TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2008-002466
Se refiere el presente asunto a una demanda de desalojo arrendaticio que ha presentado la ASOCIACIÓN CIVIL CABRINI, de este domicilio, inscrita en la oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 30 de mayo de 1997, bajo el NO.45, Tomo 30, Protocolo Primero, representada por el abogado Raúl Aguana Santamaria, IPSA # 12.967; contra la ciudadana ALICIA GARCIA ACOSTA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No 10.473.320.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado de la parte actora, que la parte demandada mantiene una relación de arrendamiento no escrita indeterminada sobre el apartamento No.4° del Segundo Piso del Edificio Cabrini, ubicado en la Calle Urdaneta, cruce con la Calle Miranda del Municipio Chacao del Estado Miranda; respecto del cual señala sus linderos.
Añade que cuando se inició la referida relación arrendaticia, la propietaria del edificio era la ciudadana Janina Bergman de Soto Ventura, según los títulos de adquisición que menciona; pero el referido edificio Cabrini—dentro del cual esta el apartamento arrendado—le fue vendido en su totalidad a la parte actora, por documento protocolizado cuyos datos de registro señala en el libelo.
Añade también que la referida relación de arrendamiento no escrita es a tiempo indeterminado, de la demandada con la parte actora; circunstancia que se evidencia del juicio de nulidad que ha intentado la demandada contra la parte actora; el cual fue declarado sin lugar.
Seguidamente pasa a describir el estado de deterioro en que se encuentra el edificio por falta de mantenimiento, en razón de lo cual la parte actora solicitó autorización de la Dirección de Ingeniería Municipal de la al Alcaldía del Municipio Chacao, para la realización de un conjunto de obras a ser ejecutadas en el referido edificio, a fín de evitar la total ruina del mismo. El 28 de marzo de 2008, dicho organismo le otorgó el permiso para la realización de los siguientes trabajos “Sustitución de ramales y montantes de aguas blancas de hierro galvanizado con tuberías nuevas, eliminación del tanque elevado de aproximadamente 30.000 litros, reparación y sustitución de los bajantes de aguas negras, reparación del cableado y tablero eléctrico”
Por Oficio de fecha 05 de mayo de 2008 se dijo que dichos trabajos conciernen a la totalidad del inmueble, áreas comunes, apartamentos y locales.
Seguidamente la parte actora va describiendo la naturaleza, característica y localización de los trabajos a ser ejecutados, atinentes a: aguas blancas, aguas negras, electricidad, y tanques de agua, concerniente tanto al edificio como al apartamento No.1 arrendado a la ciudadana Alicia García Acosta.
También menciona que el Cuerpo de Bomberos del Distrito Metropolitano de Caracas, emitió Oficio de fecha 29 de mayo de 2009, en el cual se dijo que el Edificio no cumple con los requisitos de prevención y protección contra incendio, señalados en el Decreto Presidencial No.2195, de fecha 31/10/83 (Reglamento de prevención de Incendios).
También la Electricidad de Caracas dictaminó que la instalaciones del centro de medición no reúne las condiciones mínimas exigida por los Decretos Nos.46 y 2195 de la Presidencia de la República, y procedió a señalar los trabajos que se hacían necesario realizar.
Finaliza diciendo que el estado de deterioro del inmueble ha sido reconocido por la misma arrendataria-demandada, cuando, en la oportunidad de efectuar oposición a la solicitud de regulación de alquileres, expresó que el inmueble estaba en ruinas.
