TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Visto el anterior libelo de Cumplimiento de Contrato, así como los recaudos que lo acompañan, suscrito por el abogado RAMIRO GARCIA B. inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 68.861, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano GEORGES BOUTROS MASSAD NOSIF, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-6.099.404, mediante el cual expone lo siguiente:
Alega la representación Judicial de la parte actora que los ciudadanos ADOLFO PANNULLO SENATORE Y MICHELLE BITETTI, ofrecieron en venta, cada uno de ellos el cincuenta por ciento (50%) de los derechos sobre la propiedad de un inmueble constitutito por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en la Avenida Rosvelt, antigua Avenida Las Acacias de la Urbanización Los Rosales entre las Avenidas Luis Razetti y La Calle Real de Prado de María en la jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador del Distrito Capital.-
Alega que la propiedad la tenía en arrendamiento, al ciudadano RAFAEL ENRIQUE LUGO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V.2.519.250, que el caso es que ellos cumplen en notificarle la decisión, que tenían de vendarla y que y que como el tenia mas de dos (2) años en el apartamento, la Ley le daba al ciudadano arrendatario el derecho de preferencia, que por esa razón, el 14 de marzo de 2001, le notificaron por medio del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la intención que tienen que vender, a su vez se le informó que su contrato no iba a ser renovado y que una vez vencido el contrato empezaría a correr la prorroga legal, que le correspondía.
Alega que los ciudadanos ADOLFO PANNULLO SENATORE Y MICHELLE BITETTI, esperaron el tiempo legal, para que el arrendatario decidiera comprar o no, para que ellos pudieran ofrecerla en venta al ciudadano GEORGES BOUTROS MASSAD NOSIF. Que transcurrido ese tiempo sin que hubiera alguna respuesta del arrendatario es ofrecida y vendida al ciudadano GEORGES BOUTROS MASSAD NOSIF, tal y como se evidencia del documento de compra-venta que se llevo a cabo el día 21 de febrero del año 2006, por ante la Notaría Pública Trigésimo del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Alega que una vez realizada la compra-venta, el ciudadano GEORGES BOUTROS MASSAD NOSIF, se subrogo al contrato de arrendamiento que existía. Que antes de cumplirse el lapso que los vendedores y el comprador se habían establecido para el otorgamiento definitivo del documento, alega de igual forma que el ciudadano ADOLFO PANNULLO SENATORE, falleció el día 26 de febrero de 2006, lo cual daba un atraso a la venta definitiva del 50% que a él le correspondía, dando el tiempo para que los herederos realizaran los tramites legales necesarios para poder otorgar el documento definitivo; que vista la situación suscitada, el ciudadano MICHELL BETITTI, decide completar la negociación de la venta de su 50%, que dicha venta fue protocolizada en fecha 19 de junio de 2006, por ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, bajo el Nro 49, Tomo 49, protocolo 1°, Trimestre 2do del año 2006.
Alega que el ciudadano RAFAEL ENRIQUE LUGO, hasta la fecha no ha cumplido con la obligación de entregar el inmueble, cuyos términos contractuales y sucesiva prorroga legal ya han transcurrido, que a muy a pesar de las gestiones personales realizadas por el ciudadano GEORGES BOUTROS MASSAD NOSIF, para que se le entregue la propiedad, y que por cuanto a transcurrido el tiempo fijado establecido así como la prorroga legal correspondiente, por ser el contrato a tiempo determinado e improrrogable.
Alega que el ciudadano RAFAEL ENRIQUE LUGO, no ha cumplido con la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, que tenia con los antiguos dueños y eso esta perjudicando al ciudadano GEORGES BOUTROS MASSAD NOSIF, por ser el actual y único propietario del inmueble, por cuanto no ha podido disponer de su propiedad como ha querido. Que no obstante, la voluntad de las partes es que no se produzca la tacita reconducción y nuestra Legislación a establecido la acción judicial de cumplimiento de la entrega del inmueble por vencimiento facultativa, que el ciudadano RAFAEL ENRIQUE LUGO, entregue el inmueble libre de personas y bienes por lo cual es el ejercicio de esta acción, y la manifestación idónea e inequívoca de la voluntad del ciudadano GEORGES BOUTROS MASSAD NOSIF. De optar por la inmediata entrega del inmueble y oponerse rotundamente así a la permanencia del ciudadano RAFAEL ENRIQUE LUGO, en dicho inmueble y subsecuentemente transformación de ese contrato de arrendamiento, en un contrato a tiempo indeterminado.
Que asimismo, el ciudadano RAFAEL ENRIQUE LUGO, no ha cumplido con la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento por el vencimiento del termino contractual y sucesiva prorroga legal, por tal razón es que procede a demandar como en efecto demanda por la vía de la Acción de Cumplimiento de Contrato, para que convenga o en su defecto sea condenado a las siguientes pretensiones:
PRIMERO: Al cumplimiento del Contrato de arrendamiento, en cuanto a la ejecución de la obligación de entregar el inmueble, que es el objeto por el vencimiento del termino contractual y la sucesiva prorroga legal.

Fundamenta la presente demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.594 del Código Civil y los artículos 38 literal “d” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
Estima la presente demanda en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 5.000,oo).
Solicita al Tribunal que en su decisión definitiva on los pronunciamiento de ley, que el ciudadano RAFAEL ENRIQUE LUGO entregue el inmueble libre de personas y de bienes.
Finalmente solicita que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho, declarada con lugar en la definitiva.
Señala domicilio procesal de conformidad con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, estando este Juzgado en la oportunidad legal para pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, señala lo siguiente:

De la revisión del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de Junio de 1993, se evidencia que de la Cláusula Tercera se desprende lo siguiente:

Cláusula Tercera: “… EL ARRENDATARIO pagará como canon o pensión de arrendamiento mensual por el apartamento la cantidad SEIS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.6.800,oo). La pensión de arrendamiento deberá ser pagada por EL ARRENDATARIO en su domicilio u oficina de administración o en el lugar que LOS ARRENDADORES le señalen por escrito y su pago deberá ser efectuado dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes. El plazo fijo de duración de este contrato es de un (1) año, a partir del día 01 de junio de 1993, prorrogables por un año de plazo igual, el cual se considerará como plazo fijo, excepto que alguna de las partes de aviso por escrito a la otra de su voluntad de no prorrogarlo, con SESENTA (60) días de anticipación al vencimiento del plazo en curso. Para el caso de el contrato se llegare a prorrogar por falta de notificación pensión de arrendamiento sufrirá un incremento anual durante prorroga si la hubiese, calculándose dicho incremento en base a tasa de inflación medida por el comportamiento del índice de precio a nivel de consumidores para el área Metropolitana de Caracas tomandose como referencia el boletín que publica mensualmente el Banco Central de Venezuela correspondiente al año inmediatamente anterior de cada año de vigencia del contrato. Si no hubiera prorroga del contrato, EL ARRENDATARIO se obliga a entregar el local comercial totalmente desocupado de bienes, el día en que ocurra el vencimiento del plazo que este en vigencia. …”

De la precitada Cláusula Tercera se desprende que dicho contrato era de un (1) año a partir del día 01 de junio de 1993, prorrogable por un año de plazo igual y siendo que en fecha 14 de marzo de 2001, se le notificó al arrendatario la manifestación de los actores del vender el inmueble arrendado e igualmente que no le seria prorrogado màs el contrato de arrendamiento, y siendo que desde esa fecha el arrendatario ha estado en posesión del inmueble, este Juzgado señala a la parte actora que si después de haberse vencido el lapso contractual, el arrendatario, por voluntad del arrendador continua en posesión de la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se transforma en contrato a tiempo indeterminado, es decir, la Doctrina y la Legislación coinciden en afirmar que en este supuesto se produce el nacimiento de un nuevo contrato, con las mismas partes, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento, pero a tiempo indeterminado, lo cual tipifica una figura denominada la tácita reconducción, contemplados en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, y cuyo tenor es el siguiente:

ARTICULO 1.600:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”

ARTICULO 1.614:
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa, después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”..

Por lo antes trascrito, la tácita reconducción opera de pleno derecho, ya que las normas establecidas antes transcritas son de orden público y no pueden ser relajadas por la voluntad de las partes contratantes. Este Tribunal observa que al examinar la naturaleza del contrato, en base a las razones anteriormente expuestas pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, en consecuencia, la parte actora intento una acción de Cumplimiento de Contrato cuando no es procedente, ya que debió demandar el Desalojo y fundamentar su acción en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

ARTICULO 34:
“...Sólo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales…

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia Nº 834, expediente Nº 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
En criterio de la Sala, lo ajustado a derecho era declarar “…que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

Que es de hacer notar que el Dr. HERMES D. HARTING, en su Título “El Arrendamiento” Doctrina y Jurisprudencia, hace referencia al tiempo del contrato de arrendamiento

“Cuando el órgano jurisdiccional recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o de desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la determinación o indeterminación del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado, y al tratarse de este último, y estarse intentando una acción de resolución cuando no cabe, el juez debe dictar un auto declarando inadmisible”.

En consecuencia con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la doctrina transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y en vista de que la parte actora no incoó la acción idónea, es por lo que este Tribunal Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción que por Cumplimiento de Contrato sigue el ciudadano GEORGES BOUTROS MASSAD NOSIF contra el ciudadano RAFAEL ENRIQUE LUGO . Y ASI SE DECLARA.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los treinta (30) días del mes de Abril de Dos Mil Nueve (2.009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE.

EL SECRETARIO ACC,
RICHARD JOSE PEÑA MOTA.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 2:00.pm.

EL SECRETARIO ACC..

AAML/AASS/LUISA.
Exp. Nº AP31-V-2009-000771.