REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, trece de abril de dos mil nueve 198º y 150º ASUNTO: AP31-V-2009-000104 PARTE ACTORA: BLANCA DEL VALLE SOMOZA DE FERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.740.508, en su propio nombre y en representación de su cónyuge, MAXIMO FERNANDEZ SANDOVAL, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 991.846, asistido en juicio por la abogada en ejercicio, Marlene Da Mata, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 114.253. PARTE DEMANDADA: JOSE GERMAN NAVARRO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.621.532, representado en juicio por el abogado en ejercicio, Alejandro J. Parejo Cisneros, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 111.453. MOTIVO: Cumplimiento de Contrato Arrendaticio. I Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, el día 19 de enero de 2009, correspondiéndole el conocimiento del mismo a este Juzgado previo sorteo de Ley. La parte actora manifiesta en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente: 1.- Que el ciudadano MAXIMO FERNANDEZ SANDOVAL, ya identificado, es propietario de un inmueble constituido por un apartamento identificado 4-C, del edificio FULVIA, situado en el lugar denominado Chupulún, entrada a Petare, con frente a la avenida Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Miranda. 2.- Que en fecha 15 de septiembre de 2004, dicho inmueble fue cedido en arrendamiento al ciudadano JOSÉ GERMÁN NAVARRO, por un tiempo de duración de un año, contado a partir del 15 de septiembre de 2004 al 15 de septiembre de 2005. 3.- Que dicho contrato es a tiempo indeterminado. 4.- Que en fecha 1º de junio de 2007, el propietario envió al arrendatario, debidamente recibida por éste, una comunicación, en la cual le participó su decisión de no prorrogar el contrato, en razón de la necesidad de su hijo. 5.-Que conforme a lo previsto en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el demandado en su carácter de arrendatario tenía derecho a una prórroga legal de un año, el cual feneció el día 15 de septiembre de 2008, sin que el demandado haya cumplido con su obligación de entregar el inmueble. 6.- Que ante tal incumplimiento, procedió a demandar al ciudadano, JOSE GERMAN NAVARRO, para que convenga o en su defecto sea condenado a la entrega del inmueble arrendado y al pago de las costas procesales. A través de auto dictado en fecha 22 de enero de 2009, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del juicio breve; y en fecha 6 de marzo del citado año, el alguacil dejó constancia de haber entregado al ciudadano JOSE GERMAN NAVARRO, parte demandada, la respectiva compulsa de citación con su respectiva orden de comparecencia librada a su nombre, la cual firmó. En fecha 12 de marzo de 2009, compareció el demandado debidamente asistido de abogado, y mediante escrito dio contestación a la demanda. Abierto el juicio a pruebas, la representación de la demandada, hizo valer la prueba documental, debidamente admitida por el Tribunal, por auto expreso de fecha 30 de marzo de 2009; e igualmente, el apoderado actor, promovió documentales, también admitidas, salvo su apreciación en la definitiva. El Tribunal realizó cómputo de los lapsos procesales ocurridos en el presente juicio. II Estando dentro de la oportunidad prevista en el Código de Procedimiento Civil, este Juzgado pasa a dictar el fallo correspondiente, bajo las siguientes consideraciones: Observa quien sentencia, que el demandado, ciudadano JOSE GERMAN NAVARRO, previamente identificado, no compareció ni por sí ni por medio de apoderado alguno a dar contestación a la demanda incoada en su contra, en la oportunidad fijada para ello. En efecto, se evidencia de los folios 27 y 28 del presente expediente, que en fecha 06 de marzo de 2009, el demandado quedó citado en autos, por lo que debía comparecer por ante este Tribunal, el segundo día de despacho siguiente para dar contestación a la demanda, que de acuerdo al cómputo que riela a los autos, correspondía -según el calendario llevado por este Despacho-, el día 11 del citado mes y año. Oportunidad en la cual no compareció ni por sí ni por medio de apoderado alguno a dar contestación a la misma, con lo cual debe considerarse como precluido el lapso para realizar la contestación. Siendo importante acotar, que el día 12 de marzo de 2009, el demandado presentó escrito, en el cual realizó la contestación a la demanda incoada en su contra; contestación que resultaba a todas luces extemporánea, por haber sido realizada de forma extemporánea por tardía, toda vez que, para la fecha en que fue efectuada, ya el tiempo procesalmente, e incluso, jurisprudencialmente válido para ello, había vencido. Circunstancia por la que la misma es desechada de la presente controversia, teniéndose en consecuencia como no realizada, y así se establece. Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 887 eiusdem, cuando el demandado no asiste oportunamente a dar contestación a la demanda, se le tendrá por confeso, en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante y si ni nada probare que le favorezca. Al respecto, el Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, al analizar la figura de confesión ficta, prevista en el mencionado artículo, expresa lo siguiente: “… Por el hecho de inasistir, o no contestar, el demandado aún no está confeso. Por el hecho de inasistir o no contestar, nada ha admitido, simplemente él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada. No es cierto que haya una presunción como lo ha venido diciendo la Corte. Tampoco estamos ante una apariencia, porque la apariencia parte de una realidad, y por ello la apariencia no la crea la ley, y resulta que los efectos del artículo 362, no parten de algo que sucedió que haga pensar inmediatamente que el demandado está confesando. ¿Qué es lo que hay realmente aquí? Como lo ha dicho la doctrina desde la época de Romana, estamos ante una ficción, que es algo distinto a una presunción y a una apariencia. La ficción no es realidad. La ficción la crea la Ley como un fenómeno adjetivo y normalmente se limita a las partes. Yo pienso que es sumamente importante tener claro cuál es la naturaleza de los efectos de esta inasistencia del demandado a contestar la demanda, y tenemos que lo que va a producir, que sería una ficción de confesión, como ficción que es, nunca puede ir contra la realidad. Si nosotros vamos a llegar a la posición de que la ficción impera sobre la realidad, no estamos haciendo justicia y no creo que ni siquiera estemos aplicando derecho. Y eso me ha hecho pensar que el artículo 362, se ha estado interpretando muy alegremente, al partir de la idea de presunción, que no es tal presunción y, que no se puede seguir viendo de esa manera, porque entonces sería entronizar también por esa vía la ficción sobre la realidad. …” (Revista de Derecho Probatorio No. 12). Conforme al criterio doctrinal previamente aludido, el cual acoge este Despacho, debe concluirse que, la figura de la confesión ficta comporta en sí, la existencia de una ficción de confesión, y que de acuerdo a la ya mencionada norma adjetiva, se establece como excepción que la petición del demandante no sea contraria a derecho o que durante el lapso probatorio el demandado no hubiese aportado ningún elemento encaminado a desvirtuar las pretensiones de la accionante. Por tratarse pues, de una verdadera ficción de confesión, es deber de este Juzgado analizar ahora si en autos se cumplen los extremos pertinentes para su plena procedencia: 1. En cuanto al primer requisito de Ley, este es, que la petición de la demandante no sea contraria a derecho, resulta obligatorio para este Juzgado, dada la naturaleza de orden público que revisten las normas arrendaticias, realizar el siguiente pronunciamiento: En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de propietaria del inmueble constituido por el apartamento 4-C del edificio FULVIA, Municipio Sucre, pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de septiembre de 2004, consistente en hacer valer el deber del arrendatario de devolverle el inmueble antes identificado, aduciendo que el lapso que por prórroga legal de un año, feneció el 15 de septiembre de 2008, y no obstante ello, el arrendatario no ha cumplido con la entrega del mismo. En líneas generales cumplir una obligación significa adecuar la conducta del obligado por un deber jurídico al contenido previsto en el mandato jurídico imperativo de la norma. Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que serán analizadas –en base a lo alegado y probado en autos- a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, a saber: Al libelo de demanda la parte actora acompañó, entre otros documentos, como fundamentales, los siguientes: * Documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptimo del Municipio Sucre del estado Miranda, el 23 de septiembre de 2004, bajo el No. 08, Tomo 43, no tachado en forma alguna, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en litigio, y cuyo cumplimiento es exigido a través del presente juicio, y de cuyo estudio se determina el hecho admitido por la demandada al no dar contestación, en lo que respecta al hecho que, es arrendataria del inmueble previamente identificado, en virtud del arrendamiento que le realizara el ciudadano MAXIMO FERNANDEZ SANDOVAL, titular de la cédula de identidad No. 991.846. Igualmente, debe señalarse que, en dicho contrato, las partes convinieron respecto a la duración del mismo, lo copiado a continuación: “TERCERA. Término del Contrato: La duración del presente contrato es de Un (1) año, contados a partir del Quince (15) de septiembre del año 2004 hasta el Quince (15) de septiembre del año 2005; al vencimiento del plazo indicado en esta cláusula se considerará extinguido el presente contrato sin la necesidad de desahucio ni de notificación algunas, a menos que antes del vencimiento de dicho plazo las partes convinieren en prorrogar el presente contrato, lo cual deberá constar por escrito. No obstante