TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dos (2) de abril de 2009
198º y 150º

DEMANDANTE: “MARÍA TERESA DE STEFANO de MANUSIA”; venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.538.384. Con domicilio procesal en: Avenida Libertador, Edificio Mifero, Oficina Pent House, Municipio Chacao del estado Miranda.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA DEMANDANTE: “FELIX DE STEFANO SÁNCHEZ, CONCEPCIÓN DE STEFANO GARCÍA y GUIDO DE STEFANO GARCÍA”, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 21.067, 71.207 y 96.661, respectivamente.

DEMANDADO: “LUIS IGNACIO MALDONADO ESTRADA”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.248.440; sin domicilio procesal constituido en autos:

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DEL DEMANDADO: “CARLOS ALBERTO BAHACHILLE BUITRAGO y JOSÉ GREGORIO FAZIO RUIZ”, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 111.037 y 59.790, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2008-002770

I
DESARROLLO DEL JUICIO

El 18 de noviembre de 2008, el abogado Félix De Stefano Sánchez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 21.067, actuando en su carácter de mandatario judicial de la ciudadana María Teresa De Stefano, titular de la cédula de identidad Nº V-5.538.384, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda mediante el cual pretende, con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que el ciudadano Luis Ignacio Maldonao Estrada, titular de la cédula de identidad Nº V-8.248.440, en condición de arrendatario, cumpla con la obligación de hacer la entrega de un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 103, ubicado en la planta Nº 10 del edificio Residencias Concepción, situado en la Avenida El Paují, Urbanización Los Naranjos, Municipio El Hatillo, del estado Miranda.
Por auto dictado en fecha 20 de noviembre de 2008, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación de la demanda.
En fecha 9 de diciembre de 2008, se recibió diligencia suscrita por la representación judicial de la parte actora, mediante la cual consignó fotostatos a fin de elaborarse la compulsa y abrirse cuaderno de medidas.
El 16 de diciembre de 2008, se libró la compulsa y abrió el correspondiente cuaderno de medidas.
El 13 de enero de 2009, el abogado Félix De Stefano dejó constancia de haber consignado los emolumentos necesarios, a los fines de la citación de la parte demandada por intermedio del alguacil del tribunal.
Posteriormente, en fecha 3 de febrero de 2009, el ciudadano Alguacil Julio Echeverría rindió informe manifestando que logró citar personalmente a la parte demandada, consignado recibo de citación debidamente firmado.
Así las cosas, el 5 de febrero de 2009, compareció el ciudadano Luis Ignacio Maldonado Estrada y manifestó carecer de abogado; razón por la cual el tribunal conforme el artículo 4 de la Ley de Abogados, difirió por cinco (5) días de despacho la oportunidad procesal para la contestación a la demanda.
En fecha 12 de febrero de 2009, la parte demandada debidamente asistida de abogado, presentó escrito de contestación a la demanda, alegando todo cuanto creyó pertinente en defensa de sus derechos e intereses.
El 19 de febrero de 2009, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos.
El 25 del mismo mes y año, la parte demandada instituyó mandatarios judiciales mediante poder apud acta.
El 27 de febrero de 2009, estando dentro de la etapa probatoria, la representación judicial de la parte demandada promovió las pruebas que consideró idóneas y pertinentes a sus alegatos.
En fecha 2 de marzo de 2009, la representación judicial de la parte actora igualmente promovió pruebas.
Por auto de fecha 3 de marzo de 2009, el tribunal de acuerdo con la petición formulada por la representación judicial de la parte demandada, acordó prorrogar el período de pruebas por cinco (5) días de despacho siguientes al vencimiento del lapso, conforme lo previsto en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 5 de marzo de 2009, el abogado Félix De Stefano interpuso recurso procesal de apelación contra el auto dictado por el tribunal el día 3 del mismo mes y año.
En fecha 6 de marzo de 2009, el abogado Carlos Bahachille solicitó se fije nueva oportunidad para la evacuación de la prueba de testigos promovida durante la etapa probatoria.
El 11 de marzo de 2009, se oyó en un solo efecto el recurso de apelación ejercido por el abogado Félix De Stefano.
En esta misma fecha, el abogado Carlos Bahachille pidió que el tribunal dictase un auto para mejor proveer a los fines de la declaración de los testigos promovidos, lo cual fue negado por auto de fecha 12 de marzo de 2009.
En este estado, el 13 de marzo de 2009, el abogado Carlos Bahachille interpuso recurso procesal de apelación contra el auto dictado por el tribunal el día 12 del mismo mes y año.
Por auto de fecha 17 de marzo de 2009, debido a ocupaciones urgentes y preferentes del tribunal, se difirió por cinco (5) días la publicación del fallo.
En fecha 19 de marzo de 2009, se oyó en un solo efecto el recurso de apelación ejercido por el abogado Carlos Bahachille.

Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia definitiva previa las siguientes consideraciones:

II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

El abogado Félix De Stefano Sánchez, representante judicial de la parte demandante, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alegó en el escrito libelar, lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante

1. Adujo, que el 15 de febrero de 1997, su representada suscribió con el ciudadano Luis Ignacio Maldonado Estrada, un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el apartamento distinguido con el Nº 103, ubicado en la planta Nº 10 del edificio Residencias Concepción, situado en la Avenida El Paují, Urbanización Los Naranjos, Municipio El Hatillo del estado Miranda; y que posteriormente continuaron la relación arrendaticia celebrando varios contratos de arrendamiento sobre el mismo inmueble.
2. Que, el último contrato se celebró con una vigencia desde el día 15 de octubre de 2005, hasta el día 14 de octubre de 2006, según se lee en su cláusula segunda.
3. Afirma, que en fecha 30 de agosto de 2006, su mandante procedió a notificar por escrito al arrendatario su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento; notificación que -según asevera- fue recibida y aceptada por el arrendatario.
4. Alega, que la arrendadora María Teresa De Stefano a partir del día 15 de octubre de 2008, esto es, al día siguiente de haberse expirado el lapso de dos (2) años de la prorroga legal, ha solicitado pacifica y reiteradamente al arrendatario la entrega del inmueble arrendado, sin que haya sido posible que éste cumpla con su obligación.
5. Que, en virtud de los hechos expuestos, demanda al ciudadano Luis Ignacio Maldonado Estrada, para que cumpla con su obligación de entregar el inmueble arrendado, por vencimiento del término de la prorroga legal; asimismo, aspira con fundamento en la cláusula segunda contractual, el pago de la suma de Bs. 70,00 diarios por cada día de retraso en la entrega del inmueble, hasta el día de la entrega definitiva; la entrega de los recibos cancelados que acrediten solvencia en el pago de los servicios públicos; y el pago de las costas, costos y honorarios profesionales.

Señala como fundamentos de derecho los artículos 38 literal c) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A los fines de enervar los fundamentos de hecho y derecho esgrimidos por la parte demandante en el libelo de la demanda, la parte demandada en su escrito de fecha 12 de febrero de 2009, alegó las siguientes excepciones de fondo:

Alegatos esgrimidos por la parte demandada

1. Promovió, la cuestión previa establecida en el artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 ordinales 2º, 4º y 7º eiusdem, referida al defecto de forma del libelo de la demanda.
2. Promovió, la cuestión previa establecida en el artículo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.
3. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda.
4. Luego, admitió que el 15 de febrero de 1997, celebró contrato de arrendamiento con la sociedad de comercio Euro Rent de Venezuela, C.A.; y que posteriormente, acordó celebrar un contrato con vigencia desde el 15 de octubre de 2005, hasta el 14 de octubre de 2006, pero que antes de la finalización del plazo de duración de este último contrato, la arrendadora en franca violación a especificas regulaciones del Ejecutivo Nacional, pretendió percibir un grosero incremento del canon de arrendamiento.
5. Adujo, que a partir de ese entonces, la arrendadora desplegó una serie de amenazas en su contra, dirigidas particularmente a que le entregase, a como diera lugar, el inmueble objeto de la convención locativa, amenazas éstas que se traducen en el desalojo inmediato de la cosa arrendada, a menos que pagase un nuevo precio por concepto de canon de arrendamiento.
6. Que, su consentimiento en la pretendida aceptación de la notificación judicial fue arrancado por violencia, “pues los medios utilizados por la arrendadora causó la impresión del justo temor de exponer(lo) a un mal notable, como es ver(se) echado a la calle, sin tener donde vivir, aprovechándose de (sus) particulares necesidades de contar un lugar en el que pueda residir con (su) grupo familiar, lo que, en los términos que indica el artículo 1.150 del Código Civil, hace nula la pretendida notificación de no prorroga invocada por la demandante, notificación esta que al ser sido (sic) obtenida con violencia, la desconozco en su contenido y firma…”.

