TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, seis de abril de dos mil nueve
198º y 150º
ASUNTO: AP31-V-2009-000116

PARTE DEMANDANTE: PABLO ULLOA VELASQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 1.426.124, representado en juicio por el abogado, Arévalo Alvarez Marin, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 14.378.

PARTE DEMANDADA: LOLIMAR ALFONZO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 12.411.191, asistida en el presente juicio por el abogado en ejercicio, Andrés Figueroa Bruce, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 50.442.

MOTIVO: DESALOJO POR NECESIDAD.

I
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la parte actora ya identificada, en fecha 20 de enero de 2009, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.

Sostiene la actora en el libelo de la demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que en fecha 11 de Noviembre de 2005, en su carácter de propietario de un inmueble ubicado en el Barrio El Carmen, Manicomio, calle El Carmen, Parroquia La Pastora, identificado con el nombre “ZULIA”, municipio Libertador del Distrito Capital, dio el mismo, en arrendamiento verbal a la ciudadana LOLIMAR ALFONZO, ya identificada.
2.- Que su madre, ciudadana JOSEFINA VELASQUEZ viuda DE ULLOA, titular de la cédula de identidad No. 1.846.648, actualmente vive arrendada en una habitación de un inmueble, cuyo contrato venció el 14 de agosto de 2008, y su prórroga legal el 14 de febrero de 2009, por lo que tiene la obligación de hacer entrega de la misma.
3.- Que su madre no tiene vivienda, por lo que alega la necesidad del inmueble de su propiedad, de conformidad con lo establecido en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
4.- Que ante dicha necesidad procedió a accionar el desalojo con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de obtener la entrega del inmueble, el pago de la suma de Bs. 30,oo por cada día de retraso en la misma, contados a partir de la sentencia definitiva y el pago de todos los cánones que se sigan venciendo.

A través de auto dictado el día 21 de enero de 2009, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada.
Citada personalmente la demandada, en la oportunidad procesal correspondiente, debidamente asistida de abogado, a través de escrito, dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:

De conformidad con lo establecido en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuso la cuestión previa de ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del actora, en razón de que el poder –a su juicio- no está otorgado conforme a lo establece el artículo 152 euisdem, ya que dicho otorgamiento fue certificado por la Coordinadora encargada de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos y no por la Secretaria del Tribunal.
Rechazó, negó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, admitiendo como cierto, ocupar el inmueble de autos, en calidad de arrendatario; sin embargo, adujo que el arrendador no era el actor sino el ciudadano Oscar Argenis Ulloa Velásquez, titular de la cédula de identidad No. 10.543.188, conviniendo en que dicho contrato es a tiempo indeterminado.
Alegó que si bien la acción de desalojo estaba fundamentada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo pretendido por la demandante en los particulares 3 y 4 del petitum, de la demanda, resulta incompatible con ella, pues los mismos solo pueden satisfacerse mediante la acción de cumplimiento prevista en el artículo 1167 del Código Civil. Aunado a que en ningún caso se pactó el pago de suma alguna por el retarse en la entrega del inmueble.

Abierto el juicio a pruebas, la parte actora promovió documentales y testimoniales, las cuales fueron admitidas por este Juzgado, salvo su apreciación en la sentencia. Los actos de los testigos fueron declarados desiertos.

II
Del exhaustivo estudio realizado al libelo de demanda, constata este Despacho que, la parte actora intentó acción de desalojo, con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, pretendiendo –en consecuencia, entre otros- la entrega del inmueble de su propiedad, ubicado en el Barrio El Carmen, Manicomio, calle El Carmen, Parroquia La Pastora, identificado con el nombre “ZULIA”, municipio Libertador del Distrito Capital, que aduce fue dado en arrendamiento verbal a la ciudadana LOLIMAR ALFONZO; con fundamento en la necesidad que tiene su MADRE de ocupar el mismo.

La parte la actora acompañó al libelo, los siguientes instrumentos:

1.- Documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primera Circuito de Registro del Departamento Libertador, el 25 de octubre de 1979, no tachada en forma alguna, por lo que como instrumento público que es, arroja valor en juicio; prueba documental con la cual se demuestra en juicio, el carácter de propietario que sobre las bienhechurias del inmueble de autos, tiene el ciudadano PABLO ULLOA VELASQUEZ, demandante en el presente procedimiento, y así se establece.

2.- Original de documento privado, de cuya lectura se desprende un contrato celebrado entre las ciudadanas María Inés Cardenas y Josefina Velásquez viuda de Ulloa, el cual será analizado y valorado mas adelante.

