TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-001359
Se refiere el presente caso a una demanda de resolución de contrato de arrendamiento que presentó el ciudadano LUIS ALFREDO CANELÓN VILLAMDIA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.2.938.622, asistido por los abogados Maria Cristina Canelón y Rubén Maestre Wills, IPSA # 118.570 y 97.713 respectivamente; contra la ciudadana JUDITH DO NASCIMINTO, Mayor de edad, de este domicilio, C.I. 6.057.362.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la parte actora que celebró un contrato privado de arrendamiento por un año fijo con la parte demandada sobre un consultorio identificado No.1 ubicado en la Planta Baja del Edificio denominado “Clínica Medico Dental”, distinguido con el No. 36 de la Avenida Andrés Bello, entre Avenida Las Palmas y Avenida Los Manolos, Parroquia La Candelaria del Distrito Capital; por el precio del canon de Bs.f.2.400, oo mensual, pagadero los días 30 de cada mes por mensualidades adelantadas.
Ahora bien, es el caso que desde que comenzó la prórroga legal en fecha 01 de enero de 2009, la parte demandada ha dejado de pagar el alquiler; debiendo para la fecha los meses de enero, febrero y marzo y abril de 2009, que totalizan Bs.f. 9-600,oo.
Señala que la demandada procuró inautorizadamente el número de la cuenta bancaria de la parte actora y el 16 de marzo de 2009 hizo sendos depósitos, como se evidencia de los comprobantes que presenta.
Respecto a dichos depósitos refiere que nunca tuvo la intención de aprovecharse de ellos, por lo que no son liberatorios; además, para el caso que lo fuesen, solo representan los alquileres de dos meses: enero y febrero de 2009, quedando aún insolutas los de marzo y abril de 2009; aparte de ser tardíos.
Después de relatar los fundamentos de derecho de la demanda, haciendo citas legales, y de exponer sus conclusiones, finaliza con “el Petitorio”, donde reclama la resolución del contrato, la entrega del inmueble y el pago de Bs.f. 9.600, oo por concepto de las cuatro pensiones insolutas que motivan la demanda. Demanda también las 92 pensiones que restan por vencerse hasta la terminación de la prórroga del contrato de arrendamiento, por concepto de lucro cesante; además de la indexación de las anteriores cantidades. Hace los mismos pedimentos pero como pretensiones subsidiarias
Repite los mismos pedimentos pero en forma subsidiaria, pero limitando el incumplimiento a dos mensualidades:
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por los abogados Maria de Jesús Pineda de Sierra y José Lorenzo Faria Adrián, IPSA # 83.935 y 90.794 respectivamente, quienes, después de admitir ciertos hechos del libelo, contradijeron la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1.-No existe prohibición contractual de depositar en la cuenta del arrendador los alquileres, como fórmula de pago.
2.-El que la falta de pago de una sola pensión de arrendamiento sea causa para resolver el contrato va contra el Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que estipula que estipula la falta de pago de dos mensualidades consecutivas como mínimo para pedir el desalojo.
3.-Niega la posibilidad de poder deberle al arrendador los 36 meses restantes de la prórroga, ya que la prórroga legal es un derecho del arrendatario y no una obligación.
4.- Pide que se exhiba la conformidad de uso comercial del inmueble, ya que no existe.
5.- Formula reconvención;
Para que el actor le reintegre los sobre alquileres que la arrendadora se hizo pagar en al año 2008, ya que duplicó el canon; por cuanto el alquiler establecido en el contratote 2007, era de Bs.1200, oo. En él se estipuló que podría ser incrementado, pero bajo ciertos parámetros; pero en el contrato de 2008, se estableció un canon de Bs.2.400, oo, vulnerándose la cláusula tercera del contrato.
Señala los IPC publicados por el Banco Central de Venezuela, desde julio de 2007 hasta diciembre de 2007, y haciendo una operación aritmética dice que el canon para el 2008 y para este momento7-7-09, debe ser de 1356,96, y no Bs.2400,oo; lo que arroja una diferencia de Bs.1043,04, que multiplicado por el tiempo de vigencia del contrato da una cantidad de bs.14.602,56.
Además alega la excepción non adiplenti contractu (art.1168 CC), fundamentada en la circunstancia de que el arrendador no le ha dado al inmueble el uso permitido por la alcaldía.
En conclusión demanda que los reintegros previstos en esta reconvención, que serían calculados a través de una experticia complementaria del fallo fuesen compensados con los alquileres que el arrendatario debe satisfacer.
Contestación a la reconvención (FOLIO 69)
La parte actora reconvenida pasa a rechazar la reconvención, diciendo que niega que la actora haya cobrado sobre alquiler, y la parte demandada deberá acreditar las sumas que dice haberle pagado en exceso.
Además, añade que las partes suscribieron libremente un nuevo contrato que regiría del 01 de enero de 2008 al 31 de diciembre de 2008 en sustitución al anterior, suscrito el enero de 2007 donde se modificó el canon de arrendamiento, y donde la misma parte arrendataria reconoció que el canon era de bs.2400,oo mensuales. Este nuevo contrato sustituyó al contrato anterior de forma completa y estableció voluntariamente nuevas condiciones, además del canon, que enumera.
Nada impide que las partes haciendo uso de su libre voluntad modifiquen los términos de la nueva relación que regiría para el período del 1 de enero de 2008 hasta el 31 de enero (debe decir diciembre) de 2008.
Y en ese mismo talante voluntarista, dice que las partes igualmente pueden modificar el monto del canon durante el período de la prórroga convencional.
Añade que el reintegro de sobre-alquileres solo es posible demandarlo como consecuencia de un exceso del canon regulado, que no es este el caso, de acuerdo con el art. 58 del Decreto ley de la materia
En cuanto al alegato de la demandada por la no conformidad de uso del inmueble arrendado, que expone que dicha excepción de non adimpleti contractu no guarda ninguna ilación lógica con la pretensión de la reconvención.
Por último, argumenta que para el supuesto que niega que le corresponda algún reintegro, éste deberá ser calculado en base al canon mensual de Bs.f. de 1446,oo, y no en base a Bs.f. 1.356,96, arrojando un monto de Bs.11.448,oo para el año 2008, que no cubre el cubre los cánones insolutos, por lo que el contrato debe igualmente resolverse.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la presente litis y definido los términos en que ha quedado definida la controversia, corresponde ahora analizar los medios probatorios que ha sido traído a loa autos por las partes, oportunidad en la cual haremos las consideraciones que correspondan a los argumentos alegados.
1.-
Al folio 18 y ss corre, acompañado con la demanda, documento privado representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, de fecha 01 de enero de 2008, con un canon de Bs.2.400.000, oo o Bs.F. 2.400,oo
Se tiene por reconocido; y pasamos a extraer de él los argumentos de prueba que corresponda.
• el período de vigencia es por un año del 01 de enero de 2008 hasta el 31 de diciembre de 2008. En esa misma cláusula (tercera) se dice que el canon será ajustado de acuerdo al IPC de los últimos seis meses del período.
• Ahora bien, para que el canon de arrendamiento pueda ser ajustado libremente por las partes y no regulado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, el inmueble debe cumplir con las condiciones establecidas en el art. 14 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que, entre ellas, exige que el inmueble este exento de regulación. Solo en estos inmuebles cabe que las partes puedan establecer cláusulas de valor a los fines de la actualización periódica y unilateral del canon. Si el inmueble no estuviera exento de regulación, el aumento que se haga en el contrato por virtud de una cláusula valor, se tiene como no puesta porque es nula, de conformidad con el art. 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, una cosa es que la cláusula sea nula; o sea, se considere como no puesta, y otra cosa diferente es que ambas partes libre y voluntariamente, cumplan de hecho y estipulen un determinado monto de alquiler; ya que si bien la cláusula no los obliga, la parte favorecida por la irrenunciabilidad de los artículos. 13 y 14 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, podría fijarse así mismo un determinado monto de canon, que mientras no se cambie por medio de una regulación (art. 60 del Decreto ley ejusdem), deberá cumplirlo y no hacerlo actualizaría un incumplimiento resolutorio. Lo contrario significaría suponer contra toda lógica que en caso de un inmueble no exento de regulación, el contrato que se celebre quedaría sin canon, lo cual sería nulo y a la postre desfavorecería al mismo arrendatario. Así que una cosa es la irrenunciabilidad de los derechos indisponibles, y otra que el no cumplimiento de facto de los mismos por parte del destinatario de los tales.
