TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 16 de Diciembre de 2009
199º y 150º

ASUNTO: AH1A-R-2008-000036
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento
Sentencia: Definitiva (En Alzada)

-I-
PARTE ACTORA: MANUEL ALVAREZ RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V-7.526.514.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: OSCAR CONTRERAS PEREZ, FRANSCISCO JIMENEZ GIL, WILIAMS PEREZ FERNANDEZ y OLINTO ANTONIO RAMIREZ inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N°.79.385, 98.526, 58.565 y 31.353 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JOSE ARMAS PIÑERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N°. V-1.189.660.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: YVONNE MARIA ACARE SANCHEZ, ENDER ANTONIO FERANDEZ e ILIA MARINA GONZALEZ inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 63.856, 53.363 y 76.080 respectivamente.
-II-
Conoce esta Alzada de la apelación interpuesta en fecha 22 de abril del 2008, por el abogado ENDER ANTONIO FERNANDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana JOSE ARMAS PIÑERO identificado en los autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 13 de marzo del 2008, que declaró Con Lugar la demanda.-
Oída dicha apelación en ambos efectos mediante auto dictado en fecha 05 de mayo del 2008, por el Juzgado de la causa, éste ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, quien a su vez le asignó el conocimiento y decisión de la presente causa a esta Alzada, donde fue recibido y se le dio entrada por auto de fecha 29 de septiembre del 2009 fijándose el décimo (10mo) día de despacho siguiente a dicha fecha a los fines de dictar sentencia.-
Por auto de fecha 03 de julio de 2009, la Juez que suscribe, Dra. MARIA CAMERO ZERPA, se avocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de las partes.
Mediante diligencia suscrita en fecha 26 de junio de 2009, la representación judicial de la parte actora se dio por notificado del avocamiento efectuado por la Juez de este Despacho.
En diligencia presentada en fecha 07 de agosto de 2009, el Alguacil Harold Domínguez, dejó constancia de la notificación de la parte demandada ciudadano JOSE ARMAS PIÑERO.
Mediante diligencia suscrita en fecha 26 de junio de 2009, la representación judicial de la parte actora se dio por notificado del avocamiento efectuado por la Juez de este Despacho.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la parte actora en su libelo de demanda que su mandante, ciudadano MANUEL ALVAREZ RODRIGUEZ, es propietario de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Residencia Parque Los Caobos, Torre C, Piso 11, Apartamento 117, avenida Este 2 entre las calles Sur 17 y Sur 19, La Candelaria, Municipio Libertador.
Sostiene el apoderado de la parte actora que el quince (15) de agosto de 2004 celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble de su propiedad.
Arguye que conforme a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el arrendatario JOSE ARMAS PIÑERO, tenia la obligación de pagar la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs 465.750) por concepto de canon de arrendamiento mensual por mes anticipado, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes.
Que el pago del canon se realizaría mediante depósito en una cuenta bancaria a nombre del arrendador.
Que las obligaciones de pagar oportunamente y conforme al monto acordado, han sido reiteradas y flagrantemente incumplidas por parte del arrendatario, por cuanto ha pretendido pagar montos inferiores al canon establecido y tales depósitos ha sido realizado en forma tardía.
Aduce que ha realizado numerosos e infructuosos intentos desde el mes de febrero de 2005 por parte de su representado, comunicarse con el arrendatario JOSE ARMAS PIÑERO, a los fines de gestionar el cumplimiento parcial y tardío de la obligación de pago asumida por el arrendatario
Que en fecha 12 de julio de 2006, el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se traslado y constituyó en el inmueble arrendado, a fin de notificar al arrendatario de la renovación del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de agosto de 2004, la cual fue entregada a la ciudadana ELIZABETH DE ARMAS, cónyuge del arrendatario, titular de la cédula de identidad N° V5.116.690.
Que el arrendatario JOSE ARMAS PIÑERO, se encontraba en la prorroga legal de dos (02) años que le otorga la ley desde el 14 de noviembre de 2005 hasta su vencimiento el 14 de noviembre de 2007.
Que el pago de los cánones de arrendamiento a partir de la referida notificación se realizaría en el domicilio del arrendador, en la fecha y cantidad estipulada en el contrato.
Que la notificación fue realizada con el propósito de que el arrendatario procediera a pagar en forma oportuna la totalidad del canon de arrendamiento.
Que en fecha 21 de julio de 2006, una vez notificado el arrendatario comenzó a efectuar consignaciones por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial bajo el expediente 2006-1074 de fecha 19 de marzo de 2007.
Que el arrendatario actúa de mala fe, al evitar comunicarse con el arrendador y consigna por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio los cánones de arrendamiento, aduciendo que el arrendador le solicita la desocupación inmediata del inmueble y se niega a recibir el pago de los cánones.
Que el beneficio de la prórroga legal esta sujeto al debido cumplimiento de las obligaciones contractuales y legales por parte del arrendatario.
Que el arrendatario ha incumplido la obligación de pagar la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs 465.750) por concepto de canon de arrendamiento mensual en los plazos estipulados por ley.
Que en los meses de julio, agosto y septiembre de 2006 consignó cantidad a la estipulada en lo relativo a los cánones adeudados.
Que los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2006 y enero y febrero se realizaron los pagos completos conforme a lo pactado en el contrato.
Que conforme a la cláusula segunda del contrato el canon de arrendamiento debía ser pagado por mensualidad anticipada dentro de los cinco (05) primeros días del mes, la cual vencía desde el día 06 de cada mes.
Que el plazo para efectuar la consignación de cada mensualidad vencía el día 20 de cada mes.
Que las pretendidas consignaciones arrendaticias efectuadas desde el mes de julio de 2006, son extemporáneas, y con ello el incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato.
Finalmente demanda que se declare:
1) Que se declare la resolución del contrato de arrendamiento por el incumplimiento reiterado de las obligaciones contractuales y legales por parte del ciudadano JOSE ARMAS PIÑERO.
2) Que se condene al demandado al pago de los cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de julio de 2006, hasta que dictada sentencia definitiva en el proceso.
3) En pagar las costas y costos.
Fundamenta la actora su acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.579, 1592, 1264 del Código Civil; en concordancia con los artículos 33, 38, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ALEGATOS DEL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA
La abogada YVONNE MARIA ACARE, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil que establece “la prohibición de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegada en la demanda.”
Que la acción que invoca el demandante es incorrecta y no es aplicable al presente contrato, por cuanto es un contrato a tiempo indeterminado.
Que su representado ha suscrito ocho (08) contratos de arrendamiento con el ciudadano MANUEL ALVAREZ RODRIGUEZ.
Que el último contrato firmado con el demandante fue el 15 de agosto de 2004.
Que la cláusula novena se estipuló que: El plazo de duración de este contrato es de un (1) año fijo contados a partir del 15/08/2004 hasta el 14/08/2005.” En su último aparte prevé que: “Si el arrendador hiciere efectiva la primera mensualidad del canon de arrendamiento se considerara prorrogado por tres (3) meses más.
Que posterior al vencimiento del contrato el 15 de agosto de 2005 y su única prórroga estipulada de tres (3) meses hasta el 15 de noviembre de 2005, el arrendador continuó recibiendo los cánones de arrendamiento.
Que consta de planillas de depósitos originales y recibos de condominio que anexa marcados con “A, B, C, D, E, F, G, H, I”, cuyos pagos fueron realizados y aceptados por el arrendador.
Que el arrendador consintió que su representado continuara viviendo en el inmueble arrendado, evidenciándose que el contrato se había indeterminado.
Que en fecha 12 de julio de 2006, el arrendador notifica al arrendatario a través del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Expediente N° AP31-S-2006-000319, la no prorroga del contrato de arrendamiento y en la cual se le confiere al arrendatario una prorroga legal de dos (02) años contados a partir del 14 de noviembre de 2005 y la realiza el 12 de julio de 2006, ocho meses después del vencimiento, descontándole de esa prórroga un (01) que ya estaba consumido.
Que la notificación fue extemporánea y es utilizada en perjuicio de su representada subvirtiendo el ordenamiento jurídico vigente, y por tanto la misma no tiene efecto.
Que su representado no aceptó expresamente la prorroga y dado que en los contratos a tiempo indeterminado, no solo se requiere la voluntad unilateral del arrendador de dar prórroga legal establecida en la ley, sino que debe ser aceptada por el arrendatario.
Que la notificación no tiene ningún efecto jurídico dado que el contrato es a tiempo indeterminado.
Negó, rechazo y contradijo que su representado haya realizado algún pago incompleto y parcial de los cánones de arrendamiento en virtud del acuerdo verbal con el arrendador y dado que se atrasaba con el cumplimiento del pago de condominio se acordó que el monto del canon de arrendamiento se descontara y cancelara los recibos de condominio pertenecientes al inmueble arrendado.
Que en fecha 03 de mayo de 2005 el arrendador emite una carta privada de recomendación a favor de su representado donde expresa que es un buen pagador y que cumple con todas y cada una de sus obligaciones.
Que el incumplimiento invocado por el arrendador en perjuicio de su representado relativo a los pagos inferiores e incompletos de los cánones de arrendamiento en los períodos de mayo y junio de 2006, es falso, por cuanto se evidencia de la planilla original de depósito y recibo de condominio consignados pertenecientes al mes de mayo de 2006 cuyo monto fue de Bs 354.866,00, y sumado al recibo de condominio suman la cantidad de Bs 465.750,00.
Que se evidencia de planilla original de depósito y recibo de condominio en el cual el monto del depósito fue por la cantidad de Bs 353.011,00 sumado al recibo del condominio del mes de mayo de 2006 por la cantidad de Bs 112.739,00 suman la cantidad de Bs 465.750.
Que dichos pagos fueron aceptados y autorizados por el arrendador MANUEL ALVAREZ RODRIGUEZ.
Que es falso lo alegado por el demandante en lo relativo a los intentos por comunicarse con su representado por el cumplimiento parcial y tardío de la obligación de pagar el canon de arrendamiento, por cuanto en ningún momento le realizo ninguna llamada dado que el cumplimiento de su representado del pago de los cánones de arrendamiento de manera total y que consta de las planillas consignadas al efecto, en la cual la deducción por conceptos de condominio fue solicitado por el mismo arrendador que siempre se atrasaba en el pago del condominio y quedó demostrada su aceptación a tal deducción.
Que su representado intentó continuar realizando los pagos tal como lo venía haciendo y cuando le correspondía pagar el período correspondiente al 15 de julio de 2006 al 15 de agosto de 2006 la cuenta había sido cancelada y se dirigió a casa del arrendador y este le manifestó que no recibiría más el canon de arrendamiento.
Que su representado siempre actuó como un buen padre de familia, y se traslado al tribunal de consignaciones y canceló el monto del período correspondiente al mes de julio de 2006, y continuo haciéndolo con los cánones de arrendamiento perteneciente a los meses de agosto y septiembre de 2006.
Niega y contradice que los pagos realizados por su representado en el Juzgado de consignaciones hayan sido extemporáneos, por cuanto la cláusula segunda del contrato establece: Que la pensión mensual de arrendamiento serán pagadas puntualmente por mensualidades adelantadas los primeros cinco (05) días de cada mes contados a partir de la fecha de este contrato” , con lo cual se establece que son los primeros cinco (05) días de cada mes el contrato comenzó a tener vigencia desde el 15 de agosto de 2004, y esta contemplado en la cláusula novena en la cual se establece “El plazo de duración des este contrato es a partir del 15 de agosto de 2004 hasta el 14 de agosto de 2005, y de conformidad a lo establecido en al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estipula que las consignaciones arrendaticias deben realizarse dentro de los quince (15) días calendarios continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Que su representado debía realizar dentro de los cinco (05) días contados a partir del quince (15) de cada mes con quince (15) días calendarios continuos para realizar las consignaciones arrendaticias.
Que su representado realizaba los pagos todos los quince (15) de cada mes y el arrendador se encontraba satisfecho.
Que se evidencia que existe mala fe por parte del arrendador y que no hay incumplimiento de parte de su representado.