De acuerdo con los argumentos de hecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, colige este juzgador que el thema decidendum se circunscribe a determinar, la procedencia en Derecho de la acción que ejerce la parte accionante, con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando como causa petendi de su pretensión que vencido el término de la prorroga legal, el arrendatario no ha cumplido con la obligación de hacer entrega del inmueble objeto de la demanda.
Sin embargo, visto que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, promovió las cuestiones previas de los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y por otra parte, la representación judicial de la accionante presentó un escrito de alegatos rechazando y contradiciendo las mismas, este operador jurídico se encuentra obligado a resolver in limine y como punto previo al fallo definitivo la situación procesal descrita, tomando en cuenta que las cuestiones previas cumplen en el proceso una función saneadora, en el sentido de que suponen la solución de cualesquiera cuestiones susceptibles de distraer la atención de la materia referente al thema decidendum.
Al respecto se observa:

III
PUNTO PREVIO

La parte demandada promueve en el escrito de contestación a la demanda, la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 ordinales 2º, 4º y 7º eiusdem.
Es importante señalar, de acuerdo con la inteligencia del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que al demandante se le exige cumplir con ciertos requisitos como son indicar o explicar claramente en el libelo de la demanda, en qué consiste su pretensión, los fundamentos de ella y sus causas, con el fin de que el demandado conozca perfectamente lo que se le reclama y pueda así preparar su defensa, o convenir en todo o en parte en lo que se le reclama, si este fuere el caso. Asimismo, tal señalamiento específico del objeto de la pretensión, trátese de bienes muebles o inmuebles, tiene importancia básicamente en lo que respecta al tema de la competencia territorial; así por ejemplo, si se trata de bienes incorporales, entre ellos una patente de invención o derechos de autor, el demandante deberá necesariamente mencionar los correspondientes datos registrales.
De tal manera que, ante un libelo de demanda oscuro, con deficiencias o ambigüedades, puede la parte demandada plantear la defensa previa por defecto de forma, con el fin de sanear y corregir el vicio detectado; pues de no ser así, en tales circunstancias estaría imposibilitada de alegar, contradecir y ejercer medios probáticos a su favor, lo que en definitiva repercutiría indudablemente en violación al derecho a la defensa.
En el caso sub iudice, la parte demandada en sustento de las defensas previas bajo análisis, aduce lo siguiente:

“…La parte actora inobserva la exigencia legal contenida en el artículo 340, ordinal segundo, del Código de Procedimiento Civil, al no expresar en el libelo el carácter con el que se ha presentado a este juicio, ni tampoco indicar el carácter con el que se requiere mi comparecencia a este proceso judicial, lo que impide conocer, a ciencia cierta, qué es lo que pretende la demandante (…) Incumple con el requisito legal contenido en el artículo 340, ordinal cuarto, del Código de Procedimiento Civil, al no indicar en su libelo el objeto de la pretensión, pues si se tiene presente que su existencia se circunscribe a que le sea entregado el inmueble objeto de la convención locativa, debió, en consecuencia, procederse a determinar con precisión la situación y linderos del aludido inmueble, (…) En el particular TERCERO, de su libelo, la parte actora reclama el pago de la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), diarios (…) derivado de la exigencia de una pretendida cláusula penal.- Ahora bien, según el artículo 1.258 del Código Civil, la cláusula pena es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, lo que implica considerar que estemos en presencia de una pretensión resarcitoria que debe cumplir con las exigencias contenidas en el artículo 340, ordinal séptimo, del Código de Procedimiento Civil, mediante la especificación de la indemnización de los daños y perjuicios reclamados y sus causas…”

Ahora bien, la lectura del escrito libelar pone de manifiesto que el abogado Félix De Stefano Sánchez, afirmó explícitamente que su representada ciudadana María Teresa De Stefano de Manusia, quien en lo sucesivo se denominará la arrendadora, celebró el 15 de octubre de 2005, un contrato de arrendamiento con el ciudadano Luis Ignacio Maldonado Estrada, en lo sucesivo denominado el arrendatario, cuyo objeto lo constituye el apartamento distinguido con el número 103, ubicado en la planta Nº 10 del edificio Residencias Concepción, ubicado en la Avenida el Paují de la Urbanización Los Naranjos, Municipio El Hatillo del estado Miranda. Asimismo, que reclama el pago de Bs. 70.000,00 diarios por cada día de retraso en la entrega del inmueble, contados a partir del vencimiento del lapso de dos (2) años de la prorroga legal, según lo convenido en la cláusula segunda contractual, en concordancia con el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De lo expuesto anteriormente se determina, que el carácter con el cual vienen a juicio las partes de la relación jurídica procesal está debidamente señalado, esto es, arrendadora y arrendatario, derivado del vinculo arrendaticio entre ambas existente; el objeto de la pretensión que hace valer la parte actora, está debidamente identificado -ab initio- en el libelo de la demanda, pues lo que pretende la arrendadora ciudadana María Teresea De Stefano de Manusia, es que el arrendatario ciudadano Luis Ignacio Maldonado Estrada, cumpla con la obligación de hacer la entrega del inmueble que posee en condición de arrendatario desde el año 1997, por vencimiento del plazo de la prorroga legal. En tal sentido, resulta evidente que no se configuran los vicios de forma denunciados, careciendo de sentido lógico que la parte demandada haya manifestado que no se señalaron en el libelo los linderos del inmueble, pues para él no resulta desconocida la ubicación del apartamento Nº 103 del edificio Residencias Concepción.
En cuanto a la indemnización de daños y perjuicios que aspira la parte actora, es menester precisar que la propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite en su artículo 28, establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo; y con base a dicha norma, las partes en la cláusula segunda contractual –pacta sunt servanda- acordaron que “si EL ‘ARRENDATARIO’ no entregase a ‘LA ARRENDADORA’ ‘EL INMUEBLE’ completamente desocupado y en las condiciones estipuladas en este Contrato para la fecha de terminación del plazo original del presente contrato o de cualquiera de las eventuales prorrogas, pagara (sic) como Clausula Penal en compensación de los daños y perjuicios ocasionados a ‘LA ARRENDADORA’, la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) diarios por cada día de retraso en la entrega de ‘EL INMUEBLE’, sin que en ningún caso ‘LA ARRENDADORA’ deba probar los daños perjuicios”.
Por otra parte, se advierte que “la cláusula penal es una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de la obligación”; y es por ello que, a diferencia de la indemnización convencional, “el acreedor no debe demostrar los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación, ni siquiera es necesario haberlos experimentados, pues procede por el solo incumplimiento culposo, aunque éste no cause daño alguno. (Eloy Maduro Luyando, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Fondo Editorial Luis Sanojo, página 566).
Entonces, es de suyo evidente que la parte actora no estaba obligada a señalar la especificación de los daños y sus causas; ergo, no existe en el libelo de la demanda vicio alguno que haga procedente la declaratoria con lugar de las cuestiones previas promovidas por la parte demandada. Por el contrario, sus argumentos son tan manifiestamente infundados, que este juzgador apercibe al ciudadano Luis Ignacio Maldonado Estrada y al abogado Carlos Alberto Bahachille Buitrago, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 111.037, de acuerdo con lo previsto en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, para que en lo adelante se abstengan de interponer pretensiones o alegar defensas, cuando tengan conciencia de su manifiesta falta de fundamentos, recordándoles que las partes y sus apoderados deben actuar en el proceso con lealtad y probidad.
De acuerdo con los razonamientos expuestos, la cuestión previa del artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, no puede prosperar en derecho, y así se establece.-

Seguidamente, en cuanto a la cuestión previa del artículo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, que la parte demandada promueve sobre la base de dos (2) argumentaciones; el tribunal observa:
El egregio Dr. Arístides Rengel-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, página 82, refiriéndose a la cuestión previa in comento, sostiene que “…También ocurre cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción. (Subrayado del tribunal)”
Se colige entonces, sin lugar a dudas, que resultará procedente la cuestión previa cuando la ley expresamente excluya en tales casos el derecho a la jurisdicción (carencia de acción), es decir, cuando sea el propio legislador quien establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
Ahora bien, la primera consideración que formula la parte demandada en sustento de la cuestión previa sub examine, queda circunscrita a lo siguiente:
“…el arrendamiento de bienes inmuebles con fines residenciales, como ocurre en el presente caso, está catalogado en nuestro ordenamiento jurídico como una forma de consumo, en el entendido que se está en presencia de un bien catalogado de primera necesidad y, por ende, es sujeto de protección por parte del Estado venezolano por manera que los legítimos derechos del arrendatario no se vean menoscabados por hechos de su arrendador.- Por ello, cualquier conflicto que surgiere entre las partes contratantes en relación a la correcta interpretación y aplicación de la voluntad de las partes al momento de contratar, debe tramitarse en forma previa ante al Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, tal como lo dispone el artículo 72 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.- En este sentido, el artículo 73 de la indicada Ley señala el trámite previo a seguir que, necesariamente, debe agotarse antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, y sólo en caso de haber resultado infructuoso el procedimiento conciliatorio es cuando las partes son libres de acudir ante los Tribunales competentes para hacer valer sus pretensiones, lo que en el presente caso no ocurrió…”
En vista de ello, se destaca que el artículo 72 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, es del tenor siguiente:
“El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, a través de la dependencia creada a tal efecto, actuará como instancia mediadora o conciliadora, en los conflictos que se susciten entre arrendadores y arrendatarios de viviendas, sin perjuicio del derecho de los interesados de acudir a los órganos jurisdiccionales competentes”. (Subrayado nuestro)
Y el artículo 73 del mismo texto legal estatuye, que:
“Cualquiera de las partes de la relación arrendaticia podrá consignar su solicitud o denuncia escrita, debidamente motivada y documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, quien procederá a citar a la otra parte para que comparezca a exponer sus alegatos y defensas dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a su citación…” (Subrayado nuestro)
La interpretación hermenéutica de las citadas normas jurídico-positivas pone de manifiesto, que ciertamente el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, actuará como órgano mediador o conciliador en los conflictos que se susciten entre arrendadores y arrendatarios, cuando así lo solicite cualquiera de las partes de la relación arrendaticia; por consiguiente, es evidente que tal derecho corresponde tanto a uno como al otro. En el presente caso, no hay evidencia de que alguna de las partes haya solicitado la intervención del referido ente del Ejecutivo Nacional.
Asimismo, conforme lo consagra el propio legislador, se deduce que la posibilidad de recurrir a la instancia administrativa, es sin perjuicio del derecho de los interesados de acudir a los órganos jurisdiccionales competentes.
Estima entonces este operador jurídico, que la voluntad concreta de la Ley en referencia, en modo alguno ha sido prohibir la admisión de las acciones derivadas de una relación arrendaticia, ni tampoco someterlas al cumplimiento previo de determinados requisitos de admisibilidad; pues en efecto, el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que de manera expresa y absoluta imposibilite su ejercicio. A manera de ejemplo, podemos referir aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil.
Corolario de lo antes expuesto, es evidente que la parte demandada yerra al considerar que existe prohibición de la Ley de admitir la acción incoada por María Teresa De Stefano de Manusia, pretendiendo el cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado, toda vez que no solamente los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tutelan el derecho de acción en tales casos, sino que además, su ejercicio tampoco está condicionado por la Ley del Régimen Prestacional de vivienda y hábitat, al cumplimiento previo de determinados requisitos legales, ni al agotamiento de un trámite administrativo ante el Ministerio competente.
Por lo tanto, la cuestión previa bajo análisis no puede prosperar en derecho; y así se decide.-

La segunda consideración que formula la parte demandada en sustento de la cuestión previa sub examine, queda circunscrita a lo siguiente:

“… La parte petitoria del libelo, contiene los pedimentos de orden pecuniario en los que, según la representación judicial de la parte actora, debe sustentarse la hipotética condena a recaer en mi contra, exigiéndose por vía principal lo siguiente: ‘…el pago de las costas, costos y honorarios profesionales que se puedan ocasionar con motivo del ejercicio de la presente acción’. (…) Luego, entonces, no puede, tal como se esboza en el libelo, reclamarse en forma autónoma y por vía principal, la satisfacción de uno de los efectos económicos del proceso, como son las pretendidas costas procesales, por la sencilla razón yo no he sido juzgado ni condenado con anterioridad a este juicio por los mismos hechos referidos en su libelo por la representación judicial de la parte actora, lo que deviene en considerar que al no estar en presencia de una obligación en el sentido técnico de la palabra (las costas procesales) que pueda reputarse como cierta, líquida y exigible, no puede exigirse en forma anticipada y por vía principal y autónoma, las consecuencias o efectos económicos de un juicio no terminado en forma definitiva…”

A los fines de resolver la defensa previa bajo examen, partimos de la base de que la intención de la Ley en prohibir de manera absoluta la admisión de la acción propuesta, o someterla al cumplimiento o acaecimiento de determinados requisitos, debe estar expresada de manera clara, inequívoca, sin lugar a duda alguna. Asimismo, que en base al principio pro actione, el sentido de interpretación del juez y en especial del juez constitucional, debe ser el de permitir el acceso a la administración de justicia, interpretando el recurso o acción interpuesta de la manera más favorable para la efectividad de los derechos, a fin de que el órgano judicial pueda conocer y resolver en Derecho sobre la pretensión a él sometida.
Ahora bien, respecto de la condena en costas, autorizada doctrina sostiene que tal concepto se extiende a todos los gastos hechos por las partes en la substanciación de los asuntos judiciales y con ocasión de él, desde que se inicia hasta que llegue a feliz término; incluyendo aquellas erogaciones no expresamente previstas en la Ley de Arancel Judicial o en el Código de Procedimiento Civil. En todo caso, dichos gastos se extienden a los que intrínsecamente son necesarios para sostener el litigio, y no a los que las partes hagan fuera de lo que imprescindible y directamente reclame la economía del pleito. (Egregio Dr. Arminio Borjas, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil de 1.916)
En este mismo sentido, la obligación ineludible de pagar las costas surge por el vencimiento total en un juicio o en una incidencia (criterio objetivo), y mientras dure el pleito cada litigante deberá pagar sus gastos y honorarios. En efecto, las costas son una consecuencia del proceso, que viene dada por el vencimiento total de una de las partes en litigio, teniendo además un carácter accesorio pues el Juez, sujeto destinatario de la norma a que se refiere el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se encuentra obligado por mandato legal de imponérselas -en la sentencia de merito- al vencido totalmente.
En el presente caso, contrariamente a lo que sostiene la parte demandada, no existe tal prohibición de la Ley en admitir la pretensión pecuniaria que interpone la parte actora; solo que, ciertamente, una vez que el presente juicio haya concluido mediante sentencia definitivamente firme, es cuando la parte accionante, caso de haber resultado victoriosa en la litis, tendrá el derecho de exigirle al vencido el pago de las costas, incluyendo dentro de este concepto tanto los gastos judiciales como los honorarios profesionales de abogados.
Así pues, aun cuando evidentemente el procedimiento para el cobro de las costas procesales está previsto en la Ley de Abogados, para lo cual debe tomarse en cuenta los criterios fijados por la jurisprudencia suprema, mal podríamos considerar que estamos ante un supuesto en que la Ley prohíbe el ejercicio de la acción. En todo caso, determinar sí es procedente o no el cobro de las costas procesales antes que se materialice la sentencia que sirva de título al derecho de la parte accionante, es una cuestión que solo puede establecerse por vía de consecuencia, una vez resuelto el merito de la controversia.
La situación antes descrita evidencia, que la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, no pude prosperar en Derecho, así igualmente se establece.-

IV
FUNDAMENTOS DEL FALLO

Es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes. Por lo tanto, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, este juzgador pasa a valorar el material probatorio ofrecido por las partes.
Al respecto observa:

Pruebas de la parte actora

 Promovió junto al libelo de la demanda, original del instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento accionado, titulo de la demanda, suscrito el 15 de octubre de 2005; el cual se admite para el proceso conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora de acuerdo con lo previsto en el artículo 444 eiusdem y 1.363 del Código Civil, reputándose idóneo y suficiente para demostrar la existencia del vínculo jurídico arrendaticio entre las partes del litigio, que tiene por objeto el apartamento Nº 103 del edificio Residencias Concepción, situado en la Avenida El Paují de la Urbanización Los Naranjos, Municipio El Hatillo del estado Miranda y así se decide.-
 Promovió original del instrumento suscrito en fecha 18 de julio de 2006, el cual se admite para el proceso conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de acuerdo con lo previsto en los artículos 444 eiusdem y 1.363 del Código Civil, se valora teniéndose como un instrumento privado legalmente reconocido, en cuya virtud la arrendadora manifestó al arrendatario su voluntad (desahucio) de no renovación, al vencimiento del término establecido en el contrato suscrito el 15 de octubre de 2005; así se establece.-

Pruebas de la parte demandada

 Promovió durante la etapa probatoria, ocho (8) contratos de arrendamiento que se admiten conforme el artículo 429 del Texto Adjetivo Civil, suscritos los dos (2) primeros con Euro Rent de Venezuela, C.A.; y el resto con la parte accionante María Teresa De Stefano Sánchez, los cuales demuestran la existencia de la relación arrendaticia entre las partes en conflicto, sin solución de continuidad, desde el 15 de febrero de 1997; así se establece.-
 Promovió, original del instrumento suscrito en fecha 14 de junio de 2005, el cual se admite para el proceso conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de acuerdo con lo previsto en los artículos 444 eiusdem y 1.363 del Código Civil, se valora teniéndose como un instrumento privado legalmente reconocido, en cuya virtud la arrendadora manifestó su voluntad (desahucio) al arrendatario, de no renovarle el contrato al vencimiento del término establecido en el contrato suscrito el 15 de febrero de 2005; así se establece.-
 Promovió como testigos a los ciudadanos María Labastidas de Humet, Francisco Chacín Hernández y Leonor González Gómez; quienes, a pesar de haberse prorrogado el lapso de pruebas en el juicio, no comparecieron a rendir sus testimonios en la oportunidad fijada por el tribunal. Por consiguiente, nada hay que valorar al respecto; así se decide.-

Ahora bien, tal y como ha sido establecido supra, la parte accionante interpone la demanda aspirando obtener de este órgano jurisdiccional, con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de cumplimiento, sobre el argumento de que vencido el término de la prorroga legal, el arrendatario Luis Ignacio Maldonado Estrada pese a los múltiples requerimientos extrajudiciales, ha incumplido con su obligación de hacer entrega del inmueble cedido en alquiler.
En cambio, el demandado Luis Maldonado Estrada, dentro del elenco de afirmaciones y excepciones de hecho que formuló en el escrito de contestación a la demanda, alegó que su “consentimiento en la pretendida aceptación de la notificación judicial (sic) fue arrancado por violencia, pues los medios utilizados por la arrendadora causó la impresión del justo temor de exponer(lo) a un mal notable, como es ver(se) echado a la calle, sin tener donde vivir”, lo que en su criterio hace nula la pretendida notificación de no prorroga, de acuerdo con el artículo 1.150 del Código Civil
De tal manera que, quien aquí decide estima menester hacer las siguientes consideraciones:
Primeramente, es de su yo evidente que no puede haber consentimiento válido si ha sido dado por error, arrancado por violencia o sorprendido por dolo, pues el vicio del consentimiento es la ausencia de una voluntad sana con el objetivo de falsear, adulterar, anular dicha voluntad y alcanzar propósitos no deseados; lo cual compromete su eficacia.
La violencia existe como vicio del consentimiento, cuando sea de tal naturaleza que haga impresión en sujeto de sano juicio, provocándole temor de exponer su persona o su fortuna, a un mal considerable y presente, y es causa de nulidad del contrato cuando se haya ejercido en la persona del contratante o su cónyuge, descendientes o ascendientes de aquél, según se colige de los artículos 1.150, 1.151 y 1.152 del Código Civil.
Corolario de lo precedentemente expuesto, es que todo acto jurídico debe ser fiel expresión de una voluntad expresada libremente, de tal modo que el querer de la persona coincida exactamente con lo que éste expresa o exterioriza. No siempre ocurre esto así, debido a factores que hacen variar o deformar esa libertad, esa coincidencia entre lo querido y lo manifestado. Esos factores son, los vicios del consentimiento, que deben probarse ante un tribunal de justicia; y una vez demostrados, es que se produce la nulidad del acto a través de una sentencia
En el caso de autos, no cabe duda que la parte demandada pretende enervar los efectos de la notificación personal que en fecha 18 de julio de 2006, le efectuase la accionante María Teresa De Stefano de Manusia, aduciendo que su consentimiento en la pretendida notificación le fue arrancado por violencia. En efecto, asevera lo siguiente:
“…antes de la finalización del plazo de duración de este último contrato, la arrendadora, en franca violación a especificas regulaciones del Ejecutivo Nacional en propender al congelamiento en el precio del canon de arrendamiento, pretendió percibir un grosero incremento por tal concepto, a lo cual me negué, pero que no obstante mi negativa ella permitiría la continuidad del arrendamiento, siempre y cuando yo accediese, como había ocurrido antes, en que le aceptase firmar la notificación de no prorroga.-
Es así como, a partir de ese entonces, la arrendadora desplegó una serie de amenazas en mi contra, dirigidas particularmente a que le entregase, a como diera lugar, el inmueble objeto de la convención locativa, amenazas estas que se traducen en el desalojo inmediato de la cosa arrendada, a menos que yo pagase un nuevo precio por concepto de canon de arrendamiento totalmente desproporcionado y abusivo.-
Lo antes expuesto, significa que mi consentimiento en la pretendida aceptación de la notificación judicial (sic) fue arrancado por violencia, pues los medios utilizados por la arrendadora causó la impresión del justo temor de exponerme a un mal notable, como es verme echado a la calle, sin tener donde vivir…”

