REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 14 de Agosto de 2009
199º y 150º
ASUNTO: AH18-V-2008-000221
DEMANDANTE: Jesús Alfonso Mota Borges, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 5.890.253.-
APODERADO
DEMANDANTE: Nelson Adolfo Bandres Ríos, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 69.907.
DEMANDADA: Marisol Moukel Keurk, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-10.470.502.
APODERADO
DEMANDADA: Wilmer Antonio Tapia Gutiérrez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 80.023.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
- I -
- ANTECEDENTES -
Se inicia la fase de introducción de la causa mediante escrito de demanda presentado por el abogado Nelson Adolfo Bandres Rios, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Jesús Alfonso Mota Borges, dónde alegó entre otras cosas lo siguiente:
Que en fecha 28 de Febrero de 2005, el ciudadano: Jesus Alfonso Mota Borges, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Marisol Moukel Keurk, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización Macaracuay, Calle Macuto, Conjunto Parque Residencial Los Cien, Torre B, piso 2, apto 22-B, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Que en dicha convención arrendaticia se estableció en la cláusula Quinta lo siguiente: “El termino de duración del presente contrato será de Doce (12) meses, prorrogables automáticamente por periodos iguales y consecutivos de doce (12) meses contados a partir de la fecha indicada; mas si al vencimiento del termino, una de las partes contratantes no hubiere dado aviso por escrito a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, al vencimiento del plazo inicial de doce meses o de las prorrogas que pueda sufrir el mismo, se considerará prorrogado automáticamente y de pleno derecho, y por un termino igual al que se establece como plazo inicial de duración.-Este aviso debe darlo una de las partes a la otra, por lo menos con un mes de anticipación al plazo estipulado o de cualquiera de las prorrogas que pudiere sufrir el contrato para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiere sufrir este contrato se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial o termino del mismo”
Igualmente alegó la representación judicial de la parte actora, que en fecha 21 de Agosto de 2006, la ciudadana Maria De La Cruz Borges de Mota en su condición de apoderada del ciudadano Jesús Mota, conforme consta de instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda el día 07 de Agosto de 2003, el cual cursa a los folios del presente expediente, le comunicó mediante telegrama enviado por IPOSTEL, que el plazo del contrato de arrendamiento había vencido en fecha 28 de Febrero de 2006 y que el mismo no sería susceptible de renovación.
Asimismo, arguyó el apoderado judicial de la parte actora que el día 27 de Enero de 2007, se practicó notificación judicial en el inmueble objeto del arrendamiento, y dirigida a la ciudadana Marisol Moukel Keurk, parte demandada en el presente juicio, donde se le hizo saber que la convención arrendaticia no sería renovada, razón por la cual comenzaría a correr el lapso de prórroga legal prevista en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y una vez concluida ésta, la arrendataria debía hacer la entrega material del inmueble descrito anteriormente.
En este sentido, manifestó la representación judicial de la parte actora en su libelo, que había vencido en exceso la prórroga legal, y por cuanto no se efectuó la entrega material del inmueble en cuestión, procedió a demandar a la ciudadana Marisol Moukel Keurk por acción de cumplimiento del contrato.
Fundamentó la presente acción en los artículos 28, 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en el artículo 1.157 del Código Civil.
Asimismo, solicitó que se decretase medida de secuestro de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 588 y 585, ambos del Código de Procedimiento Civil, para lo cual se dio apertura al respectivo Cuaderno de Medidas en fecha 10 de Abril de 2008.
El apoderado judicial de la parte actora consignó, junto con el libelo de la demanda, los siguientes documentos fundamentales: 1) Instrumento poder debidamente autenticada por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 28 de Mayo de 2007, el cual quedó anotado bajo el Nº 75, Tomo 40, de los libros llevados en esa Notaría; 2) Contrato de Arrendamiento suscrito entre Jesús Alfonso Mota, representado por la ciudadana Maria De La Cruz Borges de Mota, y la ciudadana Marisol Moukel Keurk; 3) Inventario de los bienes muebles y enseres pertenecientes al inmueble arrendado; 4) Notificación Judicial dirigida a la ciudadana Marisol Moukel Keurk, practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 27 de enero de 2007; 5) Instrumento poder que otorgase el ciudadano Jesús Mota, a las ciudadanas María De La Cruz Borges de Mota e Hildemar Dávila de Carollo; 6) Documento de Propiedad del Inmueble objeto del arrendamiento; 7) Comprobantes de telegramas enviados por IPOSTEL y dirigidos a la ciudadana Marisol Moukel.