Después pasa a señalar el fundamento de derecho de la demanda, donde menciona la causal de desalojo del literal C) del art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que autorizaría el desalojo del inmueble cuando fuese a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. Finaliza con el Petitorio, donde pide que la Alicia García Acosta, como arrendataria del apartamento de autos, desaloje inmueble, y lo deje libre de bienes y personas. Estima la demanda en Bs.F.5.000,oo
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por la abogada Minerva Ávila Alfonso, IPSA # 71.661, quien en la oportunidad de ley, paso a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. Como punto previo dice que los hechos son falsos; ya que existe un contrato de arrendamiento a nombre, como inquilino, del abuelo de la parte demandada, FELIX ACOSTA, que es de fecha 29 de septiembre de 1959, suscrito con el anterior propietario, Juan Soto Ventura; administrado por la empresa Agencia Ferrer Palacio; que se lo cedió a la parte actora, según telegrama de fecha 10 de mayo de 2002 A su abuelo le continúa emitiendo los recibos de alquiler. Consigna documento contentivo del contrato de arrendamiento, así como recibos de los últimos dos meses de alquileres.
2. Dice que la acción del literal c del art. 34 ejusdem, exige un contrato escrito a tiempo indeterminado o verbal simplemente lo cual se opone a la demanda que habla de contrato no escrito a tiempo indeterminado. Pero existe un contrato escrito a tiempo fijo por un año.
3. Resumiendo dice que existe un contrato escrito y además con un inquilino diferente al que ha sido demandado.
4. Alega falta de cualidad, de conformidad con el art. 361 CPC.
5. Argumenta que si ha actuado en el juicio de la nulidad de venta es porque se lo ofrecieron en venta
6. La parte demandada es un ocupante del inmueble, que ha actuado como tercero autorizado; pero no es el inquilino del apartamento, el inquilino es Félix Acosta, de acuerdo con el contrato suscrito con el propietario para la época, Juan Soto Ventura. Feliz Acosta, quien ha estado pagando los cánones de arrendamiento, como lo reconoce la misma parte demandante.
7. El que la parte demandada, como tercero, en ocasiones se la haya dado (erradamente) de inquilina, por tener un interés en ello, no es suficiente para tenerla legalmente como tal.
8. La parte demandada no es la parte contratante del contrato de arrendamiento., ni esta obligada a pagar los cánones de arrendamientos, sino Félix Acosta.
9. En cuanto a la contestación de fondo, niega los hechos del libelo. Dice que si bien dijo que el exterior del edificio estaba en ruina, el actor peca de exagerado cuando se refiere en el libelo al interior de los apartamentos y locales que nunca ha visitado..
10. El actor ha desnaturalizado el permiso de la Alcaldía; ya que éste se refiere a una “reparación menor” Se rechazan todos puntos del Capítulo I del libelo.
La defensa de la falta de legitimación pasiva
Como punto previo (art. 361 CPC) corresponde examinar la defensa de la falta de cualidad de la parte demandada, ya que a juzgar por la contestación, es una defensa que la parte demandada insiste recalcando que ella no es la arrendataria del inmueble, sino lo es el ciudadano Félix Acosta, su abuelo, quien le ha dado un poder; y ella es solo una ocupante interesada del inmueble.
Al folio
1.-
La parte actora no ha acompañado documento alguno que demuestre que la relación arrendaticia se haya llevado o plasmado en un medio probatorio escrito; por lo tanto, salvo prueba en contrario, debemos asumir que el contrato es verbal y como tal indeterminado..
2.-
Al folio 36 y ss corre un escrito de la parte demandada, dirigido a la Directora General de Inquilinato del Ministerio Popular para la Infraestructura, donde se opone a la regulación de alquileres solicitada, donde se califica así misma como inquilino legítimo con más de diez años de ocupación en el apartamento No.4.
Tal calificativo, confesado por la parte demandada, se opone y contradice lo afirmado por ella misma, cuando dice en contestación que ella no es la arrendataria.
Ahora bien, no podemos dejar pasar por alto que tanto la confesión espontánea como la provocada (posiciones juradas) deben recaer solo sobre hechos (art.403 CPC); habida cuenta que el derecho no se confiesa,. Que una persona se califique propietaria, o arrendataria, etc. de un bien, tiene un valor relativo si esa determinación no va acompañada de una situación de hecho que avale ese calificativo.; o si ese calificativo esta en contradicción con hechos demostrados por otros medios que lo nieguen.
