REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas DEMANDANTE: HUGO DANIEL PEREZ SALAZAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V-23.152.639. DEMANDADA: CAROLINA LOURDES MARICHAL RAMÓN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V-6.319.324. APODERADOS DEMANDANTES: FAIEZ ABDUL HADI B. y FELIX FERRER SALAZAR, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nos. 15.164 y 25.032. APODERADO DEMANDADO: Jaime Espinoza, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A., bajo el No 47.700., titular de la cédula de identidad No V-6.900.397. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EXPEDIENTE No: AP31-V-2009-000085 - I – - NARRATIVA- Comienza el presente juicio mediante demanda incoada por el actor en fecha 16 de Enero de 2009, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD), correspondiendo el conocimiento de la presente causa a este Juzgado previa su distribución, siendo admitida la misma el 21 de Enero 2009, y ordenándose el trámite por el procedimiento breve del Código de Procedimiento Civil con las modificaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En fecha 23 de enero de 2009 este Tribunal ordeno librar compulsa a la parte demandada. En fecha 06 de marzo de 2009, comparece ante este Juzgado el Alguacil Grejosver Planas Rojas, quien mediante diligencia consignó recibo de citación debidamente firmado por parte demandada. (folio 39 y 40). En fecha 10 de Marzo de 2009, comparece ante este Juzgado la demandada ciudadana Carolina Marichal, asistida por el abogado Jaime Espinoza, consignó escrito de contestación de la demanda. (folio 42 al 47). En fecha 16 de marzo de 2009, compareció el apoderado de la parte actora y consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron proveídas en fecha 17 de marzo de 2009. En fecha 23 de marzo de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron sustanciadas en fecha 24 de marzo de 2009. Llegada la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, el Tribunal lo hace en los siguientes términos: - II - - MOTIVA - Alega la parte actora en su escrito libelar: Que su representado es propietario del inmueble constituido por una casa y el terreno sobre el cual se encuentra construida, ubicada en el sector denominado “Agua Salud”, Parroquia la Pastora del Municipio Libertador, con frente al callejón lozada, subida “El Manicomio”, distinguida con el Nº 70, propiedad que se evidencia del documento inscrito ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, caracas, el día nueve (09) de junio de 2005, bajo el Nº 10, Tomo 24, Protocolo 1°, de la cual arrendó una Habitación a la ciudadana Carolina Marichal, venezolana, hábil en derecho, de este domicilio y titular de la cedulas de identidad No 6.319.324, por un año fijo, en junio de 2005 hasta el mes de junio de 2006, oportunidad en la cual ambas partes de común y mutuo acuerdo convinieron en un plazo de dos (2) años para que al terminó del mismo la mencionada ciudadana Carolina Marichal, desocupara, libre de bienes y personas, el cual fue celebrado ante la Casa Popular del Poder Popular Jefatura Civil de la Parroquia “La Pastora”, y el cual con la finalidad de ser exhaustivo en el cumplimiento de las formalidades den caso, en fecha ocho (08) de mayo de 2008, se le notificó que el día treinta (30) de Junio de 2008, habría transcurrido en su totalidad el plazo de dos (02) años que se le concedieron para desocupar la habitación de la casa objeto del contrato. .-Que la mencionada demandada no ha cumplido, a pesar de las múltiples gestiones realizadas con tal propósito, por lo que procede a demanda el Cumplimiento del Convenio Celebrado el día 15 de mayo de 2006. Fundamentó la acción en los artículos 1.160, 1.167, 1.274, 1.579, 1.592 del Código Civil y en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Alegatos de la parte demandada: Negó, rechazó, y contradijo categóricamente tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora, por estar incorrectamente planteados conforme a la ley. Que comenzó su relación locativa en el inmueble de marras en el año 1998 con la ciudadana Linda Bunetta, quien es hija de la antigua propietaria con un contrato verbal durante siete (07) años, tiempo en que la relación fue armoniosa y dentro del mas franco entendimiento, pero en junio del 2005, la arrendadora me dijo que de ese momento en adelante le pagaría al nuevo propietario ciudadano Hugo Daniel Pérez Salazar, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº 23.152.639, y a partir de ese momento suscribieron un contrato privado de arrendamiento a tiempo fijo en fecha 15 de junio del 2005. Que la parte actora a mediados del año 2008, se negó a recibirle el canon de arrendamiento en un intento por ponerlo en estado de insolvencia, lo que la obligó a efectuar las consignaciones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº 2008-1074; pero a pesar de sus esfuerzos para mudarse, se le ha hecho imposible arrendar ya que hay una marcada escasez de inmuebles para alquilar. Que en el estudio del contrato privado de arrendamiento a tiempo fijo suscrito entre las partes, se inicio en fecha 15 de junio del año 2005, venciéndose el 15 de junio de 2006, y por cuanto se dejó en posesión de la cosa arrendada, el contrato se convirtió a un contrato a tiempo indeterminado, por lo que operó la tácita reconducción. Que el convenio suscrito en fecha 15 de mayo de 2006, es absolutamente Nulo, conforme de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la Notificación realizada por la Notaría Pública Décimo Cuarta (14º) del Municipio Libertador que el plazo del convenio nulo culminaba, y que debía entregar el inmueble en fecha 30 de junio de 2008, es completamente impertinente, ya que la misma no esta prevista ni en el contrato de arrendamiento, ni en ninguna parte, por lo que nada tenía que notificar a la arrendataria, y mucho menos un convenio nulo que viola las garantías arrendaticias de orden público relativo. Que la actora ha debido optar por la acción de Desalojo, y no en el convenio abierta y manifiestamente nulo. Planteada de esta manera la presente controversia, se observa en primer lugar que la parte demandada admite la existencia de la relación arrendaticia alegada por el actor, y la cual se encuentra contenida en el contrato privado aportado por el actor junto al escrito libelar (folio 12), instrumento que al tratarse de los establecidos en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido desconocido por el demandado el mismo es ampliamente apreciado por este Tribunal. Así se establece.- Por otra parte, la demandada alegó que la relación arrendaticia comenzó en 1.998 con la ciudadana Linda Bunetta, y siendo que de los autos no existe ninguna prueba que lo demuestre este hecho, se tiene que la relación arrendaticia comenzó entre las partes a partir de Junio de 2005, con la firma del contrato antes referido, por un año fijo, es decir, hasta junio de 2006. Ahora bien, el tema central de la presente controversia se encuentra en la documento que corre inserto al folio 17, contentivo del acta compromiso firmado por la demandada ante la Jefatura Civil de la Parroquia La Pastora, y en el cual se puede leer: “Yo, Marichal Carolina, titular de la Cédula de Identidad No. 6.317.324 de 37 años de edad, residenciado (a) en: Lidice Callejón Lozada Casa No 70. Me comprometo ante la Primera Autoidad Civil de la Parroquia la Pastora a no incurrir en la misma y me comprometo a desocupar el inmueble (…) en el cual resido en un lapso de 2 años a partir de esta fecha y a procurar que mi marido de nombre José Francisco Campos no ingiera dentro de los pasillos de nuestra residencia…” Así las cosas, en relación a este documento, la parte demandada señaló que suscribió el mismo bajo presión y coacción, por lo que ella tenía la carga probatoria de demostrar que efectivamente para la firma de esta “Acta Compromiso” sufrió una coacción física o psicológica, y siendo que no aportó ninguna prueba que lo demostrare se desecha este argumento. Ahora bien, esta declaración unilateral de voluntad mediante la cual la demandada (inquilina) se comprometió a entregar el inmueble en un lapso de dos (2) años a partir del 18 de mayo de 2006, fue aceptada por el arrendador, no con su firma, sino por su conducta al aceptar la estadía del inquilino, y al seguir recibiendo los cánones de arrendamiento. Por otra parte, debe tenerse en cuenta que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 38 la prórroga legal, entendida esta como el lapso que nace de pleno derecho a favor del arrendatario una vez finalizado el contrato de arrendamiento, y que variará de acuerdo al tiempo de la relación arrendaticia. Se insiste en que, la prórroga legal nace una vez que haya finalizado el contrato, y siendo que en la presente causa el contrato fue prorrogado convencionalmente por un lapso de 2 años, y siendo que necesariamente el arrendatario debe disfrutar de la prórroga legal, no la convencional, es por lo que, en el presente caso, la prórroga de dos (2) años que inició en el 18 de mayo de 2006 es calificada por este Juzgado como una prórroga convencional, por lo que a la finalización de la misma comenzó a correr el lapso de la prórroga legal. Así se establece.- A los fines de determinar cual es el tiempo de prórroga legal que corresponde en el presente caso, hay que determinar el tiempo de la relación arrendaticia, y siendo que la misma comenzó el 01 de junio de 2005 y terminó el 18 de mayo de 2008, el tiempo de la relación arrendaticia fue de Dos (2) años, cuatro (4) meses y dieciocho (18) días, por lo que de conformidad con lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal es de un (1) año, venciéndose la misma el 18 del mayo de 2009. Así se establece.- Establecido lo anterior, necesario es señalar el contenido del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, así se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales” En relación a la potestad que tienen los jueces de declarar la inadmisibilidad de la demanda en la propia sentencia de fondo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, así lo admitió en sentencia No 137 de 11 de mayo de 2000, al señalar que el auto de admisión de una demanda “es una decisión provisional que puede revisarse nuevamente al pronunciar el fallo, bien de oficio o bien a instancia de la parte interesada. Para la admisión, lógicamente, debe hacerse un examen previo que determine si la acción es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición de la ley, más ello no significa que ese estudio preliminar cierre definitivamente el tema, sobre todo si se tiene en consideración que los elementos con que cuenta el Juez en ese momento, pueden no ser suficientes para conocer si se han cumplido determinados elementos de hecho que influyan decisivamente en torno a ella”. Visto lo anterior, y habiendo quedado establecido en la presente decisión que en el presente caso se encuentra en curso la prórroga legal, y siendo posible la declaratoria de inadmisibilidad de una demanda no solo en la etapa inicial, sino en cualquier estado del proceso, incluso en estado de sentencia, este Tribunal debe obligatoriamente concluir que la pretensión de la actora se torna inadmisible. Así se establece.- Visto lo anterior, se torna innecesario el análisis de las demás pruebas de auto dado que este Tribunal no procederá a pronunciarse sobre el fondo de la presente controversia. Así se decide.- - III - - DISPOSITIVA - Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda que por acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentara el ciudadano HUGO DANIEL PEREZ SALAZAR, en contra de la ciudadana CAROLINA LOURDES MARICHAL RAMÓN, ambas partes ya identificadas en este fallo. Así se decide.- De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas procesales al haber resultado vencida en la presente causa. Así se decide.- PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.- Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los DOS (02) días del mes de ABRIL del año DOS MIL NUEVE (2.009). Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.- El Juez Titular, Edgar José Figueira Rivas La Secretaria, Abg. Niusman Romero En la misma fecha, siendo las DOCE Y TREINTA DEL MEDIODÍA (12:30 m.) se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. La presente decisión consta de NUEVE (09) folios útiles.- La Secretaria, Abg. Niusman Romero EJFR/nr.- Exp. AP31-V-2009-000085