Por otro lado, es la parte actora la que debe correr con la carga de probar que el inmueble de autos esta exento de regulación; ya que es ella la que pretende beneficiarse con la norma que consagra dicha posibilidad; dado que, de acuerdo con la regla de la distribución de la carga de la prueba, cada parte corre con la carga de probar las características del presupuesto de hecho de la norma que pretende que se le aplique.
De acuerdo con la contestación que hizo el actor a la reconvención que se formuló en su contra, quedó claro que el canon de arrendamiento que rigió antes de este contrato que ahora se examina, era de Bs.1.200,000,oo. o Bs. F.1.200, oo; sin embargo la acción de repetición o de reintegro que El Decreto Ley consagra en su artículo 58, es en relación con el exceso que resulte sobre el canon regulado por el organismo administrativo, no sobre un canon convencional que se hubiese estipulado en el contrato.
• Pasando a otro argumento, cabe observar que en dicho contrato no aparece que se haya convenido que el pago pudiera hacerse a través de depósitos en la cuenta bancaria privada del arrendador, lo cual obliga al deudor de los alquileres a acudir al procedimiento consignatorio establecido en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para solventarse, de acuerdo con el art.56 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dice que si o se cumple con el procedimiento consignatorio allí establecido no se alcanza la solvencia”
• Por último, decimos que para la prosperidad de una acción resolutoria es necesario la falta de pago de por lo menos dos mensualidades consecutivas (art.34, letra a del Decreto Ley Inquilinario); ya que no se comprendería ¡semejante desigualdad! entre contratos a tiempo determinados y contratos a tiempo indeterminados, en relación a la consecuencia resolutoria de su incumplimiento.
2.-
Al folio 27 corre una carta que la parte actora le dirige al Banco Mercantil, la cual no goza de merito probatorio; por cuanto fue traída a juicio por la misma parte actora que es quien la firma. Nadie puede oponerle al contrario un documento emanado de uno mismo. Sería tanto que la confesión de uno valga contra la contraparte.
Por lo demás, ya la parte actora manifestó en el juicio que no reconocía los depósitos hechos en su cuenta por la parte demandada; así que esta carta nada nuevo añade.
3.-
Al folio 92 corre un documento privado representativo de un contrato de arrendamiento de fecha 06 de enero de 2007, donde se estipuló un canon de Bs.820.000, oo., con un período de vigencia del 01 de enero de 2006 hasta el 01 de enero de 2007. Se tiene por reconocido de conformidad con el art. 444 CPC
Ahora bien, en la contestación la parte demandada habló de que el canon que regía anteriormente era de Bs.F.1.200, oo. Se ve que entre este contrato y el que es objeto de este juicio, debe existir otro.
En este contrato que ahora se examina también se estipuló la posibilidad de incrementar anualmente el alquiler en proporción con el índice de precios al consumidor para Caracas, en los últimos doce meses, fijados por el Banco Central de Venezuela.
Corresponde decir lo mismo; esto es, para que exista la posibilidad de ajustar libremente el alquiler a través de una clausula valor de origen contractual, es necesario que el inmueble este exento de regulación, de conformidad con el art. 14 del Decreto Ley; caso contrario los aumentos del canon deben hacerse por vía del procedimiento de regulación previsto en los artículos 65 y ss del Decreto Ley.; caso contrario esos aumentos unilaterales por virtud de un cláusula de valor son nulos (art.7 ejusdem) y el inquilino no esta obligado a pagarlos (art.13 ejusdem); pero si llegase a pagar libre y voluntariamente establece o determina de hecho un monto a los fines del cumplimiento futuro del contrato, sin perjuicio que pueda modificarlo a través de un procedimiento regulatorio, que solicite.
Volvemos a repetir la diferencia entre la irrenunciabilidad de los derechos indisponible y su incumplimiento de facto.
4.-
Al folio 96 y ss corre un documento privado representativo de un contrato de arrendamiento, de fecha 01 de enero de 2008; que es el mismo que ya se examinó en el No.1 de estos análisis. Por lo tanto nos remitimos a lo antes dicho.
5.-
Al folio 102 y ss corre otro documento privado representativo de un contrato de arrendamiento de fecha o1 de enero de 2009; el cual esta firmado por la parte demandante, pero no por la parte demandada-arrendataria.
Aquí el canon pasó a Bs.3.500,oo mensual. En el aparece de nuevo la cláusula para actualizar el alquiler de acuerdo con el IPC de los últimos seis meses.
Cabe decir lo mismo.
6.-
Al 108 corre un documento privado representativo de un cheque firmado por la parte demandada a favor de la parte actora por Bs.63, oo.
Carece de valor ya que el documento privado para que valga contra la parte contraria debe estar firmado por ésta; pero no por la misma parte que lo promueve, como en este caso.
7.-
Al folio 109 corre un documento privado representativo de una carta que la parte demandada le dirige a la parte actora, la cual aparece firmada por la parte demandada quien la promueve. Cabe decir lo mismo: carece de valor probatorio porque emana de la misma parte que la promueve, y nadie puede oponer al contrario un documento emanado de uno mismo.
8.-
Al folio 110 corre fotostatos de documentos privados, los cuales carece de valor probatorio, de conformidad con el art. 429 CPC.
9.-
Al folio 111 corre una carta en original emanada del actor dirigida al demandado, donde le propone fijarle un nuevo canon de bs.3.200,oo; lo cual la parte arrendataria había rechazado.
Repetimos que de acuerdo con el art. 14 del Decreto Ley, de Arrendamientos Inmobiliarios el ajuste del canon por voluntad de las partes libremente tomada, es una posibilidad o derecho que se le concede a las partes en aquellos inmuebles que estén exento de regulación; ya que los inmueble que no estén exento de regulación, deben aumentar o revisar su canon cada dos años, siguiendo el procedimiento regulatorio, y de conformidad con el art. 32 del Decreto ley
10.-
Al folio 113 y ss corren, promovidos por la parte demandada, y que se lo oponen a la parte actora, una serie de documentos privados representativos de recibos que la parte demandante le habría expedido a favor de la parte demandada por la cancelación de los alquileres de meses (abril, julio, marzo, octubre noviembre, mayo y septiembre del año 2008, a razón de Bs.2.400,oo, mensual
Se tienen por reconocidos, de conformidad con el art. 444 CPC.
En ellos se observa:
Primero, que el canon que se venía pagando voluntariamente por el arrendatario era de bs.2.400, oo mensual, así que frente a la libre voluntad del arrendatario en pagar ese monto, el mismo es el que debemos tomar en cuenta por ser el “alquiler de facto” que se venía cumpliendo voluntariamente.
Segundo: si el inquilino considera que ese monto—que él voluntariamente venía pagando—es excesivo y considera que tiene a su favor una acción de reintegro, debe promover una regulación para después ejercer la acción de repetición, consagrada en el art. 60 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que a la letra dice:
El reintegro se referirá a los sobre-alquileres cobrados desde la fecha de la iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resulte definitivamente firme”
Pero mientras no se produzca esa regulación, el único canon conocido y/o conocible es el que venía de hecho pagando el inquilino, cuyo incumplimiento podría conllevar la resolución del contrato y/o desalojo del inmueble, sin perjuicio de la acción de reintegro que pudiese incoarse en el futuro, en los términos del art. 60 ejusdem.
Tercero: Diferente es el supuesto de que al arrendatario, en un inmueble no exento de regulación, le quieran imponer contra su voluntad una clausula valor estipulada contractualmente para aumentarle o actualizarle unilateralmente el alquiler y lo quieran desalojar por no pagar ese aumento. En ese caso el aumento no sería obligante, porque la clausula sería nula por ser contraria al art.14 del Decreto Ley; pero si libremente conviene en el nuevo canon y lo cumple voluntariamente, después no puede volver retroactivamente al canon anterior, que también es contractual y estaría en las mismas condiciones que el actual nuevo. Ambos son contractuales de facto, pero el actual por ser posterior es el que prevalece como última voluntad conocida. Todo ello sin perjuicio de una regulación a la que el arrendatario puede instar en sede administrativa.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos y el escrito que consigna la parte demandada, a modo de conclusiones, podemos concluir:
1. Si bien la partes acordaron en el contrato objeto de este juicio y en los anteriores una cláusula de valor para revisar y actualizar anualmente aumentándolo el canon de arrendamiento, de acuerdo a los IPC del Banco Central de Venezuela, no se trajo a los autos la prueba de que el inmueble arrendado estuviese exento de regulación para así merecer el derecho a realizar esa revisión periódica pactada libremente, de acuerdo con el art. 14 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo que esa cláusula contractual se tiene como no puesta; es nula.
2. Sin embargo, la parte arrendataria de hecho vino cancelando voluntariamente el canon de arrendamiento a razón de bs.2.400, oo mensual, que es el ultimo monto conocido o conocible por nosotros, sin perjuicio de que en un procedimiento regulatorio futuro se determine que es excesivo, y dé pie o causa para una acción de reintegro por la diferencia; ya que el reintegro no sería procedente si se pide en base a una diferencia en exceso en relación con un monto establecido en un contrato anterior. Debe hacerse en base a una diferencia en exceso en relación con el monto establecido en una Resolución de Regulación dictada por la por La Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, de conformidad con el art. 60 del Decreto Ley
3. A la parte demandada como arrendataria del inmueble de autos se le imputó haber dejado de pagar los alquileres de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2009, a razón de bs.2.400,oo c/u; sin embargo los recibos que el inquilino trajo a los autos, a razón de bs.2.400,oo mensual, se refieren a meses del año 2008; lo cual obviamente no es prueba de los pagos de esos meses de arrendamiento, ya que se refieren a meses anteriores a los señalados como insolutos en el libelo.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
I) con lugar la demanda principal de resolución del contrato de arrendamiento que ha presentado Luís Alfredo Canelón Villamedia contra Judith Do Nacimiento Martins, ambas partes arriba identificadas. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
a. Declara resuelto el contrato objeto del presente juicio, por la falta de pago de lo alquileres meses de enero, febrero, marzo y abril de 2009, a razón de Bs.2.400, oo mensual.
b. Condena a la parte demandada a que proceda a desalojar y entregarle a la parte actora el inmueble alquilado.
c. Condena a la parte demandada a que le pague a la parte actora la cantidad de Bs.9.600, oo, por concepto de los meses insolutos que motivaron el presente juicio.
d. Condena a la parte demandada a que le pague los meses que se sigan causando en el futuro, a razón de Bs.2.400,oo mensual, hasta la terminación del contrato o hasta que lo vuelva a arrendar, si esto ocurriera antes, de conformidad con el art.11616 del Código Civil. Ello sin perjuicio de que por motivo de una regulación del canon de arrendamiento se determine que el monto de Bs.2.400,oo mensual es un alquiler excesivo y se accione el reintegro de la diferencia.
e. Hay condena en costas por razón del vencimiento
f. Se ordena una experticia para que se calcule la indexación de los cuatro meses insolutos que motivaron la demanda, tomando en cuenta los IPC publicados por el Banco Central de Venezuela-
II) Declara sin lugar la contra demanda o reconvención de reintegro de sobrealquileres, que la parte demandada propuso contra la parte actora.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis días del mes de agosto de dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSÉ EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez y media de la mañana, su publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La secretaria