La confesión sobre un hecho es posible revocarla o impugnarla, demostrando hechos contrarios al confesado, lo que equivale a que lo confesado sea falso, esto es, no se corresponda con la realidad, caso en el cual la confesión perdería su eficacia probatoria por error de hecho, de acuerdo con el art. 1404 del Código Civil
De allí que debamos ver como una simple presunción, salvo prueba en contrario, que la parte demandada se haya calificado así misma como arrendataria del inmueble de autos, cuando ella esta diciendo, a modo de retractación, que el verdadero arrendatario es otra persona; lo cual obviamente invierte la carga de la prueba , de conformidad con el art. 506 CPC.
3.-
Al folio 76 corre en copia fotostática un documento privado representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre Juan Soto Ventura como arrendador y Félix Acosta Perdomo, como arrendatario sobre el apartamento de autos.
Dicho documento no goza de valor probatorio, de acuerdo con el art. 429 CPC, que solo le concede valor a los fotostatos de los documentos públicos y de los privados reconocidos, y el que ahora examinamos no esta en ninguna de esas dos categorías.
4.-
Al folio 77 corren dos documentos privados representativos de dos recibos de alquileres, emitidos por la parte actora a favor de Félix Acosta Pardo, en fechas 10 de marzo de 2009 y 16 de febrero de 2009 respectivamente.
Estos dos documentos fueron desconocidos por el actor al día siguiente (folio 82) de su presentación en el expediente, sin que la parte demandada—quien los acompañó con su contestación—haya diligenciado o solicitado la incidencia de cotejo. (art.445 CPC)
Por lo tanto no se toman en cuenta para esta litis
5.-
Al folio 78 corre un documento privado, representativo de un telegrama que la Agencia Ferrer palacio le envía a Félix Acosta Perdomo, comunicándole como arrendatario del apartamento, que la administración del edificio le fue cedida a la parte actora.
Carece de valor probatorio, porque ese telegrama habría sido enviado por un tercero, que debería ratificarlo, de acuerdo con el art. 431.
Además, aún cuando se considere que la Agencia Ferrer Palacio es causante de la parte actora, carece de valor, de acuerdo con el art. 1375 del Código Civil, ya que no consta la firma del remitente.
6.-
Al folio 79 corre documento notariado (09 de julio de 1998) representativo de un poder de representación que Félix Acosta Perdomo le dió a la parte demandada.
Allí se dice que el poder fue conferido para que represente al poderdante en las acciones que le puedan ocurrir atinentes al arrendamiento de un apartamento No. 4 del Edificio Cabrini, esquina Calle Miranda con Urdaneta, Municipio Autónomo Chacao, que ocupa como inquilino.
Este documento fue impugnado por la parte actora, diciendo que no emana de ella. Ahora bien, si el término de “impugnación” cupiera interpretarlo como tacha, la parte actora debió formalizarla, de conformidad con el art. 440 CPC. Y si debiéramos interpretarlo como desconocimiento, cabe decir que los documentos auténticos no se desconocen.
Por lo tanto se le da valor probatorio.-
Ahora bien, la parte actora dijo que dicho documento no había emanado de ella. Y es cierto; tal circunstancia no lo hace vinculante para ella como tercero, esto es, de fuente de obligaciones derivantes de un contrato de mandato (art. 1166 CC); pero si es un medio probatorio de hechos frente a ella como tercero, de conformidad con el art. 1360 CC.
En ese sentido el señor Félix Acosta Perdomo se esta diciendo que ocupa como inquilino el apartamento de autos.
Es claro que el simple dicho de una persona diciéndose inquilino de otra, no la convierte ipso facto en tal; máxime si de ello se deriva una relación obligacional, de conformidad con el art. 1166 CC. Pero, convengamos que es un principio de prueba que se deberá completar con la aceptación de la parte arrendadora.
