TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, veintiuno (21) de abril de dos mil nueve
199º y 150º

EXPEDIENTE No.: AP31-V-2008-000669
PROCEDIMIENTO ORAL
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE
SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inició este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesta por los abogados Rodolfo Antonio Rodríguez Lanz y María de Las Nieves González Pérez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 75.072 y 75.180, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA DE INMUEBLE, actuando como apoderados judiciales de los ciudadanos Dalbare Daniel González Sarmiento y Mirna Elizabeth Lara de González, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, casados y titulares de la Cédula de Identidad números V-1.885.192 Y V-2.142.502; contra las ciudadanas Jessika Carolina Arcia Pérez y Jeannette Ludmila Arcia Pérez, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad números V-11.569.948 y V-10.339.419, admitida por este Tribunal el 18 de marzo de 2008 y se ordenó su tramitación por el procedimiento oral.
Luego de citadas las demandadas, dentro del lapso previsto para contestar la demanda, comparecieron como sus apoderados judiciales los abogados Zuly Coromoto Campos y Edison René Crespo, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 55.859 y 10.212, y presentaron escrito de contestación mediante el cual promovieron cuestiones previas, contestaron al fondo de la demanda e interpusieron reconvención contra la parte actora.
Vencido el lapso de contestación de la demanda, se dictó auto admitiéndola, declarando que los demandantes reconvenidos debían contestar la demanda al quinto (5°) día de despacho siguiente a su admisión.
El día 7 de enero de 2007, los apoderados de la parte actora reconvenida presentaron escrito mediante el cual rechazaron las cuestiones previas promovidas y contestaron tempestivamente la reconvención interpuesta contra sus representados.
El 29 de enero de 2009, se dictó la decisión correspondiente a las cuestiones previas, declarándose sin lugar varias de ellas y subsanada una de las promovidas, por lo cual debía excluirse del petitorio del libelo, el punto cuarto, por cuanto la parte actora admitió que su interés decayó en el proceso, respecto a dicha petición, al serle ya entregada la letra de cambio por las demandadas.
El 9 de febrero del año en curso, tuvo lugar la audiencia preliminar con la presencia del apoderado judicial de la parte actora, abogado Rodolfo Antonio Rodríguez Lanz y del apoderado judicial de la parte demandada, abogado Edison René Crespo Mogollón.
El 12 de febrero de 2009, este Juzgado estableció los términos de la controversia, tomando en consideración tanto los hechos afirmados en el libelo, como en la contestación de la demanda y en la audiencia preliminar; declarando que la parte actora cumplió con su carga probatoria de consignar las pruebas documentales en las cuales fundamentaba su pretensión principal, y posteriormente en la contestación de la reconvención; y que si bien la parte demandada reconviniente no cumplió con su carga probatoria de consignar con la contestación, el documento en el cual fundamentó sus defensas y cuya validez afirma, este Juzgado consideró que la suscripción de dicho contrato no era un hecho controvertido entre las partes, pues la parte actora reconvenida, reconoció su suscripción por ambas partes e igualmente lo consignó en copia a los autos al contestar la reconvención, motivo por el cual este Juzgado resolvería la controversia planteada analizando todos los medios de prueba de carácter documental referidos en los escritos presentados tempestivamente por las partes.
Finalmente el Tribunal declaró que se evidenciaba que si bien las partes reconocían como cierta la suscripción de ambos contratos, la parte actora reafirmaba la validez del segundo contrato suscrito, atacando las razones por las cuales la parte demandada afirmaba que el mismo debe declararse nulo; y a su vez las accionadas expusieron razones por las cuales consideran que debe dársele validez al primer convenio celebrado; en cuyos términos quedó trabada la controversia en el proceso.
Ahora bien, los hechos sobre los cuales el Tribunal se fundamentó para establecer la controversia, son los siguientes:
Los apoderados judiciales de los ciudadanos DALBARE DANIEL GONZÁLEZ SARMIENTO y MIRNA ELIZABETH LARA DE GONZÁLEZ, afirmaron que éstos son propietarios de un bien inmueble constituido por una parcela de terreno identificada 65-66-A y la casa quinta denominada “El Nazareno”, ubicada en la calle Guaraní de la Urbanización El Llanito, Manzana H, Zona R-5 del sector general del parcelamiento de dicha Urbanización, en jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda.
