TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-000559
Se refiere el presente asunto a una demanda de resolución de contrato de arrendamiento que ha presentado la empresa Sociedad INVERSIONES QUIAMARE C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del distrito federal y estado Miranda, bajo el No.1 Tomo 7 A Pro., en fecha 4 de abril de 1984, representado por el abogado en ejercicio Lucio Atilio García, IPSA # 5.563; contra el ciudadano HERNAN ENRIQUE VILORIA LAMUS, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.10.033.636.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado actor que su representada dio en arrendamiento al demandado un apartamento tipo estudio ubicado en la segunda planta de la casa signada con el número 80-88, con frente a la Avenida Simón Rodríguez, conocida como Calle Sur 15, Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas.; según contrato que acompaña en documento notariado que acompaña
El canon quedó convenido en Bs. F 200, oo, más los servicios de hidrocapital, electricidad, aseo urbano y teléfono, asignándole a la luz electriza la cantidad de Bs.F. 50,oo; y los servicios de hidrocapital y teléfono le corresponderá en base a la facturación de los mismos; quedando entendido que el atraso de un mes en el pago de los mismos dará lugar a la resolución del contrato.
Después de relatar diferentes condiciones pactadas en el contrato, manifiesta que el inquilino debe los cánones de arrendamientos de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, así como enero y febrero del año 2009; lo que hace que lo demande por resolución del contrato y la entrega del inmueble; además para que pague Bs.F.2.000, oo por las alquileres insolutos; más Bs.F.50,oo por concepto de electricidad consumida en los meses arriba señalados.
También lo demanda para que le pague Bs.250, oo por los alquileres y el consumo de luz que se causen a partir del mes de marzo de 2009 hasta la definitiva entrega del inmueble.
También le reclama el pago de la cláusula penal convenida por el retardo en devolver el inmueble, a razón de Bs.F. 50,oo por cada día de demora, después de declarada la resolución del contrato.
Contestación de demanda
La parte demandada, haciéndose asistir por el abogado Ernesto R. Ferro, IPSA # 59.510, pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes alegatos:
1. Es falso que se deban los cánones de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero y febrero de 2009; habida cuenta que tales cánones serían descontados de la cantidad que se entregó como garantía de cumplimiento de las obligaciones del contrato.
2. Los alquileres de julio, agosto y septiembre fueron pagados al mismo arrendador, como se desprende de los recibos, correspondiente a los meses de julio y septiembre, los cuales acompaña.
3. Los alquileres de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008, enero y febrero de 2009, el arrendador no los aceptó por cuanto serían descontados del depósito, por lo que lo consignó judicialmente, conforme se evidencia de las planillas bancarias que acompaña.
4. Las acciones ejercidas en el libelo—la resolución y el cumplimiento—son excluyentes y contrarias entre sí, por lo que estamos en presencia de una acumulación inepta, de acuerdo con el art. 78 CPC.
5. Desconoce e impugna la notificación que dice la actora haberle hecho y que no consta en los autos.
6. El inmueble arrendado se encuentra fuera del ámbito de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues se trata de una pensión y no de un apartamento como se señala en los contratos de arrendamientos y en el libelo.
7. Por último invoca el Decreto 31 de fecha 5 de marzo de 2009 de la alcaldía del Municipio Libertador.
Examen de las pruebas.
Visto como ha quedado fijado los límites de la controversia y definidos los temas controvertidos, pasaremos a examinar los medios probatorios aportados a los autos, de acuerdo con la distribución de la carga de la prueba, establecida en el art. 506CPC
1.-
Al folio 13 y ss corre documento notariado (08-08-07) contentivo del contrato de arrendamiento objeto del presente judicial, acompañado con el libelo; el cual se tiene por reconocido.
Allí se dice que el inmueble alquilado es un apartamento tipo estudio; por lo que en caso de que en el documento las partes hayan mentido, en cuanto a la naturaleza del bien que están arrendado, deben acudir a la acción de simulación prevista en el art.1360 CC. Pero mientras no se demuestre lo contrario, debemos darle fe a lo expresado en dicho documento. Así se declara.
Allí se fijó el canon de arrendamiento en Bs.200.000,oo mensual; además se fijaron en Bs.50.000,oo mensual el gasto de electricidad.; y los otros servicios, según la facturación. Ahora bien, de acuerdo con el art. 19 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el gasto de luz, como el de agua y otros servicios, de unidades independientes de una casa—como es el caso presente—no pueden sobrepasar el 25% del alquiler; lo que significan que el recargo por esos conceptos no puede sobrepasar a los Bs. 50.000,oo o Bs. F. 50,oo.
