TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, Ocho (08) de Diciembre de Dos Mil Nueve (2009)
199º y 150º

ASUNTO: AH13-V-2008-000164
Asunto Antiguo: 2008-31.921
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadana JOSEFINA COSTANZO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-5.310.325, en su condición de apoderada general de la ciudadana MARÍA CONSTANZO DE FLORO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 908.087.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos JOSÉ LUÍS RAMEY GUTIÉRREZ y ANTONIO JOSÉ TAUIL MUSSO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 33.131 y 47.485, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano MANUEL JOAQUIN DOS SANTOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° v-6.162.655.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano LUÍS ALFREDO VENOT QUIJADA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 36.930.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Se inició el presente juicio por libelo de demanda de resolución de contrato derivada de la venta de un bien inmueble, presentado en fecha 11 de Junio de 2008, por la ciudadana JOSEFINA COSTANZO, en nombre y representación de la ciudadana MARÍA COSTANZO DE FLORO, según instrumento poder autenticado por ante la Notaría Publica Vigésima de Caracas en fecha 23 de Julio de 1996, bajo el Numero 29, Tomo 11 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, a través de sus abogados JOSÉ LUIS RAMEY GURIERREZ y ANTONIO JOSÉ TAUIL MUSSO, ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Distribuidor de Turno, contra el ciudadano MANUEL JOAQUIN DOS SANTOS, en su condición de comprador, por presunto incumplimiento del compromiso asumido.
Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa bajo estudio a este Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la verificación del escrito libelar y de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 25 de Junio de 2008, de acuerdo con las reglas del procedimiento ordinario establecido en los Artículos 340 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de Junio de 2008, la representación accionante consignó los fotostatos relativos para la elaboración de la compulsa y para la apertura del cuaderno de medidas, siendo esta última librada el día 04 de Julio de 2008 y aperturado el correspondiente cuaderno de medida.
En fecha 09 de Julio de 2008, el apoderado de la parte actora consigna escrito para ser agregado al cuaderno de medida en el que reitera al solicitud que formuló en el libelo de la demanda relativa al decreto de la medida de secuestro en virtud de la presunción grave de existencia del derecho reclamado, el riego manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y el peligro de que una de las partes pueda causar o continuar causado una lesión a la otra. En fecha 18 de Julio de 2008, el abogado actor suministró las expensas para la práctica de la citación al Alguacil de este Tribunal, quien dio cuenta de recibirlas. En fecha 21 de Julio de 2008, el Tribunal decreta Medida de Secuestro sobre el bien inmueble de marras, librando oficio y comisión al Juzgado Distribuidor de Municipio Ejecutor de Medidas.
En fecha 08 de Agosto de 2008, se recibieron las resultas de la comisión en comento, donde el Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas, hizo efectivo el secuestro sobre el bien de marras y lo puso en posesión de la parte actora totalmente libre de bienes y personas, en fecha 31 de Julio de 2008.
En fecha 17 de Septiembre de 2008, el abogado LUÍS ALBERTO VENOT QUIJADA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó poder que acredita su representación en el presente juicio.
En fecha 24 de Octubre de 2008, el apoderado de la parte demandada consigna escrito de contestación de demanda y reconvención.
En fecha 21 de Noviembre de 2008, el Tribunal admite la reconvención y señala cinco (5) días de despacho siguientes para que la parte actora diera contestación a la reconvención formulada en su contra.
En fecha 10 de Diciembre de 2008, el apoderado de la aparte actora consigna escrito de contestación a la reconvención y en fecha 30 de Marzo de 2009, consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 4 de Junio de 2009, el Juzgado fija el décimo quinto (15°) día de despacho a fin que las partes presenten informes.
En fecha 26 de Junio de 2009, el apoderado actor presenta escrito de informes y en fecha 08 de Julio de 2009, el apoderado del demandado consigna escrito de observaciones a los informes de la contraparte.
En fecha 09 de Julio de 2008, el abogado de la parte accionante presentó nuevo escrito de informes. En esa misma fecha la representación demandada cuestionó el mencionado escrito de informes de su contraparte, y en fecha 11 del mes y año en comento presentó escrito de informes de su mandante. En fecha 28 de Julio de 2008, la representación demandada presentó nuevamente escrito de informes de su poderdante.
Ahora bien, en vista la presente controversia no fue resuelta dentro de su lapso legal, el Tribunal pasa a pronunciarse sobre ello y, consecuencialmente, procederá a notificarlo a las partes, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:
“Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las
disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía
dudas, se aplicarán los principios generales del derecho”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…”.
