TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-001661
Se refiere el presente caso a una demanda de resolución de contrato de arrendamiento, que interpuso la empresa REPESA,C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 29 de octubre de 1974, bajo el No.29, Tomo 178-A Pro., representada en el presente juicio por la abogada Flor Carvajal de Patiño, IPSA No.52.626; contra la también empresa SUPER TELAS S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 12 de diciembre de 1085, bajo el No.51, Tomo 48-A-Pro.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado actor que su defendida celebró (04 de noviembre de 2006) con la demandada un contrato de arrendamiento sobre un local No.132, Planta Nivel Mercado del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, situado en la intersección del Paseo Enrique Eraso, Avenida Principal de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda; con un alquiler de Bs.f.3.500, oo, más gastos de condominio e IVA.
Pero en fecha 24 de septiembre de 2008 la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Obras Pública y Viviendas, dictó la Resolución 012477, fijando el canon máximo en Bs.13.2007, 05, la cual acompaña.
Dicha Resolución le fue comunicada verbalmente a la arrendataria, que a partir de noviembre de 2008 debería comenzar a apagar el nuevo canon; pero es el caso que no lo paga, debiendo noviembre, diciembre de 2008; y enero, febrero marzo, abril u mayo de 2009, a razón de bs.f. 13.207,05 c/u.
Por ese motivo acude a demandarlo por resolución del contrato, por el pago de bs.f.92.449, 35 como indemnización por los meses insolutos que motivan la demanda, además de los cánones que se siguieran causando hasta la entrega del inmueble, a razón del nuevo canon.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hizo representar por la abogado Marcela Ríos, IPSA # 127.060, quien en la oportunidad legal contradijo la demanda bajo los siguientes argumentos:
1. Opone la cuestión previa de prejudicialidad del No.6 del art. 346 CPC, que fundamenta en la circunstancia de que ha intentado contra la resolución Administrativa No.012477 recurso contencioso –administrativo de nulidad. Por lo tanto, hasta tanto no se produzca decisión de fondo en dicho recurso, esta sentencia deberá diferirse.
2. Alega además la inadmisibilidad de la demanda; porque el actor no tiene derecho a solicita el pago de las costas, ya que todavía no hay vencimiento y además la resolución y el pedimento de costas son incompatibles.
3. En cuanto a la contestación de fondo, argumenta que la demandada ha venido pagando los alquileres a razón de Bs.5.969,79 mensual. Ha consignado judicialmente los cánones desde diciembre de 2008, además del IVA y los gastos de condominio, tal como consta de los recibos que presentó en el cuaderno de medidas.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la presente controversia, pasemos a analizar los medios probatorios allegados a los autos, oportunidad en la cual haremos las consideraciones que correspondan a los tema debatidos.
1.-
Al folio 02 y ss corre el libelo de demanda, donde la parte actora además de la resolución del contrato y de la indemnización solicitó la condenatoria de las costas procesales.
No vemos realmente que una demanda sea inadmisible porque se incluya este pedimento, que nunca puede ser incompatible con las otras pretensiones; tanto no es incompatible que el art. 274 CPC establece que cuando la parte fuere vencida totalmente la misma quedará condena en costas.
No se le puede negar a la parte actora el derecho a aspirar a ganar en el proceso que instaure, por lo que su pretensión de que su contrario sea condeno en costas es muy legítima y en nada contradice las otras pretensiones ejercidas; aún cuando pudiere verse como innecesaria; ya que, aún cuando no se pida, la sola declaratoria con lugar de la demanda, aparejaría condenatoria de las costas al demandado; como también la declaratoria sin lugar de la demanda conllevaría condenatoria en costas al demandante.
En conclusión: la demanda no es, ni podría ser inadmisible porque en ella se haya incluido el pedimento de costas, que siempre será eventual, por ser posible solo para el caso de éxito.
2.-
Al folio 14 corre documento notariado representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. Se tiene reconocido a tenor del art. 444 CPCV.
En él se estipuló un canon de arrendamiento de Bs.3.500.000, oo mensuales (Bs.f.3.500,oo ).
Se estipuló que dicho canon podría ser aumentado cada año aplicando el índice de inflación que establezca el BCV.
Cláusula ésta que consideramos nula o no puesta mientras no se demuestre que el inmueble arrendado esta exento de regulación, de conformidad con el art. 14 del Decreto Ley Inquilinario, en concordancia con el art. 7 ejusdem. Así se declara.
Así que el único alquiler conocido entre las partes es el de Bs.f. 3.500,oo, salvo que se demuestre que, por vía del proceso regulatorio contemplado en el Decreto ley Inquilinario se haya aumentado, se ha actualizado, de conformidad con el art. 32 del Decreto Ley de la Materia.
3.-
Al folio 19 y ss corre documento administrativo representativo de la Resolución No.012477 de fecha 24 de septiembre de 2008, en la cual la Dirección de Inquilinato reguló el canon de arrendamiento del inmueble de autos en Bs.13.207,05 mensual.
La obligatoriedad inmediata de dicha Resolución no queda supeditada al recurso contencioso administrativo de nulidad que pudiere interponerse contra ella; ya que como acto administrativo que es, goza de ejecutoriedad y ejecutividad de inmediato, salvo que el órgano administrativo superior que lo revise en sede administrativa por la interposición de un recurso de jerárquico, o el Juez contencioso-administrativo que lo revise en sede judicial por la interposición de un recurso de nulidad, decreten como medida cautelar una suspensión de sus efectos. Caso contrario—repetimos—la Resolución es de cumplimiento inmediato.
Por lo tanto, no existe fundamento para hablar de la posibilidad de una cuestión prejudicial a los fines de suspender el curso del proceso a la espera de que se decida el recurso de nulidad en sede de la jurisdicción contenciosa administrativa. Cuestón que se desestima. Así se declara.
Ahora bien, debemos añadir que para exigir ese cumplimiento inmediato, todo acto administrativo de efectos particulares, como es esta Resolución, debe ser notificada a los interesados, siguiendo el procedimiento notificatorio pautado en la Ley, en este caso en los artículos 72 y siguientes del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde se establece de qué forma, o cómo, deben ser notificadas a los interesados las resoluciones administrativas que dicte el organismo encargado de la regulación. Mientras esos trámites notificatorios no se cumplan por el funcionario del organismo, el Resuelto dictado no se considera formalmente notificado a los interesados y no tiene eficacia, y no se hace obligante para el particular interesado; esto es, no es ejecutorio ni ejecutivo; ya que carece de eficacia; vale decir, no produce efecto.
Por ello desde ya rechazamos que dicha Resolución pueda ser notificada al interesado en forma verbal; como se dijo en el libelo, porque esa forma de notificación es contraria al Decreto Ley Inquilinario y a la misma Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos., que en su art. 74 de la LOPA, aplicable supletoriamente al procedimiento regulatorio inquilinario, de acuerdo con el art. 76 del Decreto Ley Inquilinario. El art. 74 ejusdem reza así:
Las notificaciones que no llenen todas las menciones señaladas en el artículo anterior se consideran defectuosas y no producirán ningún efecto”
4.-
Al folio 64 y ss corren en copias certificadas recaudos representativos de consignaciones judiciales de cánones de arrendamientos, que en la contestación el demandado dijo que habían sido llevadas a cabo por él a favor de la parte actora.
Al analizarlas vemos que son por Bs.6.474, 96 c/u correspondiendo a los meses de arrendamiento que van desde noviembre de 2008 hasta el mes de junio de 2009, ambos inclusive.
Como quiera que el hecho fundamental que configuró la causa petendi para demandar, expresada en el libelo, fue que la parte demandada no estaba pagando el canon de arrendamiento, de acuerdo con la Resolución Administrativa No.012477 de fecha 24 de septiembre de 2008, que fijó o reguló el nuevo canon por Bs.13.207,05 mensual, las características fácticas de lugar, modo y tiempo de estas consignaciones, que se examinan ahora, resultan irrelevantes; habida cuenta que el hecho fundamental para demandar, no es que las consignaciones fuesen extemporáneas o insuficientes, etc., sino que no están hechas por el monto regulado en la Resolución de marras.
Por ello, si resulta que la Resolución de marras, no es obligante, no produce efecto—porque, como dijimos, no ha sido notificada a la parte demandada, cumpliendo con las pautas establecidas en los artículos 72 y siguientes del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios—el actor no ha cumplido con la carga de la prueba consagrada en el art. 1354 CC, y debe sufrir las consecuencias de esa omisión, independientemente del éxito o el fracaso que pueda tener el demandado en demostrar los pagos por consignación que dijo haber hecho.; ya que cada parte corre con la carga de prueba que le corresponde, independientemente de la carga de la otra, sin posible inversión de la carga.

CONCLUSIÓN
Visto el material probatorio allegado a los autos podemos resumir, diciendo:
La parte actora-arrendadora demandó la resolución del contrato de arrendamiento que tenía celebrado con la parte demandada; argumentando, como causa petendi, que la arrendataria-demandada no pagaba el nuevo canon de arrendamiento que fue establecido en Bs.F 13.207,05 por la Resolución Administrativa No.012477 emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio para la Infraestructura.
Siendo esto el hecho fundamental que se erige en la causa para demandar, su falta de prueba de su eficacia, por no estar notificada, conllevaría necesariamente al fracaso de la acción incoada, por no cumplir con la carga de la prueba que corre por su cuenta, de acuerdo con el art. 1354 CC. Ello independientemente—repetimos—de la actividad probatoria—exitosa o no—que haya podido desplegar la parte demandada; ya que la carga probatoria del actor no se invierte por el hecho de que el demandado no pruebe o pruebe de forma defectuosa los hechos que haya podido alegar en contestación, como fueron las consignaciones judiciales que dice haber realizado de los meses que van de noviembre de 2008 a mayo de 2009 que en el libelo se le imputaban como insolutos, a razón de Bs.f. Bs.13.2007, 05
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA que interpuso REPESA,C.A contra SUPER TELAS S.R.L, ambas partes arriba identificadas.
Hay condena en costas en virtud del vencimiento, de acuerdo con el art. 274 CPC.
Publíquese, Registrase y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, a los doce días del mes de agosto del año de dos mil nueve, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
Ivonne Contreras
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez de la mañana, de publicó la anterior sentencia con su inserción de la misma en los autos del expediente.
La Secretaria