TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: INVERSIONES OLIVEIRA VAZ, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal, ahora Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de marzo de 1.994, bajo el No 72, Tomo 58-A-Pro.

DEMANDADO: JONNY SAADE TADRONS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V-6.427.689

APODERADOS
DEMANDANTES: Luis Ventura Córdova Celis y Franklin Roseleano Campanero, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos 81.479. y 74.655, respectivamente.-

APODERADA
DEMANDADO: Luis Bernard Rodríguez Prada y Alfonso Albornoz Niño, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nos 55.621 y 18.235, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

EXPEDIENTE No: AP31-V-2009-000217

- I –
- NARRATIVA-
Comienza la presente causa mediante demanda incoada en fecha 30 de enero de 2009, correspondiendo por sorteo el conocimiento de la misma a este Juzgado.
En fecha 05 de febrero de 2.009 es admitida la demanda y en fecha 17 de marzo de 2.009 el demandado se da por citado, y procede en fecha 19 de marzo de 2009 procede a dar contestación al fondo de la demanda.
En fecha 24 de marzo de 2.009 el apoderado del demandado procede a presentar escrito de promoción de pruebas, las cuales son providenciadas por este Juzgado en fecha 25 de marzo de 2.009.
En fecha 30 de marzo del 2009 el apoderado de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas las cuales son providenciadas por este Juzgado en fecha 31 de marzo de 2009.
En fecha 30 de marzo de 2009 el abogado Luis Ventura Cordova sustituye el poder reservándose su ejercicio, en la persona del abogado Franklin Roseleano Campero.
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-
- MOTIVA –

Alega la parte actora:
- Que en fecha 24 de febrero de 2.005 dio en arrendamiento al demandado un inmueble de su propiedad conformado por un local comercial, ubicado en la Calle Sur 13, entre las esquinas de Miguelacho y La Misericordia, en la casa distinguida con el número treinta y cinco (35), en la Parroquia La Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital;
- Que de conformidad con la cláusula tercera del contrato la duración del contrato fue de un año (1) fijo a partir del primero de enero de 2.005, prorrogable de manera automática por períodos iguales a menos que mediare notificación de una de las partes con por los menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del lapso sobre su voluntad de no prorrogarlo;
- Que el contrato se prorrogó por los años 2.006 y 2.007 y que en fecha 01 de noviembre de 2.007 notificó al arrendatario mediante carta suscrita por los ciudadanos Manuel Oliveira y Joao Alvaro Tercas Vaz, la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento y que el mismo vencería el 31 de diciembre de 2.007.
- Que la carta fue recibida por un ciudadano que dijo ser y llamarse Antonio El Cheija;
- Que en fecha 29 de noviembre de 2.007 enviaron telegrama con acuse de recibo dirigido al arrendatario ratificando su voluntad de no prorrogar el contrato y que el mismo no fue entregado debido a que no había nadie que lo recibiera;
- Que en fecha 01 de enero de 2.008 comenzó a correr el lapso de la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que la misma es de un (1) año, por lo que la misma venció el 31 de diciembre de 2.008;
- Que el arrendatario no ha cumplido con su obligación contractual de hacer entrega del inmueble arrendador una vez vencido el lapso de la prórroga legal;
- Que en fecha 20 de enero de 2.009 se trasladó hasta el inmueble la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines de dejar constancia de la entrega material del inmueble, encontrándose presente el ciudadano Antonio El Cheija, quien se negó a identificarse.
- Que es por todo lo anterior que demanda al arrendatario para que entregue el local arrendado; para que entregue la totalidad de los recibos donde conste que ha satisfecho la totalidad de los pagos de los servicios de agua, luz eléctrica y aseo urbano; y en cancelar las costas procesales.
- Que estiman la presente demanda en (Bsf.4.900,00);