Tal argumentación, a juicio de este operador jurídico, en modo alguno constituye una amenaza susceptible de determinar que el consentimiento manifestado por el ciudadano Luis Ignacio Maldonado Estrada, en la notificación –desahucio- que le dirigiese la accionante, haya sido el fruto de una decisión adoptada por justo temor de un mal notable ex articulo 1.151 del Código Civil.
En efecto, no obstante que durante la relación arrendaticia el arrendatario ha venido aceptando sin reserva el aumento del canon de alquiler; de haber considerado que el último aumento era como el mismo señala “totalmente desproporcionado y abusivo”, violatorio de la orden del Ejecutivo Nacional, bien pudo negarse a convenir en el mismo, procediendo en consecuencia a efectuar el pago por consignación de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de ser necesario. En todo caso, el simple hecho de negarse a aceptar el aumento del canon de alquiler, tampoco constituye una amenaza seria ni inminente de desalojo, pues en tal circunstancia la arrendadora para obtener la entrega del inmueble, tendría que inexorablemente acudir a un verdadero juicio contradictorio, sustanciado ante el competente órgano judicial y con las garantías de un debido proceso.
Por otra parte, mucho énfasis ha hecho el demandado en procurar restarle eficacia probatoria a la notificación antes aludida; sin embargo, ninguna o poca importancia tiene el hecho de que haya o no estampado su firma en el texto de la misma, pues implícitamente ha reconocido que tuvo conocimiento real y efectivo de la inequívoca manifestación de voluntad por parte de la arrendadora María Teresea De Stefano de Manusia, en no querer prorrogarle el contrato al vencimiento del término convenido. En tal sentido, se trata de un acto de voluntad por parte de la arrendadora, sin que sea necesario el consentimiento del arrendatario aceptando la notificación, pues ni la ley ni el contrato lo exige.
Pero hay más, según se lee en la cláusula segunda contractual, la vigencia del contrato se estableció por un término fijo y determinado, desde el día 15 de octubre de 2005, hasta el día 14 de octubre de 2006, “…prorrogable por un período no mayor de Tres (03) meses, siempre y cuando “EL ARRENDATARIO” participe por escrito a “LA ARRENDADORA” su voluntad de prorrogar el contrato, con no menos de Treinta (30) días de anticipación al vencimiento del lapso de vigencia del contrato y siempre que “EL ARRENDATARIO” convenga con “LA ARRENDADORA” en el nuevo canon de arrendamiento que regirá (sic) para dicha prorroga…”; de donde se infiere que era el arrendatario quien tenía la obligación de notificar a la arrendadora, su voluntad de querer una prorroga del contrato y evitar así que éste finalizara el 14 de octubre de 2006, conforme la máxima “el día interpela por el hombre”.
Entonces, no existen acreditados en el expediente elementos probatorios que permitan establecer de manera concreta, cuales fueron esos hechos que coaccionaron moralmente al demandado a suscribir bajo amenaza la notificación de no prorroga que le hiciere la arrendadora del inmueble. Por consiguiente, no existe tal vicio del consentimiento denunciado; y así se establece.-
Finalmente, el análisis del material probatorio demuestra la existencia de relación arrendaticia entre las partes en conflicto, según consta en el contrato de arrendamiento privado suscrito el 15 de octubre de 2005, vínculo jurídico que sirve de titulo a la presente demanda, cuya fecha de vencimiento ocurrió el 14 de octubre de 2006, tomando en cuenta además el desahucio tempestivo que hiciere la arrendadora María Teresa De Stefano de Manusia. A partir del vencimiento del término contractual, comenzó a transcurrir inexorablemente el plazo de prorroga legal de dos (2) años, ex vi legis artículo 38 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que a su vez venció el 14 de octubre de 2008; ergo, la obligación a cargo del arrendatario de entregar el inmueble objeto de la demanda se convirtió en pura y simple, siendo plenamente exigible por parte de la arrendadora mediante las vías judiciales preexistentes, toda vez que a partir de esta última fecha nació para la parte actora el interés procesal de ejercer las acciones pertinentes contra el arrendatario contumaz, con el fin de conminarlo judicialmente al cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado; de lo cual a la presente fecha no consta en autos prueba que así lo haya ocurrido.
De tal manera, colige este juzgador que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, razón por la que debe hacerse acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla, para lo cual es necesario advertir que el resultado de la litis depende esencialmente de la prueba de los hechos, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado;
En cambio, la representación judicial de la parte demandada no acreditó a los autos elementos idóneos y capaces de demostrar los hechos modificativos esgrimidos en la contestación a la demanda, debiendo por tanto sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así se decide.-

V
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PROCEDENTE en Derecho la pretensión de cumplimiento contenida en la demanda incoada por María Teresa De Stefano de Manusia, contra Luis Ignacio Maldonado Estrada, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo; y en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la accionante el siguiente inmueble: apartamento distinguido con el Nº 103, ubicado en la planta Nº 10 del edificio denominado Residencias Concepción, situado en la Avenida el Paují, Urbanización Los Naranjos, jurisdicción del Municipio El Hatillo del estado Miranda, solvente en los servicios públicos.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de setenta bolívares (Bs. 70,00) diarios por cada día de retraso en la entrega del inmueble, contados a partir del vencimiento del término de la prorroga legal, es decir 14 de octubre de 2008, exclusive, hasta el día en que se declare definitivamente firme el presente fallo, inclusive, lo cual será determinado por el tribunal mediante un auto dictado en fase de ejecución de sentencia.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, conforme el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGISTRESE, PUBLIQUESE y NOTÍFIQUESE. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, 2 de abril de 2009. Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.-
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria

Kelyn Contreras

En la misma fecha siendo las 11:02 a.m., de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.-
La Secretaria