Que los días 27 y 30 de julio de 2007, los demandantes suscribieron con las ciudadanas JESSIKA CAROLINA ARCIA PÉREZ y JEANNETTE LUDMILA ARCIA PÉREZ, un contrato de opción a compra venta, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 38, Tomo 51; y ante la Notaría Pública Segunda del Estado Mérida, bajo el No. 48, Tomo 88, mediante el cual concedieron a dichas ciudadanas una opción de compra con carácter exclusivo para adquirir el inmueble antes identificado, quienes a su vez se comprometieron a adquirirlo, por la cantidad de (Bs. 375.000.000,00), que debía ser cancelado en efectivo por las optantes, al momento de la protocolización del documento de compra-venta.
Que la vigencia del contrato a opción de compra venta, era de noventa (90) días continuos, prorrogables por treinta (30) días; cuyos lapsos vencieron el día (30) de noviembre de 2007. Que los demandantes sólo recibieron de parte de las optantes, la cantidad de (Bs. 120.000.000,00), al suscribir el contrato, los cuales forman parte del precio de venta convenido, en calidad de arras y depósito de fiel cumplimiento de las obligaciones contraídas en el documento.
Que se evidencia el claro incumplimiento de las optantes, a los términos establecidos en el contrato, entre ellos el de cumplir, durante el tiempo estipulado, de ciento veinte (120) días, el monto de (Bs. 255.000.000,00), a los fines de protocolizar el documento de compra venta, dado en opción a compra; imputable única y exclusivamente a las demandadas; cuya falta de pago del precio total ha causado a sus representados una serie de daños y perjuicios, producto del incumplimiento del contrato.
Señalaron que el precio real convenido para la operación de venta fue la cantidad de (Bs. 335.000.000,00), resultando una diferencia de (Bs. 215.000.000,00); pero que por solicitud de las demandadas, se estableció en el documento de compra venta el precio de (Bs. 375.000.000,00), para que cuando se presentara la solicitud del crédito bancario, se les aprobara un monto mayor al que se aprobaría si se fijaba el precio real de la negociación. Que con dicho sobreprecio, quedaba una diferencia de (Bs. 40.000.000,00), en el documento autenticado cuya resolución solicitan.
Que el abogado RODOLFO ANTONIO RODRÍGUEZ LANZ, confiando en la palabra de las demandadas, procedió a suscribir una letra de cambio, por el monto de (Bs. 40.000.000,00), a favor de las demandadas, como garantía para cubrir la diferencia del total del precio señalado en el contrato de opción de compra venta, para favorecer a las compradoras al momento del trámite del crédito bancario que solicitarían para cubrir el monto pendiente de pago.
Que según lo estipulado en la cláusula quinta del contrato suscrito, en caso de incumplimiento por parte de las compradora, sería retenido por los vendedores, el cincuenta por ciento (50%) del monto entregado, que asciende a la cantidad de (Bs. 60.000.000,00), como indemnización por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de tal compromiso contractual, y la diferencia de lo entregado, el otro cincuenta (50%) sería reintegrado a las compradoras. Que por todo lo expuesto, demandan por Resolución de Contrato de opción a compra, a las ciudadanas antes identificadas, para que convengan, o sean condenadas por el Tribunal, en lo siguiente:
“PRIMERO: Resolver el contrato celebrado entre las partes el 30 de julio de 2007; SEGUNDO: En la pérdida del derecho a reclamar la cantidad de (Bs. 60.000.000,00), hoy (Bs. F. 60.000,00), que es la misma cantidad que por concepto de arras, cancelaron las demandadas a los demandantes, al momento de la autenticación del referido contrato de opción a compra, el 30-7-2007, de conformidad a la cláusula quinta; TERCERO: En adjudicar a sus representados el derecho de retener para sí la cantidad de (Bs. F. 60.000,00), entregada al momento de la autenticación del contrato, como indemnización por los daños y perjuicios causados a los demandantes, por el incumplimiento de pago del monto restante, de (Bs. F. 215.000,00), dentro de los ciento veinte (120) días continuos de su validez; CUARTO: A regresar al profesional del derecho RODOLFO ANTONIO RODRÍGUEZ LANZ, la letra de cambio suscrita el 27 de julio de 2007, por la cantidad de (Bs. 40.000.000,00), en el acto de autenticación del documento de opción de compra venta, a favor de las demandadas, como garantía para cubrir la diferencia del total del precio señalado en el contrato; o en su defecto que demuestren ante este Tribunal la forma o mecanismo de pago realizado a RODOLFO RODRÍGUEZ LANZ, de los (Bs. 40.000.000,00), avalados en dicha letra de cambio.”
