TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 8 de Diciembre de 2009
199º y 150º
ASUNTO: AH1A-R-2008-000017
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento
Sentencia: Definitiva (En Alzada)

-I-

PARTE ACTORA: TANIA A. MAZZA-MARTÍNEZ, norteaméricana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Miami, estado de Florida de los Estados Unidos de América, titular del Pasaporte de ese país N°.046111458.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JAVIER AGUSTI POZUELOS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°.48.313.

PARTE DEMANDADA: YHAJAIRA NUNES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N°. V-12.188.306.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: MARIO HORACIO RAMÍREZ YÁNEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°.55.899.

-II-
Conoce esta Alzada de la apelación interpuesta en fecha 10 de julio del 2008, por el abogado MARIO RAMIREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana YHAJAIRA NUNES, identificado en los autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 11 de junio del 2008, que declaró Con Lugar la demanda.-
Oída dicha apelación en ambos efectos mediante auto dictado en fecha 15 de julio del 2008, por el Juzgado de la causa, éste ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, quien a su vez le asignó el conocimiento y decisión de la presente causa a esta Alzada, donde fue recibido y se le dio entrada por auto de fecha 02 de julio del 2009 fijándose el décimo (10mo) día de despacho siguiente a dicha fecha a los fines de dictar sentencia.-

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la parte actora en su libelo de demanda que su mandante, ciudadana TANIA A MAZZA-MARTINEZ, norteamericana norteaméricana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Miami, estado de Florida de los Estados Unidos de América, titular del Pasaporte de ese país N°.046111458, es propietaria de un inmueble constituido por una casa denominada VILLA CAPRI N° 209 ubicada en la en la calle Monsensol de la Urbanización Lomas de El Márques, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, situada en la zona “B-Sur”, distinguida con el N° 209, en el plano general de la urbanización, la cual está constituida por varios anexos o apartamentos para alquiler individual.
Sostiene el apoderado de la parte actora que el primero (01) de julio de 2006 dio en arrendamiento a la ciudadana YHAJAIRA NUNES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de de cédula de identidad N° 12.188.306, el apartamento A de la Quinta Villa Capri N° 209.
Arguye que el plazo de duración del referido contrato era por un lapso de un (1) año, no prorrogable, entre el primero (01) de julio de 2004 hasta el treinta (30) de junio de 2005.
Que ambas partes acordaron una renovación del contrato para el período julio de 2005 a junio 2006, y nuevamente firmaron un nuevo contrato de forma privada para el período comprendido entre el primero (01) de julio de 2006 y el 30 de junio de 2007.
Aduce que el canon de arrendamiento acordado en el último contrato fue por la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 1.600.000,00) mensuales hoy MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bsf 1600,00) los cuales debían ser pagados dentro de los primeros cinco días del mes por mensualidades adelantadas.
Que la relación arrendaticia se inició el día 1° de julio de 2004, y que por disposición expresa del artículo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, operaria de pleno derecho la prórroga legal.
Que la arrendataria ha dejado de cancelar reiteradamente el pago de los cánones de arrendamiento, con lo cual ha acumulado una mora de tres (03) pensiones mensuales de arrendamiento.
Que el mes de junio de 2007, venció el 05 de junio de 2007 y que representaba el último mes del lapso convencional del contrato firmado.
Que los meses julio y agosto de 2007, que correspondían a los dos meses de prórroga legal si no hubiere perdido el derecho a ella en virtud del incumplimiento.
Que a la fecha 05 de agosto de 2007, la demandada presentaba una inexcusable deuda de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 4.800.000,00) hoy CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bsf 4.800,00).
Que a pesar de todo el esfuerzo amistoso y extrajudicial por lograr el pago de las pensiones arrendaticias adeudadas o en su defecto de la entrega del inmueble ha resultado infructuoso.
Finalmente demanda para que convenga de manera voluntaria o en su defecto sea condenada por el Tribunal lo siguiente:
1) Que se declare el incumplimiento por parte de la arrendataria en el pago, se declare resuelto y extinguido el contrato por falta de pago y extinguido el derecho a la prórroga legal, por ende, entregue a su mandante, de inmediato, el inmueble arrendado, completamente desocupado, libre de personas y bienes, en el mismo buen estado en que lo recibió y solvente en todo lo relacionado con los servicios públicos de luz, agua, aseo urbano y afines.

