TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-000064

En el juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentado por la ciudadana ENRIQUETA AHRENSBURG CALONGE, titular de la cédula de identidad Nº 10.339.492, representado judicialmente por los abogados Javier Yñiguez, Andrés Trujillo y Ernesto Ferro, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 39.163, 44.194 y 59.510, respectivamente, contra los ciudadanos CARLOS HUMBERTO CHUNGA ANGELES e IVELITZE DORA MARÍN LEANDRO, titular de la cédula de identidad números 82.073.517 y 5.967.112, en ese orden, representados judicialmente por los abogados José Medina, Gonzalo Cedeño, Gonzalo Cedeño Cabrices, Gustavo Cedeño, Elizabeth Medina y José Eliseo Medina, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.182, 8.567, 88.237, 113.937, 114.223 y 84.458, respectivamente, se inició por libelo de demanda incoado el 14 de enero de 2009 y se admitió por auto del 19 del mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que en fecha 17 de marzo de 2005, celebró con los demandados, contrato de arrendamiento sobre el apartamento 131-C, piso 13, torre C, Residencias Vista Daymar II, ubicadas en la avenida principal de la urbanización Maturín, sector Parque Caiza, Filas de Mariche, Municipio Sucre del Estado Miranda, por un plazo de dos años fijos sin prórroga, contados a partir del 01 de abril de 2005 hasta el 01 de abril de 2007.
Que al vencimiento del contrato, los arrendatarios hicieron uso de la prórroga legal prevista en el literal “b” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por un lapso de un año. Que el 23 de noviembre de 2007, se le notificó personalmente a los arrendatarios su deseo que una vez cumplida la prórroga legal, entregaran el inmueble, por lo que debían entregarlo el 01 de abril de 2008 y no lo hicieron, por lo que los demanda a los fines que convengan o sean condenados en el cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble arrendado y al pago de las costas procesales.
Consta en acta del 12 de febrero de 2009, que los demandados se hicieron presente al momento de ejecutar la medida de secuestro decretada por este Juzgado, cuyas resultas se agregaron al expediente en fecha 05 de marzo de 2009, por lo que desde esa fecha, deben tenerse a derecho a tenor de lo previsto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.
Oportunamente, el 09 de ese mismo mes y año, acudieron los demandados y contestaron a la pretensión de la parte actora, promovieron cuestiones previas e impugnaron la cuantía en que fue estimada dicha pretensión, rechazándola por insuficiente, dado que la parte debió aplicar la regla del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al multiplicar el canon mensual por una año, daba siete mil doscientos bolívares (Bs. 7.200).
Sobre el mérito del asunto, alegaron que la prórroga legal venció el 01 de abril de 2008, pero continuaron ocupando el inmueble sin que mediara oposición de la arrendadora, por lo que dicho convenio locativo se convirtió a tiempo indeterminado y por ende la presunción de la tácita reconducción, lo que indica que la parte actora no ha debido demandar el cumplimiento sino el desalojo.
SEGUNDO
De acuerdo a los hechos expuestos, el thema decidendum quedó circunscrito a determinar si la arrendataria se encuentra en el supuesto de hecho alegado por la actora a los fines de ser condenada o no a las consecuencias legales pertinentes, esto, es a cumplir con su obligación como arrendataria de hacerle entrega del inmueble arrendado a la arrendadora, puesto que no se negó la existencia del contrato de arrendamiento, aunque sí se cuestionó su aspecto temporal.
Antes de conocer el mérito del asunto, se resuelve previamente la impugnación de a cuantía, observando el Tribunal que el mismo argumento sirvió a la parte para fundamentar la cuestión previa de incompetencia por la cuantía, la cual fue resuelta por sentencia del 10 de abril de 2009, declarándose sin lugar. No obstante, se observa que corresponde la carga a la parte que impugna la cuantía, aportar elementos de juicio que pruebe su afirmación, es decir, debe acreditar elementos probatorios que demuestren la insuficiencia de la estimación que realizó la parte actora, de lo contrario, debe desecharse su impugnación, quedando establecida la estimada hecha por la parte actora.
Aún cuando la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, se evidencia que la parte actora aportó al expediente copia simple de documento autenticado el 17 de marzo de 2005, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado con la parte demandada sobre el inmueble arriba identificado, el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil, mereciendo fe su contenido.
De tal instrumento se destaca que dicho contrato de arrendamiento se pactó por dos años fijos sin prórroga, contados a partir del 01 de abril de 2005 al 01 de abril de 2007.
Asimismo, aportó copias certificadas de actuaciones autenticas cumplidas por la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, donde consta que en fecha 23 de noviembre de 2007, levantó acta dejando constancia de haberse trasladado a la dirección donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado y notificó al ciudadano Carlos Chunga, de la voluntad de la arrendadora que al vencimiento de la prórroga legal, entregase el inmueble arrendado, tales actuaciones merecen fe al Tribunal por haberlo realizado un funcionario competente para ello.
De acuerdo a las pruebas aportadas, se concluye que entre las partes existió un contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes identificado, por un periodo de dos años fijos e improrrogable, con vencimiento al 01 de abril de 2007, por lo que a su vencimiento, de pleno derecho comenzó a correr la prórroga legal a favor de los arrendatarios por un máximo de un año, de acuerdo a lo previsto en el literal “b” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, sin necesidad de desahucio, como lo expresa el artículo 1599 del Código Civil, toda vez que los contratos hechos a tiempo determinado, vence en la oportunidad fijada, sin necesidad de notificación; pese a ello, en el caso de autos, la arrendadora, dentro del curso de la prórroga legal, notificó a los arrendatarios su obligación de hacer entrega de la cosa arrendada al vencimiento de ese lapso legal, por lo que a su vencimiento, la parte demandada debió hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, la arrendadora quedaba facultada para hacer ese requerimiento judicialmente.
En tal sentido, no tiene asidero jurídico el alegato de la parte demandado sobre la existencia de la presunción prevista en el artículo 1614 del Código Civil, esto es, que haya ocurrido la tácita reconducción, puesto que ha quedado demostrado que ciertamente se trata de un contrato celebrado a tiempo determinado y si bien transcurrió un lapso de tiempo entre el vencimiento de a prórroga legal y el momento en que se intentó esta pretensión judicialmente, existe la firme oposición de la parte arrendadora a que los arrendatarios permanecieran en el inmueble en las condiciones en que lo venían ocupando, cuando de manera auténtica se le requirió su entrega, con lo cual, se enervó esa presunción legal a favor de los arrendatarios.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, el arrendador queda facultado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
TERCERO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal intentado por la ciudadana ENRIQUETA AHRENSBURG CALONGE contra los ciudadanos CARLOS HUMBERTO CHUNGA ANGELES e IVELITZE DORA MARÍN LEANDRO. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por el apartamento 131-C, piso 13, torre C, Residencias Vista Daymar II, ubicadas en la avenida principal de la urbanización Maturín, sector Parque Caiza, Filas de Mariche, Municipio Sucre del Estado Miranda.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veinte (20) días del mes de abril de dos mil nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA ACC.

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 09:55 a.m, se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