REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintitrés de abril de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: AP31-V-2009-000166

PARTE DEMANDANTE: GREGORIO ANDRADE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 1.746.012, representada en juicio por el abogado, Luis M. Herrera Rodríguez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 42.709.

PARTE DEMANDADA: JOSE MIGUEL MURAKOZY PEÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.223.578, representada en el presente juicio por los abogados en ejercicio, Andreina Fuentes, Víctor Alfaro Marquez y Juvenal J. Alfaro Marquez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 90.525, 31.684 y 130.026, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.
I

Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la parte actora ya identificada, en fecha 26 de enero de 2009, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.

Sostiene la actora en la reforma al libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 16 de agosto de 2001, dio en arrendamiento al ciudadano JOSE MIGUEL MURAZOKY PEÑA, antes identificado, por un inmueble constituido por un apartamento para oficina, distinguido con el No. 8-B, ubicado en la avenida El Metro, edificio ATALTIDA, PISO 8, Municipio Chacao.
2.- Que el demandado en su carácter de arrendataria ha incumplido con la obligación de pagar los cánones correspondientes desde el mes de noviembre de 2008, así como también ha incumplido con el pago del condominio, pactado contractualmente.
3.- Que su poderdante requiere el inmueble dada su intención de contraer matrimonio; y como quiera que el inmueble es utilizado para oficina, el mismo debe ser remodelado.
4.- Que ante tal incumplimiento de conformidad con lo establecido en los literales a), b), c) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con la normativa sustantiva civil, procedió a accionar a los efectos de que el demandado, convenga o en su defecto, sea condenado por el Juzgado, en el desalojo del inmueble arrendado ya antes identificado, y al correspondiente pago de las costas.

A través de auto dictado el día 04 de marzo de 2009, el Tribunal admitió la reforma a la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada.

De la citación de la parte demandada, se dejó constancia en autos, el día 13 de marzo de 2009; y el día 20 del citado mes y año, el demandado asistido por el abogado Juvenal Alfaro Marquez, con Inpreabogado No. 130.026, presentó escrito a través del cual dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:

Convino en el hecho de haber celebrado un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con la parte actora.
Rechazó, negó y contradijo la demanda incoada, dado que no es cierto, que adeude cánones, que haya incumplido con el pago de las cuotas de condominio y que haya incumplido con el Reglamento Interno del inmueble.
En lo que respecta al pago de los cánones, señaló que, los mismos los ha depositado en la cuenta bancaria, cuyo titular es el arrendador, es así como aduce que el mes de noviembre de 2008, lo depositó en fecha 4 de noviembre de 2009; diciembre de 2008, lo depositó el 11 de noviembre de 2008 y el 28 de enero de 2009, pagó las pensiones de enero y febrero de 2009, cada una a razón del canon pactado de Un Mil Bolívares (Bs. 1.000).
Que igualmente el condominio, lo ha pagado, sin adeudar a la fecha cantidad alguna.
En lo que respecta a la violación del reglamento interno del inmueble, sostiene además de la negativa de tal hecho, que el actor no aportó a los autos, el aludido reglamento ni indica cual es la normativa de este, que se ha violado.
Refirió la incompatibilidad de las causales previstas en los literales b) y c), ya que a su juicio, son contradictorias entre sí.
En cuanto a la causal de necesidad alegada, aseveró que no alega su propia necesidad o de algún pariente dentro del segundo grado de consanguinidad sino de su poderdante, ante la intención de éste último de contraer matrimonio.

Abierto el juicio a pruebas, la parte demandada promovió documentales, consistentes en depósitos bancarios y recibos de condominio expedidos por la administradora HABITACASA. Pruebas debidamente admitidas por este Juzgado, salvo su apreciación en la definitiva.

Por su parte, el apoderado actor además de invocar el valor del contrato, produjo Inspección Judicial extra litem practicada por el Juzgado 9º de Municipio del área metropolitana de Caracas, de la cual a su juicio, de evidencia el uso del inmueble para oficina y el deterioro del mismo; documento registrado a los fines de demostrar la propiedad que sobre el inmueble tiene el ciudadano LUIS ALFONSO ANDRADE HITCHER, titular de la cédula de identidad NO. 10.513.522; Cédula Catastral emanada de la Alcaldía del Municipio Chacao, a los fines de demostrar el inmueble es de uso residencial, por lo que se requiere una demolición para adaptarlo a vivienda; y comunicación enviada al demandado. Dichas pruebas fueron admitidas por este Juzgado.

II

Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a dictar la sentencia de fondo correspondiente, bajo las siguientes consideraciones:

Pretende la parte accionante la declaratoria de desalojo de un inmueble constituido por un apartamento para oficina, distinguido con el No. 8-B, ubicado en la avenida El Metro, edificio ATLANTIDA, PISO 8, Municipio Chacao, que manifiesta fue dado en arrendamiento, por documento debidamente autenticado el 16 de agosto de 2001, al demandado, ciudadano JOSE MIGUEL MURAKOZY PEÑA, aduciendo que éste en su carácter de arrendatario, ha dejado de pagar los cánones desde el mes de noviembre de 2008 y las cuotas de condominio; que ha incumplido con el Reglamento Interno del edificio; que el inmueble requiere reparaciones urgentes, y que el ciudadano, LUIS ALFONSO ANDRADE HITCHER, necesita el inmueble, en razón de que va a contraer matrimonio.

En ese sentido, la demanda incoada está fundamentada, además de la normativa civil sustantiva, en los literales a), b), c), e) y f) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, que establecen:

“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
(..)
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno …”.

La parte demandante acompañó a la demanda, los siguientes documentos:

1.- Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta, el 16 de agosto de 2001, bajo el No. 14, Tomo 56, la cual de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, desprendiéndose de su lectura, que en dicha fecha los litigantes celebraron un arrendamiento por el inmueble cuya entrega es accionada a través del presente juicio, y así se establece.

2.- Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera de Caracas, el 5 de enero de 1994, bajo el No. 03, Tomo 03, no impugnada en forma alguna, por lo que conforme al citado artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene –igualmente- como fidedigna; de cuya lectura se evidencia un mandato conferido por el ciudadano Luis Alfonso Andrade Hitcher, titular de la cédula de identidad No. 10.513.522, al ciudadano GREGORIO ANDRADE ANDRADE, parte actora en el presente juicio.

Analizadas como han sido las documentales producidas en la presente controversia, se determina que ciertamente quedó demostrada en juicio la relación arrendaticia existente entre las partes, la cual data desde el 2001, año en el cual suscribieron el contrato cuya extinción es pretendida en juicio; por lo que siendo efectivamente, el demandado, el arrendatario en dicha relación, dentro de sus obligaciones principales se encuentra –tal como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil- la de pagar la pensión en los términos convenidos.

En ese orden de ideas, pasa seguidamente este Juzgado, a estudiar en base a lo alegado y probado en autos, y por tanto, a determinar la procedencia en o no en derecho, de las causales de desalojo alegadas por el actor como fundamento de la acción con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones:

De la Falta de Pago de los Cánones de Arrendamientos:

Tal como se indicara con anterioridad, la causal de desalojo fue sustentada entre otras, en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, atribuyéndose al demandado en su carácter de arrendatario, el incumplimiento con el pago de las pensiones desde el mes de noviembre de 2008. Incumplimiento que fue rechazado y negado por el demandado, quien al contestar la demanda alegó su solvencia, mediante depósitos bancarios en la cuenta cuyo titular es el arrendador, acompañando como prueba documental, las planillas bancarias, a través de los cuales aduce haber efectuado el pago de noviembre y diciembre de 2008 y enero y febrero de 2009, a razón cada mes de Un Mil Bolívares (Bs. 1.000), pactada como contraprestación.

En ese orden de ideas, resalta este Jugado que, efectivamente al tratarse de una relación arrendaticia, pactada de forma escrita, debe sostenerse que, las condiciones y circunstancias del desarrollo de la misma, son las convenidas por los contratantes en el documento respectivo. Ciertamente, en el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, las partes –en lo que al tiempo de pago de las pensiones se refiere- pactaron que, debía realizarse “por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros diez días cada mes”.

No obstante, resulta pertinente afirmar, desde el orden sustantivo, que el pago constituye el medio por excelencia de cumplir con una obligación; en el caso bajo estudio, el pago -según lo argumentado por el demandado-, se realizó mediante depósitos en una cuenta bancaria del arrendador en su condición de acreedor, siendo así los mismos recibidos por el arrendador en su carácter de beneficiario, circunstancia por la cual, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.285 del Código Civil, a través del pago realizado por el arrendatario, se transfirió al acreedor, la propiedad de la cantidad depositada.

En relación a ello, es oportuno traer a colación, lo comentado por el profesor Eloy Maduro Luyando:

“Otra forma común de efectuar pagos es mediante la transferencia de una cuenta bancaria del deudor a una cuenta bancaria del acreedor. Cuando la transferencia se ha efectuado, el deudor ha transferido al acreedor el derecho de crédito pecuniario equivalente a la moneda. Acreditada a la cuenta del acreedor, este no puede pretender que la obligación no ha sido pagada, a menos que tenga motivos para considerar que el pago es nulo, por ejemplo, por ser un pago parcial que el acreedor no está obligado a recibir. …”. (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo I, Caracas 2001, páginas 219 y 420).

Y en ese mismo sentido, el profesor José Melich Orsini, consideró:
“A falta de este acuerdo previo del acreedor con su deudor, pero habiéndose efectuado por el banco del acreedor el abono en la cuenta de éste de la suma transferida, dado que el acreedor es libre de aceptar o no esta forma de pago, solo si él dispone de esos fondos, o, sabiendo de esa disponibilidad no la protesta, debe considerarse que manifiesta tácitamente su aceptación a tal forma de pago.”. (El Pago. UCAB, Caracas, 2000, página 250).

En consecuencia habiéndose realizado el pago de lo adeudado por concepto de los cánones arrendaticios correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2008 y enero diciembre de 2008, en los cuales se sustenta la acción de desalojo incoada, a favor del arrendador (acreedor) y éste haberlo recibido, formando parte de su patrimonio, la cantidad pagada, para su libre disposición; no protestada en forma alguna, resulta válido declarar que, no solo que el pago fue recibido y aceptado, en la forma y tiempo efectuado, sino que el mismo produjo efectos liberatorios, al extinguir la obligación de pago atribuida al demandado en su condición de inquilino, y así se establece.

De la necesidad de ocupar el inmueble:

La causal prevista en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fue igualmente invocada como fundamento de la acción de desalojo en estudio, aduciendo –textualmente- lo siguiente:

“Así mismo, recientemente recibí una comunicación de parte del ciudadano LUIS ALFONSO ANDRADE HITCHER, quien es venezolano, mayor de edad, soltero de este domicilio y titular de la cédula de identidad número: V-10.513.522 y quien es mi poderdante, en la cual me exhorta a realizar las gestiones pertinentes a lograr la desocupación del inmueble en referencia, debido a que tiene la intención de contraer matrimonio en el transcurso de este año ….”.

La causal de desalojo bajo análisis, está fundamentada legalmente, en la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, que tiene el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

En el caso en estudio, se determina de la reforma del libelo, y de los recaudos aportados, que el actor tiene el carácter de arrendador, y que alegada como fue la causal de necesidad, en modo alguno, hace referencia, cuál de las personas previstas en dicho literal, tiene la necesidad del inmueble objeto del litigio. Nótese igualmente, lo vago al plantearse la causal, mencionándose a un ciudadano que si bien lo identifica como LUIS ALFONSO ANDRADE HITCHER y dice ser su “poderdante”, a pesar de que el actor –en el presente juicio- actúa en su nombre y no en nombre y representación de otra persona, no se expresa cuál es la relación de dicho ciudadano con el referido inmueble.