Por su parte, los apoderados judiciales de las demandadas señalaron que la negaban, rechazaban y contradecían en todas y cada una de sus partes, excepto que reconocían los siguientes hechos:
- Que los ciudadanos DALBARE DANIEL GONZÁLEZ SARMIENTO y MIRNA ELIZABETH LARA GONZÁLEZ, fueron los propietarios del inmueble antes identificado.
- Que el precio pactado para el referido inmueble fue de (Bs. 335.000.000,00), y sus representadas habían cancelado como inicial la cantidad de (Bs. 165.000,00).
Posteriormente negaron y rechazaron cada uno de los hechos afirmados por la parte actora en el libelo. Señalaron que negaban que sus representadas hayan perdido el derecho de reclamar el reintegro de la cantidad de (Bs. 60.000.000,00), ni que la misma deba destinarse a la indemnización de daños y perjuicios y que los demandantes no están autorizados a retener la cantidad referida, dada en arras al tiempo de la celebración del contrato.
Seguidamente, bajo el título de Defensas Perentorias, afirmaron que el día 7 de febrero de 2007, sus representadas celebraron con los ciudadanos DALBARE DANIEL GONZÁLEZ y MIRNA ELIZABETH LARA DE GONZÁLEZ, una opción de compra venta del inmueble antes identificado, pactando el precio de (Bs. 335.000,00), de los cuales las compradoras entregaron a los vendedores la suma de (Bs. 160.000.000,00) y el monto restante sería cancelado para el momento de la protocolización del documento definitivo ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo.
Que aun estando vigente dicho convenio, los vendedores obligaron a sus representadas a celebrar el nuevo convenio del 30-7-2007, ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera de Municipio Libertador, bajo la amenaza por parte de los vendedores, de ser desalojadas del inmueble que ocupaban, toda vez que ellas ocupaban el inmueble, según no por la opción de compra, sino en virtud de un contrato de arrendamiento, como en efecto lo hicieron valer en el juicio que cursa ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial. De tal manera, que si no celebraban esta nueva opción de venta, serían desalojadas y perderían toda la cantidad dada como parte del precio.
Que en consecuencia, sus representadas celebraron dos (2) contratos de opción de compra venta, que se encuentran vigentes, por cuanto ninguno fue resuelto, sobre el mismo inmueble, aunque precios diferentes, lo que les ha impedido adquirir el inmueble y dar cumplimiento a las obligaciones contraídas; por lo cual la pretensión de los demandantes es improcedente.
Posteriormente interpusieron reconvención contra los demandantes, fundamentados en que se estaba en presencia de una actuación impropia por parte de los vendedores, hecha con fines inconfesables, ya que por una parte, en fecha 7-2-2007, celebraron un contrato de opción de compra venta sobre el ya señalado inmueble, por el precio de (Bs. 335.000.000,00), para lo cual sus representadas entregaron la cantidad de (Bs. 160.000.000,00) y luego las llevaron a celebrar otro convenio por mayor precio, y establecer como recibido parte del precio, la cantidad de (Bs. 120.000.000,00), quitándole la suma de (Bs. 40.000.000,00).
Que como el contrato de fecha 7 de febrero de 2007 mantiene su vigencia, reconvenían a los ciudadanos Dalbare Daniel González Sarmiento y Mirna Elizabeth Lara de González, para que cumplan con dicha opción, respetando y reconociendo que el precio de la venta del inmueble es de (Bs. 335.000.000,00) y se otorgue el documento definitivo, reconociendo que han recibido como parte del precio, la suma de (Bs. 160.000.000,00); e igualmente para que convengan y reconozcan que el convenio de fecha 30 de julio de 2007 es nulo.
Al contestar la reconvención, el abogado Rodolfo Rodríguez Lanz, apoderado judicial de los demandantes, señaló que convenía y reconocía que entre sus representados y las demandadas se firmó un primer contrato de opción a compra, sobre el inmueble identificado en autos, por la cantidad de (Bs. 335.000.000,00), y que de dicha suma sus representados recibieron la cantidad de (Bs. 160.000.000,00), en calidad de arras, tal como lo disponen las cláusulas primera y cuarta del contrato, estableciendo una penalidad en la cláusula quinta de dicho contrato, mediante la cual las partes, convinieron que si la operación de opción de compra venta no se pudiera llevar a cabo por causa imputable a una de las partes, la otra, tenía el derecho de ser indemnizada por un monto equivalente al (50%) del monto entregado, es decir, la cantidad de (Bs. 80.000.000,00), por los daños y perjuicios ocasionados, sin tener que probar dichos daños y perjuicios en juicio. Que se estableció en la cláusula segunda, una vigencia de noventa (90) días, más una prórroga de treinta (30) días, como plazo máximo para la protocolización del documento de venta, tal como lo dispone la cláusula quinta del documento público celebrado el 13 de febrero de 2007, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, autenticado bajo el No. 21, Tomo 07 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual consigna en copia simple, marcado “A-2”.
Igualmente convino y reconoció que se firmó el segundo contrato entre ambas partes, bajo los términos indicados en el libelo de la demanda, antes referidos. Seguidamente negó, rechazó y contradijo que sus representados le hayan quitado a las demandadas la cantidad de (Bs. 40.000.000,00), ya que lo verdadero es que las referidas ciudadanas no cumplieron con otorgar el “documento definitivo de opción de compra venta”, dentro de los 120 días que se habían obligado, según el primer contrato de opción a compra, sobre el inmueble; motivo por el cual en conversaciones amigables sostenidas entre las partes, los demandantes reconsideraron aplicar sólo el (50%) de la penalidad prevista en dicho contrato; y en vez de quedarse con (Bs.F 80.000.000,00), que correspondía a la penalidad, sólo aplicaron una penalidad equivalente a la suma de (Bs.F 40.000,00), la cual se materializó en la firma del segundo contrato de opción a compra, firmado los días 27 y 30 de julio de 2007, donde se declaró que en vez de recibir unas arras por la cantidad de (Bs.F. 160.000,00), se indicó que se recibían unas arras por la cantidad de (Bs. 120.000,00). Que de allí surge la diferencia de (Bs.F 40.000,00) y que ese fue el motivo por el cual las partes, de mutuo y amistoso acuerdo dejaron sin efecto el primer contrato de opción a compra, y procedieron a firmar un segundo documento de opción a compra venta, del cual pidieron su resolución.
Negó, rechazó y contradijo que las demandadas entraran a ocupar el referido inmueble, en virtud del primer contrato de opción a compra venta firmado, ya que las mismas ingresaron a ocupar y tomar posesión precaria del inmueble en base a un contrato de arrendamiento celebrado el 13 de febrero de 2007, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, por un lapso de cuatro (4) meses, contados desde el 15 de febrero de 2007 hasta el 15 de junio de 2007, mediante un canon de arrendamiento de (Bs. 1.200.000,00), hoy (Bs.F 1.200,00), consignado en copia simple.
Negó, rechazó y contradijo todas y cada una de las razones por las cuales los apoderados de las demandadas alegaron que el contrato cuya resolución se pide es nulo. Y finalmente solicitó que la reconvención fuese declarada sin lugar.
Celebrada la audiencia oral, ambas partes expusieron los hechos de conformidad a lo que se ha venido discutiendo, relacionados con los medios probatorios cursantes en el expediente, reconocidos por ambas partes, que son los siguientes:
- Contrato de opción de compra venta del inmueble antes identificado, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 38, Tomo 51, el día 27-7-2007; y ante la Notaría Pública Segunda del Estado Mérida, bajo el No. 48, Tomo 88. en fecha 30-7-2007. Se evidencia que en la cláusula segunda, las partes establecieron que el precio del inmueble sería de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 375.000.000,00) y que el plazo máximo para la protocolización del documento definitivo no sería mayor a noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato de opción, más una prórroga de treinta (30) días continuos, en caso de que fuese necesario.