En fecha 07 de Abril de 2008, el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial admitió la presente demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación de la misma, de conformidad con lo pautado en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, referente al trámite de juicio breve.
Seguidamente en fecha 09 de Abril de 2008, la representación judicial de la parte actora consignó, mediante diligencia, los fotostatos requeridos para la elaboración de la correspondiente compulsa, y para dar apertura al respectivo cuaderno de medidas.
En fecha 10 de Abril de 2008, la Secretaria del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dejó constancia de haber librado la respectiva compulsa de citación a la demandada.
Luego, el día 17 de Abril de 2008, la parte actora presentó escrito, por medio del cual dejó constancia de haber consignado los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la demandada.
Mediante diligencia presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito de los Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 18 de Abril de 2008, la parte actora suministró la dirección de la parte demandada a los fines de practicar la citación personal, todo lo cual fue acordado mediante auto dictado en fecha 21 de Abril de 2008, donde se ordenó el traslado del Alguacil para llevar a cabo la mencionada citación.
En fecha 02 de Mayo de 2008, el Alguacil encargado de practicar la citación personal de la demandada, dejó constancia de haberse trasladado al domicilio de la misma siendo que fue infructuosa la mencionada citación.
El día 21 de Mayo de 2008, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó el desglose de la compulsa de citación a los fines de intentar nuevamente la práctica de la misma, todo lo cual fue acordado mediante auto dictado en fecha 26 de Mayo de 2008, ordenándose en consecuencia corregir la foliatura del expediente.
Asimismo, el día 03 de Junio de 2008 nuevamente la parte actora consignó emolumentos para el traslado del Alguacil, a los fines de practicar la citación de la parte demandada, quien en fecha 11 de Junio de 2008 dio cuenta de haber entregado la compulsa a la ciudadana Marisol Moukel y ésta se negó a firmar el recibo de citación.
En virtud de lo anterior, la representación judicial actora solicitó que se practicara la notificación establecida en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual se libró Boleta de Notificación en fecha 16 de Junio de 2008.
Seguidamente, en fecha 25 de Junio de 2008 la secretaria del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial dejó constancia de haber entregado la respectiva boleta de notificación a la demandada.
El día 27 de Junio de 2008, el abogado Wilmer Tapia, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito mediante el cual opuso la Cuestión Previa prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referente a la incompetencia del Juez, en razón de la cuantía, y dio contestación al fondo de la demanda.
En fecha 30 de Junio de 2008, el Juzgado de la cognición inicial dictó sentencia declarando con lugar la cuestión previa opuesta, contemplada en el ordinal 1º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la Juez que venía conociendo del presente Juicio se declaró incompetente en razón de la cuantía, y en consecuencia, ordenó la remisión del expediente a Juzgado (Distribuidor) de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial.
Posteriormente, el día 17 de Julio de 2008, la parte accionante se dio por notificada de la decisión dictada en fecha 30 de Junio de 2008, y solicitó la respectiva remisión del expediente, cual fue proveído mediante auto dictado el día 18 de Julio de 2008, y en consecuencia remitido el juicio, correspondiendo a este Juzgado conocer y decidir la presente causa.
El día 06 de Agosto de 2008, se le dio entrada a este expediente, y la Jueza de la causa para el momento, se avocó al conocimiento de la misma.
Así pues, en esa misma fecha, se agregó a los autos el escrito de promoción de pruebas, consignado por la representación judicial de la parte actora.
Seguidamente, cursan a los folios de este expediente diversas diligencias suscritas por el apoderado judicial de la parte actora, solicitando que se dicte la correspondiente sentencia definitiva de la presente controversia.
Posteriormente, el día 04 de Julio de 2009 la representación judicial de la parte actora, presentó diligencia por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial Civil, solicitando el abocamiento a la causa del Juez designado en este Despacho, y ratificó los escritos presentados con anterioridad, referentes al pronunciamiento de la sentencia.
El día 17 de Junio de 2009, se dictó auto de abocamiento y se ordenó notificar a la parte demandada del mismo, librándose a tal efecto boleta de notificación dirigida a la ciudadana Marisol Moukel Keurk.
En este orden de ideas, consta al folio 144 del presente expediente, que en fecha 22 de Julio de 2009, el Alguacil encargado de practicar la notificación antes referida, dejó constancia de haber entregado la mencionada boleta en el domicilio de la demandada.
Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa, y estando en la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal pasa a ello con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
- II -
DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA
Pasa este Juzgador a pronunciarse con respecto a la cuestión previa opuesta por la parte accionad, en el escrito consignado en fecha 27 de Junio de 2008, prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referente a: “La existencia de una cuestión perjudicial que deba resolverse en un proceso distinto”. Dicha cuestión previa es opuesta, en virtud de la existencia de un Juicio de Nulidad de Contrato que presuntamente cursó por ante el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
Al respecto, el accionante consignó copia simple del libelo de demanda y del auto de admisión, siendo que de las mismas se desprende que la pretensión del referido juicio era la de dejar inexistente el contrato de arrendamiento suscrito entre Jesús Alfonso Mota, representado por la ciudadana Maria De La Cruz Borges de Mota, y la ciudadana Marisol Moukel Keurk, en virtud de lo establecido en la Cláusula Quinta del contrato ut supra mencionado.
Es preciso destacar, que la prejudicialidad puede ser definida como toda cuestión que requiere o exige una resolución anterior y previa a la sentencia de lo principal, por estar o hallarse subordinada a aquélla.
Por lo que se entiende que el punto no Juzgado atañe a otra causa presente, dado que requiere una calificación jurídica que es menester de otro Juez, lo que produce como consecuencia que un hecho quede incierto, mientras aquello sucede y se encuadra dentro de las normas dirimidoras del asunto.
Sostiene quien aquí decide que para que sea eficaz la proposición de esta cuestión previa, debe demostrarse a ciencia cierta que dicha causa produciría prejudicialidad, debiendo concurrir lo siguiente: 1) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión debatida ante la Jurisdicción Civil; b) Que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquél por medio del cual se ventilara la pretensión; c) Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del Juez Civil sin posibilidad de desprenderse de aquella.
Sobre la causa presente, considera este Juzgador que no se configuró ninguno de los requisitos anteriormente invocados; principalmente, porque se trata de juicios de materia civil cuya decisión favorable o no, no perjudicaría el desenvolvimiento del presente procedimiento, por lo que mal podría este operador de justicia, abstenerse de seguir resolviendo la presente controversia, todo lo cual pudiera ocasionar daños de difícil reparación a las partes intervinientes. Así se declara.
Aunado a ello no existen pruebas suficientes que demuestren a ciencia cierta tal prejudicialidad opuesta, ya que la copia simple de un libelo de demanda y su auto de admisión no constituyen, en el presente caso, una cuestión prejudicial que obste el pronunciamiento de la sentencia definitiva, dado que se trata de un contrato de arrendamiento el cual constituye una convención donde se plasma la voluntad de las partes, y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil “Los Contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”
En consecuencia, visto que no se configuró la prejudicialidad alegada por la representación judicial de la parte demandada, y de acuerdo con lo establecido en la norma antes transcrita, quien aquí decide desecha la cuestión previa opuesta contemplada en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y pasa de seguidas a decidir el fondo de la controversia. Así se declara.
-II-
- DEL MÉRITO DE LA CAUSA –
Resuelto lo anterior, pasa ahora este Sentenciador a dirimir el fondo de la causa, cuyo hecho controvertido se basa en la relación jurídica arrendaticia que existe entre las partes, alegando la parte actora que tal relación fue incumplida por la demandada al no hacer entrega del inmueble arrendado al vencimiento del lapso establecido para la duración de la locación, pese a habérsele notificado que el contrato no le sería prorrogado, ante lo cual se opone la parte demandada, rechazando negando y contradiciendo lo alegado por el actor, y a su vez presentó como prueba documental los depósitos efectuados por la arrendataria correspondientes al pago de la pensión de alquiler, siendo que se desprende de autos que el objeto de este juicio no es la falta de pago, sino el cumplimiento del contrato de arrendamiento, consistente en la entrega del bien inmueble arrendado, por lo que los mismos no serán valorados ni apreciados como probanza para decidir la presente causa.
En este sentido, quien aquí decide pasa a analizar y valorar las pruebas aportadas por las partes al juicio, a los fines de determinar la procedencia o no de la presente demanda.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Promovió como documentos fundamentales los siguientes:
1) Instrumento poder que le acredita al abogado Nelson Adolfo Bandres Ríos, la representación en juicio de la parte accionante, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 28 de Mayo de 2007, el cual quedo anotado con el Nº 75, Tomo 40, de los libros llevados en esa Notaría. 2) Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana María De La Cruz Borges de Mota, y la ciudadana Marisol Moukel Keurk, debidamente autenticado bajo el Nº 71, Tomo 24, de los Libros llevados por ante la Notaría Sexta del Municipio Chacao, del Estado Miranda. 3) Inventario de bienes muebles y enseres pertenecientes al inmueble arrendado, autenticado bajo el Nº 71, Tomo 24, de los Libros llevados por ante la Notaría Sexta del Municipio Chacao, del Estado Miranda. 4) Notificación Judicial dirigida a la ciudadana Marisol Moukel Keurk, practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 27 de enero de 2007.
5) Instrumento poder que otorgase el ciudadano Jesús Mota a las ciudadanas María De La Cruz Borges de Mota e Hildemar Dávila de Carollo. 6) Documento de compraventa del inmueble ubicado en la Urbanización Macaracuay, Calle Macuto, Conjunto Parque Residencial Los Cien, Torre B, piso 2, apto 22-B, Municipio Sucre del Estado Miranda, objeto del arrendamiento, el cual acredita la propiedad del mismo al ciudadano Jesús Alfonso Mota, debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre, del Estado Miranda, bajo el Nº 14, Tomo 46. 7) Comprobantes de telegramas enviados por IPOSTEL, y dirigidos a la ciudadana Marisol Moukel Keurk.
Con relación a los medios probatorios descritos anteriormente, se observa que los mismos no fueron objeto de impugnación alguna en la oportunidad procesal correspondiente, en virtud de lo cual, se aprecian en todo su valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Durante el lapso procesal correspondiente para la promoción y evacuación de las pruebas, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito a través del cual, ratificó las pruebas instrumentales consignadas junto con el libelo de la demanda, cuyo mérito ya fue valorado precedentemente por este Juzgador.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Se constata de autos que durante la etapa de promoción y evacuación del presente proceso, la parte demandada no promovió probanza alguna, por lo que se entiende que nada tiene que contradecir respecto de lo expresado por el demandante en el libelo de su demanda. Así se declara.
Ahora bien, probada como se encuentra la propiedad del ciudadano Jesús Alfonso Mota Borges sobre el Inmueble que se identifica como “un apartamento situado en la Urbanización Macaracuay, Calle Macuto, Conjunto Parque Residencial Los Cien, Torre B, piso 2, apto 22-B, Municipio Sucre, del Estado Miranda”, el cual fue objeto del contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano antes mencionado, y la ciudadana Marisol Moukel Keurk, quien aquí decide observa:
Doctrinariamente el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes llamada arrendador, se obliga a hacer gozar a la otra llamada arrendatario, de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Como contrato, éste presenta las siguientes características: Conmutativo: una vez celebrado, las partes conocen las ventajas del mismo, así como las obligaciones a cumplir tanto de su parte como la contraprestación a recibir. No formal: sino más bien consensual, a razón de que no tiene que cumplir formalidades esenciales para su formación. Onerosos: ambas partes están obligadas a cumplir obligaciones dentro del contrato.
Siguiendo en este orden de ideas, los contratos de arrendamiento son de igual forma De Tracto Sucesivo: es decir, su ejecución se verifica de manera continua y en este sentido, la obligación principal del arrendador es mantener al arrendatario en uso y disfrute de la cosa arrendada hasta que el contrato termine, mientras que la obligación del arrendatario es la cancelación consecutiva del canon de arrendamiento.
Lo indicado anteriormente se encuentra sustentado por la normativa del Código Civil en lo atinente a los artículos siguientes:
Artículo 1159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Esto conduce a que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla, en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes, todo ello en virtud del Principio de la Autonomía de la Voluntad de las Partes.
Artículo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Así pues, visto que se desprende del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, que en la Cláusula Quinta del mismo las partes establecieron lo siguiente:
“El termino de duración del presente contrato será de Doce (12) meses, prorrogables automáticamente por periodos iguales y consecutivos de doce (12) meses contados a partir de la fecha indicada; mas si al vencimiento del término, una de las partes contratantes no hubiere dado aviso por escrito a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, al vencimiento del plazo inicial de doce meses o de las prorrogas que pueda sufrir el mismo, se considerará prorrogado automáticamente y de pleno derecho, y por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración.-Este aviso debe darlo una de las partes a la otra, por lo menos con un mes de anticipación al plazo estipulado o de cualquiera de las prorrogas que pudiere sufrir el contrato para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiere sufrir este contrato se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial o termino del mismo” (Resaltado del Tribunal).
De lo trascrito anteriormente se infiere, que las partes convinieron de común acuerdo, el modo de mantener la relación locativa, así como también, establecieron la manera de ponerle fin a la misma, por lo que se evidencia de las probanzas aportadas por la representación judicial actora, que el arrendador ciudadano Jesús Alfonso Mota Borges, dio cumplimiento a lo pautado en dicha cláusula, en virtud de haber notificado legal y oportunamente a la arrendataria acerca de la no renovación del contrato de arrendamiento.
Así las cosas, se permite quien suscribe, establecer el alcance conceptual de la institución denominada prórroga legal, en nuestro derecho arrendaticio venezolano, siendo éste un beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad que, al vencerse el mismo, continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley. Para la procedencia de este beneficio, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, mediante contrato escriturado y relativo a los inmuebles contemplados en el artículo 1° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración, el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones por él asumidas conforme a las disposiciones contractuales y legales.
Frente al caso que nos ocupa, y luego de haberse realizado el respectivo análisis a las disposiciones contractuales de la relación locativa que vincula a las partes en el presente juicio, debe entenderse que por tratarse de un arrendamiento el cual inició con una duración de doce (12) meses, y dado que el mismo se prorrogó por períodos iguales de doce (12) meses –conforme a la voluntad de las partes- y siendo que en fecha 27 de enero de 2007, se le notificó a la arrendataria la voluntad del arrendador de no renovar el contrato de autos, el mismo venció el día 28 de febrero de 2007, siendo a partir de ese momento cuando comenzó a transcurrir la prórroga legal, correspondiendo un lapso máximo de un (01) año de duración, es decir, hasta el día 28 de febrero de 2008, de conformidad con el literal “b” del artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que previene:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (…)
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (05) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año.
(…)
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”
Ahora bien, el vocablo cumplimiento tiene un significado bastante amplio, pues denota no sólo pago como realización o ejecución de la prestación a que está obligado el deudor, ya sea la entrega de una suma dineraria, sino también la de la cosa a que se comprometió según el contrato, como ocurre con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendador, al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aún cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prórroga legal.
Asimismo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y, quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio.
En este estado, luego de efectuar una minuciosa revisión a las actas que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar este Juzgador, que la parte demandada por si, o por intermedio de su apoderado judicial legítimamente acreditado, hubiese aportado, en la secuela del proceso, probanza alguna tendiente a enervar las pretensiones propuestas, y demostrar con ello haber dado cumplimiento a las obligaciones asumidas en la locación de autos, específicamente en devolver el inmueble al su arrendador o, en su caso, probar el hecho extintivo de su obligación. Así se establece.
Esta falta de pruebas por parte de la accionada, conlleva indefectiblemente a este Órgano Jurisdiccional, a declarar que se evidenció y verificó de las actas procesales, el incumplimiento contractual por parte de la arrendataria, ciudadana Marisol Moukel Keurk, en la entrega del bien inmueble de marras al arrendador, por lo cual debe establecerse que la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento se hace procedente, y en la misma forma, la presente demanda debe prosperar en derecho. Así se decide.
- DE LA CLÁUSULA PENAL -
Se permite este Sentenciador destacar que en el contrato en cuestión, las partes declararon lo siguiente:
“Clausula Viésima: Queda expresamente convenido que en caso de desocupación del Inmueble, ya sea por terminación del contrato al vencimiento del término o de cualquiera de sus prorrogas, si las hubiere o por incumplimiento o por cualquier otra causa o bien porque fuere solicitada la desocupación, en caso de incumplimiento de las obligaciones aquí establecidas, el arrendatario deberá cancelar una cantidad equivalente al treinta por ciento (30%) del canon mensual de arrendamiento por cada día de demora en la entrega lo cual se establece como penalidad y hasta tanto no sea expedido el finiquito por parte de la Arrendador”.
Ahora bien, determinado como ha quedado el incumplimiento de las obligaciones contraídas por la arrendataria, en atención al contrato suscrito con el ciudadano Jesús Alfonso Mota Borges, propietario del Inmueble arrendado, y siendo que la cláusula antes transcrita es una manifestación de voluntad de las partes, considera quien aquí decide, que en razón de la fuerza de ley que tiene sobre las partes un contrato, debe hacerse efectiva la misma, conforme previene el artículo 1.167 el Código Civil.
Por todo lo antes expuesto, este sentenciador sostiene, que estando los méritos procesales a favor de la parte actora, y habiendo sido plenamente probados los hechos alegados en el libelo de la demanda, debe prosperar la presente demanda se conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así expresamente se decide.
- III -
- DISPOSITIVA -
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de Cumplimiento de Contrato Inquilinario, intentara el ciudadano Jesús Alfonso Mota Borges, en contra de la ciudadana Marisol Moukel Keurk, ambos suficientemente identificados al inicio de este fallo, decide así:
PRIMERO: Declara CON LUGAR la demanda que por acción de Cumplimiento de Contrato Inquilinario, intentara el ciudadano Jesús Alfonso Mota Borges, en contra de la ciudadana Marisol Moukel Keurk.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada, ciudadana Marisol Moukel Keurk, a entregar a la parte actora, sin plazo alguno, libre personas y bienes, el inmueble constituido por “Un apartamento ubicado en la Urbanización Macaracuay, Calle Macuto, Conjunto Parque Residencial Los Cien, Torre B, piso 2, apto 22-B, Municipio Sucre del Estado Miranda”.
TERCERO: Se condena a la parte demandada ciudadana Marisol Moukel Keurk, a pagar a la parte actora, de conformidad con lo establecido en la cláusula vigésima del contrato de arrendamiento, la cantidad de Cuatro Mil Seiscientos Ochenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 4.680,00), como indemnización por cada día de retraso en la entrega del inmueble, generados desde el día 28 de Febrero de 2008 hasta el día 12 de Marzo de 2008, lo cual equivale al treinta por ciento (30%) del canon mensual, es decir la cantidad de Trescientos Sesenta Bolívares Diarios (Bs. 360,00), más los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble de autos. En consecuencia, se ordena efectuar una experticia complementaria del fallo, en atención a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Por cuanto la presente decisión es dictada fuera de su oportunidad legal correspondiente, se ordena la notificación de las partes conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 14 de Agosto de 2009. 199º y 150º.
El Juez,
Dr. César A. Mata Rengifo
La Secretaria
Abg. Inés Belisario Gavazut
En esta misma fecha, siendo las 2:57 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria
Abg. Inés Belisario Gavazut
Asunto: AH18-V-2008-000221
CAM/IBG/Inés
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