7.-
Al folio 87 y ss corre en fotostatos un documento representativo de una Sentencia del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relativo a una demanda de Nulidad de venta por retracto arrendaticio que interpusieron entre otras personas, la parte demandada, contra la parte actora del presente juicio.
Dicho medio probatorio fue promovido por la parte actora para probar la condición de arrendataria de la parte demandada; ya que allí aparece reconocida como tal.
Ahora bien, la fuerza de cosa juzgada que emana de una sentencia—cualquiera que ella sea—no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia (art. 1395 No.3° CC)
Entonces, en esta sentencia la posible cosa juzgada que emane de ella, se debe circunscribir exclusivamente a la nulidad y al retracto de la venta impugnada; pero no alcanza a las supuestas cualidades o legitimaciones ad causa que las partes contendientes habrían asumido en ese juicio.
Esas cualidades que las partes se adjudicaron en el juicio, a lo sumo se subsumen en una suerte de confesión; pero ya antes dijimos que el derecho no se confiesa; y la que recae sobre hecho, cabe su impugnación, revocándola por el mismo confesante, si prueba que el hecho confesado no corresponde con la realidad.
En definitiva la confesión no es otra cosa que una declaración de ciencia o conocimiento de una persona, por lo que cabe probar que esa ciencia no se corresponde con la realidad, caso en el cual pierde eficacia probatoria.
8.-
Al folio 115 y ss corre en fotostato otra Sentencia, esta vez del Tribunal Supremo de Justicia, donde aparee igualmente la parte actora mencionada como parte actora en el juicio de nulidad a que se refirió la Sentencia anterior, contra la cual los demandantes interpusieron recurso de casación.
Cabe decir lo mismo que dijimos en el número anterior.
9.-
Al folio 131 y ss corre documento notariado, representativo de un poder de representación que las personas allí mencionadas, como inquilinos del Edificio Cabrini—entre la cuales se menciona a la parte demandada—le otorgaron a dos abogados para que los representen en los asuntos relativos a arrendamientos y regulación de alquileres.
No cabe duda que la parte demandada ha asumido la condición de inquilino; pero esa condición jurídica,-por referirse a una titularidad o cualidad de derecho, debe venir avalada por situaciones de hecho que la confirmen; máxime cuando la misma parte demandada, retractándose de esa confesión, esta diciendo que hay pruebas de que la parte misma parte actora, reconoce a Félix Acosta como el verdadero arrendatario del apartamento.
La confesión es revocable si se prueba error de hecho. (art. 1404 CC). Prueba que es carga probatoria de la parte confesante y al hacer mérito probatorio frente al que quiera aprovecharse de la confesión, equivale a una revocación o impugnación de la confesión.
Lo que no es admisible es revocar la confesión por la sola y libre voluntar del confesante, (“ad nutum”); pero si se prueba que el hecho confesado no se corresponde con la realidad, porque se demuestre un hecho contrario al confesado, la confesión pierde su eficacia probatoria, de conformidad con el art. 1404 CC
10.-
Al folio 135 y ss corre en fotostato otro documento representativo de un escrito dirigido al Juez Superior den lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde los inquilinos de apartamentos del Edificio Cabrini –entre los cuales se menciona a la parte demandada—impugnan de nulidad la regulación de dicho inmueble, realizada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio Popular para la Infraestructura.
En esta prueba aparece de nuevo la parte demandada sumiendo la condición de arrendataria del apartamento de autos; lo cual según ella misma esta desvirtuada por la prueba del mismo reconocimiento que hace la parte actora de que el verdadero inquilino es Félix Acosta y no ella..
11.-
Al folio 141 y ss corre un documento notariado representativo de un poder de representación que unas personas—entre las cuales se menciona a la parte demandada—les otorgan, como inquilino del Edificio Cabrini, a unos abogados para que los represente en asuntos concerniente al arrendamientos del mencionado edificio.
De nuevo la parte demandada se presenta asumiendo la condición de inquilina del apartamento de autos; pero ella en la contestación de este juicio prácticamente “se retracta de esa condición confesada”, diciendo que no lo es y señalando que el verdadero arrendatario es Félix Acosta; cosa que deberá demostrar; ya que la confesión sobre hecho—como dijimos—es revocable por el confesante, pero haciendo la prueba de que el hecho confesado no se correspondía con la realidad. (Art. 1404 CC), lo cual le quita a ese medio toda su eficacia probatoria.
12.-
Al folio 152 corre documento privado representativo de un recibo de alquileres, emanado de la Agencia ferrar palacio, a nombre de Félix Acosta Perdomo, de fecha 09-01-98, pero sin firmar, , lo cual le resta valor probatorio.
13.-
Al folio 153 y ss corren cinco documentos privados, representativos de recibos de alquileres del apartamento 4 del edificio Cabrini, a nombre de Félix Acosta Pardo, librados por el representante de la parte demandada, Gabriel Cabral Camara., de fechas 10 de noviembre, 7 de octubre, 10 de septiembre, 8 de agosto, y julio de 2008.
Estos documentos promovidos por la parte demandada, no han sido cuestionados ni desconocidos por la parte actora—como si lo fueron los anteriores recibos—por lo que se les debe tener por reconocidos por ella, a tenor del art. 444 CPC.
Viniendo al argumento de prueba que puede desprenderse de dichos documentos, es indudable que la parte actora, como arrendadora del apartamento esta reconociendo al señor Félix Acosta como el inquilino legítimo del ese inmueble y pagador de los cánones de arrendamiento; lo cual se adminicula con el dicho del mismo señor Félix Acosta, cuando dijo, en el poder que le dio a la parte demandada, que era el arrendatario del apartamento # 4 del edificio Cabrini,, conformando así las dos declaraciones o voluntades concurrentes en asumir la realción arrendaticia.
Es la prueba que desvirtúa la confesión de la parte demandada cuando declaró en varias oportunidades, fuera del presente juicio, que ella era la arrendataria.
Conclusiones
Visto el material probatorio traído a los autos por las partes, podemos ya concluir que la parte demandada reconoció y /o declaró con efectos confesorios, en ocasiones anteriores al presente juicio, que ella era la inquilina del apartamento de autos.
Sin embargo, en el presente juicio, en la oportunidad de la contestación de la demanda, ella se retracta de esa condición y sostiene que el verdadero arrendatario era el señor Félix Acosta, y no ella; oponiendo en consecuencia la excepción de falta de cualidad pasiva.
Esta retractación equivale a que esta revocando la confesado por ella; de acuerdo con el art. 1404 CC; pero a diferencia de una revocación por libre voluntad, la revocación de la confesión requiere, para que surta efecto, la prueba, a cargo del confesante que se retracta, de que el hecho confesado es falso, por un error de hecho, lo que equivale a demostrar que no se corresponde con la realidad.
Producida esa prueba, como en efecto se ha producido, por los recibos emanados de la misma parte arrendadora-actora, donde al cobrarle al señor Félix Acosta los cánones de arrendamientos, lo esta reconociendo como el verdadero y legítimo arrendatario del apartamento, amen de la declaración de este mismo señor que se auto califica de arrendatario, la confesión de la parte demandada pierde eficacia probatoria; quedando en pie entonces su excepción—no desvirtuada—de su falta de cualidad para ser llamada al presente juicio como parte demandada. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la república y por autoridad de la ley, declara sin lugar la demanda que ha presentado la Asociación Civil Cabrini contra la ciudadana Alicia García Acosta, ambas parte arriba identificadas.
Hay condena en costras por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintinueve días del mes de abril del año dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La secretaria
Nota:
En esta misma fecha siendo la una de la tarde, se publicó el anterior fallo, con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria