TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciséis de abril de dos mil nueve
198º y 150º

ASUNTO: AP31-V-2009-000328

DEMANDANTE: DIETER HEINZ NOACK ALVAREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad N° V.-13.992.215.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: LUIS GERARDO ASCANIO ESTEVES y MARÍA ISABEL ALBERO PEÑA , abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A. bajo el Nro.14.317 Y 64.726.-

DEMANDADA: OSCAR CAMPIÑO CHACÓN, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cedula de identidad N° E 82.113.539.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: JORGE BENSHIMOL, abogado en ejercicio, e inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 4.875.

MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

-I-
-BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS-
Se inició el presente controversia mediante escrito libelar presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D), en fecha 16/02/2009, por los abogado en ejercicio LUIS GERARDO ASCANIO ESTEVES, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A. bajo los N°14.317, en su carácter apoderado judicial de la parte actora ciudadano DIETER HEINZ NOACK ALVAREZ, en contra del ciudadano OSCAR CAMPIÑO CHACÓN por DESALOJO.
Aduce la parte actora en su libelo de demanda que es propietaria de un apartamento ubicado en la planta baja de una casa identificada con el Nro.11, la cual se encuentra situado en la calle granjas de Barlovento, de la jurisdicción del distrito sucre (hoy municipio sucre) del Estado Miranda según documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 26 de agosto de 2004, bajo el No.28, Tomo 21 del Protocolo Primero, que según documento autenticado por ante la Notaria Publica Octava del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 02 de Junio de 2004, bajo el No. 19, tomo 24, los ciudadanos WALDERMAR BADCZYNSKI BRYSH y AMALIA BADCZYNSKI DE BADCZYNSKI celebraron contrato de arrendamiento con el ciudadano OSCAR CAMPIÑO CHACÓN, sobre el inmueble ya identificado, que en la cláusula segunda del contrato se estableció la duración de la convención locativa fue originalmente de seis (6) meses contados partir del 15 de Abril de 2.004 hasta el 15 de Octubre de 2004, de tal modo que a su vencimiento, de pleno derecho por cuanto no se acordó prorroga convencional alguna, comenzó a transcurrir en beneficio del arrendatario la prorroga legal de un año, a tenor del artículo 38 literal a) de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios, pero habiéndose quedado el arrendatario y dejado en posesión de las cosa arrendada, sin que el arrendador ejerciera la acción de cumplimiento pertinente, la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminada.
Alega la parte actora que por efectos de la venta los antiguos propietarios le transfirieron todos los derechos inherentes a la propiedad del citado inmueble, que desde 06 de julio de 2006, el juzgado Octavo en función de control del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le participó al ciudadano OSCAR CAMPIÑO CHACÓN, la obligación que tiene de depositar el canon de arrendamiento relacionado con inmueble descrito en la cuenta NO. 0134-0056-31-0564008133, de Banesco Banco Universal, que en fecha 17 de diciembre de 2007 la Notaria Publica Tercera del Municipio Sucre le notificó al ciudadano OSCAR CAMPIÑO CHACÓN que el ciudadano DIETER HEINZ NOACK ALVAREZ, es el nuevo propietario del inmueble objeto de la presente demanda y que debía depositar los cánones de arrendamiento en la cuenta NO. 0134-0056-31-0564008133, de Banesco Banco Universal, de la cual la parte actora es titular y que además debía cancelar el recibo de electricidad que hasta el 13 de Julio de 2007 se debía la cantidad de Bs. 817.632,68, por concepto de aseo urbano, relleno sanitario y por concepto de agua hasta el 07 de diciembre de 2007 debía un monto de (Bs. 449.763,10), asimismo se le notificó que la administración del Inmueble seria llevada por su persona, por lo que a la fecha quedaría sin efecto ningún contrato de administración o mandato celebrado con terceros con anterioridad a la fecha.
Que en la cláusula tercera se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares con 00/100 (Bs.280.000,00) mensuales, hoy doscientos ochenta bolívares fuertes (Bs. F.280,00) que el arrendatario se obligó a pagar los primeros cinco días de casa mes. Que en la cláusula décima primera del contrato de marras, las partes establecieron que todos los pagos de los servicios públicos de agua y electricidad, que utilizare en el apartamento serán por cuanta del arrendatario, que en la cláusula séptima se estableció que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato será suficiente para que el arrendador lo considera rescindido de pleno derecho y puede exigir la inmediata desocupación del apartamento arrendado.
Que es el caso que desde el mes de agosto de 2008, fecha en la cual se le notificó judicialmente al arrendatario de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento por la cantidad de Doscientos Ochenta Bolívares (BS.280.000,00) correspondiente a los meses de enero de 2008 hasta enero de 2009 suma que totaliza la cantidad de Bs. 3.640.000,00 hoy BS.3.640,00, razón por la cual demanda el desalojo del inmueble con fundamento en el articulo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 25 de febrero de 2009, se ADMITIÓ la demanda por el procedimiento breve ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ciudadano OSCAR CAMPIÑO CHACÓN, para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación y diera contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha 03 de marzo de 2009, compareció el ciudadano DIETER HEINZ NOACK ÁLVAREZ, parte actora en la presente causa y confirió poder apud acta al abogado LUIS GERARDO ASCANIO y a la abogada CRISTINA ISABEL ALBERTO PEÑA, en esa misma consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa y para la apertura del cuaderno de medidas de la parte demandada así como los emolumentos necesarios para que el ciudadano alguacil practicara la citación de la parte demandada.-

En fecha 05 de marzo de 2009, se libró compulsa a la parte demandada, ciudadano OSCAR CAMPIÑO CHACON asimismo se dictó auto mediante el cual se ordenó abrir el cuaderno separado de medidas.

En fecha 09 de marzo de 2009, compareció el Alguacil Omar Hernández y consignó diligencia compulsa de citación debidamente firmada por la parte demandada ciudadano OSCAR CAMPIÑO CAHCON.

En fecha 12 de marzo de 2009, se recibió diligencia suscrita por el abogado JORGE BENSHIMOL, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y consignó poder que acredita su representación y escrito de contestación de la demanda y al respecto señaló entre otras cosas lo siguiente: negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por el demandante, que el tribunal no le debe otorgar ningún valor a la copia fotostatica, ya que el auto donde Tribunal ordena se trasladen es con el fin de determinarlas personas que habitan en el mencionado inmueble el cual guarda relación con la medida de prohibición de enajenar y gravar dictada por el Juzgado Octavo en funciones de Control, el cual desconoce en su contenido y firma por ser una copia fotostaticas y por lo tanto no tiene ningún fuerza probatorio, aparte de no ser obligante.

Que corre inserta una notificación efectuado por las Notaria Publica tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda y en la cual el actor pretende establecer su condición de propietario y en señalar una supuesta deuda, pero no acompaño a la mencionada notificación el documento de compra venta para entregárselo a su representado, y así poder demostrar su condición de propietario ya que hasta este momento sigue siendo un decir sin aportar la prueba como es el documento de propiedad así como tampoco presentó los soportes de una supuesta deuda de electricidad, agua y aseo y al ser una simple notificación graciosa que no conlleva ninguna obligación de parte de su representado, lo desconoce en su contenido.

Negó que el su representada adeude por concepto de cánones de arrendamiento de enero de 2008 a enero de 2009, pues fue informado por la persona a la cual le cancelaba los arrendamientos señor Michael Brysh de que no siguiera cancelando, y que lo consignara en el tribunal las cantidades de arrendamiento por existir un litigio por fraude en compra de la propiedad, que su representado desde el 2006 hasta la presente fecha ha estado consignado los cánones de arrendamientos los señores AMALIA y WALDERMAR BADCZYNKI en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que su representado no se encuentra en ningún estado de mora pues dicha cantidades están a la orden del demandante, según se desprende de los recibos de depósitos que en original consignó que con ello se desvirtúa el falso fundamento de la insolvencia por parte del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento.

En fecha 12 de marzo de 2009, compareció el apoderado judicial de la parte actora abogado LUÍS GERARDO ASCANIO impugnó y desconoció las planillas de depósitos consignadas por la representación judicial de la parte demandada, contentivas de las supuestas consignaciones efectuadas a favor de WUALDEMAR BABCZYNSKI evidenciándose que no fueron consignados a su representado DIETER HEINZ NOACK, que consta en la notificación judicial en fecha 17-02-2007, donde se le hizo saber al arrendatario que el actual propietario es DIETER HEINZ NOACK señalando con precisión los datos de protocolización.

En fecha 16 de marzo de 2009, se recibió escrito de Promoción de Pruebas, presentado por el abogado LUIS GERARDO ASCANIO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 14.317, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, siendo admitido por el Tribunal en fecha 17 de marzo de 2009, librándose oficio en la referida fecha al Juzgado Octavo en función de control del circuito judicial penal de esta circunscripción judicial a los fines de que informe al tribunal sobre los particulares contenidos en el escrito de pruebas.

En fecha 23 de marzo de 2009, compareció el alguacil GREJOSVER PLANAS ROJAS dejo constancia de la imposibilidad de entregar el oficio dirigido al Juzgado Octavo en función de control del circuito judicial penal de esta circunscripción judicial.

En fecha 24 de marzo de 2009, compareció el abogado Jorge Benshimol apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de pruebas constante de un folio útil, el cual fue admitido en fecha 25 de marzo de 2009.

Por auto de fecha 06 de abril de 2009, el tribunal difirió el pronunciamiento del fallo para dentro de los cinco (5) días siguientes de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil con vista al cúmulo de trabajo existente en el tribunal.

Encontrándose la presente causa en estado para dictar sentencia, este Tribunal lo hacen previa las siguientes consideraciones:

II
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

1.-Documento de Propiedad de la casa situada en una parcela de terreno en la hacienda conocida con el nombre de granja de barlovento, situado en la jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda a nombre de DIETER HEINZ NOACK ALVAREZ, debidamente registrado Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 28 de tomo 21, veintiséis de agosto de 2004.-
Esta documental se tiene como plena prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de evidenciar que la propiedad o titularidad del inmueble pertenece al hoy demandante. Y así decide

2 Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos BABCKYNSKI DE BABCZYNSKI AMALIA y BABCZYNSKI BRYSH WALDEMAR y el ciudadano CAMPIÑO CHACÓN OSCAR, debidamente autenticado en fecha 02 de Junio de 2.004, bajo el No. 19, Tomo 24, de los Libros de Autenticaciones.-
Esta documental se tiene como plena prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de demostrar que en las partes existe una relación contractual a tiempo indeterminada. Y así decide

3.- Acta agregada a los autos del juzgado Octavo de función de Control del Circuito Judicial Penal de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de caracas, de fecha 06 de julio de 2006.-

4.- Copia Certificada de la Notificación realizada por la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 17 de Diciembre de 2007.-
Visto el desconocimiento efectuado por la representación judicial de la parte demandada de las documentales contenidas en los puntos 3 y 4, se evidencia que dichas documentales son documentos públicos que emanan de un funcionario publico y la única manera para impugnarlos es a través de la tacha de documento público por vía incidental o principal, razón por la cual esta juzgadora le otorga valor de plena prueba, ya que con las mismas se constata que el arrendatario fue notificado de la compra del inmueble y que a partir de esa fecha debió hacer los depósitos de los cánones de arrendamiento en la cuenta perteneciente al nuevo propietario del inmueble. Y así se decide.-

5.-Prueba de Informe
Se evidencia que fue imposible entregar el oficio al Juzgado Octavo de funciones de control pero dicha información se pudo corroborar a través de la copia certificada emanada del referido juzgado. Y así se decide

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1.-Copia certificada expedida por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitano de Caracas del expediente de Consignaciones No. 99011617 de fecha 10 de Marzo de 1.999.
Al respecto observa esta sentenciadora que dicha documental es valorada como plena prueba para determinar que en el presente caso la parte consignó los cánones de arrendamiento a nombre de una persona distinta al nuevo propietario luego de haberse efectuado la notificación de la compra del inmueble, en tal sentido se debe declarar la insolvencia del arrendatario por cuanto los cánones de arrendamiento no fueron realizados en la persona del nuevo propietario de conformidad con el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Y así se decide.-

III
DE LA MOTIVACION PARA DECIDIR
El apoderado Judicial de la parte actora alegó que su representado es propietario de un apartamento ubicado en la planta baja de una casa identificada con el Nro. 11, la cual se encuentra situado en la calle granjas del Barlovento, de la Jurisdicción del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda, en el lugar denominado urbanización Guaicoco y que forma parte del lote Nro. 11, del plano de parcelamiento de dicha granja, según documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 26 de agosto de 2004, bajo el No.28, Tomo 21 del Protocolo Primero, que según documento autenticado por ante la Notaria Publica Octava del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 02 de Junio de 2004, bajo el No. 19, tomo 24, que le inmueble antes identificado fue arrendado mediante contrato de arrendamiento por los ciudadanos WALDERMAR BADCZYNSKI BRYSH y AMALIA BADCZYNSKI DE BADCZYNSKI al ciudadano OSCAR CAMPIÑO CHACÓN, que en la cláusula segunda del contrato se estableció la duración de la convención locativa fue originalmente de seis (6) meses contados partir del 15 de Abril de 2.004 hasta el 15 de Octubre de 2004, de tal modo que a su vencimiento, de pleno derecho comenzó a computarse la prorroga legal, pero habiéndose quedado el arrendatario y dejado en posesión de las cosa arrendada, operó la tacita reconducción transformándose la relación arrendaticia a tiempo indeterminada.
Alega la parte actora que desde el mes de junio de 2004 por efectos de la venta los antiguos propietarios le transfirieron todos los derechos inherentes a la propiedad del citado inmueble, asimismo alegó que fecha 06 de julio de 2006, el juzgado Octavo en función de control del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le participó al ciudadano OSCAR CAMPIÑO CHACÓN, la obligación que tiene de depositar el canon de arrendamiento relacionado con inmueble descrito en la cuenta NO. 0134-0056-31-0564008133, de Banesco Banco Universal, que en fecha 17 de diciembre de 2007 la Notaria Publica Tercera del Municipio Sucre le notificó al ciudadano OSCAR CAMPIÑO CHACÓN que el ciudadano DIETER HEINZ NOACK ALVAREZ, es el nuevo propietario del inmueble objeto de la presente demanda y que debía depositar los cánones de arrendamiento en la cuenta NO. 0134-0056-31-0564008133, de Banesco Banco Universal, de la cual la parte actora es titular y que además debía cancelar el recibo de electricidad que hasta el 13 de Julio de 2007 que debía la cantidad de Bs. 817.632,68, por concepto de aseo urbano, relleno sanitario y por concepto de agua hasta el 07 de diciembre de 2007 debía un monto de (Bs. 449.763,10), asimismo se le notificó que la administración del Inmueble seria llevada por su persona, por lo que a la fecha quedaría sin efecto ningún contrato de administración o mandato celebrado con terceros con anterioridad a la fecha.
Que en la cláusula tercera se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares con 00/100 (Bs.280.000,00) mensuales, hoy doscientos ochenta bolívares fuertes (Bs. F.280,00) que el arrendatario se obligó a pagar los primeros cinco días de casa mes. Que en la cláusula décima primera del contrato de marras, las partes establecieron que todos los pagos de los servicios públicos de agua y electricidad, que utilizare en el apartamento serán por cuanta del arrendatario, que en la cláusula séptima se estableció que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato será suficiente para que el arrendador lo considera rescindido de pleno derecho y puede exigir la inmediata desocupación del apartamento arrendado.
Que es el caso que desde el mes de diciembre de 2007, fecha en la cual se le notificó judicialmente al arrendatario de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento por la cantidad de Doscientos Ochenta Bolívares (BS.280.000,00) correspondiente a los meses de enero de 2008 hasta enero de 2009 suma que totaliza la cantidad de Bs. 3.640.000,00 hoy BS.3.640,00, razón por la cual demanda el desalojo del inmueble con fundamento en el articulo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por otro lado el apoderado judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por el demandante, que el tribunal no le debe otorgar ningún valor a la copia fotostatica, ya que la actuación que realizó el Tribunal Octavo en funciones de control es con el fin de determinar las personas que habitan en el mencionado inmueble el cual guarda relación con la medida de prohibición de enajenar y gravar dictada por el Juzgado Octavo en funciones de Control, el cual desconoce en su contenido y firma por ser una copia fotostaticas y por lo tanto no tiene ningún fuerza probatorio, aparte de no ser obligante. Alega que la notificación efectuado por las Notaria Publica tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda y en la cual el actor pretende establecer su condición de propietario y en señalar una supuesta deuda, no acompaño a la mencionada notificación el documento de compra venta para entregárselo a su representado, y así poder demostrar su condición de propietario ya que hasta este momento sigue siendo un decir sin aportar la prueba como es el documento de propiedad así como tampoco presentó los soportes de una supuesta deuda de electricidad, agua y aseo y al ser una simple notificación graciosa que no conlleva ninguna obligación de parte de su representado, lo desconoce en su contenido.

Negó que el su representada adeude por concepto de cánones de arrendamiento de enero de 2008 a enero de 2009, pues fue informado por la persona a la cual le cancelaba los arrendamientos señor Michael Brysh de que no siguiera cancelando, y que lo consignara en el tribunal las cantidades de arrendamiento por existir un litigio por fraude en compra de la propiedad, que su representado desde el 2006 hasta la presente fecha ha estado consignado los cánones de arrendamientos los señores AMALIA y WALDERMAR BADCZYNKI en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que su representado no se encuentra en ningún estado de mora pues dicha cantidades están a la orden del demandante, según se desprende de los recibos de depósitos que en original consignó que con ello se desvirtúa el falso fundamento de la insolvencia por parte del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento.

Expuesto lo anterior, es importante señalar que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece la distribución y carga de la prueba, por lo que:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...”.
Ahora bien el artículo 34 Literal “A” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual copiado textualmente establece:
”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas……”
(Subrayado del Tribunal).

Del texto de la norma precedente se evidencia claramente los elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo, a saber:

1.-La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado; y,

2.-El incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de pagar de manera consecutiva dos cánones de arrendamiento.

Ahora bien, esta sentenciadora pasa a determinar la procedencia de la acción de desalojo incoada en este caso, y al respecto revisa cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

Con relación al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado, observa este Tribunal que en la Cláusula segunda del Contrato de Arrendamiento se desprende que las partes acordaron: “ La duración del presente contrato es de seis (6) meses contados a partir del 15 de abril de 2004, pudiendo ser prorrogado por seis (6) meses mas voluntad de las partes siempre y cundo las partes lo participen por escrito, con Dos (2) meses de anticipación al vencimiento del mismo….”

De lo anterior se evidencia que el contrato comenzó a regir desde 15 de abril de 2004 hasta el 15 de Octubre de 2004, que no hubo prorroga de 6 meses por cuanto las partes por escrito no lo manifestaron, así que el mismo culminó el mismo en fecha 15 de Octubre de 2004, que a partir del día siguiente comenzó a correr de pleno derecho la prorroga legal de Seis (6) meses la cual culminó en fecha 16 de abril de 2005, que luego de vencida la prorroga legal el arrendatario continuó ocupando el inmueble de marras y el arrendador continuó recibiendo los cánones de arrendamiento, entendiéndose que el presente caso opero la tácita reconducción del contrato, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, razón por la cual se establece que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Y así se decide.-

En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de desalojo, es decir el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que el Artículo 1.592 del Código Civil dispone:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1. ...(omissis)…
2. …pagar la pensión de arrendamiento…”.

Conforme al artículo del Código Civil parcialmente transcrito, se evidencia claramente, que es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de haber realizado algún acto que hubiese producido efectos liberatorios.

En tal sentido el dispositivo del artículo 1354 del Código Civil que prevé:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Ahora bien, el Tribunal a los efectos de resolver sobre la acción intentada, considera necesario determinar la propiedad del inmueble cuyo desalojo se pretende, y a tal efecto la parte actora consignó documento de propiedad a nombre de DIETER HEINZ NOACK ALVAREZ, y que esta debidamente protocolizado por ante Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 28 de tomo 21, de fecha veintiséis (26) de agosto de 2004, por compra que hicieran el referido ciudadano a WALDEMAR BABCZYNSKI BRYSH, documento que se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil ya que la única manera para atacar un documento público es a través de la vía de la tacha y no con el desconocimiento puro y simple, ya que en primer lugar el documento no emana de la parte que lo desconoce, entonces con el mismo se prueba que los demandantes tiene la cualidad de propietarios del inmueble objeto de la presente causa,; que el inmueble inicialmente perteneció al ciudadano WALDEMAR BABCZYNSKI BRYSH, y que este último se lo dio en venta al demandante conforme al documento anteriormente valorado.

Comprobada como se encuentra la titularidad del derecho de propiedad del demandante sobre el inmueble objeto de la presente causa conforme al documento antes valorado, pasa esta Juzgadora a determinar la solvencia alegada por el demandado con fundamento en la falta de notificación por parte del demandante de haber adquirido en propiedad el inmueble objeto de la presente demanda.-

El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:

“Si durante la relación arrendaticia por cualquier causa el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en este Decreto Ley”.

Consta en autos que los antiguos propietarios cedieron en arrendamiento al ciudadano CAMPINO CHACON OSCAR, el inmueble objeto de la presente causa, conforme al contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 02 de Junio de 2.004, bajo el No. 19, Tomo 24, de los Libros de Autenticaciones y que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado durante el curso del proceso y del mismo se evidencia la relación arrendaticia que vinculó a los antiguos propietarios con el demandado, relación arrendaticia que fue reconocida en los mismos términos pactados por los hoy propietarios demandantes conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como los señalan en su libelo de demanda.

En este orden de ideas, considera esta Juzgadora que, la notificación, es importante a los fines de determinar la continuidad de la relación arrendaticia, para determinar la transferencia de los derechos y obligaciones derivados de la relación sustancial a la cual se hace referencia, y por cuanto el demandado alega que no tuvo conocimiento o no fue notificado de la transmisión del inmueble arrendado al nuevo propietario, hecho este que produjo que cancelara los cánones de arrendamiento a la misma persona que le había cancelado durante la relación arrendaticia según el contrato de arrendamiento, en este sentido la parte actora a los fines de probar que efectivamente la parte demandada fue notificada de dicha compra trae a los autos Acta levanta por el juzgado Octavo de función de Control del Circuito Judicial Penal de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de caracas, de fecha 06 de julio de 2006, acta que no puede ser objeto de desconocimiento ya que la única vía para atacar un documento público es a través de la tacha de documento publico ya sea por vía principal o incidental, razón por la cual esta sentenciadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la misma se desprende que el referido juzgado en fecha 06 de julio de 2006 se trasladó al estado miranda, municipio sucre, parroquia la dolorita, 1070, urbanización Guaicoco 855150160sn, calle Granja Barlovento 62E00394, que el tribunal le impuso de su misión al ciudadano CAMPIÑO CHACON OSCAR, titular de la cédula de identidad No. E -82.113.539 y en ese acto le notificó que debía depositar los cánones de arrendamiento relacionados con el inmueble que ocupa en la cuenta No. 0134-0056-31-0564008133 de Banesco Banco Universal la cual se encuentra a nombre a de DIETER HIENZ NOACK ALVAREZ, de la misma manera la parte actora consignó a los autos copia Certificada de la Notificación realizada por la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 17 de Diciembre de 2007 donde le notifican que el nuevo propietario es el ciudadano DIETER HEINZ NOACK ALVAREZ, que el arrendatario debía depositar en la cuenta antes referida que en la notificación constaban los datos de registro del documento de propiedad, se observa que la Notaría Pública que practicó la notificación se trasladó y constituyó en el inmueble alquilado, y una vez allí, fue atendido por una persona que dijo llamarse LIBIA SAAVEDRA titular de la cédula de identidad 22.492.128, quien dijo ser esposa de OSCAR CAMPIÑO CHACON, y manifestó que su esposo no se encontraba en ese momento, la notaria procedió a hacer entrega del escrito a la notificada el cual firmó, comprometiéndose hacer entrega de la misma al ciudadano OSCAR CAMPIÑO CHACÓN, en este sentido, esta sentenciadora le otorga pleno valor probatorio a la notificación practicada por considerar que dicha actuación fue avalada por un funcionario publico y fue practicada en el inmueble objeto del arrendamiento y se entregó a la esposa del arrendatario. Así se declara.