Por su parte, la demandada al dar contestación a la demanda incoada, luego de proponer la cuestión previa de ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del actor, negó, rechazo y contradijo tanto los hechos esgrimidos como el derecho invocado en el libelo de la demanda; conviniendo en el hecho de ser arrendataria del inmueble previamente señalado, en virtud de un contrato celebrado no, con el actor sino con el ciudadano OSCAR ULLOA VELASQUEZ.

De la Cuestión Previa
Establece el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
3° La ilegitimidad de la persona que se presenta que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.”.

El fundamento esgrimido por la demandada para proponer la presente cuestión de ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del actor, en razón de que –según su dicho- el poder no está otorgado en forma legal, se contrae a que la certificación del mismo, fue efectuado por la Coordinadora encargada de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial, al cual está adscrito este Tribunal, y no por la Secretaria del mismo, como lo señala el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil.

De acuerdo a lo previsto en el Código de Procedimiento Civil, de tres distintas maneras puede resultar ilegítima la persona que se presente obrando en nombre del demandante, como representante o apoderado suyo, a saber: a) porque esté incapacitado para ejercer poderes en juicio; b) porque, aun cuando pueda ejercerlos, el poder con que obre no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente; y c) porque no tenga la representación que se atribuye.

Efectivamente, el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, dispone que el poder también puede otorgarse apud acta, para el juicio contenido en el expediente correspondiente, ante el Secretario del Tribunal, quien firmará el acta junto con el otorgante y certificará su identidad.

No obstante, de conformidad con las atribuciones conferidas por la Resolución No 70 de fecha 27 de agosto de 2004, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, publicada en Gaceta Oficial, con ocasión de la integración en Circuitos Judiciales, a los Juzgado de Municipio, entre ellos, este Despacho, fue facultada a la Coordinadora de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, funcionaria con carácter de Secretaria, para la certificación de tales actos. Circunstancia que hace improcedente en derecho la cuestión previa de ilegitimidad alegada, por lo que en consecuencia, este Tribunal declara sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

Del Fondo
Vista la pretensión deducida y los términos en que fue planteada la contestación, destaca este Tribunal que tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han sido contestes al señalar que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, en el cual y de conformidad a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio de que se trate.

En ese orden de ideas, el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no solo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el segundo caso del artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba. Ello induce a pensar, como ocurre en el presente caso, que el rechazo puro y simple de la demanda, no constituye una excepción en el sentido técnico de la palabra, pues las excepciones constituyen evidentes medios de defensa que no contradicen directamente la pretensión del actor, por cuanto quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan su evidencia. En consecuencia, el rechazo puro y simple a la demanda no constituye una inversión de la carga de la prueba y, por tanto, como se dijo anteriormente, corresponde al actor la demostración de los hechos constitutivos de su pretensión, pues el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra.

Sostiene la actora en el libelo, concretamente, como fundamento de la causal de desalojo invocada, esta es, la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, lo siguiente:

• Que de conformidad con lo previsto en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su carácter de propietario del inmueble arrendado, requiere el mismo, para su madre, quien actualmente está en la obligación de devolver la habitación del inmueble, que ocupa en calidad de arrendataria, dado el vencimiento del tiempo contractual y legal del contrato correspondiente; y no tiene vivienda alguna.

En ese orden de ideas, debe –igualmente- destacarse que, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

Aunado a la prueba documental, traída con el libelo, el actor dentro de la etapa probatoria, hizo valer los siguientes:

1.- Copia certificada expedida por el Concejo Municipal del Distrito Federal, no tachada en forma alguna, de cuyo estudio se constata el vínculo matrimonial entre los ciudadanos Pablo Ulloa y Josefina Velásquez.

2.- Marcada con la letra “D”, Acta No. 4501, levantada por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San Juan, del Municipio Libertador, la cual produce efectos probatorios en autos, con la cual se demuestra el nacimiento del actor, siendo sus progenitores los ciudadanos Pablo Ulloa y Josefina Velásquez.

3.- Marcada con la letra “E”, acta con la cual se hace constar en la presente controversia el fallecimiento del ciudadano Pablo Ulloa Piñango, padre del demandante y así se establece.

4.- Copia simple de documento registrado por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 25 de mayo de 1976, la cual de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, al no haber sido impugnada por la demandada. Documental con la cual quedó probada en autos, la propiedad del inmueble.