“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
“Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”.
“Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”.
Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:
DE LOS ALEGATOS DE FONDO
Tal y como se desprende del escrito libelar, el abogado de la parte actora alegó que en fecha 14 de Septiembre 2006, la ciudadana JOSEFINA COSTANZO, a través de su mandante, ciudadana MARÍA COSTANZO DE FLORO, celebraron un contrato de compra venta con el ciudadano MANUEL JOAQUIN DE LOS SANTOS, sobre un Apartamento identificado con la letra “C” ubicado en el Primer Piso del Edificio El Reloj, Ubicado en el Ensanche Mohedano, hoy Formando intercepción de la Avenida Guaicaipuro en la Calle Páez, Municipio Chacao, Estado Miranda, por ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, y el cual quedó anotado bajo el N° 36, Tomo 52 de los libros respectivos.
Alega que en dicho contrato ambas partes fijaron un precio de venta del inmueble por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.F 160.000,00) los cuales el comprador se obligó a pagar la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.F 15.000,00) al momento de la firma y autenticación del contrato y la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.F 145.000,00) en ciento veinte (120) días continuos contados desde la fecha de la autenticación.
Que así mismo, ambas partes declararon que con la suscripción del identificado contrato el comprador renunciaba a la prorroga legal producto del contrato de arrendamiento, el cual quedaba rescindido en ese mismo acto.
Aduce que el comprador incumplió flagrante con su obligación de pagar la cantidad adeudada en el tiempo establecido para ello, motivo por el cual y en virtud de lo dispuesto en Artículo 1.527 del Código Civil, procede a demandar la resolución del contrato ya identificado.
Asimismo, en el cuerpo del libelo la representación actora clasificó las obligaciones a las que estaban sometidos ambas partes, vendedor y comprador, entre las que estableció: 1.- La obligación de la vendedora a transferir la propiedad y a garantizar al comprador la propiedad del mismo. 2.- La obligación del comprador de pagar el recio de venta en los términos previstos en el contrato y 3.- El convenimiento realizado por ambas partes en relación a revocar el contrato de arrendamiento que existía sobre el inmueble.
En virtud de lo cual solicitó: 1.- Se declare resuelto el contrato de compra venta; 2.- Se declare la entrega inmediata del inmueble objeto de la compra venta; 3.- Que las cantidades pagadas por el comprador en concepto de inicial quede en beneficio de la vendedora en virtud del incumplimiento y 4.- Se ordene pagar la costas y costos del juicio.
Solicitó que de conformidad a lo establecido en el Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, en su Ordinal 5°, se decrete medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la pretensión y que a tal efecto se libre comisión a los Tribunales competentes, con la finalidad de ejecutar la medida a la brevedad posible.
Estimó la acción en la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.F 160.000,00) y estableció el domicilio procesal de su mandante.
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS
En el acto de contestación de la demanda que tuvo lugar el día 24 de Octubre de 2008, el abogado LUÍS ALFREDO VENOT QUIJADA, actuando en su condición de apoderado de la parte accionada, mediante el escrito señalado anteriormente, opuso, como punto previo, la prohibición de legalidad de las formas procesales, el derecho a la defensa y debido proceso, así como el vicio de falso supuesto de hecho y de derecho; dio contestación a la demanda y por último reconvino a la parte actora.
En cuanto al fondo, el apoderado de la parte accionada negó, rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes la demandad incoada por la parte actora; negó que la demandante pueda solicitar en este acto el cumplimiento del contrato, ya que en ningún momento se ha protocolizado la venta; alegó que existía mala fe de parte de los accionantes ya que se desprende del cuerpo del contrato que existe una inequidad cuando se estableció lo correspondiente a la cláusula penal ya que si la venta no se realizaba por parte de la vendedora ella solo perdería el veinte por ciento (20%) del monto por ella recibido.
En virtud de lo alegado solicito que se declarara sin lugar la demanda por haberse solicitado en base a un hecho incierto y por cuanto el que no cumplió fue el demandante al no suministrar los documentos necesarios para tramitar su crédito de Ley de Política Habitacional y la redacción del documento definitivo de compra venta.
Pidió se revoque la medida de secuestro decretada y ejecutada y que se restituya al ciudadano MANUEL JOAQUIN DOS SANTOS, el inmueble objeto de la pretensión; se devuelva la cantidad cancelada en concepto de arras, más la misma cantidad por concepto de cláusula penal, así como también se ordene le sea pagado al demandado la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs.F 300,00) por cada día de atraso que transcurran en la entrega material del inmueble y se declare sin lugar la acción intentada con todos los pronunciamientos de ley.