- Contrato de opción de compra venta autenticado el 13 de febrero de 2007, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, inserto bajo el No. 21, Tomo 7 de los Libros de Autenticaciones; por el cual los demandantes se comprometieron a vender a las demandadas el mismo inmueble antes identificado, en la cantidad de (Bs. 335.000.000,00). y que el plazo máximo para la protocolización del documento definitivo no sería mayor a noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato de opción, más una prórroga de treinta (30) días continuos, en caso de que fuese necesario.
- Convinieron en que las compradoras entregaban a los vendedores, la cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 160.000.000,00), como parte del precio, en calidad de arras y depósito de fiel cumplimiento de las obligaciones contraídas en dicho documento.
Es necesario que este Juzgado se pronuncie en primer lugar sobre la alegada defensa perentoria de las demandadas, pues pretenden excepcionarse en que la existencia de dos (2) contratos vigentes, les ha impedido adquirir el inmueble.
Los instrumentos relacionados, reconocidos por ambas partes, son contratos de opción de compra venta sobre el mismo inmueble, celebrados en fechas diferentes, bajo los términos antes expuestos.
En el primero, del trece (13) de febrero de 2007, el lapso convenido para otorgar el documento definitivo de compra venta fue de ciento veinte (120) días, incluida la prórroga, los cuales vencieron el 13 de junio de 2007.
El segundo contrato fue autenticado por las demandadas el día 27-7-2007 y por los compradores el 30 de junio de 2007. Se observa que incluso para el día en que las demandadas lo firmaron ante una Notaría de la ciudad de Caracas, ya había vencido el lapso fijado en el primer contrato para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta.
Se constata así que ambas partes, de común acuerdo, acordaron extender el lapso de la opción de compra venta, en vez de extinguir definitivamente el vínculo jurídico pactado, sin que en este proceso le sea dable a este Tribunal determinar cuál de ellas no cumplió con lo convenido en el primer contrato. En el libelo, la parte actora no hizo referencia al primer contrato suscrito y al exponer su defensa perentoria, la parte demandada tampoco expuso las causas por las cuales no se protocolizó el documento definitivo de compra venta, dentro del lapso originalmente pactado; por lo que de conformidad a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, no le es dable a este Tribunal resolver una controversia que no le fue planteada, pues cuando las partes celebraron el segundo contrato, es porque alguna de las dos (2) o ambas no habían cumplido con sus obligaciones respectivas.
En consecuencia, este Juzgado establece que con la suscripción del segundo contrato, ambas partes dieron por resuelto el primero, aunque no lo hubiesen estipulado expresamente; razón por la cual es improcedente la excepción perentoria de la parte demandada, pues no es cierto que se encuentre vigente el primer contrato celebrado el 13 de febrero de 2007, autenticado ante la Notaría püblica Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda. Así se declara.
Ahora bien, en cuanto al fondo de la demanda, se observa que el fundamento de los apoderados judiciales de la parte actora para accionar la resolución del contrato autenticado los días, 27 y 30 de julio de 2007, es que sus representados durante el transcurso de los (120) días de vigencia del mismo y hasta la presente fecha, sólo recibieron la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 120.000.000,00), al suscribir el contrato, lo cual es insuficiente para cubrir el precio convenido. Que ello evidencia el claro incumplimiento de las demandadas, a los términos establecidos en el contrato, entre ellos “el de cumplir durante el tiempo estipulado (120 días) el monto de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 255.000.000,00), hoy (Bs. 255.000,00), a los fines de protocolizar por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, el documento de Compra.-Venta del inmueble dado en Opción a Compra”.
Ahora bien, con relación al precio pactado, ambas partes admitieron ante este Tribunal, que realmente fue fijado en la cantidad de (Bs. 335.000.000,00), hoy (Bs. 335.000,00) y no el que aparece reflejado en el contrato. Por cuanto ese hecho fue alegado en el libelo, en el cual a su vez convino la parte demandada, este Juzgado establece que no hay controversia al respecto, por lo cual debe tenerse como un hecho cierto que el precio por el cual las partes pactaron la compra-venta del inmueble antes identificado es la cantidad de trescientos treinta y cinco millones de bolívares, que actualmente equivalente a la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 335.000,00).
