TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 13 de Agosto de 2009
199º y 150º
ASUNTO: AH1C-V-2008-000026 N° antiguo: 2008-25827

PARTE ACTORA: DOMENICO MISCIAGNA MITACCHIONE y ADRIANA ESPOSITO D´AMATO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cedulas de identidad No V-6.397.569 y 11-305.479.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ángela Santoro y Jorge Dickson, Inpreabogado Nos 57.004 y 64.595, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: LUIS MANUEL RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.387.341.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: WILLIAM MARTINEZ VEGAS, Inpreabogado No 26.208.

MOTIVO: DESALOJO.

-I-

Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentado el 28 de mayo de 2008, por los apoderados actores
Acompañaron la demanda con prueba documental.
La demanda fue admitida por auto del 18 de junio de 2008, por los trámites del procedimiento breve.
Ante la imposibilidad del alguacil de practicar la citación personal del demandado se ordenó la citación por carteles por auto del 29 de septiembre de 2008, y luego de publicados y fijado el cartel de citación, se le designó defensor judicial a la parte demandada por auto del 09 de julio de 2009.
El 13 de julio de 2009, compareció el apoderado de la parte demandada y se dio por citada en el presente juicio.
En la oportunidad correspondiente el demandado dio contestación a la demanda.

La parte actora presentó escrito en el cual rechazó las cuestiones previas e impugnó las pruebas documentales presentados por la parte demandada, conforme a lo previsto en los artículos 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil.
Durante el periodo probatorio la parte actora presento dos (02) escritos de pruebas en los cuales promovió inspección judicial en el inmueble arrendado y en la Quinta Cecilia, Ubicada en la calle Manaure, de la Urbanización El Marques, Municipio Sucre. Promovió prueba de informes requerida a la Junta de Condominio del Edificio Residencias Hall Rubi y por último promovió la testimonial de los ciudadanos SALOMON BENDAYAN, ANNA LARROSSI, LINA ALZURO DE CALDERA y CIRO A. CALDERA, los cuales fueron providenciadas por auto del 23 de julio de 2009.
La parte demandada por escrito del 28 de julio de 20098, solicitó que se declarara extemporáneo el rechazo a las cuestiones previas presentado el 21 de julio de 2009 por la parte actora al cuarto día siguiente. Así mismo promovió nueva copia certificada del expediente de consignaciones que adelante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de Caracas y ratificó las documentales acompañadas a la demanda.
El 29 de julio de 2009 fueron declarados desiertos los testigos SALOMON BENDAYAN y ANNA LAROSSI y se difirió la inspección en el edificio HALL RUBI para el día de despacho siguiente.
El 30 de julio de 2009, se verificó la testimonial de los ciudadanos LINA ALZURO DE CALDERA y CIRO ALFREDO CALDERA.
El 30 de julio de 2009, se verificó la inspección judicial en la Quinta Ceclia, Calle Manaure, Urbanización El Marques, Municipio Sucre.
El 31 de julio de 2009, la apoderada actora solicitó nueva oportunidad para la evacuación de los testigos y fijación de nueva oportunidad para la práctica de la inspección en el edificio HALL RUBI.
El 06 de agosto de 2009, el Tribunal difirió la oportunidad para dictar sentencia por tres (03) días de despacho, conforme a lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia, el tribunal pasa a hacerlo previa consideración de los alegatos expuestos por las partes:

II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Señala la representación judicial de la parte actora, en su libelo de demanda, que sus representados son propietarios de un apartamento destinado a vivienda constituido por el apartamento distinguido con el número y letra dos-c (2-C) y un cubículo o maletero distinguido con el número y letra M-cuatro (m-4), del edificio denominado HALL RUBI, situado en la calle El Bosque, primera zona de la urbanización Miranda, Municipio Sucre del Estado Miranda y que el 16 de abril de 2004 celebraron con el ciudadano LUIS MANUEL RAMIREZ RAMIREZ un contrato de arrendamiento, por el plazo de (01) año fijo, contado a partir del 16 de abril de 2004 al 15 de abril de 2005, ambos inclusive, estableciéndose que el contrato solo gozaría de la prórroga legal.
Narran que el arrendamiento se fijó en la suma de Bs. 1.080.000,oo hoy en día Bs. 1.080,oo mensuales.
Expresan que el contrato se desarrolló normalmente y el día 15 de abril de 2005 se venció el termino contractual y comenzó a computase el lapso de prorroga legal de seis (06) meses previsto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero que a la finalización de la prórroga legal el arrendatario continuó ocupando el inmueble y sus representados continuaron recibiendo el canon de arrendamiento por lo que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.
Adujo que el 18 de mayo de 2006 las partes suscribieron una opción de compra-venta sobre el inmueble en la cual se dejó constancia que si la venta no se suscribiera entre las partes, el arrendatario debía desocupar el inmueble sin plazo alguno, pero que dicha compra-venta no se llevó a cabo, pero el arrendatario continuó ocupando el inmueble.
Como primer hecho fundamental de la demanda, los demandantes alegan que el arrendatario ha dejado de pagar los meses de julio de 2007 a abril de 2008, a razón de Bs.F 1.080,oo mensuales, por cuya razón solicitan conforme al artículo 34 literal a) de la ley de arrendamientos Inmobiliarios el desalojo del inmueble.
Como segundo punto alegan que sus representados están necesitados de ocupar la vivienda, por cuanto son una pareja de jóvenes esposos, que llevan doce (12) años de matrimonio y que son padres de una menor niña de cinco años y que necesitan el inmueble de su propiedad para formar un hogar y tener la privacidad de toda pareja, siendo que actualmente viven en la casa de los padres del demandante DOMENICO MISCIANGNA en la urbanización El Marques, Municipio Sucre del Estado Miranda. En base a este hecho, solicitan el desalojo de acuerdo a lo previsto en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por último y de manera subsidiaria, con fundamento en los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil, ejercen una acción de resolución del contrato de arrendamiento, alegando que el arrendatario no ha cancelado lo correspondiente a las cuotas de condominio de los meses de noviembre de 2007 y marzo de 2008, siendo que estaba obligado a ello por la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, por lo que demandan la resolución del contrato con base en el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Como punto previo alegó la perención de la instancia conforme a lo dispuesto en el artículo 267 y 650 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que el 19 de septiembre de 2008 la actora solicitó la citación por carteles, la cual fue acordada por auto del 29 de septiembre de 2008, y que el 1º de octubre de 2008, fueron retirados los carteles para su publicación.
Que los carteles fueron publicados los días 10 de diciembre de 2008 y 13 de diciembre de 2008, siendo consignadas el 16 de abril de 2009, cumpliendo el secretario con la constancia de fijación el día 12 de mayo de 2009.
Que a pesar de la paralización que sufrieron los tribunales desde el día 12 de diciembre de 2008 hasta el 16 de marzo de 2009, hubo desinterés de la actora de cumplir con su obligación, pues desde el 19 de septiembre de 2008 cuanto se libró el cartel hasta el 13 de diciembre de 2008, cuando se publicó el último de ellos, transcurrieron más de treinta (30) días y las publicaciones fueron consignadas cuatro (04) meses después, lo que significa que en total transcurrieron siete (07) meses para lograr la citación del demandado. Invoca la sentencia No 1.238 dictada el 26 de junio de 2006 por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia y en base a ello solicita que se declare la perención de la instancia.
Alegó la cuestión previa del ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por considerar que la demanda presenta un defecto de forma por haberse hecho la acumulación prohibida del artículo 78 ejsudem, por haber sido demandado en primer lugar por desalojo por falta de pago y por necesidad para desocupar el inmueble arrendado y por último por resolución de contrato, lo que a su juicio es incongruente por aglutinarse tres (3) acciones en una sola, siendo que el auto de admisión solo expresó que se admitía la demanda de desalojo, amén que tales acciones son excluyentes, pues por su propia naturaleza son autónomas y deben ser ejercidas en forma individual.
En cuanto al fondo de la demanda, el demandado rechazó y la contradijo, y señaló que no puede computarse el inicio de una prórroga legal si no existe notificación del vencimiento del contrato. Alegó que su representado desde el año 2005 cumplía cabalmente con sus obligaciones de pagar el canon de arrendamiento hasta que el arrendador DOMENICO MISCIAGNA MITACCHIONE cerró o canceló la cuenta bancaria del Banco del Caribe, donde se verificaban los pagos, por lo que no tuvo otra alternativa de consignar los depósitos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, en el expediente No 2007-1239, del cual acompaño copia certificada, donde evidencia los depósitos efectuados desde julio de 2007 a octubre de 2008.
Rechazó las menciones realizadas por la actora al contrato de opción de compra-venta, las cuales consideró irritas, sin ninguna vigencia jurídica.
Rechazó que los demandante estén necesitados de ocupar el inmueble y acompañó una secuencia fotográfica de la quinta Cecilia ubicada en la calle Manaure de la Urbanización El Marques, Municipio del Estado Miranda, donde habitan los demandantes y rechazó que la justificación para ocupar el inmueble sea la propiedad y consideró que debe existir un verdadero interés social o necesidad extrema para poder solicitar una desocupación según lo pautado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Alegó que siempre pago las cuotas de condominio como era su obligación contractual, pero que el ciudadano DOMENICO MISCIAGNA MITACCHIONE le giró instrucciones a los directivos de la Junta de Condominio del Edificio para que no le recibieran el pago de las cuotas, tal y como se desprende de la comunicación que emitiera el 23 de abril de 2009 la mencionada Junta, en la cual le informa que en los registros aparece que los pagos fueron realizados por el desde abril de 2004 hasta noviembre de 2006 y que los pagos fueron realizados mayoritariamente a través de cheques Bancarios.
Consideró que conforme a la sentencia No 1.391 dictada el 28 de junio de 2005 por la Sala Constitucional, la falta de pago de condominio no puede ser considerada un motivo de resolución del contrato.