Pruebas de la parte actora:
1.- Copia simple Contrato de Arrendamiento: documento privado celebrado entre las partes en forma privada, de fecha 15 de agosto de 2004. Esta Juzgadora le otorga todo su valor de conformidad las previsiones contenidas en los artículos 1.363 del Código Civil 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose del mismo la relación arrendaticia existente entre las partes. Y así se decide.
2.-Copia fotostática del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Departamento Libertador del Distrito Federal, (hoy Distrito Capital) el día 18 de mayo de 1986, registrado bajo el N° 7, Protocolo 1°, Tomo 33. Este Tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de la misma la titularidad que como propietario ostenta el accionante sobre el inmueble identificado en la misma y el cual es objeto del contrato de arrendamiento. Y así se decide.
3.- Notificación Judicial realizada por el Juzgado Cuarto e Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente N° AP31-S-2006-000319, de fecha 03 de julio de 2006, por cuanto no fueron tachados de falsos, se les otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
4.- Copia Certificada del expediente N° 2006-1074, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por cuanto no fueron tachados de falsos, se les otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
5.- Copia certificadas emanadas del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta misma Circunscripción Judicial de libelo de demanda y auto que declara inadmisible la demanda por Desalojo presentada por ante el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 06 de marzo de 2006, por cuanto no fueron tachados de falsos, se les otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.

Pruebas de la parte demandada
1.- Originales de planillas de depósitos bancarios efectuados por ante el Banco de Venezuela realizados por el ciudadano JOSE ARMAS, en beneficio de la ciudadana SOFIA BARRAL, en la cuenta N° 0102-0127-69-01-0008176, según se desprende de planillas que se especifican a continuación:

1) Planilla N° 44341182 cuyo monto es de 370.908 de fecha 11 de agosto de 2005 y Recibo de Condominio Actuales julio 2005, cuyo monto 94.842.
2) Planilla N° 52426644 cuyo monto es de 370.046 de fecha 04 de octubre de 2005 y Recibo de Condominio Actuales agosto 2005, cuyo monto 95.704.
3) Planilla N° 61226533 cuyo monto es de 375.128 de fecha 07 de noviembre de 2005 y Recibo de Condominio Actuales septiembre 2005, cuyo monto 90.622.
4) Planilla N° 729783363 cuyo monto es de 369.426 de fecha 05 de diciembre de 2005 y Recibo de Condominio Actuales octubre 2005, cuyo monto 96.324.
5) Planilla N° 72906882 cuyo monto es de 367.579 de fecha 23 de diciembre de 2005 y Recibo de Condominio Actuales noviembre 2005, cuyo monto 98.171.
6) Planilla N° 65252918 cuyo monto es de 365.298 de fecha 06 de febrero de 2006 y Recibo de Condominio Actuales diciembre 2005, cuyo monto 100.452.
7) Planilla N° 55546955 cuyo monto es de 361.066 de fecha 10 de marzo de 2006 y Recibo de Condominio Actuales enero 2006, cuyo monto 10.684.
8) Planilla N° 59916442 cuyo monto es de 366.015 de fecha 06 de abril de 2006 y Recibo de Condominio Actuales febrero de 2006, cuyo monto 99.735.
9) Planilla N° 82354743 cuyo monto es de 524.000 de fecha 30 de mayo de 2006, planilla N° 70755865 de fecha 28 de abril de 2006 cuyo monto es de 366.015 y Recibo de Condominio Actuales marzo 2006, cuyo monto 99.211.
10) Planilla N° 77587414 cuyo monto es de 389.104 de fecha 10 de marzo de 2004 y Recibo de Condominio Actuales diciembre de 2003, cuyo monto 76.646.
11) Planilla N° 83377033 cuyo monto es de 396.085 de fecha 23 de abril de 2004 y Recibo de Condominio Actuales enero de 2004, cuyo monto es 69.665.
12) Planilla N° 95040562 cuyo monto es de 388.018 de fecha 25 de junio de 2004 y Recibo de Condominio Actuales febrero de 2004, cuyo monto es 77.732.
13) Planilla N° 95040561 cuyo monto es de 390.851 de fecha 25 de junio de 2004 y Recibo de Condominio Actuales marzo de 2004, cuyo monto 74.899.
14) Planilla N° 98697760 cuyo monto es de 391.184 de fecha 10 de agosto de 2004 y Recibo de Condominio Actuales abril 2004, cuyo monto 74.566.
15) Planilla N° 98697759 cuyo monto es de 385.058 de fecha 10 de agosto de 2004 y Recibo de Condominio Actuales mayo de 2004, cuyo monto 80.692.
16) Planilla N° 12726031 cuyo monto es de 390.184 de fecha 20 de octubre de 2004 y Recibo de Condominio Actuales junio 2004, cuyo monto 75.566.
17) Planilla N° 13196314 cuyo monto es de 383.410 de fecha 13 de octubre de 2004 y Recibo de Condominio Actuales julio 2004, cuyo monto 82.340.
18) Planilla N° 174007174 cuyo monto es de 381.876 de fecha 3 de diciembre de 2004 y Recibo de Condominio Actuales agosto 2004, cuyo monto 83.874.
19) Planilla N° 17407175 cuyo monto es de 383.136 de fecha 03 de diciembre de 2004 y Recibo de Condominio Actuales septiembre 2004, cuyo monto 82.614.
20) Planilla N° 18896053 cuyo monto es de 380.946 de fecha 23 de diciembre de 2004 y Recibo de Condominio Actuales octubre 2004, cuyo monto 84.804.
21) Planilla N° 21388247 cuyo monto es de 376.669 de fecha 31 de enero de 2005 y Recibo de Condominio Actuales noviembre 2004, cuyo monto 89.081.
22) Planilla N° 21388246 cuyo monto es de 372.333 de fecha 31 de enero de 2005 y Recibo de Condominio Actuales diciembre de 2004, cuyo monto 93.417.
23) Planilla N° 22987558 cuyo monto es de 373.919 de fecha 11 de marzo de 2005 y Recibo de Condominio Actuales enero 2005, cuyo monto 91.831.
24) Planilla N° 32937996 cuyo monto es de 369.201 de fecha 25 de abril de 2005 y Recibo de Condominio Actuales febrero de 2005, cuyo monto 96.549.
25) Planilla N° 42161021 cuyo monto es de 378.943 de fecha 07 de junio de 2005 y Recibo de Condominio Actuales marzo 2005, cuyo monto 86.807.
26) Planilla N° 42225757 cuyo monto es de 377.122 de fecha 07 de junio de 2005 y Recibo de Condominio Actuales abril 2005, cuyo monto 88.628.
27) Planilla N° 823554742 cuyo monto es de 354.866 de fecha 30 de mayo de 2006 y Recibo de Condominio Actuales abril 2006, cuyo monto 110.884.
28) Planilla N° 86898839 cuyo monto es de 353.011 de fecha 10 de julio de 2006 y Recibo de Condominio Actuales mayo 2006, cuyo monto 112.739.
29) Planilla N° 0761337 del Banco Industrial de Venezuela, de la cuenta corriente 0012-87-000103759-2 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo monto es de 357.647 de fecha 20 de julio de 2006 y Recibo de Condominio Actuales junio 2006, cuyo monto 108.103.
30) Planilla N° 812847 del Banco Industrial de Venezuela, de la cuenta corriente 0012-87-000103759-2 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo monto es de 356.748 de fecha 21 de agosto de 2006 y Recibo de Condominio Actuales julio 2006, cuyo monto 109.002.
31) Planilla N° 812145 del Banco Industrial de Venezuela, de la cuenta corriente 0012-87-000103759-2 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo monto es de 349.567 de fecha 25 de septiembre de 2006 y Recibo de Condominio Actuales agosto 2006, cuyo monto 116.183.

Con respecto a las planillas anteriormente desglosadas que van desde el número 1 hasta el número 26, que corresponde a los años 2003, 2004, 2005, este tribunal no les atribuye valor alguno, en virtud que la demanda no se fundamentó en la supuesta falta de pago de tales meses y por ende no guardan relación con los hechos controvertidos. Así se decide.
En lo relativo a los pagos correspondiente, a las planillas
a) N° 823554742 cuyo monto es de 354.866 de fecha 30 de mayo de 2006 y Recibo de Condominio Actuales abril 2006, cuyo monto 110.884;
b) Planilla N° 86898839 cuyo monto es de 353.011 de fecha 10 de julio de 2006 y Recibo de Condominio Actuales mayo 2006, cuyo monto 112.739;
c) Planilla N° 0761337 del Banco Industrial de Venezuela, de la cuenta corriente 0012-87-000103759-2 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo monto es de 357.647 de fecha 20 de julio de 2006 y Recibo de Condominio Actuales junio 2006, cuyo monto 108.103;
d) Planilla N° 812847 del Banco Industrial de Venezuela, de la cuenta corriente 0012-87-000103759-2 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo monto es de 356.748 de fecha 21 de agosto de 2006 y Recibo de Condominio Actuales julio 2006, cuyo monto 109.002;
e) Planilla N° 812145 del Banco Industrial de Venezuela, de la cuenta corriente 0012-87-000103759-2 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo monto es de 349.567 de fecha 25 de septiembre de 2006 y Recibo de Condominio Actuales agosto 2006, cuyo monto 116.183. En relación al valor probatorio de las planillas de depósito troqueladas, son estimadas por este Tribunal, acogiendo el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 20/12/2005; en la cual señaló que dichos documentos tienen valor probatorio, dada la naturaleza de éstos, las cuales son asimilables a las Tarjas. En lo relativo a los recibos de pago de cuotas de condominio, los cuales no fueron impugnados, tachados ni desconocidos en su respectiva oportunidad procesal, de acuerdo a los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil se le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide.-
2.- Comunicación privada suscrita por el ciudadano MANUEL ALVAREZ titular de la cédula de identidad V-7.526.514. Documento privado el cual no fue desconocido por la parte contraria se le otorga valor probatorio, sin embargo, este tribunal no les atribuye valor alguno, en virtud no guardan relación con los hechos controvertidos. Así se decide.

-III-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Analizadas como han sido todas y cada una de las pruebas promovidas por las partes, se observa:
No es un hecho controvertido la naturaleza del contrato, en virtud de sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 04 de octubre de 2007, en la cual declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, prohibición de admitir la acción propuesta, y con tal pronunciamiento determinó que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado.
Las partes están contestes en que mantienen una relación arrendaticia desde hace más de ocho (8) años, que ésta se inició en agosto de 1997, que posteriormente suscribieron otros contratos para reglar dicha relación y que el último contrato fue celebrado en fecha 15 de agosto de 2004.
Lo que aparece controvertido entre las partes es lo relativo a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, el monto integro de dichos pagos, y si los mismos son extemporáneos.
Expuesto lo anterior, se pasa a resolver el fondo de la presente litis:
Conforme a nuestro Código Civil Venezolano Vigente, el Contrato de Arrendamiento es aquel por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra, de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que está obligado a pagar a aquella. (Art. 1.579 C.C.)
Asimismo, conforme al artículo 1.592 ejusdem, el Arrendatario tiene dos obligaciones principales, a saber:

1) Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según el contrato.
2) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos..-

En este sentido, el lapso probatorio constituye para el accionado, al igual que el acto de contestación, el ejercicio pleno de las garantías constitucionales establecidas en el artículo 49 de la Constitución, de tal manera que podrá rebatir en dicha fase las pretensiones que le han sido opuestas, al ofrecer medios de prueba permitidos por el Legislador en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la carga que tienen cada una de las partes de probar todo cuanto afirman, conforme a lo pautado en el artículo 506 ejúsdem, dentro de los lapsos de carácter preclusivos establecidos en el Texto Adjetivo Civil para tal fin.
Precisamente, el artículo 1.354 del Código Civil, trasladado al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece la carga probatoria para cada una de las partes en juicio y, el deber de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, motivo por el cual, quien solicita la ejecución de una obligación debe probarla y, quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o, el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
En vista a lo expresado, prevé el artículo 1.167 del Código Civil, lo siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Consagra la anterior norma legal, la acción resolutoria y la acción de cumplimiento que nacen de los contratos bilaterales, en virtud del incumplimiento efectuado por uno de los contratantes, a quién, en virtud de la naturaleza contractual, le corresponde en principio, el acatamiento de la voluntad expresada en la convención, las cuales pueden ser interpuestas por la parte que se estime lesionada, salvo que aquélla compruebe que su conducta obedece por la inejecución de la otra.
El artículo 1.264 del Código Civil, reza:
“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Este artículo nos indica en primer lugar, que el acreedor tiene el derecho a obtener un cumplimiento en forma específica, y en segundo lugar, para el caso de cualquier contravención del deudor a la exactitud que se predica que debe tener el acto del cumplimiento, establece el derecho del acreedor a obtener, como un subrogado del cumplimiento exacto, el resarcimiento de los daños y perjuicios. (Melich-Orsini, José. Doctrina General del Contrato. Editorial Jurídica Venezolana, Segunda Edición, Caracas, 1.993, pág. 385)
Por consiguiente, corrobora este Tribunal del examen de rigor efectuado a las actas procesales que conforman el presente expediente que, durante el debate probatorio, efectivamente quedó como hechos no controvertidos la relación arrendaticia existente entre las partes, sin embargo, en lo que respecta a los hechos que dieron origen a la presente acción se puede constatar que ciertamente en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento fue convenido por las partes que el arrendatario se obligaba a pagar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes por mensualidades adelantadas, en la cuenta Super Libreta N° 127-0018176, a nombre de Manuel Álvarez, a lo cual la parte demandada consignó a los autos recibos de condominios y vouchers de recibos bancarios los cuales fueron valorados anteriormente, a lo cual esta Juzgadora observa: la parte demandada considera haber pagado el canon de arrendamiento, obligación principal a través de pagos de cuotas de condominio y su diferencia como pago del canon de arrendamiento.
Ahora bien, en lo relativo a las cuotas de condominio no fueron acordadas como parte del pago del canon de arrendamiento, sin embargo, se desprende de los autos, las planillas consignadas de los años 2004- 2005 y los primeros meses de 2006, en los cuales se realizaban los pagos de las cuotas de condominio como pago parcial y la diferencia se cancelaba como canon de arrendamiento, que ascendía a la cantidad de cuatrocientos sesenta y cinco mil setecientos cincuenta bolívares (Bs 465.750) el total del canon de arrendamiento, lo cual fue aceptado por la parte actora, a través de la relación arrendaticia comprendida en los años 2004-2005 y 2006. Sin embargo, se desprende de la notificación judicial la cual riela a los folios 20 a 23 del presente expediente, en el cual se le informa al arrendatario JOSE ARMAS PIÑERO, que al partir del recibo de dicha notificación debería realizar los pago de los cánones mensuales de arrendamiento en la fecha y cantidad estipulada en el contrato la cantidad de cuatrocientos sesenta y cinco mil setecientos cincuenta bolívares (Bs 465.750) en su totalidad y sin ningún tipo de deducciones, en el domicilio del arrendador, de lo cual se deduce la manifestación inequívoca del arrendador de que a partir de esa fecha el arrendatario debía consignar los pagos íntegros de los cánones de arrendamiento en la dirección del arrendatario, no obstante, esta Juzgadora considera que están consignados a favor del arrendador MANUEL ALVAREZ RODRIGUEZ, en virtud de lo cual este Tribunal debe necesariamente reputar como válidos los pagos de las cuotas de condominio efectuados por la demandada JOSE ARMAS PIÑERO. Y así se decide.