Ahora bien, esta Juzgadora considera que la parte demandante logro demostrar que en efecto el arrendatario fue debidamente notificado del cambio de propietario del inmueble, siendo esto así le corresponde a la parte demandada demostrar el pago de los meses demandados realizados a nombre del nuevo propietario luego de la notificación, al respecto la parte demandada a los fines de demostrar su solvencia aportó a los autos Copia certificada expedida por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitano de Caracas del expedientes de Consignaciones No. 99011617 de fecha 10 de Marzo de 1.999 de la certificación de consignaciones se evidencia que desde el mes de enero de 2008 hasta el 02 de febrero de 2009, el ciudadano OSCAR CAMPIÑO CHACON consignó a favor de WALDERMAR BABCZYNSKI los cánones de arrendamiento correspondientes a los referidos meses, al cual esta Juzgadora le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la referida documental se evidencia que el demandado consignó los cánones de arrendamiento a favor del ciudadano WALDERMAR BABCZYNSKI, antiguo propietario del inmueble luego de verificada la notificación que le efectuara La Notaria 17 de Diciembre 2007.

De estos instrumentos se desprende que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados ya que se evidencia que el arrendatario luego de la segunda de las notificaciones en fecha 17-12-2007, continuó depositando los cánones de arrendamiento a nombre del antiguo propietario, dicha conducta determina el incumplimiento, razón por la cual se debe concluir que las consignaciones realizadas por la parte demandada no son válidas y no sirve para demostrar el cumplimiento de su obligación. y así se decide

De acuerdo con lo señalado, si se está en presencia de la subrogación prevista en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los compradores del inmueble se subrogaron en el carácter de arrendador continuando la relación arrendaticia con el arrendatario, y habiéndose comprobado en el presente caso que luego de notificado el arrendatario, este continuó depositando a nombre de una persona distinta al nuevo propietario (arrendador), es menester señalar que en el presente caso el demandado esta incurso en la causal de desalojo prevista en el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Y Así se decide.-
Por las argumentaciones que se han dejado claramente establecidas resulta forzoso para esta sentenciadora declarar con lugar la presente demanda de desalojo por falta de pago, ya que ha quedado demostrado que la arrendataria ha dejado de pagar el canon de arrendamiento demandados por la parte actora, quien se subrogó en la persona del arrendador, luego de haberse practicado la notificación, y dicha situación hace procedente la solicitud de desalojo. Así se decide.
-IV-
-DISPOSITIVA-
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentara el ciudadano DEITER HEINZ NOAK ALVAREZ en contra del ciudadano OSCAR CAMPIÑO CHACÓN, plenamente identificadas al inicio del presente fallo, y en consecuencia, se condena a la parte demandada:

PRIMERO: Entregar a la parte demandante el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la planta baja casa identificada con el No. 11 la cual se encuentra situado en la calle granjas de Barlovento, de la jurisdicción del distrito sucre (hoy municipio sucre) del Estado Miranda, en el lugar llamado Urbanización Guaicoco y que forma parte del lote Nro.11, del plano de parcelamiento de dicha granja.

SEGUNDO: Pagar la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (BS.3.640,00) por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de enero de 2008 hasta enero de 2009 razón de DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES FUERTES (BS.280,00) y los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta fecha que la presente Sentencia quede firme.

TERCERO: La indexación de las cantidades condenadas a pagar en razón de la devaluación del signo monetario y que la misma sea calculada a través de una experticia complementaria del fallo basada en los Índices Nacionales de inflación del Banco Central de Venezuela, la cual deberá ser calculada desde la fecha de admisión de la demanda hasta la fecha que la presente demanda quede firme.-
CUARTO: Por cuanto la parte demandada ha resultado vencida en el presente juicio, se le condena al pago de las costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento civil.

-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE –

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho de este JUZGADO DUODECIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los DIECISEIS (16) días del mes de Abril del año DOS MIL NUEVE (2009). Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ

ABG. ANABEL GONZALEZ GONZALEZ

LA SECRETARIA

ABG. ARLENE PADILLA
En la misma fecha, siendo las (1:20 p.m), se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA

ABG. ARLENE PADILLA