2) En pagar a su representada la cantidad de cien mil bolívares con 00/100 (Bs.100.000,oo) diarios, por concepto de indemnización por daños y perjuicios, por cada día de retraso en la entrega del inmueble arrendado, calculados desde la introducción de la presente acción y hasta la definitiva culminación del juicio, tal y como lo establece la cláusula sexta del contrato.

3) En pagar las costas y costos que del presente juicios se causen, lo cual pide sea determinado por este Tribunal, así como los honorarios de abogados, prudentemente calculados sobre la base del treinta por ciento (30%) del valor de la demanda, una vez declarada la certeza de los hechos y calculados los daños y perjuicios a que hubiere lugar, y que para el caso de que la demandada no convenga en los anteriores pedimentos, solicita al Tribunal que declare en la definitiva la certeza de los mismos y la ejecución de la obligación incumplida, condenándola a la entrega inmediata del inmueble, libre de personas y bienes, sin plazo alguno, así como al pago de las cantidades reclamadas como indemnización por daños y perjuicios, costas procesales y honorarios profesionales.
Fundamenta la actora su acción en los artículos 1.579, 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil; con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con los artículos 32 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ALEGATOS DEL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA

Manifestó que su representada es arrendataria de un inmueble constituido por una casa denominada Villa Capri N° 209, ubicada en la calle Monsensol de la Urbanización Lomas del Márques, Municipio Sucre del Estado Miranda, relación arrendaticia reconocida expresamente por la parte demandada en el libelo de la demanda.
Señalo que el ciudadano Enrico Mazza D’Eugenio, administrador del inmueble objeto de la demanda, quien estaba en conocimiento de que su mandante, quien es una persona dedicada a la orfebrería, y trabajaba por cuenta propia, y al no desempeñarse en sus actividades habituales, quedó desprovista de sus medios de subsistencia en el aspecto económico.
Que su representada se sometió a una intervención quirúrgica el 24 de mayo de 2007, denominada “cura operatoria de hernia hiatal, procedimiento antirreflujo por videolaparoscopia, y que por tal motivo, habría un eventual retraso en los cánones de arrendamiento, a lo que el ciudadano Enrico Mazza D’Eugenio respondió que no había ningún problema, en el sentido de que siempre ha tenido buenas relaciones, e inclusive, su esposa, Gabriela de Mazza, compraba a su representada joyas elaboradas por ella, y en compensación de dichas compras, el ciudadano Enrico Mazza D’Eugenio, realizaba descuento en las compras efectuadas por su esposa a su mandante, a través de los pagos de los cánones de arrendamiento.
Que la parte actora alegó falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio y agosto del año 2007, hecho que es totalmente falso.
Que la parte actora, en un primer término demandó por incumplimiento de pago de los meses de junio, julio y agosto del año 2006.
Que posteriormente, se percata de su error, reforma la demanda, alegando la falta de pago de los mismos meses de junio, julio y agosto, pero del año 2007, es decir, que para el momento en que se reforma la demanda, su representada nada adeudaba a la demandante por ningún concepto, siendo totalmente inadmisible que la parte demandada alegue su error o su torpeza en este sentido, invocando el antiguo aforismo latino “nemo auditur propiam turpitudinens allegans”, por lo cual la parte demandante no podrá nunca alegar su equivocación en haber demandado de manera incorrecta, y luego reformar la misma al estar en cuenta del error cometido, por lo que al momento de la reforma de la demanda, no existía deuda alguna.

Pruebas de la parte actora:

1.-Copia fotostática del documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 8 de enero de 2003. Este Tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de la misma la titularidad que como propietario ostenta el accionante sobre el inmueble identificado en la misma y el cual es objeto del contrato de arrendamiento. Y así se decide.
2:- Contrato de Arrendamiento: documentos privados celebrados entre las partes en forma privada, en fechas 22 de junio de 2004 y 22 de junio de 2005. Esta Juzgadora le otorga todo su valor de conformidad a las previsiones contenidas en los Artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose del mismo la relación arrendaticia existente entre las partes. Y así se decide.
Pruebas de la parte demandada