Con relación a la cantidad pagada por las demandadas, como parte del precio, la parte actora afirmó que sólo había recibido la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 120.000.000,00), mientras que la parte demandada afirmó que había pagado la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 165.000.000,00), actualmente (Bs. 165.000,00). En este caso, como se trataba de un hecho nuevo alegado por la parte demandada, le correspondía a ésta probar que posteriormente al día de la autenticación del contrato, pagó a la parte actora, la cantidad adicional alegada. Sin embargo, la parte demandada no promovió prueba que desvirtuase el hecho contenido en la cláusula cuarta del contrato reconocido en este proceso, y en la cual expresaron que las compradoras entregaban en ese acto [de autenticación], a los vendedores, la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 120.000.000,00).
En consecuencia debe establecer este Tribunal que la parte demandada sólo pagó como parte del precio del inmueble, la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 120.000.000,00), que son actualmente CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), tal como lo afirmó la parte actora en el libelo y está expresado en la cláusula cuarta del contrato que se analiza, que es el único vigente entre las partes.
Con relación a la obligación que la parte actora afirmó, incumplieron las demandadas, los apoderados judiciales de éstas negaron y rechazaron que hasta la fecha sus representadas hayan incumplido alguna cláusula del contrato.
Para resolver dicho planteamiento, es necesario tener presente lo previsto en nuestro ordenamiento procesal en relación a la carga y distribución de la prueba, principios contenidos en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que establecen que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Así las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Los apoderados actores indicaron que la causa de la no protocolización del contrato es única y exclusivamente imputable a las demandadas, por cuanto no pagaron el resto del precio convenido, en los términos previstos en el contrato, dentro del lapso de ciento veinte (120) días de vigencia de la opción de compra venta. En base al principio de la carga de la prueba, es la parte actora quien está obligada a demostrar la obligación que alega fue incumplida por la parte demandada, por lo cual corresponde al Tribunal analizar las cláusulas contenidas en el instrumento fundamental de la demanda, referidas a la forma de pago del precio convenido y el lapso para la protocolización del documento definitivo. En la cláusula cuarta las partes pactaron lo siguiente:
“LAS COMPRADORAS, entregan en este acto a LOS VENDEDORES, la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 120.000.000,00) los cuales forman parte del precio de venta convenido en la cláusula PRIMERA en calidad de Arras y depósito de fiel cumplimiento de las obligaciones contraídas en este documento. Queda entendido que el saldo pendiente, es decir la cantidad de: DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 255.000.000,00), serán pagados por LAS COMPRADORAS, en el acto de protocolización del documento de COMPRAVENTA definitivo ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo, conforme al lapso de vigencia previsto en la cláusula segunda del presente contrato.”
Y en la cláusula segunda, a la cual remite ésta, las partes acordaron:
“El plazo máximo para la protocolización del documento de Compraventa definitivo del inmueble mencionado en la cláusula PRIMERA, ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, no será más de NOVENTA (90) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del presente contrato más una prórroga de TREINTA (30) días continuos en caso de ser necesario.”
Ahora bien, de los términos expresamente convenidos por las partes en la cláusula cuarta transcrita, se evidencia que claramente pactaron que el saldo del precio, que según lo expuesto anteriormente, sería la cantidad de DOSCIENTOS QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 215.000.000,00), hoy DOSCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 215.000,00), sería pagado por las compradoras, en el acto de protocolización del documento definitivo de compra-venta.
En cuanto a lo convenido en la cláusula segunda del contrato, se evidencia que sólo se refiere al lapso para el otorgamiento de dicho documento definitivo, lapso que normalmente se otorgan las partes de común acuerdo, para realizar dentro del mismo las gestiones pertinentes al perfeccionamiento del negocio pactado, tales como, gestionar las solvencias del inmueble en cuanto a impuestos municipales o estadales, solvencias de pago de servicios públicos, redactar el documento definitivo, llevarlo a la Oficina de Registro Inmobiliario para su revisión, el cálculo de los derechos de Registro y fijación del acto de otorgamiento, gestionar préstamos para pagar el precio, etc.