No obstante, se determina que el lapso de pruebas, la representación de la demandante, a los efectos de demostrar la condición de propietario que tiene el ciudadano LUIS ALFONSO ANDRADE HITCHER, sobre el inmueble cuya entrega pretenda, hizo valer una copia simple de documento presentado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 19 de febrero de 2002, la cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, al no haber sido impugnada; entendiéndose tal alegato como un nuevo hecho, planteado luego de haberse dado contestación a la demanda, vale decir, precluida la oportunidad legal para ello, a tenor de lo dispuesto en artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

Sin embargo, este Juzgado considera relevante, dejar sentado en el presente fallo, que, para la procedencia del desalojo por la causal consagrada en el literal b) del mencionado artículo 34, deben probarse los siguientes elementos: 1º.- la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o verbal; 2º.- la cualidad de propietario del inmueble; y 3º.- la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo. Supuestos fácticos que en el caso de autos, no fueron procesalmente demostrados, por lo que debe concluirse que, la necesidad invocada como causal de desalojo, no resulta procedente en derecho, y así se establece.

Que el inmueble va a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación:

Causal consagrada en el literal c) del ya mencionado artículo 34, también aducida por el actor como sustento de la acción intentada, en los términos siguientes:

“Esto debido a que he recibido recientemente la notificación de mi mandante, ya identificado, para que proceda a las gestiones de recuperación del inmueble, porque tiene la intención de contraer matrimonio este año y es su voluntad ocuparlo con su futura familia, para lo cual es necesario realizar reparaciones para adaptarlo al uso de habitación que es el original, ya que el inquilino lo utiliza como oficina comercial y lo que amerita su desocupación”.

Vistos los hechos en los cuales se sustenta la causal de desalojo analizada, se determina que tal fundamento fáctico, no se corresponde a la situación legalmente prevista para la procedencia del desalojo. Tal supuesto de hecho se contrae –como lo ha dejado sentado la doctrina- a las reparaciones que ameritan la desocupación, aquellas que guardan relación con reparaciones graves, necesarias o urgentes, que de no realizarse, se pone en peligro al inmueble y a quienes lo habitan; es decir, escapan de aquellas que pueden diferirse o incluso efectuarse con el inmueble habitado.

La parte actora al fundamentar la causal, refiere la necesidad que tiene el inmueble de ser reparado a los fines de adaptarlo al uso de una habitación, por estar siendo utilizado como oficina. Tal alegato en modo alguno, permite afirmar la verificación del supuesto de hecho previsto en el literal analizado, pues las mismas no se contraen ni a una reparación que amerita desocupación ni menos aún a una demolición del inmueble, lo que hace improcedente en derecho el desalojo, bajo el supuesto previsto en el literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Máxime si a ello, se abona la falta de prueba a los autos, que demuestren tal alegato, y así se establece.

De la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble:

Supuesto de hecho consagrado en el literal f) del artículo 34 de la ley especial, y el cual es argumentado de la siguiente manera

“El inquilino ha incurrido también en la presente causal de desalojo al no mantener al día el pago de la alícuota de condominio, al punto de que se le entregado la gestión de cobro a un escritorio jurídico que me ha increpado al pago de las alícuotas atrasadas más honorarios profesionales, causando menoscabo en mi mutación económica, que es bastante crítica por la falta de pago de los cánones de arrendamiento”.

De la lectura efectuada al libelo y su reforma, se impone a este Juzgado señalar la falta de técnica jurídica empleada en su redacción, dada su imprecisión al sustentar los hechos. Ello en razón, que si bien el actor alega la falta de pago del condominio, al cual estaba comprometido contractualmente el demandado, en ningún caso indica los meses que, en razón de tal concepto –supuestamente- ha dejado de pagar. No obstante, el demandado aporta a los autos, recibos expedidos por la administradora HABITACASA, a los efectos de demostrar el pago de las correspondientes cuotas de condominio, documentos a los cuales este Despacho, no le concede valor alguno, por tratarse de documentos emanados de terceros que no forman parte del juicio. Incumplimiento que en todo caso, dada la forma en el cual fue alegado no quedó probado en la presente controversia, y así se establece.

Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador:

Sostiene la demandante, que el arrendatario se encuentra incurso en la presente casual, y a los fines de demostrarlo, promovió inspección extra litem practicada por el Juzgado 9º de Municipio del área metropolitana de Caracas.

Al respecto, debe resaltarse, por una parte, que la causal en estudio, fue indicada en la reforma a la demanda, a través de su transcripción, pero se constata que en el escrito contentivo de la misma, el actor no cumplió con su deber de narrar los hechos, en los cuales se sustenta, es decir, no se expresa con precisión a cuáles de los supuestos previstos en el literal e) del artículo 34, se refiere; y por la otra, si bien la prueba extra litem promovida en juicio, se contrae a una actuación permitida por el ordenamiento; cabe acotar, que la misma, encontrándose el juicio, en tramitación y sustanciación, lo que procesalmente se impone –a los fines de garantizar el principio de control y contradicción de la prueba- es su anuncio y práctica judicial dentro del mismo.

De modo pues, que si bien es cierto que, en el escrito de pruebas, se hizo referencia, que con ella se pretendía demostrar que en el inmueble funciona una oficina comercial y que el arrendatario ha permitido el deterioro de la misma; no es menos cierto, que el deterioro consagrado en la norma, está relacionado a aquél deterioro mayor que los provenientes del uso normal del inmueble; lo cual conforme a derecho no se puede tener como demostrado en juicio, con una sola prueba de inspección practicada fuera de la presente controversia, no antes de su inicio, sino encontrándose la causa en curso. No obstante, el valor que arroja dicha prueba en autos, la cual es estimada por este Juzgado, de conformidad con lo previsto del artículo 1430 del Código Civil, de cuyo mérito se establece, que a través de dicho medio probatorio, se aportó –según lo expresado en el acta levantada al efecto- que efectivamente en el inmueble funciona una oficina, encontrándose dentro del mismo, mobiliario e implementos propios de tal uso, más no así, el deterioro que de forma genérica, vaga e imprecisa fuere anunciado, y así se establece.

Aunado a las pruebas antes estudiadas, la representación actora, hizo valer Cédula Catastral emanada de la Alcaldía del Municipio Chacao, Dirección de Catastro Municipal, a los fines de demostrar que el inmueble objeto de la presente demanda, es de uso residencial, por lo que se requiere una demolición interna para adaptarlo a vivienda.

Revisada la documental mencionada a la luz de lo que se pretende probar con la misma, se establece en primer lugar, que en el caso de autos, no fue alegada como causal de desalojo, el cambio de uso del inmueble; y en segundo lugar, con dicha prueba no puede sostenerse, la demostración de una demolición del inmueble, bajo el argumento de adaptarlo a vivienda, situación que fue analizada con anterioridad, por lo que la misma no aporta la demostración de las afirmaciones de hecho esgrimidas por dicha representación y así se establece.

Analizadas como han sido las pruebas producidas en el presente juicio, conforme a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, determina este Juzgado, al no constar la plena prueba de los hechos en los cuales ha sido sustentada la acción de desalojo incoada, debe concluirse que la demanda con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, resulta improcedente en derecho, y así se establece.

III

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó el ciudadano GREGORIO ANDREADE ANDRADE contra el ciudadano JOSE MIGUEL MURAKOZY PEÑA, ya identificados.

De acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.

Publíquese. Regístrese y Déjese copia.

Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 23 días del mes de abril de 2009.
La Jueza

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental

Abg. Daniela Castillo Ortíz



En esta misma fecha (23 de abril de 2009) siendo las 12:42 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Acc.,



Abg. Daniela Castillo Ortíz