TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2008-001774

El juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, iniciado por la ciudadana MARÍA RAMOS DE DA SILVA, titular de la cédula de identidad N° 81.695.612, representada judicialmente por los abogados Anthgloris Díaz Meza, Odalys Anahir López Giménez y Oswaldo José Confortti Di Giacomo, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 43.889, 69.569 y 20.424, en ese orden, contra la ciudadana TERESA MARÍA ANTON JAUME, titular de la cédula de identidad N° 14.875.832, asistida por el abogado Marcos Jurado Blanco, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 16.312, se inició por libelo de demanda incoada para su distribución el 22 de enero de 2009 y se admitió el 21de ese mismo mes y año, en el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que celebró contrato de arrendamiento con la hoy demandada con vigencia a partir del 05 de julio de 2006 hasta el 04 de julio de 2007, por un año fijo, sobre un inmueble constituido por el segundo nivel de un inmueble ubicado en la quinta San Marcos, hacienda El Guamal parte alta, kilómetro 12, vía El Junquito, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que vencido el plazo de duración acordado así como la prórroga legal de un año, que concluyó el 04 de julio de 2008, a la cual tenía derecho por tener una relación contractual de tres (03) años, se ha negado a devolver el inmueble arrendado, a pesar de haberse hecho una notificación de dicho vencimiento, por lo que la demanda a los fines que convenga o sea condenada en el cumplimiento del contrato de arrendamiento.
En fecha 12 de agosto de 2008, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la demandada y en fecha 16 de septiembre de 2008, la parte demandada presentó su escrito de contestación a la pretensión iniciada en su contra, proponiendo cuestiones previas.
En efecto, alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el ordinal 4º del artículo 340 eiusdem, dado que, según afirmó, no se determinó con precisión el objeto de la pretensión y necesariamente lo debía concretar en los instrumentos en que se fundamenta la pretensión. Que la parte actora ha fundamentado su pretensión en una supuesta notificación extemporánea, por haberse hecho tres meses después de la supuesta finalización del contrato cuando ha debido hacerse con una antelación de treinta (30) días antes del vencimiento, todo lo cual acarrea la nulidad del procedimiento. Asimismo, fundamentó la cuestión previa en que la parte actora aduce haber suscrito un contrato de arrendamiento por tiempo determinado sin prórroga, cuya relación arrendaticia ha sido por tres años, cuando lo cierto es que ha perdurado por más de cinco años.
Alegó que el primer contrato de arrendamiento se pactó el 04 de julio de 2002, con el ciudadano Luis Alberto Villarroel Velasco, quien fue concubino hasta hace poco y padre de su hijo. Que el contrato se renovó el 04 de julio de 2003 hasta el 04 de julio de 2004, pero a su nombre, por lo que a la fecha de admisión de la demanda, habían transcurrido seis (06) años, por lo que la prórroga legal es de dos (2) años.
Por acta del 08 de marzo de 2009, se inhibió la Juez que venía conociendo del juicio y luego de la distribución, correspondió a este Tribunal quien se abocó al conocimiento por auto del 09 de febrero de 2009, sin necesidad de notificación a las partes, dado que se encontraban a derecho.
SEGUNDO
De acuerdo a los hechos expuestos, el thema decidendum quedó circunscrito a determinar si la arrendataria se encuentra en el supuesto de hecho alegado por la actora a los fines de ser condenada o no a las consecuencias legales pertinentes, esto, es a cumplir con su obligación como arrendataria de hacerle entrega del inmueble arrendado a la arrendadora, situación que debe resolverse luego de decididas las cuestiones previas propuestas.
En efecto, la parte demandada propuso como cuestión previa el defecto de forma del libelo de demanda, con argumentos que deben ser resueltas en el mérito del asunto y no propiamente situaciones que conduzcan a desembarazar al proceso de obstáculos para conducirlo a esa etapa de sentencia, que es el objeto de las cuestiones previas. Es así como la parte alegó la extemporaneidad de la notificación de no continuidad del contrato y cuestionó la calificación que hizo la parte en cuanto a la temporalidad del contrato, que sólo debe ser conocida a los fines de resolver el fondo de lo debatido. Siendo así, estima el Tribunal que no se está frente a un verdadero presupuesto procesal que merezca resolución previa al mérito, por lo cual se declara sin lugar las cuestiones previas de defecto de forma planteado.
En cuanto a ese mérito, se pasa a resolver, para lo cual se analizan las pruebas aportadas por las partes, en el entendido que la parte demandada no negó la existencia de la relación arrendaticia sino que incorporó el hecho modificativo, al señalar que la relación comenzó desde el año 2002 y no desde el año 2004, dado que originalmente pactó el contrato su concubino.
En primer lugar, la parte actora aportó al expediente junto con el libelo de demanda, original de dos documentos privados relativos al contrato de arrendamiento celebrado con la parte demandada sobre el inmueble en discusión y otro en copia simple también privado. Este último no tienen ningún valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, precisamente por ser copia simple de instrumento privado, no así los dos primeros que se tiene como reconocido en juicio y con el valor probatorio, mereciendo fe su contenido, según lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil.
Uno con vigencia desde el 05 de julio de 2005 hasta el 04 de julio de 2006 y el otro desde el 05 de julio de 2006 hasta el 04 de julio de 2007, indicándose siempre que eran por un año fijo e improrrogable. Sin embargo, hay acuerdo entre las partes de la existencia de la relación arrendaticia entre el lapso del 05 de julio de 2004 y 05 de de julio de 2005.
Asimismo, la parte actora aportó instrumento privado apócrifo de fecha 04 de julio de 2007, dirigida a la arrendataria en la que se le comunicaba de la culminación del contrato para el 04 de julio de 2007, a partir del cual comenzaría a correr la prórroga legal de un año. Sin embargo, a dicho instrumento no se le puede atribuir valor probatorio alguno, dado que por su naturaleza de apócrifo, no puede ser atribuido su autoría, conforme a lo dispuesto en el artículo 1368 del Código civil.
Por su lado, la parte demandada en la oportunidad de promoción de pruebas aportó tres ejemplares de copias simples de instrumentos privados, que de acuerdo a lo previsto en el analizado artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no tienen ningún valor probatorio.
También aportó original de instrumento privado que hace referencia a un contrato de arrendamiento pactado sobre el mismo inmueble pero entre la actora y el ciudadano Luis Alberto Villarroel Velasco, que tendría una vigencia desde el 05 de julio de 2003 hasta el 04 de julio de 2004, pero que no se le puede otorgar ningún valor probatorio, puesto que no se le puede atribuir su autoría por no estar firmado por ninguna de las partes, todo a tenor de lo dispuesto en el precitado artículo 1368 del Código Civil.
Asimismo, la parte demandada aportó copia simple de instrumento autenticado en fecha 04 de julio de 2002, ante la Notaría Pública Cuadragésimo Tercero del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nº 66, tomo 19. Dicho instrumento se tiene como fidedigno por no haber sido impugnado, mereciendo fe su contenido de acuerdo a lo previsto en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil. Del mismo se destaca que entre los ciudadanos María Ramos de Da Silva y Luis Alberto Villarroel Velasco, la primera como arrendadora y el segundo como arrendatario, pactaron un contrato sobre mismo inmueble en discusión, por un año fijo, contado a partir del 05 de julio de 2002 hasta el 05 de julio de 2003.
De la misma forma promovió copia simple de Acta de nacimiento expedida por el Jefe Civil de la parroquia La Vega, en la que se dejó constancia que el 19 de marzo de 2003, el ciudadano Luis Alberto Villarroel Velasco, presentó un niño como su hijo y de la ciudadana Teresa María Anton Jaume, nacido el 11 de diciembre de 2002. Este instrumento merece fe su contenido, por ser copia de instrumento público administrativo.
Por último, la parte demandada aportó en cuatro folios útiles copia simple de instrumentos privados, consistente en recibo de vacunación, ficha de control pediátrico, copia de factura expedida por la clínica dispensario padre machado y de recibos de depósitos bancarios, que no tienen ningún valor probatorio, dado que se trata de copia simple de instrumentos privados emanados de terceros ajenos al juicio.
De esas pruebas se tiene que ciertamente en el mes de julio de 2002, el ciudadano Luis Alberto Villarroel Velasco, celebró un contrato de arrendamiento con la hoy actora por el mismo inmueble en discusión. Que el citado arrendatario presentó ante la Jefatura Civil de la parroquia La Vega un niño como su hijo y de la ciudadana Teresa María Anton Jaume, nacido dentro del lapso de tiempo de vigencia de ese contrato.
Al respecto, se tienen que a pesar que la parte no aportó más elementos probatorios a los fines de tener elementos de convicción sobre la relación estable de hecho o concubinato que alegó haber mantenido con el padre de su hijo, sí se destaca que para el momento repactar ese primer contrato lo hizo para él y su familia, compuesta por dos personas como lo dice expresamente el texto del documento y al haber nacido el hijo dentro de la vigencia del contrato, es decir, el 11 de diciembre de 2002, se tiene que debe aprovechar a su pareja o madre de su descendiente, por lo que indudablemente debe ser computado al tiempo de la relación arrendaticia. Por ello, debe tenerse como iniciada el 05 de julio de 2002 hasta el 05 de julio de 2007, con una interrupción de un año, esto es desde el 06 de julio de 2003 hasta el 04 de julio de 2004. Siendo así, queda demostrado que la relación arrendaticia ha perdurado por cuatro años.
Que al vencimiento del último contrato, esto es el 05 de julio de 2007, comenzó de inmediato y de pleno derecho, la prórroga legal a favor de la arrendataria por un lapso máximo de un año, a tenor de lo dispuesto en el literal “b” del artículo 38 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la advertencia que ese mismo hubiese sido el lapso de la prórroga si se hubiese probado que no hubo la interrupción del contrato durante un año.
La prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, sin necesidad de desahucio, como lo expresa el artículo 1599 del Código Civil, toda vez que los contratos hechos a tiempo determinado, vence en la oportunidad fijada, sin necesidad de notificación. De allí la innecesaria discusión sobre la extemporaneidad de la notificación efectuada.
Por ello, no habiéndose prolongado el contrato, a su vencimiento comenzó a correr la prórroga legal de un año, desde el 06 de julio de 2007 hasta el 06 de julio de 2008 y a su vencimiento la parte debió hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, la arrendadora quedaba facultada para hacer ese requerimiento judicialmente, como efectivamente lo hizo en fecha 10 de julio de 2008, oportunidad en que se inició el juicio.
La prórroga legal es un derecho beneficio otorgado por el legislador al arrendatario a la finalización de un contrato celebrado a tiempo determinado, condicionado a que éste se encuentre ejecutado las obligaciones pactadas y por el tiempo máximo según la duración de la relación arrendaticia. Es de orden público relativo, dado que si bien es obligatorio para el arrendador, es potestativo para el arrendatario.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, el arrendador queda facultado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
TERCERO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prorroga Legal intentado por la ciudadana MARÍA RAMOS DE DA SILVA contra la ciudadana TERESA MARÍA ANTON JAUME.SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por el segundo nivel de un inmueble ubicado en la quinta San Marcos, hacienda El Guamal parte alta, kilómetro 12, vía El Junquito, Municipio Libertador del Distrito Capital.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Se ordena la notificación de las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los seis (6) días del mes de abril de dos mil nueve (2009). Años: 198° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA ACC.

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 12:24 p.m, se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