Por su parte el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda señaló:
- Que rechazaban y contradecían la demanda tanto en los hechos en el derecho invocado;
- Que impugnan las notificaciones de no prórroga presentadas por la parte actora. En relación a la de Ipostel señala que la misma nunca se realizó, y en relación a la notificación privada alegan que: “se le hizo a un tercero, por lo que desconocemos expresamente dicho contenido por emanar de un tercero. Siendo que mi representado es una persona natural, no puede ser notificado a través de un tercero”.
- Que en los casos de no poder ser ubicado el “notificado” la ley implementa la notificación judicial, y que por no haberse practicado, no ha comenzado a correr la prórroga legal y lo que existe es una prórroga natural del contrato.
- Que es arrendatario desde enero de 2.001, bajo la figura de arrendamiento con opción de compra venta; y por lo tanto al tener mas de cinco (5) años como arrendatario le corresponde una prórroga legal de dos (2) años;
- Que el 22 de enero de 2.004 celebró con la actora un contrato de arrendamiento con opción de compra venta;
- Que declare sin lugar la demanda.

Trabada de esta manera la presente litis, se observa que el la parte demandada reconoce la existencia de la relación jurídica contractual, pero alega que la misma comenzó desde enero de 2.001, y que de corresponderle la prórroga legal la misma sería de dos (2) años.
Así las cosas, hay que señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la carga de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pretenda el cumplimiento de una obligación debe probar la misma y quien por su parte pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho extintivo.
- De las Pruebas aportadas al proceso –
1) Marcado con la letra “A”, y cursante a los folios 15 al 21, copia simple del Acta Constitutiva Estatutaria de la sociedad “Inversora Oliveira Vaz, C.A.”, las cuales al tratarse de las copias a las que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnadas las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal. Así se establece.-
2) Marcado con la letra “B”, y cursante a los folios 22 al 25 copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil Inversora Oliveira Vaz, C.A., como arrendadora, y el ciudadano Jonny Saade Tadrons, como arrendatario, el cual fuere autenticado ante la Notaría Pública Vigésimo Séptima del Municipio Libertador en fecha 24 de febrero de 2.005, copias que al tratarse de las señaladas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnadas las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal. Así se establece.-
3) Marcado con la letra “C” (folios 26 al 27) copia simple de documento de venta mediante el cual la parte actora de este juicio adquiere el inmueble allí identificado, copias que al tratarse de las señaladas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnadas las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal. Así se establece.-
4) Marcado con la letra “D” (folios 29) copia simple de documento privado contentivo de la notificación de no prórroga del contrato, y siendo que las copias simples de los instrumentos privados no son válidas en juicio, la misma es desechada y no se le otorga valor probatorio alguno. Así se decide.-
5) Marcado con la letra “E” y “F” (folios 30 al 32), copias simples de las actuaciones relativas al telegrama, el cual no pudo ser entregado, tal como se puede leer de la declaración del Instituto Postal Telegráfico, de fecha 11 de enero de 2008, por lo que la misma al no haber sido recibida por nadie en el inmueble, no se le otorga valor probatorio alguno. Así se decide.-
6) Marcado con la letra “G” (folios 33 al 38) copias simple de instrumentos privados contentivos de recibos de pago de cánones de arrendamiento, y siendo que las únicas copias admisibles en juicio son las de los instrumentos públicos o privados reconocidos o tenidos por legalmente por reconocidos, las mismas son desechadas y no se les otorga valor probatorio alguno. Así se decide.-
7) Marcado con la letra “H” (folio 39 y 40), copia simple de las actuaciones realizadas por la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, las cuales al tratarse de las copias a las que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y las mismas al no haber sida tachadas, son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal. Así se establece.-
8) Cursante a los folios 98 al 100, original de poder otorgado por el ciudadano Jonny Saade Tadrons, el cual fuere debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 13 de febrero de 2009, y el cual al tratarse de uno de los documentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachado ni impugnado, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se establece.-
9) Cursante del folio 102 al 105, actuaciones practicadas por la Notaría Pública Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, relativas a la solicitud de notificación judicial presentada por el ciudadano Jonny Saade Tadrons, las cuales al tratarse de uno de los documentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el no haber sido tachado ni impugnado, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Juzgado. Así se decide.-
10) Cursante de los folios 106 al 108, copia simple de contrato de opción de compra venta suscrito entre la sociedad Inversora Oliveira Vaz, C.A. (Vendedora), por una parte, y por la otra el ciudadano Jonny Saade Tadrons (comprador), el cual fuere autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Sexta en fecha 14 de noviembre de 2000, y tratándose de una de las copias a las que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnadas, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal. Así se establece.-
11) Cursante de los folios 109 al 110, copia simple de contrato mediante el cual se resuelve el contrato de opción de compra venta de fecha 14 de noviembre de 2000, suscrito entre las partes del presente juicio, y tratándose de una de las copias a las que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnadas, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal. Así se establece.-
12) Cursante de los folios 112 al 116, original de las actuaciones practicadas ante la Notaría Pública Trigésimo Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante la cual rindieron declaración los ciudadanos Yaclisa Coromoto Bosh y Antonio El Cheija, y siendo que esta probanza no tuvo el control y contradicción de la parte actora en este juicio, las mismas son desechadas y no se les asigna valor probatorio alguno, y siendo que dichos ciudadanos rindieron declaración testimonial en el presente juicio en fecha 06 de abril de 2009 (folios 159 al 161 y del 165 al 167), este Tribunal valorará lo dicho por los testigos en la oportunidad en que comparecieron a juicio. Así se decide.-
13) Cursante de los folios 143 al 146, original de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de este juicio, y que fuere autenticado en fecha 22 de enero de 2.004 ante la Notaría Pública Vigésimo Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, y que tratándose de uno de los documentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachado ni impugnado, el mismo es ampliamente apreciado y valorado por este Tribunal. Así se establece.-

Con las pruebas aportadas a los autos, se puede concluir que la parte demandada no logró demostrar su alegato de que la relación arrendaticia data de enero del 2001, y de las pruebas valoradas (10) y (11), se observa que las partes celebraron un contrato de opción de compra venta, siendo resuelto el mismo en fecha 14 de noviembre de 2000, y del contenido del mismo no se observa que las partes hubieren pactado que durante la vigencia del mismo se le daba en arrendamiento el inmueble, por lo que a los efectos de la presente causa, debe tenerse que la relación arrendaticia inició en fecha 01 de enero de 2.004, tal como quedo establecido por las partes en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 22 de enero de 2.004 y que fuere autenticado ante la Notaría Pública Vigésimo Sexta del Municipio Libertador (folios 143-146). Así se establece.-
Así las cosas, y siendo que de autos quedó demostrado que las partes celebraron dos (2) contratos de arriendo, siendo el último de ellos celebrado por las partes ante la Notaría Pública Vigésimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital (Folios 22 al 25 en copia, folios 62 al 65, en original), del mismo se evidencia que las partes establecieron que el mismo sería a tiempo fijo, redactado de la siguiente forma:
“La duración del presente contrato será de UN (1) año fijo, contado a partir del UNO (1) de Enero de dos mil cinco (2.005), sin embargo el mismo podrá renovarse, por períodos iguales, consecutivos y, sucesivos de UN (1) año fijo, siempre y cuando una de las partes, no notifique a la otra por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de dicho termino, o de una cualquiera de sus prórrogas su deseo de no continuar con el contrato. Es convenido que esta manifestación de voluntad en contrario a la prórroga contractual la podrá efectuar una parte a la otra en forma directa o personal dejándose constancia expresa de ello mediante la firma de recibo de esa notificación ; o por la vía Judicial conforme a lo previsto en el Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario o del Código de Procedimiento Civil. De igual manera, la dicha notificación también podrá hacerse en la persona de cualquiera quien se hallare en el inmueble arrendado o donde se encontrare el notificado y en forma alternativa a la persona y directa, ambas partes convienen en que para esa participación se podrá emplear la vía correo certificado, o el telegrama con aviso de recibo. En caso de desocupación judicial, todos los gastos, e inclusive los honorarios de abogados serán por cuenta de “EL ARRENDATARIO”.”

Tal como se observa, el lapso del contrato fue establecido por un lapso de un (1) año fijo, renovable automáticamente por períodos iguales, y colocándose como condición para la NO RENOVACIÓN que una de las partes diere aviso a la otra con por los menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento de la prórroga respectiva. Así las cosas, corresponde verificar si efectivamente ese aviso fue dado por el arrendador como alega haber ocurrido, y al efecto, en su escrito libelar el actor señaló que en fecha 15 de noviembre de 2.007 entregó carta en el local arrendado en la persona del ciudadano Antonio El Cheija, mediante la cual le participaba al demandado su voluntad de no renovar el contrato. En este sentido, pertinente es revisar la declaración testimonial rendida por el ciudadano Antonio El Cheija, quien compareció ante este Juzgado en fecha 06 de abril de 2009 (folios 165 y 166), y quien en relación a la primera repregunta relativa a que tipo de relación lo une con el demandado, respondió que: “trabajamos en la misma cooperativa”; a la quinta repregunta que era “Diga el testigo, su usted trabaja en el referido inmueble arrendado y cual es el cargo que ocupa? A lo que respondió: “Si trabajo allí soy el encargado”. A la novena repregunta que era “Diga el testigo, si en fecha 15/11/2007, recibió la notificación efectuada por parte de mi representada donde se informaba al arrendatario que no se iba a prorrogar el contrato suscrito entre las partes en este juicio, la cual cursa al folio 69, del expediente?”, a lo cual respondió: “Si la recibí”.
Visto lo anterior, y en especial la declaratoria del ciudadano Antonio El Cheija admitiendo en primer lugar, que trabaja en el local arrendado, y en segundo, y determinante en esta causa, que en fecha 15 de noviembre de 2.007 recibió la carta de notificación mediante la cual la hoy actora le participaba al demandado su voluntad de no renovar el contrato, y siendo que dicha notificación fue realizada con mas de treinta (30) días a la finalización del lapso de la prórroga contractual, la cual finalizaba el 31 de diciembre de 2.007, a partir del 01 de enero de 2008 comenzó se apertura opes legis el lapso de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que en el presente caso, al haber tenido la relación contractual una duración de cuatro (4) años, el lapso de la prórroga legal era de un (1) año, tal como lo dispone el literal “b” del mencionado artículo 38 eiusdem. Así se establece.-
Establecido lo anterior, se concluye que el lapso de la prórroga legal de un (1) año inició en fecha 01 de enero de 2008 y venció el 31 de diciembre de 2.008, fecha en la cual el demandado estaba en la obligación contractual de hacer entrega del inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que los contratos al ser fuerza de ley entre las partes (Art. 1.159 Código Civil), y los mismos deben ejecutarse de buena fe (Art. 1.160 Código Civil), y ante el incumplimiento la otra parte puede pedir el cumplimiento o la resolución mas los daños y perjuicios (Art. 1.167 Código Civil).
Es por todo lo anterior que en la presente causa, al haber quedado demostrada la obligación que tenía el demandado de hacer entrega del local arrendado al momento del vencimiento de la prórroga legal, que en el presente caso ocurrió el 31 de diciembre de 2.008, y no haber cumplido con ello, la presente demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término debe ser, como en efecto lo será declarada procedente en derecho con las declaratorias de ley. Así se decide.-

- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la sociedad mercantil INVERSIONES OLIVEIRA VAZ, C.A., en contra del ciudadano JONNY SAADE TADRONS, ambas partes ya identificadas en este fallo, y decide así: PRIMERO: Se condena a la demanda a cumplir con su obligación contractual de entregar el inmueble arrendado constituido por un local comercial, ubicado en la Calle Sur 13, entre las esquinas de Miguelacho y La Misericordia, en la casa distinguida con el número treinta y cinco (35), en la Parroquia La Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora de todos los recibos por concepto de servicios públicos del local solventes para la fecha en que cumpla. TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis. Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los VEINTITRES (23) días del mes de ABRIL del año DOS MIL NUEVE (2.009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las TRES Y QUINCE DE LA TARDE (03:15 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Esta sentencia definitiva consta de once (11) folios útiles.-
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero

EJFR/nr.-
Exp. No AP31-V-2007-000217