Ahora bien, la más autorizada doctrina ha sostenido que, para la procedencia del desalojo por la causal consagrada en el literal b) del mencionado artículo 34, deben probarse los siguientes elementos: 1º.- la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o verbal; 2º.- la cualidad de propietario del inmueble; y 3º.- la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo.

El Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, UCAB, 2.003, señala:

“… La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente, la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. …”.

Debe sostenerse, entonces, en lo atinente a los tres elementos que deben concurrir para la procedencia de la acción de desalojo por necesidad, lo analizado a continuación:

En lo que respecta a la existencia de una contratación arrendaticia verbal o a tiempo indeterminado, señala este Juzgado que la demandada admitió el hecho de que ocupaba el inmueble cuya entrega se pretende, precisamente en calidad de arrendataria, en virtud de un contrato arrendaticio indeterminado. No obstante, si bien aseveró que su arrendador, en lugar del accionante, era otro ciudadano, por tratarse de un hecho nuevo incorporado al juicio, pesaba sobre sí, la carga probatoria de dicha afirmación fáctica, actividad probatoria que en modo alguno desarrolló, por lo que debe declararse que, procesalmente en actas, quedó probada la relación locativa entre los litigantes, cumpliéndose así, con el primero de las requisitos para la procedencia de la acción intentada, así como quedó demostrado en autos, el segundo de los extremos, relativo a la propiedad que sobre el inmueble debe tener quien acciona, a través de la prueba documental previamente valorada y así se establece.

En relación a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, es de hacer notar, que tal como se indicara, la causal de desalojo, fue justificada, bajo el hecho de que la madre del demandante, ocupaba como arrendataria, una habitación de un apartamento que, estaba en la obligación de entregar ante el vencimiento tanto del tiempo contractual y legal, y que no tenía otra lugar para vivir.

A los fines probatorios, la parte actora aportó conjuntamente con el libelo, documento privado, contentivo –según su dicho- del contrato arrendaticio celebrado entre la ciudadana MARÍA INÉS CARDENAS como arrendadora, y su madre, ciudadana JOSEFINA VELASQUEZ viuda de Ulloa, como arrendataria.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causante de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial. En el caso de autos, la prueba documental, aportada al juicio, a los fines de demostrar –precisamente- la condición de arrendataria que tiene la madre del propietario del inmueble, y que por vencimiento del término del contrato, estaba en la obligación de ley, de desocupar y entregar, para quien –por no tener otro inmueble- se aduce la necesidad, se trata de un documento de naturaleza estrictamente privada, emanado de terceros que no son parte en la controversia, circunstancia por la que –procesalmente- se imponía su ratificación de ley, a través de la prueba testimonial. Tal ratificación al no haberse cumplido en autos, genera como consecuencia que dicha prueba documental no pueda concedérsele valor probatorio alguno, quedando así, desechada del juicio, y así se establece.

En tal sentido, debe afirmarse que no se demostró en la controversia, la necesidad invocada como causal de desalojo, la cual procesalmente podía realizarse mediante cualquier medio probatorio permitido en nuestra legislación. Nótese que si bien, la actora promovió testimoniales, ninguno de los ciudadanos promovidos en tal condición, comparecieron en las oportunidades fijadas a rendir su declaración.

De manera que, la procedencia de la causal invocada por la parte actora, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, está estrechamente condicionada a la obligación de demostrar fehacientemente las razones fundadas que tiene para obtener esa desocupación, pues, si bien es cierto, que la propiedad es un derecho reconocido constitucionalmente, la legislación inquilinaria igualmente regula de forma expresa, las causales por las cuales resulta procedente la acción de desalojo. Resultando importante destacar, en ese sentido, que de acuerdo a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, ”Los jueces no pueden declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”.

Visto el análisis previamente efectuado, y dado que en el caso de autos, no existe plena prueba de los hechos que sustentan la causal de desalojo invocada, debe concluirse desde el orden jurídico que la demanda contentiva de la acción desalojo, fundamentada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones resulta improcedente en derecho, y así se establece.

III
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano PABLO ULLOA VELASQUEZ contra la ciudadana LOLIMAR ALFONZO. Se condena en costas a la parte demandante, de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese. Regístrese y Déjese copia.

Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los SEIS (6) días del mes de abril de 2009.
La Jueza,

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,

Daniela Castillo Ortíz

En esta misma fecha, (06-04-2.009), siendo las 12:29 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental,

Daniela Castillo Ortíz