-III-
PUNTOS PREVIOS

DE LA PERENCIÓN

La solicitud de perención de la instancia formulada por la parte demandada se finca en los artículos 267 y 650 del Código de Procedimiento Civil y en la solución aplicada en la sentencia No 1.238 dictada el 26 de junio de 2006 por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
Considera el demandado que los carteles fueron publicados los días 10 de diciembre de 2008 y 13 de diciembre de 2008, y consignadas el 16 de abril de 2009, cumpliendo el secretario con la constancia de fijación el día 12 de mayo de 2009; con lo cual a su juicio transcurrió más de treinta (30) días entre una actuación y otra y por tanto debe aplicarse analógicamente la perención de la instancia.
En tal sentido, considera este Tribunal que la solicitud de perención de la instancia debe ser desestimada por cuanto la pretensión del demandante es que este Tribunal aplique por vía de analogía el perecimiento previsto en el artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, para los juicios de anulación de actos administrativos; lo cual es improcedente, por cuanto la perención de la instancia como está previsto en nuestro ordenamiento jurídico es una norma sancionatoria, que castiga la inactividad o desinterés de las partes, para impulsar el procedimiento. Pero como norma sancionatoria que es, es de interpretación restrictiva y no se puede aplicar analógicamente a supuestos no previstos en la norma.
En materia de juicios civiles, este Juzgado aplica uniformemente la norma contenida en los artículos 267 del Código de Procedimiento Civil y 12 de la Ley de Arancel Judicial, de acuerdo a la interpretación que realizó la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en el caso en la sentencia No 0537 del 06 de julio de 2004, en el caso: José Barco contra Seguros Caracas Liberty Mutual; con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, que se ha constituido en la sentencia líder y reiterada sobre la materia.
En este sentido, el Tribunal observa que no existe perención por cuanto la demanda fue admitida el 18 de junio de 2008. El 20 de junio de 2008 la apoderada actora consignó las copias para la elaboración de la compulsa. El 07 de julio se libró la compulsa. El 14 de julio de 2008, se dejo constancia por el alguacil de haber recibido los emolumentos. En el libelo de la demanda la parte actora señaló la dirección donde debe practicarse la citación del demandado
Con ese proceder la parte actora cumplió con las tres (03) obligaciones o cargas que le impone el artículo 267 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil. El plazo de 30 días que prevé dicha norma no se reabre cada 30 días, sino que es único y por tanto una vez cumplida las obligaciones o cargas dentro de esos treinta (30) días, ya se evitó la perención breve de la instancia y solo resta evaluar el comportamiento anual de la parte, lo cual tampoco se produjo en este caso. En consecuencia, se desecha la perención de la instancia, y así se decide.