DE LA EXTEMPORANIEDAD DE LOS PAGOS
Los vouchers correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2006 tienen escrito a mano la fecha 15 de dichos meses, pero del registro electrónico del Banco el cual le da fecha cierta al cumplimiento del pago del canon de arrendamiento, se verifica lo siguiente:
1) Planilla N° 86898839 cuyo monto es de 353.011 de fecha 10 de julio de 2006 y Recibo de Condominio Actuales mayo 2006, cuyo monto 112.739; que sumados ambos montos se obtiene la cantidad del canon de arrendamiento de 465,750, sin embargo se observa la extemporaneidad del mismo. Y así se decide.
2) Planilla N° 0761337 del Banco Industrial de Venezuela, de la cuenta corriente 0012-87-000103759-2 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo monto es de 357.647 de fecha 20 de julio de 2006 y Recibo de Condominio Actuales junio 2006, cuyo monto 108.103, con lo cual se verifica el incumplimiento del pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes del mes de agosto de 2006.
3) Planilla N° 812847 del Banco Industrial de Venezuela, de la cuenta corriente 0012-87-000103759-2 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo monto es de 356.748 de fecha 21 de agosto de 2006 y Recibo de Condominio Actuales julio 2006, cuyo monto 109.002, con lo cual se verifica el incumplimiento del pago del canon de arrendamiento correspondiente al| mes de septiembre de 2006.
4) Planilla N° 812145 del Banco Industrial de Venezuela, de la cuenta corriente 0012-87-000103759-2 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo monto es de 349.567 de fecha 25 de septiembre de 2006 y Recibo de Condominio Actuales agosto 2006, cuyo monto 116.183, con lo cual se verifica el incumplimiento al canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2006.-
En el caso bajo examen, la arrendataria-demandada, pagó los meses de arrendamiento imputados como insolutos de los cánones de arrendamiento, fuera del lapso establecido en el Artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considerando que la consignación arrendaticia efectuada por ante este Juzgado, las cuales cursan en copia certificadas anexas al escrito libelar y al escrito de pruebas presentado en fecha 10 de mayo de 2007, conjuntamente con sus anexos los cuales rielan a los folios 91 al 175, se observa lo siguiente:
a) El mes de junio de 2006
b) El mes de julio de 2006
c) El mes de agosto de 2006
d) El mes de septiembre de 2006
El mes de junio lo consignó el día 10 de julio de 2006, posteriormente, el día 20 de julio, consigna el mes de julio de 2006, el 26 de septiembre de 2006, consigna el mes de agosto y septiembre de 2006. Asumiéndose de tales hechos que las consignaciones arrendaticias antes efectuadas, contravienen la norma dispuesta en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida, con lo cual ha quedado determinado que los pagos efectuados fueron extemporáneos e ilegítimos, con lo cual la parte demandada quien tenia la obligación de desvirtuar los hechos alegados por la parte actora en su libelo de demanda, es decir, que ha debido demostrar su solvencia en lo que respecta al pago de los meses demandados como insolutos, lo cual no hizo, evidenciándose la falta de pago de los cánones de arrendamiento y así el incumplimiento en el pago oportuno, y con ello se debe declarar la procedencia de una acción de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, con lo cual queda así establecido el incumplimiento a la Cláusula Primera del Contrato de Arrendamiento. Y así se declara.-
Habiendo quedado así demostrado que la parte demandada no acreditó medio de prueba alguno tendentes a desvirtuar la eficacia jurídica de los hechos alegados en el libelo de la demanda, de tal modo que al no ofrecer elementos probatorios capaces de crear la convicción plena de sus afirmaciones, considera esta Sentenciadora de Alzada que al haber demostrado el actor, tanto la existencia de la relación arrendaticia, la cual no fue controvertida en ningún caso, así como el incumplimiento de la Cláusula establecida en dicho contrato de arrendamiento de fecha cierta 15 de agosto del 2004, ocasionando con ello el incumplimiento de una de las obligaciones allí asumidas, da lugar a reclamar su resolución del mismo. Y así se declara.-
En lo relativo en su petitorio la parte actora, pretende el pago de los cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de julio de 2006 hasta sentencia definitiva, se le advierte si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato, en virtud de ello, este tribunal declarará sin lugar tal pedimento de la parte actora. Así se decide.
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, hace los siguientes pronunciamientos:

-IV-
DISPOSITIVA
PRIMERO: Se declara Sin Lugar la apelación interpuesta por el abogado ENDER ANTONIO FERNANDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana JOSE ARMAS PIÑERO identificado en los autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 13 de marzo del 2008, la cual se modifica de conformidad a lo establecido en el cuerpo de este fallo.

SEGUNDO: Parcialmente con lugar la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara el ciudadano MANUEL ALVAREZ RODRIGUEZ contra el ciudadano JOSE ARMAS PIÑERO ambos plenamente identificados en los autos, por lo que se declara resuelto el contrato de arrendamiento.

TERCERO: Improcedente el pago de los cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de julio de 2006 hasta sentencia definitiva, que fue solicitado en el libelo de demanda.

CUARTO: Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas. Publíquese y Regístrese.-

QUINTO: De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes del presente fallo.-

Dada, firmada y sellada en el Salón de despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los dieciséis (16) días del mes de diciembre del dos mil nueve (2009) Años: 199º y 150º.
La Juez,

Abg. Maria Camero Zerpa
La Secretaria

Abg. Jenny González Franquis

En esta misma fecha, siendo las 01:20 P.M. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Jenny González Franquis

MCZ/JGF/mcz
AH1A-R-2008-000036.-