lo anterior, si al vencimiento del término EL ARRENDATARIO continuare ocupando EL INMUEBLE Y EL ARRENDADOR aceptarse y no objetare el pago de la pensión de Arrendamiento siguiente al mes posterior al vencimiento del plazo de este contrato, el presente contrato se entenderá automáticamente prorrogado por un (1) año. …”. Establecido lo anterior, se deja sentado, que contractualmente la voluntad de los contratantes fue la de vincularse bajo un arrendamiento determinado en el tiempo, estableciendo como tiempo fijo inicial de la relación, un año fijo, contado a partir del 15 de septiembre de 2004 al 15 de septiembre de 2005, con la posibilidad –contractual- de ser prorrogado automáticamente por un solo período igual de un año, en el supuesto previsto en la referida cláusula. A partir de ello, debe sostenerse que, el tiempo fijo inicialmente convenido comenzó a regir, tal como lo indica la cláusula contractual en referencia, el día 15 de septiembre de 2004, y venció el día 15 de septiembre de 2005; y el año de prórroga contractual debe entenderse, venció el 15 de septiembre de 2006. A partir de dicha fecha, de forma automática y sucesiva, el contrato entró en el período de prórroga contractual convenido en uno año, la cual expiró el día 15 de septiembre de 2007. Con vista al estudio realizado a los documentos mencionados, se destaca que en materia arrendaticia, ha sido regulada la figura denominada “Prórroga Legal”, la cual no es más, que un tiempo fijado por la propia Ley, en virtud de la duración de la relación del arrendamiento, en casos de contratos a tiempo determinado, para que el arrendatario de forma potestativa se mantenga en el inmueble; la cual a mayor tiempo de vinculación arrendaticia, mayor es el lapso legal en beneficio del arrendatario por la prórroga, siempre y cuando el arrendatario no esté incurso en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales, tal como lo dispone el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dado el contenido del artículo 7 de la citada ley especial, según el cual, los derechos previstos en dicho texto, para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, caracterizando de nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derecho; resulta obligatorio para este Juzgado, precisar que, el tiempo de prórroga legal que le correspondía al arrendatario conforme al contrato contentivo del arrendamiento, comenzó a correr al día siguiente al vencimiento de la única prórroga contractual convenida, es decir, a partir del día 16 de septiembre de 2006, y en razón de que la relación tenía una vigencia de 2 años, conforme al literal b) del artículo 38 eiusdem, era de un año, el cual feneció en fecha 15 de septiembre de 2007. En tal sentido, concluye necesariamente este Juzgado que el contrato cuyo cumplimiento se exige, transcurrido como fue el lapso de la prórroga legal, entre el día 15 de septiembre de 2006 al 15 de septiembre de 2007, efectivamente, se indeterminó en el tiempo, al haber el arrendatario continuado en el inmueble con el consentimiento de la arrendadora. Nótese, que la indeterminación en el tiempo del contrato arrendaticio que vincula a las partes, no solo es un hecho conocido sino admitido por la actora, quien al describir sus hechos en el libelo, aseveró, que se estaba en presencia de un contrato indeterminado en cuanto al tiempo de duración. En ese orden de ideas, resulta oportuno traer a colación al caso bajo análisis, lo establecido en sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de abril de 2002, a saber: “En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no de cumplimiento de contrato”. En razón del estudio realizado, y en resguardo a la naturaleza de orden público que caracterizan las normas arrendaticias, al quedar evidenciado en autos que, efectivamente no se trata de un contrato arrendaticio con tiempo prefijado, la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal incoada es contraria a derecho, lo que hace improcedente en derecho la declaratoria de la confesión ficta de la parte demandada, y sin lugar la demanda la demanda con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, y así se establece. III Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentara la ciudadana BLANCA DEL VALLE SOMOZA DE FERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.740.508, en su propio nombre y en representación de su cónyuge, MAXIMO FERNANDEZ SANDOVAL, contra el ciudadano JOSE GERMAN NAVARRO, antes identificados. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante. PUBLÍQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA. Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 13 días del mes de abril de 2009. LA JUEZA, Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol LA SECRETARIA ACCIDENTAL Abg. Daniela T. Castillo En esta misma fecha, 13 de abril de 2009, siendo las 2:00 p-m., se registró y publicó la presente sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. La Secretaria Accidental Abg. Daniela Castillo Ortíz.