Es de advertir que allí se dice que el monto recibido en depósito en garantía no puede servir para ser imputado a los alquileres; lo cual no es otra cosa que una repetición del art. 22 del Decreto ley de la materia, que dice lo mismo. Sin embargo si ha habido algún acuerdo entre las partes de que el inquilino pueda imputar los alquileres causados al depósito en garantía, dicho acuerdo debe ser probado por la parte demandada, que es quien alega semejante defensa.
Nos toca referirnos a la supuesta incompatibilidad entre la acción resolutoria y la acción de cumplimiento, alegada en contestación; lo cual no compartimos; ya que el art. 1167 CC autoriza a acumular con la pretensión resolutoria la de indemnización,; lo cual se concreta en el cobro de las pensiones insolutas y las que se sigan causando durante el transcurso del juicio. Además el art. 1616 CC es mucho más explícito en cuanto a que es perfectamente factible y legal acumular la resolución con una pretensión de cobro de alquileres futuros, que bien mirado no es otra cosa que una indemnización por “lucro cesante”, de acuerdo con el art. 1273 CC.
2.-
Al folio 34 y ss corre otro documento notariado (21-11-00) contentivo de un contrato de arrendamiento entre Omar Enrique Ramírez Contreras, como arrendador y Freddy Antonio Mejías Pérez y Hernán Enrique Viloria Lamus, como arrendatarios, sobre el inmueble de autos; el cual fue presentado en contestación por la parte demandada.
Cabe decir que es un contrato de fecha anterior al que es objeto de este juicio; además que la parte arrendadora no es la misma persona.
3.-
Al folio 39 y ss corre otro documento notariado (26-11-04) contentivo de un contrato de arrendamiento entre Omar Enrique Ramírez Contreras como arrendador y Freddy Antonio Mejías Pérez, como arrendatario, como arrendatario, sobre el inmueble de autos; el cual fue presentado en contestación de la demanda por la parte demandada.
Cabe decir que es un contrato de fecha anterior al que es objeto de este juicio; además que la parte arrendadora no es la misma persona.
4.-
Al folio 42 y ss en fotostato otro documento notariado (26-11-04) contentivo de un contrato de arrendamiento entre la parte actora y la parte demandada, sobre el inmueble de autos
Cabe decir que es un contrato de fecha anterior al que es objeto de este juicio.
5.-
Al folio 45 y ss corre un documento notariado (23-10-05) contentivo de un contrato de arrendamiento entre la parte actora como arrendadora y la parte demandada como co arrendatario, sobre el inmueble de autos.
Cabe decir que es un contrato de fecha anterior al que es objeto de este juicio.
6.-
Al folio 49 y ss corre documento notariado (07-02-06) contentivo de un contrato de arrendamiento entre la parte actora y la parte demandada.
Cabe decir que es un contrato de fecha anterior al que es objeto de este juicio.
7.-
Al folio 52 y ss corre otro documento notariado (08-08-07) contentivo de un contrato de arrendamiento entre las mismas partes de este juicio, sobre el inmueble de autos.
Es el mismo documento que acompañó el actor con su libelo y al cual ya nos referimos en el número uno de estos análisis.
8.-
Al folio 57 y 58 corren dos documentos privados representativos de recibos de pago de la parte actora a favor de la parte demandada, por Bs.250,oo c/u, en concepto de cancelación de arrendamientos. Se dice en el primero que correspondiente al tercer mes de la prórroga. Se tienen por reconocidos.
Tienen fechas 09 de septiembre de 2008 y 30 de julio de 2008 respectivamente; pero no dice a qué mes de arrendamiento se refieren; por lo que debemos imputarlos a los meses de septiembre y julio de 2008., por lo que se tienen cancelados los meses de julio, agosto y septiembre de 2008: Julio y septiembre por los recibos y el mes de agosto presuntivamente por razón del art. 1296 CC
9.-
Al folio 59 corre una planilla de depósito bancaria, hecho en fecha 30 de marzo de 2009, por la parte demandada a favor de la parte actora, en la cuenta bancaria del Juzgado de Consignaciones Judiciales, por Bs.1.800,oo, , correspondiente a los meses de arrendamientos que van de octubre de 2008 hasta marzo de 2009.
Lo que significa seis meses de alquileres, que son los mismos meses que se señalan en el libelo como no pagados.
