TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: INMOBILIARIA AREVALO LOZADA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 07 de Julio de 1.981, bajo el N° 05, Tomo 53-A Sgdo., reformado su documento constitutivo en fecha 11 de Enero de 1.984, bajo el N° 27, Tomo 3-A Sgdo.

DEMANDADO: JULIO ARGENTINO D´ AGOSTINO RAMAGNANO, de nacionalidad argentina, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° E-653.103.

APODERADOS
DEMANDANTES: Carlos Asuaje Crespo, Argenis Manuel Azuaje, Natalia Izquierdo Pestana y Daniela Caruso, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 11.608, 114.437, 108.355 y 117.758 respectivamente.

APODERADO
DEMANDADO: Manuel Seva Guiu, Alejandro García y José Antonio Paiva, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 50.771, 11.350 y 64.351.

DEFENSOR
AD-LITEM
HEREDEROS
DESCONOCIDOS: Yulimar Salazar, abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 71.358.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

EXPEDIENTE: AP31-V-2007-002054

- I -
- NARRATIVA -
Comienza el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 18 de Octubre de 2.007, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial, correspondiéndole la presente causa por sorteo de Ley a este Juzgado.
Por auto de fecha 24 de Octubre de 2.007, se admitió y se libró la compulsa de Ley ordenando el emplazamiento del demandado, ciudadano Julio D´ Agostino, para que compareciera ante este Tribunal al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación, a dar la contestación a la demanda.
En fecha 27 de Febrero de 2.008, la Secretaria Titular de este Juzgado, Niusman Romero Torres, mediante diligencia dejo constancia de haberse cumplido con todas las formalidades relativas a la citación.
En fecha 17 de Abril de 2.008, comparece por ante este Tribunal el abogado en ejercicio Manuel Seva, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 50.771, actuando sin poder en la presente causa y consigna escrito mediante el cual solicita la suspensión del juicio hasta el momento en que se citen a los herederos conocidos y desconocidos del demandado.
En fecha 22 de Abril de 2.008, se dictó auto mediante el cual se suspendió la causa hasta tanto sean citados los herederos de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de Mayo de 2.008, se libró Edicto a los fines de practicar la citación de los herederos desconocidos del ciudadano julio D´ Agostino, parte demandada en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en los artículos 231 y 232 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 24 de Septiembre de 2.008, la Secretaria Titular de este Juzgado, dejó constancia de haberse cumplido con todas las formalidades relativas a la citación, de conformidad con lo establecido en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 09 de Diciembre de 2.008, se designó como Defensor Ad-Litem de los herederos desconocidos del demandado, en la persona de la abogada en ejercicio Yulimar Salazar, inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 71.358, ordenándose notificar mediante boleta a los fines que compareciera por ante este Tribunal, dentro de los Veinte (20) días de despacho siguientes a su notificación, a dar aceptación o excusa al cargo designado.
En fecha 10 de Febrero de 2.009, comparece la abogada en ejercicio Yulimar Salazar, y mediante diligencia dio aceptación al cargo designado, jurando cumplirlo bien y fielmente.
En fecha 03 de Marzo de 2.009, el ciudadano Alguacil de este Circuito Judicial, ciudadano Edgar Zapata, consignó mediante diligencia recibo de citación debidamente firmado por la abogada en ejercicio Yulimar Salazar, en su carácter de Defensora Ad-Litem de los herederos desconocidos.
En fecha 05 de Marzo de 2.009, comparece la abogada en ejercicio Yulimar Salazar, en su carácter de Defensora Ad-Litem de los herederos desconocidos del ciudadano Julio D´ Agostino, y consigna escrito de contestación a la demanda.
En fecha 05 de Marzo de 2.009, comparece el abogado en ejercicio Manuel Seva, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y consigna escrito de contestación a la demanda.
En fecha 11 de Marzo de 2.009, comparece el abogado en ejercicio Manuel Seva, en su carácter de apoderado judicial de los herederos conocidos de la parte demandada, y consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 12 de Marzo de 2.009, se dictó auto mediante el cual se inadmitieron los Capítulos I y II del escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado Manuel Seva Guiu, por considerarlas impertinentes. Así mismo, se admitió el Capítulo III de dicho escrito, ordenándose librar oficio al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 12 de Marzo de 2.009, comparece el abogado en ejercicio Carlos Asuaje Crespo, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y consignó escrito de tacha de falsedad, de las planillas de depósito del Banco Industrial de Venezuela, consignadas por el abogado en ejercicio Manuel Seva Guiu, en fecha 05 de Marzo de 2.009.
En fecha 16 de Marzo de 2.009, comparece por ante este Tribunal el abogado en ejercicio Carlos Asuaje Crespo, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio, y consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 17 de Marzo de 2.009, se dictó auto mediante el cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora en fecha 16 de Marzo de 2.009, de conformidad con lo establecido en los artículos 433 y 889 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19 de Marzo de 2.009, comparece el abogado en ejercicio Carlos Asuaje Crespo, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y consigno escrito de formalización a la tacha de falsedad. En esa misma fecha, comparece el abogado en ejercicio Manuel Seva, en su carácter de apoderado judicial de los herederos conocidos del ciudadano Julio D´ Agostino, y consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 20 de Marzo de 2.009, se dictó auto mediante el cual se admitió el escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado en ejercicio Manuel Seva, en su carácter de apoderado judicial de los herederos conocidos del ciudadano Julio D´ Agostino. En esa misma fecha, se dictó auto mediante el cual, se ordenó agregar el Oficio signado con el N° 113-2009, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Estando dentro de la oportunidad de dictarse sentencia, establecida en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a ello con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y, al efecto observa:
- II -
-MOTIVA-
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la parte actora que otorgó en arrendamiento al ciudadano Julio D´Agostino un apartamento signado con el No 15-C, Piso 15, del Edificio Maripa, ubicado en la Avenida El Paují, de la Urbanización los Naranjos, en Jurisdicción de la Parroquia El Hatillo, Municipio Autónomo El Hatillo del Estado Miranda, y un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el No 1 situado en la Planta Baja y un maletero distinguido con el No 59 ubicado en la Planta Sótano.
Que se estableció un lapso de duración para el contrato de un (1) año a partir del veintinueve (29) de diciembre de 1997 hasta el 29 de diciembre de 1998, prorrogable a su vencimiento por lapsos iguales de un (1) año, estipulándose un alquiler mensual de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000,00) para los primeros seis (6) meses, y de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.450.000,00) para los restantes seis (6) meses, pagadero por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes a contar del 29 de cada mes.
Que se estableció que la falta de pago de una (1) sola mensualidad o el incumplimiento de una sola cualesquiera de las cláusulas contractuales por parte de la arrendataria daría derecho al arrendador para intentar las acciones judiciales a que hubiere lugar, a fin de obtener la desocupación y consiguiente entrega del inmueble arrendado.
Que el monto de alquiler mensual a partir del mes de mayo de 1999 fue aumentado a seiscientos Diez Mil Bolívares (Bs.610.000,00) pagadero por adelantado por mensualidades adelantadas.
Que mediante Resolución Administrativa de fecha 25 de agosto de 2003 dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda al inmueble arrendado la suma de Ochocientos Ochenta y Tres Mil Cincuenta Bolívares (Bs.883.050,00) y para el puesto de estacionamiento la cantidad de Treinta y Siete Mil Setecientos Veintiún Mil Bolívares con Veinticinco céntimos (Bs.37.721,25), y como contribución para el pago de los gastos de condominio la cantidad de Ciento Cuarenta y Ocho Mil Novecientos Sesenta y Cuatro con Cuarenta Y Cinco Céntimos (Bs.148.964,45), regulación que se mantiene suspendida en virtud del Decreto Presidencial de congelación de los cánones de arrendamiento.
Que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de los cánones correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del 2006; Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2007, a razón de Seiscientos Diez Mil Bolívares (Bs.610.000,00) cada mes, para un total adeudado de Cuatrocientos Millones Ochocientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.4.880.000,00).
Es por ello que pretende se declare la resolución del contrato y la consiguiente entrega del inmueble arrendado, libre de bienes y personas, que se condena al demandado al pago de (Bs.4.880.000,00) por concepto de daños y perjuicios relativos a los cánones de arriendo insolutos, más los cánones que se siguieren venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble.
ALEGATOS DE LOS HEREDEROS DEL DEMANDADO
En la presente causa quedó plenamente demostrado que el ciudadano Julio Argentino D´Agostino Ramagnano falleció en fecha 07 de marzo de 2004, acudiendo a este proceso las ciudadanas ELIZABETH DÁGOSTINO MONCADA y BEATRIZ ELENA DÁGOSTINO MONCADA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos V-5.887.317 y V-2.768.344, quienes manifestaron ser hijas y herederas del de cujus, consignando al efecto copia simple de partidas de nacimiento (folios 180 y 181) y siendo que dichas copias no fueron impugnadas por la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal.
Ahora bien, en el escrito de contestación presentado por las hijas del fallecido (folios 170 al 176) procedieron a alegar que no adeudaban suma de dinero alguna por concepto de cánones de arriendo. Negaron que el canon de arrendamiento sea por la cantidad de (Bs.610.000,00).
Admiten de forma expresa que el canon inicial fue de (Bs.400.000,00) para los primeros seis (6) meses y en la cantidad de (Bs.450.000,00) para los seis (6) meses restantes, pagaderos por mensualidades adelantadas.
Alegan que la parte actora pretendió aumentar de manera arbitraria el canon de arrendamiento, lo cual fue negado por el fallecido, y que luego de varias conversaciones nunca llegaron a un acuerdo.
Que la parte actora se negó a recibir el pago de los cánones de arriendo, por lo que se vieron obligadas de hacer la consignación de los cánones de arriendo ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas.
Trabada de esta manera la presente litis, este Tribunal observa que ha quedado plenamente demostrado de autos el fallecimiento del demandado, por lo que en aplicación del artículo 1.603 del Código Civil, el arrendamiento no se resolvió por la muerte del arrendatario, pasando los herederos del ciudadano Julio D´Agostino a ejercer los derechos contractuales. Así se establece.-
En este orden de ideas, las herederas del demandado, al momento de dar contestación a la demanda procedieron a admitir la existencia de la relación arrendaticia, no desconociendo ni tachando el contrato de arriendo que cursa a los folios 18 al 20, el cual fuere autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao en fecha 29 de diciembre 1997, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, el mismo es plenamente valorado y apreciado por este Juzgado. Así se establece.-

.-Sobre la Naturaleza del Contrato de Arrendamiento en Relación al Tiempo de Duración.-
Corresponde a este Tribunal establecer la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, en el sentido de determinar si es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado, lo cual establece cual es la vía procesal idónea para demandar el mismo.
En este sentido se observa que el contrato celebrado entre la Inmobiliaria Arevalo Lozada, S.A. en su carácter de arrendadora, y el ciudadano Julio D´Agostino en su carácter de arrendatario se estableció en la cláusula Tercera:
Cláusula Tercera: “El presente contrato tendrá un lapso de duración de Un (1) año fijo a partir del día veintinueve (29) de diciembre de 1997, prorrogable por el mismo lapso de tiempo, siempre y cuando las partes se den aviso por escrito con 60 días de anticipación su voluntad de renovarlo”.
(Lo subrayado es de este Tribunal)
Tal como se observa, las partes establecieron que el contrato de arriendo tuviere un lapso inicial de un (1) fijo a partir el 29 de diciembre de 1.997, estableciendo la posibilidad que el contrato se renovare por el mismo lapso, esto es, por otro año, pero con la condición de que las partes se dieren aviso por escrito con 60 días de anticipación de su voluntad de renovarlo, por lo tanto, llegado el 29 de diciembre de 1.998 sin que mediare aviso de la voluntad de prorrogar el contrato, y siendo que de autos se desprende que el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado sin oposición del arrendador, operó la denominada tácita reconducción, produciendo la indeterminación del contrato. Así se establece.-
Establecido lo anterior, hay que señalar que los arrendamientos de vivienda tienen una regulación especial y se encuentran regidos por una ley especial cual es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableciéndose en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminados se demandarán por las causales allí señaladas, y siendo que los contratos determinados deberán ser demandados por resolución o cumplimiento del contrato, a escoger por el accionante (artículo 1.167 del Código Civil), se debe concluir que un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado no puede ser demandado por resolución o cumplimiento de contrato, y la única vía por la que puede ser accionado es por la acción de desalojo. Así se decide.-
Es por todo ello que, en el presente caso, al estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y al haberse demandado la Resolución de Contrato, la presente demandada se hace inadmisible por contraria a derecho, y en específico por contrariar lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por aplicación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, como será declarada en la parte dispositiva del presente fallo. En relación a la potestad que tienen los jueces de declarar la inadmisibilidad de la demanda en la propia sentencia de fondo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, así lo admitió en sentencia No 137 de 11 de mayo de 2000, al señalar que el auto de admisión de una demanda “es una decisión provisional que puede revisarse nuevamente al pronunciar el fallo, bien de oficio o bien a instancia de la parte interesada. Para la admisión, lógicamente, debe hacerse un examen previo que determine si la acción es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición de la ley, más ello no significa que ese estudio preliminar cierre definitivamente el tema, sobre todo si se tiene en consideración que los elementos con que cuenta el Juez en ese momento, pueden no ser suficientes para conocer si se han cumplido determinados elementos de hecho que influyan decisivamente en torno a ella”. (Lo subrayado es de este Juzgado)
Visto lo anterior, se torna innecesario el análisis de las demás pruebas de auto dado que este Tribunal no procederá a pronunciarse sobre el fondo de la presente controversia. Así se decide.-

- III -
- DISPOSITIVA -
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentara la sociedad mercantil INMOBILIARIA AREVALO LOZADA, C.A., en contra el ciudadano JULIO D´ AGOSTINO, ambas partes ya identificadas en este fallo.- Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los SEIS (06) días del mes de ABRIL del año DOS MIL NUEVE (2.009). Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,

Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las DOS Y TREINTA (02:30 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La presente decisión consta de once (11) folios útiles.-
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero

EJFR/NR/Edwin.-
Exp. AP31-V-2007-002054