DE LA CUESTIÓN PREVIA

La parte demandada alegó la cuestión previa del ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por considerar que la demanda presenta un defecto de forma por haberse hecho la acumulación prohibida del artículo 78 ejsudem, por haber sido demandado en primer lugar por desalojo por falta de pago y por necesidad para desocupar el inmueble arrendado y por último por resolución de contrato, lo que a su juicio es incongruente por aglutinarse tres (3) acciones en una sola, siendo que el auto de admisión solo expresó que se admitía la demanda de desalojo, amén que tales acciones son excluyentes, pues por su propia naturaleza son autónomas y deben ser ejercidas en forma individual.
La parte actora rechazó tal cuestión previa en escrito del 21 de julio de 2009 y la parte demandada en escrito del 22 de julio de 2009, solicita que se declare extemporáneo tal rechazo, por haberlo hecho el cuarto día de despacho siguiente.
En lo que respecta a la oportunidad para proponer y rechazar la cuestión previa, observa este Juzgado que la misma está regulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que modificó procesalmente aspectos del Código de Procedimiento Civil, para el procedimiento breve. Dichas normas establecen:

“Artículo 884.-En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie sobre algunas de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1º al 8º del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviere presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en el acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación.”
“Artículo 885.-Si en virtud de la decisión del Juez las cuestiones previas propuestas por el demandado fueren rechazadas, la contestación de la demanda se efectuará el día siguiente a cualquier hora de las fijadas en la tablilla, bien oralmente, bien por escrito. En el primer caso se levantará un acta que contenga la contestación. En este acto el demandado podrá proponer las demás cuestiones previas previstas en los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346 de este Código, para que se resuelvan en la sentencia definitiva.”

Conforme a este sistema las cuestiones previas eran un acto previo a la contestación de fondo, en la cual el Tribunal el Tribunal debe levantar un acto y oyendo a la parte demandante resuelve en el mismo acto y si declara con lugar una cuestión previa, debe ordenar sus efectos conforme a lo previsto en los artículos 353 al 357 del Código de Procedimiento Civil. Si en cambio las rechaza, se debe proceder a la contestación de fondo al día siguiente.
En materia de arrendamientos inmobiliarios el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios concentró la proposición y resolución de las defensas previas y de fondo, en aras de una mayor celeridad, en los términos siguientes:
Artículo 35.-En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.
La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto. “

Dicha norma, no obsta que la parte demandante pueda impugnar o controlar la defensa, en el plazo que pauta el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se desecha la objeción de la parte demandada.
Sobre la cuestión previa observa el Tribunal que sin prejuzgar sobre la procedencia de las pretensiones ejercidas por la parte demandante, las mismas persiguen: a) Dos pretensiones de desalojo fundadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y b.) subsidiariamente, la pretensión de resolución del contrato. En tal sentido, estima este Juzgado que de acuerdo a lo previsto en el artículo 78 del Código Procesal, tal acumulación realizada en forma subsidiaria es perfectamente admisible, ya que ambos grupos de pretensiones se sustancian por el mismo procedimiento breve especial que regula la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que no las hace incompatible, aunado a que su aspiración final es poner fin al contrato de arrendamiento, lo que tampoco las hace excluyente. En consecuencia se desecha la cuestión previa.

-IV-
ANALISIS DE LAS PRUEBAS

Resuelto lo anterior y expuestos los alegatos de las partes en el presente juicio, pasa esta sentenciadora a decidir, conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, nuestra Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, dejó sentado:

"El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones."

Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Con el libelo de la demanda la actora acompaño los siguientes medios probatorios:
1.) Instrumento poder otorgado ante la Notaría Publica Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, el 07 de mayo de 2008, bajo el No 63, Tomo 45. Dicho instrumento es un documento público a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil y es suficiente para acreditar la representación de los abogados actores.
2.) Copia del documento de propiedad del inmueble arrendado, el cual se encuentra registrado ante la Oficina Pública de Registro del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No 49, Tomo 2, Protocolo Primero, el cual no fue impugnado conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por tanto merece el carácter reglado en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil y hace fe de la propiedad que del inmueble arrendado ejercen los demandantes.
3.) Documento contentivo del contrato de arrendamiento, otorgado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital con el No 42, tomo 63, de los Libros de Autenticaciones. Dicho instrumento no fue impugnado por la parte demandada conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, muy por el contrario fue aceptado y por tanto merece el carácter reglado en el artículo 1.360 del Código Civil y hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico de la celebración del arrendamiento y sus condiciones.
4.) Documento contentivo de contrato de opción de compra, otorgado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital con el No 30, tomo 75, de los libros de autenticaciones. Dicho instrumento no fue impugnado por la parte demandada conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por tanto merece el carácter reglado en el artículo 1.360 del Código Civil y hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico de la celebración de la opción a compra, pero en la cual realizaron menciones al arrendamiento y sus condiciones.
5.) Acta de Matrimonio emitida por el Prefecto del Municipio Sucre del Estado Miranda. Dicho instrumento no fue impugnado conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por tanto se tiene como fidedigna y la misma merece el carácter auténtico que les otorga el artículo 457 del Código Civil y es idónea para demostrar la celebración del matrimonio entre los demandantes.
6.) Acta de nacimiento emitida por el Jefe Civil del Municipio Leoncio Martínez del Estado Miranda el 13 de febrero de 2003. Dicho instrumento no fue impugnado conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por tanto se tiene como fidedigna y la misma merece el carácter auténtico que les otorga el artículo 457 del Código Civil y es idónea para demostrar el nacimiento y filiación de la menor FABIANA ALIDA, hija de los demandantes.
7.) Carta de residencia expedida por el Registrador Civil del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 19 de julio de 2007. Este instrumento tampoco fue impugnado conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero el mismo solo puede acreditar su expedición y establece un indicio de su contenido, el cual no puede ser acreditado en forma indubitable por el funcionario emisor, sino que el mismo versa sobre una declaración autentica del solicitante.
8.) En ocho (08) folios útiles, la actora presentó recibos de cobro emitidos por la Junta de Condominio del Edificio Hall Rubi, los cuales si bien no fueron impugnados por la parte demandada, los mismos carecen de valor probatorio, toda vez que se tratan de documentos privados emanados de una tercera persona, por lo que requerían de su ratificación conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y a pesar que la parte actora requirió prueba de informes al mencionado Condominio, no consta sus resultas a los autos; motivo por el cual se desechan tales documentos.
Durante el periodo probatorio, la parte actora hizo evacuar las siguientes pruebas:
9.) Inspección judicial en el inmueble donde actualmente reside la parte demandante. Esta prueba fue evacuada dentro del proceso, con el control de la parte demandada, y la misma sirve para acreditar la descripción general del inmueble, sus comodidades y la ocupación que hace la parte demandante del mismo.
10.) Testimonial de la ciudadana LINA ALZURO DE CALDERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-5.303.230, la cual respondió a las preguntas que a continuación se seleccionan: “Primera: Diga el testigo, donde conoce a los señores DOMENICO MISCIAGNA y ADRIANA ESPOSITO. Respondió: Yo era vecina de la mama de Adriana y por medo de ella la conocí… Tercera: Diga el testigo, si ha visitado la casa de los señores DOMENICO MISCIGNA y ADRIANA ESPOSITO: Respondió: si cuestiones de almuerzos cenas, me han invitado varias veces. Cuarta: Diga el testigo, si sabe si los señores DOMENICO MISCIAGNA y ADRIANA ESPOSITO son propietarios de la residencia en donde viven actualmente; Respondió: no, ellos viven con los padres de Domenico, es un lugar muy chiquito… Sexta: Diga el testigo, si conoce la intención de los señores DOMENICO MISCIAGNA y ADRIANA ESPOSITO de mudarse al inmueble de su propiedad; Respondió: si, por que en donde ellos están, están muy incomodo, ya que tienen una hija y ellos quiere tener otro, incluso tienen problemas matrimoniales por el lugar en donde habitan, y la suegra quiere vender el inmueble.” La parte demanda no compareció a repreguntar.
11.) Testimonial del ciudadano CIRO ALFREDO CALDERA SALAZAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad NO v-5.008.199, el cual respondió a las preguntas que a continuación se destacan: “Primera; Diga el testigo, de donde conoce a los señores DOMENICO MISCIAGNA y ADRIANA ESPOSITO. Respondió: bueno eran vecinos nuestros en un edificio que nosotros vivíamos, los conocimos antes de que se casaran y a partir de ahí mantuvimos una amistad… Tercera. Diga el testigo, si ha visitado la casa de los señores DOMENICO MISCIAGNA y ADRIANA ESPOSITO; Respondió: Si, ellos no ha invitado en varias oportunidades, a mi esposa y a mi con los niños, mi hijo es amigo de la hija de ellos. Cuarta: Diga el testigo, si sabe si los señores DOMENICO MISCIAGNA y ADRIANA ESPOSITO son propietarios de la residencia en donde viven actualmente; Respondió: no, yo tengo entendido que no, eso es de los padres de Domenico por que no tienen donde mas estar, pero es propiedad de los padres de él que es un anexo… Sexta: Diga el testigo, si conoce la intención de los señores DOMENICO MISCIAGNA y ADRIANA ESPOSITO de mudarse al inmueble de su propiedad; Respondió; si, si tengo entendió eso ellos nos lo han comentado por que no quieren seguir pagando la mensualidad que están pagando y quieren vivir en su propia vivienda.” La parte demandada no compareció a repreguntar.
Estos testigos, da su edad, la calidad de su testimonio y su coherencia, aparecen haber manifestado la verdad y conocedores de una circunstancia reservada de la parte demandante, como lo es su forma y condiciones de vida y sus necesidades materiales en tal sentido. En consecuencia, este Juzgado aprecia dicho testimonio conforme a lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
12.) También fue promovida la testimonial de los ciudadanos SALOMON BENDAYAN y ANNA LAROSSI, venezolanos, mayores de edad, y titular de la cédula de identidad No V- 5.539.191, y V- 5.533.313, respectivamente, pero no comparecieron en la oportunidad fijada, declarándose desiertos y se dejó constancia de la presencia de los apoderados de ambas partes.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada presentó con la contestación los siguientes elementos de pruebas:
1) Instrumento poder autenticado ante al Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el No 28, Tomo 77 en fecha 16 de octubre de 2006, el cual no fue impugnado por la parte actora, con lo cual es suficiente para acreditar la representación de los abogados de la parte demandada.
2) Copias simples del expediente NO 2007-1239 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, contentivo de las consignaciones arrendaticias realizadas por la parte demandada. Este instrumento fue impugnado por la parte actora dentro de los cinco días siguientes, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, la parte demandada presentó dentro del periodo probatorio un juego de nuevas copias certificadas, con lo cual quedaron ratificadas las impugnadas y cuyo contenido de fondo será analizado en la próxima parte del fallo.
3) La parte demandada aportó tres (03) impresiones fotográficas del inmueble donde habita la parte demandante actualmente. Dichos instrumentos fueron impugnados por los demandantes. En tal sentido, por tratarse de instrumentos privados y haber sido aportados al proceso sin el control de la parte contraria, a través de una experticia, reconstrucción o inspección judicial, carece de valor probatorio y así se decide.
4) La parte demandada aportó una prueba comunicación emitida por la Junta de Condominio del Edificio Hall Rubí, sobre la situación de pago del condominio. Este instrumento fue impugnado por la parte demandante, y por tratarse de un documento privado emanado de tercero conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debe ser desechado, por no haber sido ratificado en juicio. La parte demandante promovió prueba de informes requerida al Condominio, la cual por el principio de comunidad de prueba pudo aprovechar a la parte demandada, pero no consta en autos sus resultas.
-V-
CONCLUSIONES