Ahora bien, estas consignaciones de cánones de arrendamientos se están haciendo cuando el inquilino ya esta demandado; habida cuenta que la presente demanda se presentó en fecha 13 de marzo de 2009.
El art. 51 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliario establece un plazo de quince días, siguientes al vencimiento de la pensión, para que el inquilino consigne judicialmente el canon vencido; pero es el caso que no solo dicho plazo esta cumplido, lo que lo coloca en estado de mora; sino lo que es más significativo, el inquilino pretende solventarse cuando ya esta demandado, y no sería posible para ningún deudor moroso purgar su estado de mora llevando a cabo un ofrecimiento tardío cuando ya ha sido demandado en resolución del contrato.
Una vez que se presenta la demanda resolutoria, el incumplimiento contractual que da pie al juicio se hace insubsanable para el deudor ofreciendo cumplir en forma unilateral, ya que el derecho a resolver el contrato por incumplimiento se convierte en un derecho adquirido para el actor que no le puede ser arrebatado por el demandado por un cumplimiento tardío dentro del juicio resolutorio.
Haciendo un poco de historia, cabe decir que esa posibilidad existió en el art. 1 letra a) del Decreto legislativo de Desalojo de Viviendas del año 1947, que estuvo vigente hasta que fue derogado por el actual Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999; pero en éste esa posibilidad de consignar los cánones insolutos dentro del juicio de desalojo, fue eliminada. Es una clara demostración de que el legislador no autoriza a consignar dentro del juicio resolutorio de desalojo arrendaticio.
Es más, el legislador incluso llega hasta sancionar con la perdida del juicio o el desistimiento de la acción, si el arrendador procediera a retirar los alquileres consignados, una vez iniciado el curso del proceso, de acuerdo con el art. 52 del Decreto Ley. Una clara demostración de que una vez iniciado el juicio de resolución de contrato por incumplimiento, la posibilidad de revertir o hacer cesar los efectos resolutorios de ese incumplimiento, quedó proscrita por el legislador.
10.-
Al folio 60 corre en fotostato una ejemplar de la Gaceta Municipal, donde aparece publicado el Decreto 31 del 05 de marzo de 2009, presentada por la parte demandada.
Cabe decir que dicho Decreto no constituye medio de prueba idóneo para demostrar la solvencia del inquilino, que es carga probatoria suya, de acuerdo con el art. 1354 CC.
Por otra parte, véase que una de las finalidades o propósito de ese Decreto Municipal (de acuerdo al art.2 del mismo) es servir de resguardo y protección contra actuaciones inconstitucionales, ilegales o arbitrarias que atenten contra el derecho a ocupar una vivienda. Y precisamente la mejor garantía contra desalojos arbitrarios, es hacer que los arrendadores acudan al debido proceso judicial (art. 68 CN) a fín de deducir allí sus pretensiones; que, por otra parte, deben estar basadas en causales amparadas por La Ley y el Derecho..]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]_…
Un arrendador a quien no se le paga los cánones de arrendamientos y acude a un juicio inquilinario para despedir del inmueble a su inquilino por ese motivo; llamándolo a un proceso legal donde se le den todas las garantías procesales que prevé la ley para su defensa, no puede nunca calificarse de “desalojo arbitrario”.
De todos modos, a fín de ajustarnos al espíritu del Decreto de marras, se notificará al Alcalde la existencia de este juicio, a los fines del art. 11 ejusdem.
11.-
Al folio.82 corre un documento privado representativo de un telegrama, el cual carece de valor probatorio, de conformidad con el art. 1375 CC; ya que lo que dicho medio prueba es la autenticidad del remitente, que es la parte actora; pero nada nos dice respecto del recibo por parte del destinatario, que es la parte demandada, y contra quien se pretende hacer valer.
12.-
Al folio corre un documento administrativo representativo de un recibo o factura emitida por IPOSTEL, por concepto del consto pagado por la parte actora por razón del envío del telegrama.
Cabe decir lo mismo: el valor probatorio del un telegrama se predica en relación al remitente del mismo, como lo dice el art. 1375 CC; no vale frente al destinatario del telegrama, que queda fuera d e la norma. Para comprobar el hecho del recibo del telegrama por parte del destinatario —más no su aceptación del contenido--, habrá que acudir el mecanismo del “telegrama certificado con acuse de recibo”, de conformidad con el art.223 CPC, cuya aplicación se actualiza por analogía.13.-
13.-
Al folio 58 y ss hasta el folio 89 inclusive, corren documentos privados, representativos de recibos, que la parte actora presenta en los autos para demostrar la falta de pago de los alquileres por parte del inquilino demandado.
