previo a ello, pasa este Tribunal de alzada a pronunciarse sobre la calificación de la presente acción, ello luego que de un minucioso análisis efectuado a las actas procesales que conforman la presente causa, y muy especialmente al escrito de demanda y del contrato de arrendamiento cursante a los autos, se pudo constatar en apego a lo preceptuado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de un desacertado ejercicio de la acción, toda vez que de la cláusula segunda del mencionado contrato, la cual establece: “La duración del presente contrato de arrendamiento es por el término de un año (1) fijo, prorrogable, por el mismo lapso de tiempo, pudiendo cualquiera de las partes no renovar dicho contrato, notificándolo a la otra por escrito con un mes de anterioridad al vencimiento del mismo. Dicho lapso comenzará a regir a partir del 16 del mes de julio de 2000, hasta el 15 del mes de julio de 2001, no operándose la tácita reconducción”; se pudo constatar que su duración fue prevista a un año fijo, es decir desde el 16 de julio de 2000, hasta el 15 de julio de 2001, prorrogable, por el mismo lapso de tiempo, lo que se traduce a criterio de quien suscribe en solo un año mas. Así se establece.
Ahora bien, uno de los mayores puntos de interés que presenta la relación arrendaticia es en relación al tiempo de duración, pues en muchas circunstancias tanto el arrendador como el arrendatario se preguntan sobre el tipo de contrato otorgado en cuanto al tiempo; y de presentarse el conflicto de intereses en cuanto a si el contrato de arrendamiento celebrado es a plazo fijo o indeterminado, ante tales circunstancias, tal como es el caso que hoy nos ocupa, surge inevitablemente la necesidad de efectuar la interpretación de la naturaleza del contrato, ya que la pretensión de la actora es la resolución del contrato de arrendamiento.
En el presente caso, el demandante al haber intentado una demanda de resolución de contrato presumiblemente ante la falta de pago de pensiones arrendaticias, fundamentada en un contrato de arrendamiento que se convirtió a tiempo indeterminado, ello por cuanto el demandado (arrendatario) siguió ocupando el inmueble arrendado una vez vencido el lapso de duración del contrato, de su subsiguiente prorroga, así como también de la prorroga legal a la cual pudiera haber tenido derecho; hizo una errónea interpretación de la temporalidad arrendaticia, lo que puede conducir a la improcedencia de la acción; y como ha sido afirmado por nuestra doctrina, si el actor escogió mal la vía, es importante mencionar que se trata de un problema de calificación de la acción. Así se declara.
Calificar la acción es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de la “calificación de la acción”, pueden observarse varias posiciones. Para saber cual es la acción ejercida, el elemento fundamental es la CAUSA PETENDI, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, siendo también importante mencionar que al actor no le está permitido escoger la vía más conveniente para sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la escogida por el actor.
En este sentido, es necesario determinar que el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es aquel mediante el cual el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, tal como es el que presuntamente vincula a las partes, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal, toda vez que el contrato en cuestión adquirió dicha modalidad al haber el arrendatario permanecido en el inmueble posteriormente al vencimiento del lapso convenido. Así se establece.
Como se ha dejado suficientemente establecido estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, lo cual constituye motivo suficiente para concluir y determinar que la acción idónea a ejercer sería la de desalojó y no la que de manera errónea ejerció el demandante. Así se decide.
Siendo evidente la existencia de una anomalía procesal, la cual hace necesario para quien aquí sentencia, siendo el director de la contienda que aquí se dirime, en aras de mantener y procurar la estabilidad del juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”, donde sin duda alguna priva, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sean utilizados por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, bajo estas premisas legales no le está dado al Juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limite de la demanda, quedado legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en la que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley; tal como es el caso que nos ocupa, donde el legislador estableció en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que toda acción fundada en un contrato de plazo indeterminado de arrendamiento inmobiliario debe ser ejecutada dentro de las premisas de la figura del desalojo, y no como mal pretendió hacer la demandante bajo la figura de la resolución del contrato. Así se decide.
En base a lo plasmado, este Juzgador, en apego a lo preceptuado en el artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, donde se constituye una de las más importantes de las garantías constitucionales “EL DEBIDO PROCESO”, el cual debe ser aplicado en todas las actuaciones judiciales y administrativas de la república, siendo mandato constitucional, debe declarar la inadmisibilidad la presente acción, por ser la misma contraria a lo dispuesto en la Ley que regula la materia de arrendamientos inmobiliarios. Así se decide.
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra de la decisión de fecha 09 de diciembre de 2008, dictada por el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia, INADMISIBLE la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara ELIS RAFAEL TERAN TORRES, contra JOSE ALEXIS ANDRADE RODRIGUEZ, ambas partes plenamente identificadas en autos.
Se revoca la decisión apelada.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en este juicio.
Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los (20) días del mes de abril de 2009. Años 198° y 150°.
EL JUEZ
EL SECRETARIO
LUIS TOMAS LEON SANDOVAL
MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha anterior, siendo las , previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO

MUNIR SOUKI URBANO
Exp. AP-26468
LTLS/msu/pn