Con relación a la reconvención esta representación solicitó que la parte actora conviniera en el hecho de que existe incumplimiento por parte de la actora, al no haber suministrado los documentos obligatorios para la redacción y registro del documento definitivo de venta del inmueble. En restituir el inmueble al demandado y a suministrarle la documentación necesaria para la tramitación del crédito bancario y protocolizar la venta por ante la oficina de registro correspondiente. Que le sea pagada al demandado la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs.F 300,00) en concepto de indemnización por cada día de atraso que transcurra en la entrega material del inmueble. En pagar los cosos y costas del Juicio y en pagar los honorarios profesionales, calculados al veinticinco por ciento (25%) sobre el precio del inmueble.
Con el objeto de que no quede ilusoria la ejecución del fallo de conformidad con lo pautado en los Artículos 585, 588 y 600 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de marras, fundamentando tal solicitud en los elementos esenciales para el decreto de la medida, a saber: 1.- El Fumus Bonis Iuris, 2.- El Periculum in Mora y 3.- El Periculum in Damni.
Luego de explanar los argumentos de la reconvención, estimo la misma en la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs.F 200.000,00).
DE LA CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN
El apoderado de la parte actora en cuanto a la contestación de la reconvención niega, rechaza y contradice que el demandado haya hecho el requerimiento de los recaudos para perfeccionar la venta y cumplir con su obligación de pagar; negó rechazó y contradijo que la parte accionante esté obligada a devolver la posesión del inmueble y menos aun que tenga una obligación de pagar cantidad alguna, por concepto de indemnización por la medida ejecutada.
Negó y rechazó las pretensiones de pago de los efectos económicos derivados del proceso y finalmente se opuso expresamente a la solicitud de medida de prohibición de enajenar y grabar realizada en el escrito de reconvención por parte de apoderado del demandado.
Planteadas como han sido ambas pretensiones el Tribunal pasa a resolver las defensas previas opuestas por la representación demandada, y al respecto observa:
PUNTOS PREVIOS
Alegó el apoderado de la parte accionada la inadmisibilidad de la demandada y la violación del principio de legalidad de las formas procesales, el derecho a la defensa y del debido proceso, al considerar que se decretó una medida de secuestro que no está establecida en ninguno de los Ordinales del Artículo 599 de Código de Procedimiento Civil, alegando la falta de pago del saldo del precio de venta; que mal pudo el apoderado actor intentar un juicio cuando en ningún momento se protocolizó la venta y menos aun fueron entregados de parte de la vendedora los recaudos necesarios para llevar a cabo la supuesta venta; que igualmente se decretó una medida de secuestro sin haber oído al demandado y sin haber determinado si hubo o no incumplimiento del contrato por parte del demandado e invocó, en relación al falso supuesto, la sentencia N° 01117, dicta por la Sala Político Administrativa, de fecha 19 de Septiembre de 2002, así como también citó la sentencia dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia de fecha 08 de Julio de 1999, en la que se explicó en que consistía el principio de la legalidad de las formas procesales, de lo cual se observa:
Con vista a lo anterior así como a la Jurisprudencia en comento, este Despacho Judicial considera oportuno señalar que en aras de poder proveer sobre la solicitud de cualquiera de las medidas preventivas previstas en los tres (03) Ordinales del Artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, a saber embargo, secuestro y prohibición de enajenar y gravar, el Juez debe examinar si de las pruebas aportadas por el solicitante de la medida se evidencia el cumplimiento acumulativo de los requisitos exigidos por el Artículo 585 eiusdem, como lo son la presunción grave del derecho que se reclama (Fumus boni iuris), el cual supone un juicio de probabilidad y verosimilitud sobre la pretensión del actor e impone al juez verificar la probabilidad de que exista el derecho reclamado, sin que ello presuma para el Tribunal prejuzgar sobre el fondo del asunto planteado; la presunción grave de que no se haga ilusoria la ejecución del fallo (periculum in mora), siendo que el mismo se refiere a la presunción de existencia de las circunstancias de hecho que, si el derecho reclamado existiera, serían tales que harían verdaderamente temible o inminente el daño inherente a la no satisfacción del mismo; el cual estaría referido al peligro planteado por el demandante de que la parte demandada pudiera enajenar a un tercero el inmueble objeto del juicio a pesar de haberse perfeccionado la compraventa convenida a través de la opción obligacional anexa a la demanda, lo cual, a su decir, impediría la ejecución de una posible sentencia a su favor que se dictara en este proceso; y que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de las dos (02) circunstancias anteriores, o en su caso la negativa o suspensión conforme el Artículo 589 eiusdem.
No obstante lo anterior, es menester no olvidar que, en materia de compra-venta de bienes mueble o inmuebles, colide con la presunción de validez de los actos legales, de modo que si no se maneja con equilibrio aquella aplicación o no, tomando en consideración la naturaleza del bien comprometido, el principio de autonomía de la voluntad de las partes contratantes quedaría quebrantado, de allí que, para que pueda ser acordada, tiene que existir una verdadera y real justificación, puesto que lo pretendido con la cautelar es impedir que la ejecución de una posible sentencia a favor del querellante quede ilusoria en el proceso, por lo cual se debe concluir que la inadmisión solicitada por la presunta violación del principio de legalidad de las formas procesales, el derecho a la defensa y del debido proceso, resulta improcedente en derecho, puesto que no hay orden constitucional ni procesal quebrantado con el decreto de alguna cautelar, aunado al hecho cierto que existen otros medios procesales más idóneos para enervar este tipo de pronunciamientos, y así se decide.
DEL NEGOCIO JURÍDICO INVOCADO
Como quiera que la representación actora ejerce la resolución de un contrato de opción de compra venta y en vista que el abogado de la parte demandada alega que en ningún momento se protocolizó la venta ya que ni siquiera se redactó el documento de venta ni se suministraron los recaudos necesarios que hay que entregar al registrador y que si existiere legalmente una venta del inmueble y hubiere un saldo del pago del precio, se hubiera constituido una hipoteca legal y la demanda fuere por falta de pago mediante el procedimiento de ejecución de hipoteca, resulta oportuno que el Tribunal haga previamente algunas consideraciones en torno a estas instituciones y sus efectos, en la forma siguiente:
Tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Patria han considerado que la opción bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor se compromete vender y el comprador, se compromete a comprar un bien mediante un precio determinado, pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.
En cuanto a las obligaciones del comprador tenemos que éste está obligado a pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y, si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido. Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago del bien y la entrega del mismo. Sin embargo, la venta puede realizarse a crédito, es decir, que el pago se realiza en un momento posterior a la entrega, o en su defecto mediante pago anticipado, a saber, el precio se abona, al menos en parte, con anterioridad a la entrega de dicho bien, en el entendido de que, contra la recepción de cada uno de los referidos pagos, deben extenderse los correspondientes recibos, como constancia del pago de las respectivas porciones del precio de compra venta, siendo muy frecuente, prestar garantía para el cumplimiento de la obligación.
Por otra parte tenemos que puede quedar sin efecto la compraventa en mención por incumplimiento de cualquiera de las partes, comprador o vendedor, cuando existe motivo fundado para temer la pérdida de la cosa vendida y el precio; por falta de pago del comprador, si el vendedor le ha requerido previamente para que pague cuando no medie una causa justificada; en virtud de condición resolutoria expresa por escrito; y, si la superficie del bien objeto de compraventa fuese menor que la descrita u ofrecida, puede resolverse el contrato o bien rebajar proporcionalmente el precio acordado.
Del Artículo 1.134 del Código Civil Venezolano, se entiende que los contratos son bilaterales cuando surgen obligaciones para ambas partes, a saber, cada una de las partes está obligada frente a la otra en forma recíproca, caracterizándose porque está desdoblado en dos o más obligaciones distribuidas entre ambas partes, cuya nota principal es la perfecta paridad existente entre estos recíprocos deberes.
Por su parte el Artículo 1.167 eiusdem, establece que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir a su elección la ejecución del contrato o la resolución del mismo; conocidas comúnmente, la primera como acción de cumplimiento, en la cual, según el derecho común, el deudor está obligado a ejecutar sus obligaciones y la segunda como acción resolutoria que viene dada por una conducta negligente por parte de cualquiera de los contratantes, capaz de perturbar la eficacia de lo pactado.
En este sentido el Artículo 1.264 del código en comento, contempla dos formas básicas del cumplimiento de una obligación, el cumplimiento en especie, el cual no es otro que la ejecución de la obligación tal como fue contraída; y el cumplimiento por equivalente, que consiste en el pago de los daños y perjuicios causados al acreedor por el no cumplimiento en especie de la obligación.
Por otra parte, también regla el citado Código que perfeccionándose el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado y por consiguiente la parte no puede negarse a su ejecución, a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adimpletti contractus contenida en el Artículo 1.168 de dicho Código.
Con vista a los anteriores lineamientos, este Órgano Jurisdiccional, en atención al principio de la comunidad de la prueba; pasa en consecuencia a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto observa:
DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS
Poder que otorgó la ciudadana MARÍA COSTANZO DE FLORO, en nombre y representación de la ciudadana JOSEFINA COSTANZO a los abogados ANTONIO JOSÉ TAUIL MUSSO y JOSÉ LUIS RAMEY, en fecha 13 de Mayo de 1998, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 29, Tomo 49 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, cursante en copia fotostática a los folios 13 al 14 del expediente marcada con la letra “A”, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen en nombre de su poderdante, y así se decide.
Contrato de opción de compra venta, suscrito en fecha 14 de Septiembre de 2006, entre la parte demandada, ciudadano MANEUL JOAQUIN DOS SANTOS y la ciudadana JOSEFINA COSTANZO representada por la ciudadana MARÍA CONSTANZO DE FLORO, ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Libertador, bajo el N° 36, Tomo 52 de los libros llevados por esa Notaria, cursante en copia fotostática a los folios 15 al 18 del expediente marcada con la letra “B ”, y por cuanto no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y tiene como ciertas la recíprocas obligaciones contractuales a las que se comprometieron las partes de autos sobre el inmueble identificado Ut Supra, tales como la extinción del contrato de alquiler, las formalidades para la venta del mismo al igual que el pago del precio, a fin de llegar el documento definitivo, así como la indemnización por incumplimiento, a saber, que quedan a cargo del vendedor las cantidades recibidas si la venta no se concreta por culpa imputable al comprador, pudiendo éste pedir el cumplimiento forzoso de la obligación y que, si la causa es imputable a la vendedora, ésta queda obligada a devolver al comprador las cantidades por ella canceladas más un veinte por ciento (20%) por justa compensación, y así se decide.
Riela a los folios 19 al 22 del expediente copia fotostática presentada ad efectum videndi del documento que acredita la propiedad de la ciudadana JOSEFINA COSTANZO sobre el inmueble de marras, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima de Caracas, protocolizado en fecha 24 de Noviembre de 1986, ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 49, Tomo 7, Protocolo Primero, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 429, 444 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y aprecia la propiedad que ostenta la parte actora sobre dicho bien, y así se decide.
A los folios 28 y 29 del expediente riela poder que otorgó el ciudadano MANUEL JOAQUÍN DOS SANTOS en fecha 18 de Agosto de 2008, al abogado LUÍS ALFREDO VENOT QUIJADA, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 46, Tomo 86 de los libros de autenticaciones, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejerce el mandatario en nombre de su poderdante, y así se decide.
El abogado de la parte demandada no promovió prueba alguna a su favor, durante la fase probatoria correspondiente.
Ahora bien, analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa, y lo hace de la siguiente manera:
De autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia del contrato de opción de compra venta ni las obligaciones que se derivaron del mismo para los contratantes respecto del bien inmueble de marras, y así se decide.
En cuanto a los alegatos y defensas que se opusieron en este juicio sobre la resolución o no del contrato de opción de compra venta en cuestión, considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
En aplicación analógica al criterio jurisprudencial trascrito, el cual por compartirlo lo hace suyo este Tribunal, y en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, ante el hecho alegado por la representación judicial de la parte actora que evidentemente se trasladó la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos sobre la resolución de la negociación del inmueble de marras, ya que éste a través de su representación judicial cuando negó expresamente lo alegado en el escrito libelar al considerar que en ningún momento se protocolizó la venta, no se redactó el documento ni la propietaria suministró los recaudos necesarios para ello, no tomó en consideración que la actora convencionalmente no se obligó a ello, pues, de la misma Cláusula Segunda del contrato se evidencia que él fue quien se obligó a pagar el remanente del precio dentro de los ciento veinte (120) días continuos contados a partir de su autenticación aunado a que todos los gastos administrativos, de redacción y autenticación del mismo, así como del contrato definitivo y su registro serían por cuenta exclusiva del comprador, conforme su Cláusula Séptima, por lo que mal puede excepcionarse en esos alegatos, lo que consecuencialmente produce una confesión de su parte al no pagar en el lapso establecido el saldo del precio al que se comprometió ni gestionó por su propia cuenta lo relativo a obtener la documentación necesaria para el documento definitivo, por lo tanto es forzoso declarar con lugar la pretensión principal, lo cual hace procedente la indemnización solicitada de que las cantidades recibidas queden a cargo del vendedor ya que la venta no se concretó por culpa imputable al comprador, conforme la Cláusula Cuarta del contrato, y así se decide.
Resuelto como ha quedado el juicio principal pasa el Tribunal a dilucidar lo concerniente a la reconvención opuesta, de lo cual observa:
DEL FONDO DE LA RECONVENCIÓN
En el caso bajo estudio, la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora por considerar que existe incumplimiento por parte de ésta última, al no haberle suministrado los documentos obligatorios para la redacción y registro del documento definitivo de venta del inmueble; circunstancia esta que fue rechazada por el abogado actor, al considerar que éste nunca le hizo requerimiento de documento alguno para poder cumplir con su obligación principal.
No obstante lo anterior, observa el Tribunal que la representación demandada al no lograr evidenciar en autos que la parte actora estuvo obligada a cumplir con una prestación no pautada en forma expresa en el contrato en cuestión, tal como quedó determinado en la pretensión principal, ni aportó prueba alguna que acreditaran sus alegatos a tales respectos; lo ajustado a derecho es declarar sin lugar la acción de reconvención opuesta, conforme el marco legal determinado Ut Supra, y así queda establecido formalmente.
En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la comentada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas y con vista a los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar con lugar la demanda de resolución de contrato de compra venta opuesta y sin lugar la reconvención incoada, con todos los pronunciamientos de ley, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 ibídem, y así finalmente lo determina este Tribunal.
DE LA DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la defensa previa de INADMISIÓN DE LA ACCIÓN solicitada por la representación demandada por la presunta violación del principio de legalidad de las formas procesales, el derecho a la defensa y del debido proceso; ya que la medida de secuestro decretada por este Juzgado se fundamentó en causa legal conforme lo dispuesto en el Articulo 585 y siguientes de Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana JOSEFINA COSTANZO, en nombre y representación de la ciudadana MARÍA COSTANZO DE FLORO, contra el ciudadano MANUEL JOAQUIN DOS SANTOS, ambos plenamente identificados en el encabezamiento del presente fallo; ya que quedó demostrado en las actas procesales que la parte demandada incumplió con lo pactado en Cláusula Segunda del contrato de opción de compra venta.
TERCERO: Con vista al anterior pronunciamiento queda resuelto jurisdiccionalmente el contrato de opción de compra venta de autos y en consecuencia se entiende materialmente entregado a la parte actora el inmueble de marras como depositaria del mismo, en ocasión a la medida de secuestro decretada por este Despacho en fecha 21 de Julio de 2008 y practicada el día 31 de Julio de 2008, por el Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, una vez que el presente fallo quede definitivamente firme; el cual está constituido por un (1) Apartamento identificado con la letra “C” ubicado en el Primer Piso del Edificio El Reloj, Ubicado en el Ensanche Mohedano, hoy Formando intercepción de la Avenida Guaicaipuro en la Calle Páez, Municipio Chacao, e igualmente quedan a cargo de la parte actora las cantidades recibidas por ésta en la negociación ya que la venta no se concretó por culpa imputable al comprador, conforme la Cláusula Cuarta del contrato.
CUARTO: SIN LUGAR la acción de RECONVENCIÓN interpuesta por la representación judicial de la parte demandada contra la parte demandante; ya que éste no logró evidenciar en autos que la vendedora estuvo obligada a cumplir con una prestación no pautada en forma expresa en el contrato en cuestión, tal como quedó determinado en la pretensión principal.
QUINTO: Dada la naturaleza del presente fallo el Tribunal condena en costas a la parte demandada de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida totalmente en ambas pretensiones.
Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, notifíquese de ella a las partes en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 eiusdem, y, en su oportunidad, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el Artículo 248 ibídem.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Ocho (08) días del mes de Diciembre de Dos Mil Nueve (2009). Años 199° y 150°.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
JUAN CARLOS VARELA RAMOS
CAROLYN Y. BETHENCOURT CHACÓN
En la misma fecha anterior, siendo la 10:51 a.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

JCVR/CYBC/PL-B.CA
Asunto Nº AH13-F-2008-000164
Asunto Antiguo N° 2008-31.921
Resolución de contrato de Contrato
de Opción de Compra-Venta
Materia Civil. Compraventa