Al menos de los términos del contrato, no se evidencia que las demandadas se hubiesen obligado a pagar o ir pagando el precio del inmueble antes del acto de otorgamiento del documento definitivo ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. Y tampoco la parte actora alegó en el libelo ni consignó alguna prueba diferente, que demostrase que las partes modificaron los términos convenidos en la cláusula cuarta antes transcrita, por la cual las compradoras se obligaron a pagar el saldo del precio “en el acto de protocolización del documento de COMPRAVENTA definitivo”.
No puede pasar por alto el Tribunal que el lapso convenido por las partes se encontraba vencido a la fecha de interposición de la demanda, pero los apoderados judiciales de los vendedores, se limitaron a fundamentar su demanda en que las accionadas fueron las que incumplieron su obligación, al no pagar el resto del precio dentro del lapso de ciento veinte (120) días, obligación ésta que, como ya se indicó, no fue pactada de esa forma en el contrato; y a pesar de que afirmaron que fueron las compradoras las que incumplieron con lo previsto en el contrato, nunca alegaron que sus representados por su parte sí habían cumplido con su obligación otorgar el instrumento de propiedad, hecho éste que les hubiese legitimado para pedir la resolución del contrato de opción de compra venta, pues se requiere que la parte que alega el incumplimiento de la otra, alegue y demuestre que ella sí cumplió con la obligación asumida por su parte. Es decir, que si los demandantes hubiesen alegado y probado que ellos cumplieron con su obligación, acudiendo a la Oficina Inmobiliaria a otorgar el documento definitivo de compra venta, pero que en el acto fijado no se presentaron las compradoras a firmar el documento y a pagar el saldo adeudado, entonces sí podría hablarse de incumplimiento por parte de éstas. Pero en el presente caso, este no fue el supuesto de hecho sometido a la consideración del Tribunal.
En consecuencia, considera este órgano jurisdiccional que al no probar la parte actora que las demandadas estaban obligadas a pagar el precio convenido en una forma diferente a la indicada en la cláusula cuarta del contrato que pretenden resolver, resulta forzoso declarar la improcedencia la demanda interpuesta contra éstas, quienes se obligaron a pagar el saldo del precio, sólo al momento de protocolizar el documento definitivo de compra venta del inmueble y no antes.
En cuanto a la reconvención planteada por las demandadas contra la parte actora, se observa que la misma se fundamenta en el hecho de que existiesen dos (2) contratos de opción de compra venta, celebrados entre las partes sobre el mismo inmueble, y que a su decir, se encuentra vigente el primero, y por ello solicitan su reconocimiento.
Sobre este hecho ya se pronunció el Tribunal previamente, al declarar que cuando las partes de común acuerdo celebraron un nuevo contrato, dieron por resuelto el primero, sólo a los efectos de extender el lapso pactado en el primer contrato, que ya se encontraba vencido: Y ello se evidencia claramente, cuando las partes mantuvieron el precio inicialmente fijado, pues la parte demandada convino en que el precio del inmueble era de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 335.000.000,00).
En cuanto a las razones por las cuales accionan en reconvención, la nulidad del segundo contrato firmado por las partes, los apoderados judiciales de la parte demandada afirmaron que mediante una hábil jugada a sus representadas las llevaron a celebrar otro convenio por un precio mayor, estableciendo como recibida la cantidad de (Bs. 120.000.000,00) como parte del precio, quitándoles de un solo plumazo la suma de (Bs. 40.000.000,00).
De los hechos alegados por la parte actora, se evidencia que en ningún momento pretendió que se tomase en consideración que el precio en que fue pactada la venta del inmueble era el expresado en el segundo contrato suscrito, pues señalaron que el precio real convenido para la operación de venta fue la cantidad de (Bs. 335.000.000,00), resultando una diferencia de (Bs. 215.000.000,00); pero que por solicitud de las demandadas, se estableció en el documento de compra venta el precio de (Bs. 375.000.000,00), para que cuando se presentara la solicitud del crédito bancario, se les aprobara un monto mayor al que se aprobaría si se fijaba el precio real de la negociación. Que con dicho sobreprecio, quedaba un diferencia de (Bs. 40.000.000,00) en el documento autenticado, cuya resolución solicitaban. Y que el abogado RODOLFO ANTONIO RODRÍGUEZ LANZ, confiando en la palabra de las demandadas, procedió a suscribir una letra de cambio, por el monto de (Bs. 40.000.000,00), a favor de las demandadas, como garantía para cubrir la diferencia del total del precio señalado en el contrato de opción de compra venta, para favorecer a las compradoras al momento del trámite del crédito bancario que solicitarían para cubrir el monto pendiente de pago.
Al decidir las cuestiones previas promovidas por la parte demandada en este proceso, el Tribunal pudo constatar del Acta levantada por el Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, el 13 de febrero de 2008, que las demandadas declararon hacer entrega al apoderado judicial de la parte actora, de una letra de cambio identificada con las mismas características expuestas en el libelo.
Con estos hechos evidencia el Tribunal que no fue celebrado de manera ventajista el segundo contrato, tal como alegaron las demandadas en su demanda reconvencional, pues a todas luces se evidencia que la única finalidad de su firma fue extender el lapso para el otorgamiento definitivo del documento de compra venta, lo cual no es causal de nulidad del contrato Por otro lado observa el Tribunal que la diferencia entre lo establecido en el primer contrato como recibido en arras e imputable al precio del inmueble, (Bs. 160.000.000,00), y lo declarado en el segundo contrato (Bs. 120.000.000,00), la parte demandada en reconvención reconoció que dicha diferencia se debe a que aplicó parcialmente, en un cincuenta por ciento (50%) la penalidad convenida en la cláusula quinta del primer contrato suscrito el día 13-2-2007, por cuanto las compradoras incumplieron dicho contrato.
Al respecto observa el Tribunal, que con la suscripción del segundo contrato, antes referido, las partes dieron por terminadas cualquier reclamación que tuviesen que hacerse con relación al primero, pues no dejaron constancia de cuál de las dos (2) partes incumplió con las obligaciones asumidas. Y en aplicación de lo que convinieron en la cláusula quinta del primer contrato suscrito, cualquiera de las partes incumplía con sus obligaciones, en el caso de los promitentes vendedores, tenían el derecho a retener el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad entregada por las compradoras en arras; y en el caso de las compradoras, tenían el derecho a que se les devolviera la cantidad íntegra dada en arras y adicionalmente, el cincuenta por ciento (50%) de lo entregado, dependiendo de cuál de las partes incumplía. En consecuencia, resultaba viable que la parte demandada en reconvención, retuviese la cantidad acordada como cláusula penal, o como lo admitió expresamente, se quedase con sólo el cincuenta por ciento (50) de lo pactado en el contrato, porque así lo hubiesen acordado posteriormente, y seguir con la negociación del inmueble, tal como se desprende del segundo contrato celebrado, tantas veces referido. Sin embargo, la legalidad o no de la retención del dinero indicado no ha sido sometida a la consideración de este Tribunal.
En todo caso, considera este órgano jurisdiccional que de los alegatos expuestos por la parte demandada reconviniente, pudiera inferirse que creen que se les causó una lesión patrimonial, situación que de ninguna forma hace anulable el contrato vigente entre las partes, el cual reúne las condiciones requeridas en el artículo 1.141 del Código Civil. En consecuencia, resulta forzoso declarar la improcedencia de la reconvención interpuesta.
Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado, administrando justicia, en nombre de República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpusieron los ciudadanos Dalbare Daniel González Sarmiento y Mirna Elizabeth Lara De Conzález, contra las ciudadanas Jessica Carolina Arcia Pérez y Jeannette Ludmila Arcia Pérez, antes identificados. En consecuencia, se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en la demanda.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención que por NULIDAD y RECONOCIMIENTO DE CONTRATOS, interpusieron las ciudadanas Jessica Carolina Arcia Pérez y Jeannette Ludmila Arcia Pérez contra los ciudadanos Dalbare Daniel González Sarmiento y Mirna Elizabeth Lara De Conzález.
Se condena en costas de la reconvención a las ciudadanas Jessica Carolina Arcia Pérez y Jeannette Ludmila Arcia Pérez, por cuanto su demanda fue declarada sin lugar.
Se publica dentro del lapso legalmente establecido para ello, en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no es necesaria su notificación a las partes. De conformidad con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los veintiún (21) días del mes de abril de dos mil nueve (2009), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

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Abg. ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En la misma fecha (21-4-2009), y siendo las (3:20) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,