REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS
ASUNTO PRINCIPAL:
AP31-V-2009-000227
PARTE DEMANDANTE:
WALTER CARDONE LOFFLER, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 1.424.635.-
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
JESUS ARTURO BRACHO y MOISES AMADO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.402 y 37.120, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA:
RUTH ELIZABETH HERNANDEZ TORRES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 8.368.385.-
MARIA WALESKA GARAGORRY, ISMAEL FERNANDEZ, JOEL ALBORNOZ, NOSLEN TOVAR, RAMON CHACIN, ANGEL MARTINEZ, SORAYA VALERO y DIANNA ESTELA PEREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo los Nros. 40.400, 35.714, 31.433,112.059, 36.910 y 66.594, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA:
MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
I
NARRATIVA
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 03 de Febrero de 2009 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de documentos de este Circuito Judicial que se asignó al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto de fecha 05 de Febrero de 2009 la admite y dispone su trámite conforme a las normas del procedimiento breve.-
Narra en su libelo la parte actora que dio en arrendamiento a la ciudadana RUTH ELIZABETH HERNANDEZ TORRES un Apartamento identificado como Número 61, del Edificio Urimare, ubicado en la Avenida Andrés Bello, entre las Esquinas Los Jabillos y Los Samanes, Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante contrato autenticado en fecha 12 de Febrero 2007 en el cual se convino en su cláusula segunda “El tiempo de duración de este contrato será por un término fijo y determinado de un (1) año, contados a partir del quince de febrero de 2007, hasta el de febrero del año 2008.- Al vencimiento de dicho plazo, este contrato se considera extinguido a menos que una de las partes, con por lo menos noventa días de anticipación, convinieren en prorrogar el aludido término, lo cual deberá constar por escrito. Iguales reglas se aplicaran en caso de vencimiento de la prorroga o prorrogas si las hubiere. El mismo día de vencimiento de este contrato la arrendataria entregará el inmueble arrendado completamente desocupado de bienes y personas y en las condiciones estipuladas en este contrato”.-
Continua la actora significando que el contrato venció el 15 de Febrero del 2008 y que no habiéndose acordado su extensión comenzó a transcurrir la prorroga legal por seis (6) meses que vencieron el 15 de Agosto del año 2008.- Que el 11 de Diciembre del 2008 le notificó a la arrendataria que el lapso correspondiente se encontraba vencido y que debía desocupar el inmueble que en ese acto la arrendataria manifestó a la Notaría Pública actuante que consideró nula la notificación y que se comprometió a desocupar al vencimiento de la prorroga legal en el 2010.-
En definitiva la actora señala que considera vencida la prorroga legal y que por tanto la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble y que en tal virtud demanda para que se le imponga la ejecución del contrato haciendo entrega del inmueble libre de bienes y personas y en las condiciones en las que lo recibió y que se le pague una indemnización compensatoria de TREINTA TRES BOLÍVARES CON TREINTA TRES CÉNTIMOS (BS.33,33) por cada día transcurrido desde el 16 de Agosto de 2008.-
Practicada la citación de la demandada esta comparece en fecha 25 de Febrero de 2009, dentro de la oportunidad legal para la contestación de la demanda y mediante escrito que consigna alega:
Que niega, rechaza y contradice la demanda, señalando como falso lo alegado.- Señaló, que es cierto, que suscribió el contrato de arrendamiento y que en este se pactó la duración indicada por la actora, que debía acordarse la renovación por escrito pero que eso no ocurrió y comenzó a correr la prórroga legal.- Que depositó en la cuenta de la parte actora la pensión de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre de 2008 y que por tanto el contrato se transformó a uno por tiempo indeterminado.- Que a partir de ese momento efectuó la consignación de la pensión por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, concluyó pidiendo se declare sin lugar la demanda propuesta.-
Las partes en el curso de la causa aportaron las pruebas que adelante se relacionan, valoran y aprecian.-
Así, garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes durante el iter procesal, ha quedado definido el thma decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, para lo cual se observa:
II
PRUEBAS
1. Cursante del folio siete (7) al folio doce (12) del expediente copia fotostática de instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda anotado bajo el Número 49, Tomo 26, en el cual está contenido el contrato de arrendamiento que las partes afirman las vinculan.- Esta probanza se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial del contenido de la cláusula segunda que prevé:
“El tiempo de duración de este contrato será por un término fijo y determinado de un (1) año, contados a partir del quince de febrero de 2007, hasta el quince (15) de febrero del año 2008. Al vencimiento de dicho plazo, este contrato se considera extinguido, a menos que las partes, con por lo menos noventa días de anticipación, convinieren en prorrogar el aludido término, lo cual deberá constar por escrito. Iguales reglas se aplicaran en caso de vencimiento de la prorroga o prorrogas si las hubiere. El mismo día de vencimiento de este contrato la arrendataria entregará el inmueble arrendado, completamente desocupado de bines y personas y en las condiciones estipuladas en este contrato”.-
2. Notificación practicada con la intervención de la Notaría Pública Trigésimo Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 11 de Diciembre de 2008, esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse realizado la notificación y que en dicho acto la notificada manifestó su disconformidad.-
Por su parte la demandada aportó las siguientes probanzas:
1. Cursantes del folio setenta y dos (72) al folio noventa (90) del expediente comprobantes de transferencias electrónicas efectuadas desde la cuenta de la demandada a la cuenta de la actora.- Estas probanzas siguiendo la doctrina contenida en la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de Diciembre de 2.005, constituyen tarjas escritas que se valoran conforme a la norma contenida en el artículo 1383 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de los depósitos efectuados.-
2. Cursantes a los folios noventa y uno (91) y noventa y dos (92) del expediente comprobantes de cobro de cheque por cámara de compensación.- Esta probanza no hace merito ni a favor de la acción de la defensa, pues, no consta a favor de quien se realizo la emisión del cheque y por tanto no puede establecerse que se trata de la relación por la que las partes se encuentran en conflicto.- Así esta probanza es impertinente y debe desecharse.-
3. Comunicación de fecha 17 de Marzo de 2008 que está inserta al folio noventa y tres (93) y que aparece suscrita por el ciudadano WALTER CARDONE mediante la cual le ofrece en venta a la ciudadana RUTH HERNÁNDEZ el inmueble objeto del arrendamiento al que se ha hecho referencia en la presente causa.- Esta prueba se valora conforme a la regla contenida 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse realizado dicha oferta.- Ahora bien, para que tal ofrecimiento tenga efectos jurídicos debía, conforme a la previsión contenida en el artículo 44 del Decreto Legislativo de Arrendamientos Inmobiliarios, hacerse en forma autentica, así tal oferta y la manifestación de la arrendataria al respecto que cursa al folio noventa y cuatro (94) del expediente, carecen de eficacia.- Por lo demás, tal prueba resulta impertinente a lo debatido en la causa.-
4. Copia fotostática de instrumento público que cursa del folio noventa y cinco (95) al folio noventa y ocho (98) del expediente, relativa al instrumento por el cual el actor adquiere el inmueble al que se ha hecho referencia en la presente causa.- Esta probanza se desecha por cuanto fue impugnada en fecha 10 de Marzo de 2009 y no se consignó el original correspondiente.-
5. Copia simple del expediente 2008-2213 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial e insertas en el mismo las planillas de depósito en la cuenta de ese Tribunal.- De estas probanzas tenemos que las copias simples fueron impugnadas y no se produjo la copia certificada correspondiente por lo cual carecen de valor.- Ahora en lo que respecta a las planilla bancarias insertas, siguiendo la doctrina contenida en la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de Diciembre de 2.005, estas probanzas constituyen tarjas escritas que se valoran conforme a la norma contenida en el artículo 1383 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de las consignaciones efectuadas.-
6. Cursante al folio ciento treinta y dos (132) del expediente constancia suscrita por la ciudadana CAROLINA SALAS en nombre del Banco del Caribe.- Esta instrumental emana de un tercero y para su validez debía ratificarse en juicio conforme a la previsión del artículo 431 del código de Procedimiento Civil, por tanto al quebrantar la regla de establecimiento esta probanza debe desecharse por ilegal.-
7. Informe requerido al Banco del Caribe, rendido en fecha 03 de Abril de 2009, en el cual informa las operaciones realizadas sobre la cuenta de la demandada en la presente causa, transfiriendo fondos a la cuenta del actor WALTER CARDONE.- Esta probanza se aprecia como plena respecto a la circunstancia de haberse realizado las referidas operaciones, para el pago del arrendamiento.-
8. No se logró la evacuación de las posiciones juradas promovidas por la demandada.-
III
MERITO
Así adminiculando los elementos de pruebas aportados a la causa logra establecerse que entre las partes en conflicto existe un contrato de arrendamiento por tiempo determinado que el mismo concluyo conforme a lo convenido en fecha 15 de Febrero de 2008 que a partir de esa fecha transcurrió la prorroga legal obligatoria por el lapso de seis (6) meses que terminaron el 15 de Agosto de 2008.- Que durante este periodo que comprende tanto la duración convenida como la prorroga legal, la arrendataria realizo el pago de la pensión mediante transferencias bancarias.- Que las pensiones de tres (3) de los meses subsiguientes al vencimiento de la prórroga legal también fueron canceladas por el mismo procedimiento.-
En la presente causa debemos iniciar recordando el contenido del artículo 1600 del Código Civil que prevé:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.-
En comentario a esta norma Gilberto Guerrero Quintero en la obra “Temporalidad Arrendaticia” ha señalado:
“…El termino final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aún cuando no exclusivo del mismo puesto que si del arrendamiento sin determinación de temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 de Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de ese término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio) sin embargo no es definitivamente así, pues el propio artículo 1600 eiusdem, se ocupa de clarificar que Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.-
Ahora esta situación ha transformado a partir de la vigencia del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, pues en el artículo 38 de ese cuerpo señala:
“…En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬ Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…”.-
Así bajo el régimen legal vigente finalizado el lapso pactado en el contrato de arrendamiento, corresponde la prórroga legal y vencida ésta, se producirá la tácita reconducción sí se verifica el supuesto fáctico de quedarse el inquilino en la posesión del inmueble sin la oposición del arrendador.- La ausencia de la oposición o de la voluntad contraria a la continuación del arrendamiento, se verificará cuando no exista el desahucio previo que refiere el artículo 1601 del Código Civil y en especial cuando se ha continuado recibiendo el canon de arrendamiento, como ocurrió en el presente caso en especial con los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre de 2008.-
De modo que en el presente caso debe concluirse que se produjo la tácita reconducción y por tanto lo procedente en derecho y en justicia es desechar la acción de cumplimiento que se ha propuesto y así se declara.-
IV
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano WALTER CARDONE LOFFER contra la ciudadana RUTH ELIZABETH HERNANDEZ TORRES, ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente decisión.-
Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora, por haber resultado vencida en el proceso.-
Publíquese y regístrese y notifíquese a las partes sin lo cual no correrá el lapso a los efectos de la impugnación de la presente decisión.-.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los Seis (06) días del mes de Abril de dos mil nueve (2009). 198 Años de Independencia y 150 Años de Federación.-
El Juez,
Abg. Víctor Martín Díaz Salas.
La Secretaria,
Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 06 de Abril de 2009, siendo las 10:41a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.-
La Secretaria,
Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2009-000227
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