1.-Documento Privado constituido por Informe Médico. El cual fue impugnado por la parte contraria, y por tratarse de instrumentos privados emanados de un tercero que no es parte en este litigio, debió ser ratificado por el tercero a través de la prueba testimonial conforme lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no consta en autos, por lo que este Tribunal desecha dichos instrumentos del proceso, y así se decide.
2.-Copias fotostáticas de planillas de depósitos bancarios efectuados por el ciudadano Alex Guevara, el 3 de octubre de 2007, por un monto de cuatro millones ochocientos mil bolívares con 00/100 (Bs.4.800.000,oo); el 25 de octubre de 2007, por un monto de cuatrocientos veinticuatro mil bolívares con 00/100 (Bs.424.000,oo), y el 19 de noviembre de 2007, por un monto de un millón seiscientos mil bolívares con 00/100 (Bs.1.600.000,oo),en la cuenta corriente N°.01020125030009604203 del Banco de Venezuela, cuyo titular es el ciudadano Enrico Mazza, dichos instrumentos fueron impugnados por la contraparte, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, asimismo, las no fueron consignadas en original ni ratificadas en su contenido a través de la prueba de informes a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 eiusdem, se desechan en el proceso. Así se decide.
3.- Copias fotostáticas de facturas a cargo de la ciudadana Gaby Mazza, por concepto de adquisición de bisuterías. En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada no le confiere valor probatorio, en virtud de tratarse de copias simples de documentos privados, las cuales no pueden admitirse por no ser de los documentos que autoriza el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para ser promovidos en fotostátos simples, aunado al hecho que fueron impugnadas por la parte a quien se las hicieron valer. Y así se decide.-
Por otra parte, visto las pruebas producidas a los autos en escrito presentado en fecha 23 de enero de 2008 por el pretenso apoderado judicial de la parte demandada, en el escrito de fecha 23 de enero de 2008; a los efectos de salvaguardar la tutela judicial efectiva consagrada en el artículo 26 constitucional, analiza las pruebas:

a) Original de Planillas de Depósitos Bancarios: cursantes al folio setenta y nueve (79) del presente expediente, los cuales fueron impugnadas por la contraparte, en modo alguno guarda relación con el hecho controvertido por lo que son desechada del debate probatorio. Y así se decide.-

b) Copia certificada de expediente de consignaciones arrendaticias N°.2007-2007, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, observa esta Juzgadora que la demandada alegó encontrarse solvente en el pago de dichos meses, en virtud de las consignaciones arrendaticias efectuadas en el expediente Nº 2007-2007 llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción, cuyas copias certificadas cursan en autos, y corresponde al mes de diciembre de 2007, se desecha del proceso en virtud de no guardar relación a la materia debatida, y así se declara.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Analizadas como han sido todas y cada una de las pruebas promovidas por las partes, se observa:
Expuesto lo anterior, se pasa a resolver el fondo de la presente litis:
Conforme a nuestro Código Civil Venezolano Vigente, el Contrato de Arrendamiento es aquel por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra, de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que está obligado a pagar a aquella. (Art. 1.579 C.C.)
Asimismo, conforme al artículo 1.592 ejusdem, el Arrendatario tiene dos obligaciones principales, a saber:

1) Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según el contrato.
2) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos..-

En este sentido, el lapso probatorio constituye para el accionado, al igual que el acto de contestación, el ejercicio pleno de las garantías constitucionales establecidas en el artículo 49 de la Constitución, de tal manera que podrá rebatir en dicha fase las pretensiones que le han sido opuestas, al ofrecer medios de prueba permitidos por el Legislador en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la carga que tienen cada una de las partes de probar todo cuanto afirman, conforme a lo pautado en el artículo 506 ejúsdem, dentro de los lapsos de carácter preclusivos establecidos en el Texto Adjetivo Civil para tal fin.
Precisamente, el artículo 1.354 del Código Civil, trasladado al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece la carga probatoria para cada una de las partes en juicio y, el deber de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, motivo por el cual, quien solicita la ejecución de una obligación debe probarla y, quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o, el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
En vista a lo expresado, prevé el artículo 1.167 del Código Civil, lo siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Consagra la anterior norma legal, la acción resolutoria y la acción de cumplimiento que nacen de los contratos bilaterales, en virtud del incumplimiento efectuado por uno de los contratantes, a quién, en virtud de la naturaleza contractual, le corresponde en principio, el acatamiento de la voluntad expresada en la convención, las cuales pueden ser interpuestas por la parte que se estime lesionada, salvo que aquélla compruebe que su conducta obedece por la inejecución de la otra.
El artículo 1.264 del Código Civil, reza:
“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Este artículo nos indica en primer lugar, que el acreedor tiene el derecho a obtener un cumplimiento en forma específica, y en segundo lugar, para el caso de cualquier contravención del deudor a la exactitud que se predica que debe tener el acto del cumplimiento, establece el derecho del acreedor a obtener, como un subrogado del cumplimiento exacto, el resarcimiento de los daños y perjuicios. (Melich-Orsini, José. Doctrina General del Contrato. Editorial Jurídica Venezolana, Segunda Edición, Caracas, 1.993, pág. 385)
Por consiguiente, corrobora este Tribunal del examen de rigor efectuado a las actas procesales que conforman el presente expediente que, durante el debate probatorio, efectivamente quedó como hechos no controvertidos la relación arrendaticia existente entre las partes, sin embargo, en lo que respecta a los hechos que dieron origen a la presente acción se puede constatar que ciertamente en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento fue convenido por las partes que el arrendatario se obligaba a pagar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes por mensualidades adelantadas, la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLIVARES hoy MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bsf 1600,00), con lo cual la parte demandada quien tenia la obligación de desvirtuar los hechos alegados por la parte actora en su libelo de demanda, es decir, que ha debido demostrar su solvencia en lo que respecta al pago de los meses demandados como insolutos, no lo hizo, evidenciándose la falta de pago de los cánones de arrendamiento y así el incumplimiento en el pago oportuno de mas de dos meses establecidos por la Ley para declarar la procedencia de una acción de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, con lo cual queda así establecido el incumplimiento a la Cláusula Primera del Contrato de Arrendamiento. Y así se declara.-
Habiendo quedado así demostrado que la parte demandada no acreditó medio de prueba alguno tendentes a desvirtuar la eficacia jurídica de los hechos alegados en el libelo de la demanda, de tal modo que al no ofrecer elementos probatorios capaces de crear la convicción plena de sus afirmaciones, considera esta Sentenciadora de Alzada que al haber demostrado el actor, tanto la existencia de la relación arrendaticia, la cual no fue controvertida en ningún caso, así como el incumplimiento de las Cláusulas establecidas en dicho contrato de arrendamiento de fecha cierta 22 de junio del 2005, ocasionando con ello el incumplimiento de una de las obligaciones allí asumidas, da lugar a reclamar la resolución del mismo. Y así se declara.-
En lo relativo en su petitorio la parte actora, pretende el pago de honorarios profesionales, calculados prudencialmente sobre la base del treinta por ciento (30%) del valor de la demanda, una vez declarada la certeza de los hechos y calculados los daños y perjuicios a que hubiere lugar, al respecto este Tribunal, declara improcedente dicho pedimento, por cuanto en nuestra legislación sustantiva establece el procedimiento especial para el cobro de honorarios profesionales. Y así se decide.-
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, hace los siguientes pronunciamientos:

DISPOSITIVA
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado MARIO RAMIREZ YANEZ en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana YHAJAIRA COROMOTO NUNES MALAVE, identificada en los autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 11 de junio del 2008, la cual se modifica en los términos expuestos en el cuerpo de este fallo.

SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la ciudadana TANIA A. MAZZA-MARTÍNEZ contra la ciudadana YHAJAIRA COROMOTO NUNES MALAVE, ambas plenamente identificadas en los autos, por lo que se declara resuelto el contrato de arrendamiento, en consecuencia se ordena la entrega inmediata del inmueble arrendado libre de bienes y personas el inmueble constituido por un apartamento identificado con la letra “A”, ubicado en la quinta “Villa Capri 209”, Calle Monsensol, Lomas del Márquez, Municipio Sucre del estado Miranda.

TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la cantidad de cien mil bolívares con 00/100 (Bs. 100.000,oo), equivalentes a cien bolívares fuertes con 00/100 (Bs.F.100,oo) diarios, por concepto de indemnización por daños y perjuicios causados por la demora en la entrega del inmueble, calculados a partir del 10 de agosto de 2007 (inclusive), fecha de introducción de la demanda, hasta el día en que se declare definitivamente firme la sentencia, los cuales deberán calcularse por auto separado en fase de ejecución.

CUARTO: De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes del presente fallo.-
Publíquese y Regístrese.-

Dada, firmada y sellada en el Salón de despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los ocho (08) días del mes de noviembre del dos mil nueve (2009) Años: 199º y 150º.
La Juez,

Abg. Maria Camero Zerpa
La Secretaria Acc.,

Abg. Adriana Meaño

En esta misma fecha, siendo las 12:34 P.M., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Acc.,

Abg. Adriana Meaño

MCZ/JGF/mcz
AH1A-R-2008-000017.-