Con vista a el material probatorio, este Juzgado procederá a resolver el fondo de la controversia, dejando expresa constancia que conforme a lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en primer lugar examinará las pretensiones de desalojo del inmueble arrendado y sólo en caso que las mismas sean desestimadas, examinará el fondo de la pretensión subsidiaria de resolución de contrato de arrendamiento.
Para ambos casos, es importante establecer la naturaleza del contrato de arrendamiento demandado, frente a lo cual observa este Juzgado que las partes suscribieron un contrato a termino fijo de un año, sin prorroga contractual, el cual culminó el 15 de abril de 2005, por lo que por imperio de la ley, comenzó a decursar la prorroga legal de seis (06) meses. Sin embargo, ha quedado establecido que a la finalización de dicho término, el arrendatario continuó en el uso pacífico del inmueble y una prueba de ello, es que la demandante le imputa el incumplimiento del pago de arrendamiento de los meses de julio de 2007 hasta abril de 2008. En tal sentido, considera este Juzgado, que poco importa la mención que las partes hicieron acerca de la prorroga legal en el contrato de opción a compra, pues las normas de arrendamiento son de orden público, y si el arrendatario continuó ocupando el inmueble sin oposición de los arrendadores a la finalización del termino legal, el mismo se recondujo sin determinación de tiempo. Así mismo, considera este Juzgado que no era menester que los arrendadores notificaron el inicio de la prorroga legal al arrendatario, pues en este tipo de contratos, el día interpela por el hombre, esto es, en la fecha prevista concluyen inexorablemente y comienza de pleno derecho la prorroga legal. En consecuencia, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
La parte actora, le imputa a la demandada el incumplimiento de su obligación contractual de pago durante los meses de julio de 2007 a abril de 2008; sin embargo, de la revisión del expediente de consignaciones aportado por la parte demandada, se evidencia, que el arrendatario, procedió a consignar el pago ante el Tribunal Competente de Municipio, en el plazo que marca la ley, motivo por el cual las consignaciones realizadas, se consideran legitimas y hacen a este Juzgado desestimar el desalojo fundado en esta causal y así se decide.
No existe a los autos prueba del alegato del arrendatario que los arrendadores ordenaron cerrar la cuenta donde realizaba los pagos, pero ello no obsta a que el arrendatario pudiera acudir al procedimiento alternativo que le pauta la ley para obtener su solvencia y así se decide.
Ahora bien, observa este Juzgado que la parte actora, ha logrado acreditar a los autos con pruebas suficientes la necesidad que tiene de ocupar el inmueble de su propiedad, que se encuentra arrendado a la parte demandada, por cuanto acredito por una parte ser el titular del mismo, así como de las condiciones en las que vive actualmente y quienes conforman su grupo familiar. Considera este Juzgado, que como consecuencia del derecho de propiedad que reconoce nuestra Constitución Política, por una parte, la actora puede reclamar su derecho a ocupar el inmueble, Pero también ha tomando en cuenta el aspecto socio-económico de la propiedad como lo alegó la parte demandada, pues la parte actora acredito la existencia de su familia y la ocupación temporal que hace de un inmueble anexo al de sus padres, con lo cual estima este Juzgado que resulta justificada su pretensión de habitar el inmueble de su propiedad.
La parte demandada, no aportó prueba alguna que desvirtuara la intención o necesidad de la actora, ni siquiera que existiera una justificación para preferir su ocupación a la de la actora, con lo cual considera este Juzgado que la pretensión de los demandantes fundada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debe prosperar en derecho y así se declara.
Como consecuencia de tal conclusión, este Juzgado se abstiene de entrar a analizar la procedencia de la acción de resolución del contrato fundada en la falta de pago, por cuanto ha sido constada la necesidad que tiene la actora de ocupar directamente con su grupo familiar el inmueble que dio en arrendamiento al demandado y así se decide.
-VI-
DISPOSITIVO

Por las razones que anteceden, este Juzgado administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por los ciudadanos DOMENICO MISCIAGNA MITACCHIONE y ADRIANA ESPOSITO D´AMATO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cedulas de identidad No V-6.397.569 y 11-305.479, en contra de del ciudadano LUIS MANUEL RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.387.341.
SEGUNDO: Se ordena el desalojo del inmueble arrendado, por haberse establecido la necesidad que tiene la parte actora de ocupar el inmueble arrendado, con fundamento en lo previsto en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
TERCERO: Se ordena a la parte demandada, pasados que sean seis (06) meses de la fecha en que el presente fallo quede definitivamente firme, entregar a la parte actora, el inmueble arrendado constituido por el apartamento distinguido con el número y letra dos-c (2-C) y un cubículo o maletero distinguido con el número y letra M-cuatro (m-4), del edificio denominado HALL RUBI, situado en la calle El Bosque, primera zona de la urbanización Miranda, Municipio Sucre del Estado Miranda, completamente desocupado de bienes y personas.
CUARTO: Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.
Por haber sido declarada con lugar una de las pretensiones de desalojo del inmueble arrendado, este Juzgado se abstiene de decidir el fondo de la pretensión de resolución de contrato, ejercida subsidiariamente conforme al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días del mes de agosto de 2009. Años: 199º y 150º.
LA JUEZ,

BELLA DAYANA SEVILLA.
LA SECRETARIA,

SUSANA MENDOZA.

En esta misma fecha siendo las ___________ de la tarde, se publicó la anterior decisión.-
LA SECRETARIA,

SUSANA MENDOZA.