Medios probatorios ineficaces para probar el incumplimiento por parte del arrendatario en el pago de los cánones e arrendamientos.
Decimos que es infectivo porque ninguna persona puede pre constituir la prueba documental que la favorezca. El documento para que valga contra la parte contraria debe provenir de ésta; no de la quien lo presenta, de conformidad con el espíritu del art. 1368 y 1365 CC.
Además dichas pruebas son innecesarias, ya que a la parte arrendadora, actora, lo único que le corresponde probar es la condición de arrendatario de su contraparte, que es tanto como probar su condición o cualidad de deudor de alquileres. Una vez probado esto, es la parte demandada, como arrendatario, quien le corresponde probar su estado de solvencia, de conformidad con el art. 1354 CC, como efectivamente ha intentado probar en el presente juicio; solo que lo ha hecho con una consignación judicial de alquileres extemporánea, ya que, como hemos visto, fue hecha cuando ya estaba demandado y estado de mora por el vencimiento del plazo del art. 51 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, nos toca concluir que la parte arrendataria, demandada como ha sido por no pagar los alquileres de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, así como enero y febrero de 2009; solo pudo demostrar el pago de los meses de julio, agosto y septiembre de 2008; pero los seis meses restantes, que van de octubre de 2008 hasta marzo de 2009, se lo ofreció al arrendador extemporáneamente por vía de consignación judicial, cuando ya se encontraba en mora y demandado, deviniendo por ese motivo tales consignaciones judiciales ineficaces por extemporáneas para considerar al arrendatario en estado de solvencia, de acuerdo con el art. 56 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En relación con la cláusula penal, el art. 28 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliario la consagra para el caso de demora en entregar cuando la obligación asumida por el arrendatario este referida al vencimiento del plazo; pero no, cuando la entrega este referida por la falta de pago de los alquileres.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara parcialmente con lugar la demanda que presentó la empresa INVERSIONES QUIAMARE C.A contra EL CIUDADANO HERNAN ENRIQUE VILORIA LAMUS, ambas partes arriba identificadas.
En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
1. Declara resuelto y extinguido el contrato de arrendamiento objeto del juicio, antes mencionado, sobre el inmueble de autos ya antes identificado, por motivo del incumplimiento por parte del arrendatario-demandado, en el pago de los alquileres de los meses que van desde octubre de 2008 hasta febrero de 2009, ambos inclusive.
2. Como consecuencia de dicha resolución, condena a la parte demandada a que procesa a desocuparlo y hacerle entrega a la parte actora de dicho inmueble, libre de bienes y personas.
3. Condena también a la parte demandada a que proceda a pagarle a la actora los alquileres de los cinco meses de alquileres insolutos, que van desde octubre de 2008 hasta febrero de 2009, ambos inclusive, a razón de Bs.200.000,oo (Bs.F.200,oo) mensual, que dieron motivo al juicio; que totalizan Bs.F.1000,oo, o Bs.1.000.000,oo.
4. Condena a la parte demandada a que le pague a la parte actora los cánones de de arrendamientos que se hayan causado y se sigan causando desde marzo de 2009 inclusive hasta la definitiva entrega del inmueble, a razón de Bs.200.000, oo mensual.
5. Condena a la parte demandada a que le pague a razón de Bs. F.50, oo mensual por concepto de gasto de luz, durante los cinco meses que van desde el mes de octubre de 2008 hasta febrero de 2009, inclusive, que totalizan Bs.F. 250,oo o Bs. 250,000,oo.
6. Condena a la parte demandada a que le pague a la parte actora por gasto de luz, a razón de Bs.F.50,oo mensual, los meses que se sigan causando desde marzo de 2009, inclusive hasta la entrega definitiva del inmueble.
7. No hay condena en costas por la naturaleza parcial del presente fallo; habida cuenta que hemos considerado pagado los meses de julio agosto y septiembre de 2008; además de no acordar la cláusula penal pretendida; reduciendo en consecuencia la pretensión pecuniaria aneja a la acción resolutoria incoada.
8. Copia de esta Sentencia, deberá notificarse y remitirse por oficio a la Alcaldía ya la Sindicatura del Municipio Libertador, a los fines del Decreto de la Alcaldía No.31 del 5 de marzo de 2009, de acuerdo con el art. 152 de la Ley Orgánica del Poder Municipal de 2006.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho días del mes de abril del año dos mil nueve, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las nueve y media de la mañana se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria