ASUNTO: AP31-V-2009-000436
Se refiere el presente caso a una demanda de resolución de contrato de arrendamiento, que presentaron el ciudadano ANTONIO DOIMINGO PALUMBO DI PIETRO, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.5.220.721, representado por el abogado en ejercicio Pedro Miguel Rodríguez Espinoza, IPSA # 95.051; contra la ciudadana EDITH JOSEFINA CERMEÑO GALLARDO, mayor de edad, de este domicilio, Cédula d Identidad No.5.033.815.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado actor que consta de contrato de arrendamiento del año 1008 que la empresa Administradora Diana C.A. dió a la parte demandada un inmueble propiedad de la parte demandante, constituido por un apartamento del edificio BETA, distinguido con el número 2-C, situado entre las esquinas de Maturín y Abanico, Parroquia Altagracia, Distrito Capital, Caracas; por el canon mensual de Bs.300, oo, pagadero los primeros cinco días del mes; por el tiempo de duración de un año fijo, desde el 16 de marzo de 2008 hasta 16 de marzo de 2009.
Dicho contrato fue cedido (14 de octubre de 2008) a la empresa mercantil Miguel Abreu C.A., en presencia de la arrendataria, siendo avalada dicha cesión por los copropietarios para esa fecha.
Ahora bien en el capitulo segundo del libelo dice que la inquilina ha dejado de pagar los alquileres de los meses de noviembre y diciembre de 2008 y enero de 2009, lo que hace un total de Bs.900,oo.
Circunstancia ésta que hace, después de explanar el fundamento legal de su pretensión, que demanda a la arrendataria la resolución del contrato y la desocupación y entrega del apartamento libre de bienes y personas.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por el abogado en ejercicio, Juan Carlos Anato Parra, IPSA # 69.152, quien en la oportunidad legal pasó a contradecir la demanda, bajo el argumento: de la falta de cualidad e interés de la parte demandante; habida cuenta que él no aparece como arrendador en el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción; ya quien aparece, es el la sociedad de comercio Borges Abreu, c.a.
Examen de las pruebas
Vista como ha quedado definida la presente controversia, siendo el motivo de discusión determinar el sujeto legitimado para incoar la presente demanda, pasaremos a examinar las pruebas aportadas a los autos.
1.-
Al folio 10 corre un documento notariado en fecha 15 de diciembre de 2008 y protocolizado en el Registro Público en fecha 06 de febrero de 2009, representativo de la venta que se le hizo a la parte actora del apartamento de autos.
La propiedad del apartamento no ha sido discutida; lo que cuestiona la parte demandada es que la parte actora no es el arrendador, según el contrato; y por lo tanto, carece de cualidad e interés para sostener el presente litigio.
La parte demandante dice en su libelo que quien celebró como arrendadora el contrato fue la empresa Inmobiliaria Diana c.a. debidamente autorizada por la Sucesión Palumbo. Dice también que el referido contrato fue cedido a la empresa Borges Abreu c.a., en presencia de la arrendataria y avalada por los propietarios para la fecha de la operación.
Dicha autorización y presencia y aval de las cesiones del contrato por parte de los propietarios, deben ser probadas, para poder deducir de tales circunstancias la celebración del contrato (por el mandatario) en nombre del mandante; porque en caso contrario el contrato se habría celebrado en nombre propio del mandatario, de acuerdo con el art.1961 CC
Lo que sí no dice el apoderado actor en el libelo es que el contrato le fuera cedido a su mandante. Debemos verificar si dicha cesión se habría efectuado, bien en el mismo documento del contrato o bien en documento por separado.
2.-
Al folio 13 y ss corren una serie de recaudos administrativos representativos del estado de solvencia de la ciudadana Marieta Di Pietro de Palumbo, respecto del inmueble de autos.
Pruebas de solvencia que no guardan relación con el tema discutido en el presente juicio.
3.-
Al folio28 y 29 corre documento privado representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. Se tiene por reconocido, a tenor del art. 444 CPC.
Viniendo a los argumentos de prueba que se derivan del dicho documento, cabe decir que las partes fueron: La Inmobiliaria Diana C.A. como arrendadora y la parte demandada como arrendataria. El inmueble es el identificado en el libelo.
El concepto de cualidad o legitimación ad causa, según la doctrina de autores y jurisprudencia, es una “relación de identidad” ente los sujetos de la relación material subyacente al juicio y los sujetos procesales que actúan como actor y demandado en el proceso. Por ejemplo, en un juicio de petición o partición de herencia las partes actora y demandada del juicio deben ostentar la condición de herederos de la sucesión de que se trate. En un juicio de reivindicación la parte demandante debe ostentar la condición de propietario y la parte demandada debe ser colocada en la posición de detentador o poseedor ocupante del inmueble a ser reivindicado, de acuerdo con el art. 548 CC. En un juicio de cobro de una letra de cambio, los sujetos procesales de actor y demandados deben estar colocados en la posición cartular de portador y librado-aceptante respectivamente de la letra de que se trate; entre otros ejemplos. Si esa “relación de identidad” no se actualizara, no es posible decir que exista legitimación en la causa. De allí que esa defensa—la falta de cualidad—este tan ligada al fondo de la controversia, precisamente porque esta íntimamente vinculada a las titularidades materiales de los derechos que se debaten en el juicio; al extremo de que antiguamente, con el Código de Procedimiento Civil derogado del año 1917, cuando se interponía la excepción de inadmisibilidad de falta de cualidad, se prefería diferir su resolución para la oportunidad de la sentencia definitiva y no resolverla en la sentencia interlocutoria de la incidencia, so pena de adelantar opinión. Por ello, cuando se promulgó el Código de Procedimiento vigente del año 1986, se quiso sincerar esa situación que se venía presentando en la práctica; y de una vez se dijo que la falta de cualidad e interés, debíase invocar como defensa perentoria o de fondo en la contestación de la demanda, para ser resuelta en la definitiva; sacándola o excluyéndola de la incidencia de previo pronunciamiento correspondiente a las cuestiones previas enumeradas en el art. 346 CPC.
Pues bien, no se dice en el contrato que la empresa Inmobiliaria Diana C.A. este actuando en representación y/o por cuenta de otra persona o de algún propietario; sino allí aparece actuando en su propio nombre.
Por ello decimos que dicho negocio le es propio o como si fuera propio, aún en el caso de que Inmobiliaria Diana c.a. fuese solo un simple mandatario del propietario, de acuerdo con el art. 1691 del Código Civil, que a la letra reza así:
Cuando el mandatario obra en nombre propio, el mandante no tiene acción contra aquellos con quienes ha contratado el mandatario, ni éstos contra el mandante. En tal caso el mandatario queda obligado directamente hacia la persona con quien ha contratado, como si el negocio fuera suyo propio
Esta norma crea una absoluta desvinculación o separación entre el mandante y los terceros con quienes hubiese negociado o contratado el mandatario. Desvinculación que crea una falta de legitimación para accionar entre ellos, en relación al negocio que se hubiese celebrado, ejerciendo el mandato en nombre propio.
Al final del documento existe una cláusula donde Inmobiliaria Diana C.A. aparece cediendo el contrato de arrendamiento a la empresa Borges Abreu c.a.
Pero no aparece que esta última empresa le hubiere cedido dicho contrato a la parte demandante, quien, sin este traspaso, luce como carente de legitimación ad causa para accionar, de acuerdo con el art. 1691 CC, ya trascrito. Así se declara.
Conclusión
Visto que no existen más pruebas aportada a los autos—especialmente la cesión a favor de la parte actora, que debía haber hecho Borges Abreu c.a, como causahabiente o cesionaria de Inmobiliaria Diana c.a, celebrante en nombre propio, como arrendadora, del contrato de arrendamiento objeto del juicio—es concluyente decir que el señor Antonio Domingo Palumbo Di Pietro carece de legitimación ad causa para accionar, de acuerdo con el art. 1691 del Código Civil, antes trascrito.
Tampoco existe pruebas de que el contrato primero y las cesiones de éste después se hubieren efectuado con la presencia, autorización o aval del o de los propietarios, para presumir que tales negocios se llevaron a cabo por los empresas arrendadoras, en concepto de mandatarios y no en nombre propio.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara sin lugar la demanda interpuesta por el ciudadano Antonio Domingo Palumbo Di Pietro contra Edith Josefina Cermeño, ambas partes arriba identificadas, en razón de la falta de legitimación o cualidad del primero.
Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis días del mes de marzo del año dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez de la mañana se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria