TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, tres (3) de diciembre de dos mil nueve
199º y 150º

EXPEDIENTE N°: AP31-V-2009-0003367
PARTE ACTORA: INMOBILIARIA PALAMAR, C.A.
APODERADA JUDICIAL: IRMA PERALTA ULLOA
PARTE DEMANDADA: CASAS SALCEDO, C.A. (CASALCA)
APODERADOS JUDICIALES: OCTAVIO CALCAÑO SPINETTI, GUSTAVO AÑEZ TORREALBA, VICTOR DURÁN NEGRETE, LUIS EDUARDO ALVAREZ DE LUGO OXFORD, GUSTAVO SANTANDER CASTRO y CAROLINA GUILLIANO SANCHEZ
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA

Fue asignado a este Juzgado el libelo de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesto por la abogada Irma Peralta Ulloa, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 86.716, actuando como apoderada judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA PALAMAR, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 21 de julio de 1982, bajo el No. 56, Tomo 95-A Sgdo., en carácter de arrendadora; contra la sociedad mercantil CASAS SALCEDO, C.A. (CASALCA), inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el 16 de mayo de 1986, bajo el No. 65, Tomo A-5, domiciliada en Tovar, Municipio Tovar del Estado Mérida, representada estatutariamente por el ciudadano YSAÍAS SALCEDO OMAÑA, titular de la Cédula de Identidad No. 8.085.780.
EL 7 de octubre de 2009 se admitió la demanda, ordenándose la citación de la demandada para que compareciera a contestarla al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, la cual se verificó en la persona de su representante estatutario, y se dejó constancia en el expediente el día 29 de octubre de 2009.
El 2 de noviembre de 2009, el abogado Gustavo Añez Torrealba, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 21.112, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación de la demanda y consignó cheque de gerencia con la finalidad de caucionar contra la medida de secuestro solicitada por la parte actora.
Dentro del lapso probatorio ambas partes promovieron pruebas, debidamente providenciadas por este Tribunal.
Vencidos los trámites de sustanciación de la presente causa, corresponde a este Tribunal emitir su pronunciamiento definitivo.
DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA.-
Expuso la apoderada judicial de la parte actora, sociedad mercantil INMOBILIARIA PALAMAR, C.A., que ésta arrendó el 28 de octubre de 2008, a CASAS SALCEDO, C.A. (CASALCA), la oficina distinguida con el No. 21 del Edificio Onix, ubicado en la Avenida Sojo de la Urbanización El Rosal, jurisdicción del Municipio Chacao del Distrito Capital. Que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se estableció el canon de arrendamiento convenido, en la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00) mensuales, a ser pagado durante los cinco (5) días siguientes al veintiocho (28) de cada mes, pero que desde el mes de junio de 2009, se dejó de pagar a la arrendadora el canon de arrendamiento.
Que en la cláusula quinta, la arrendataria se obligó a contratar y mantener vigente los seguros necesarios y convenientes que amparen de riesgos el valor del inmueble arrendado, incumpliendo esta obligación, por cuanto no ha pagado la prima del seguro, tal como –a su decir- se puede verificar del aviso de cobro emitido por la compañía aseguradora, acompañado marcado “D”. Manifestó que las siguientes eran las sumas que CASAS SALCEDO, C.A. adeuda a su representada: (Bs. 8.000,00), por cada canon comprendido desde junio hasta septiembre 2009; (Bs. 640,00), por intereses de mora; y (Bs. 4.982,54), por concepto de prima de Seguro, lo cual totaliza la cantidad de (Bs. 37.622,54).
Que de conformidad con los artículos 1592, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, demanda a CASAS SALCEDO, C.A. (CASALCA), para que convenga, o a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: 1) En dar por resuelto el Contrato de Arrendamiento celebrado el 28 de octubre de 2008; 2) En la entrega del inmueble arrendado, en las mismas buenas condiciones en que fue recibido, con todos los equipos y mobiliario descrito en el inventario anexo, que forma parte integrante del contrato; 3) En cancelar a la parte actora la cantidad de (Bs. 32.640,00), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, correspondiente a los meses antes indicados; así como en cancelar, por concepto de daños y perjuicios los meses que se sigan venciendo hasta la conclusión del juicio, a razón del monto del canon de arrendamiento; 4) En cancelar la suma de CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 4.982,54), correspondiente al seguro de la oficina 21 antes indicada; 5) El pago de los intereses moratorios, tal como lo indica la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, hasta la conclusión del juicio; 6) En pagar las costas y los costos del juicio, así como las gestiones de cobranzas extrajudiciales y los honorarios profesionales; 7) Indexar todas las cantidades que se adeuden a su mandante, ya antes descritas en el numeral anterior, hasta la fecha en que se desaloje la oficina y sea entregada y puesta a entera disposición de la propietaria, INMOBILIARIA PALAMAR, C.A. y se haga efectivo el pago.
Al contestar la demanda, el abogado Gustavo Añez Torrealba, apoderado judicial de la parte demandada, a pesar de haber manifestado en primer lugar que negaba, rechazaba y contradecía en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la acción de Resolución de contrato de arrendamiento interpuesta contra su representada; posteriormente afirmó lo siguiente: Que su representada ha venido arrendando el local para oficina que aparece descrito en los autos, según relación arrendaticia que data exactamente de hace seis (6) años, siendo que el último de los sucesivos contratos suscritos, es el acompañado al escrito libelar, de fecha 28 de octubre de 2008, con duración de un año, que vencía el 28 de octubre de 2009.
Que la relación arrendaticia se inició con el contrato suscrito el 28 de octubre de 2003 hasta el 28 de octubre de 2004, autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 15 de diciembre de 2003, bajo el No. 17, Tomo 102; bajo el falso supuesto de que el inmueble se encontraba exento de regulación por cuanto databa del año 1987, según lo indicó a su representada la parte actora; con un canon de arrendamiento de (Bs. 1.800.000,00) hasta el último canon convenido por las partes, de (Bs. 8.000,00), canon éste que su representada aceptó el año pasado, no obstante considerarlo excesivo, bajo el supuesto falso (vicio del consentimiento) de que el inmueble de marras se encontraba libre de regulación.
Que a mediados de este año 2009, su representada tuvo conocimiento de que en el mismo edificio Onix donde se encuentra la oficina objeto de la demanda, existe una oficina similar que se encuentra regulada por la Dirección de Inquilinato, por un monto inferior al pagado por canon de arrendamiento por CASAS SALCEDO, C.A., a INMOBILIARIA PALAMAR, C.A., y al verificar tal información se encuentran con la sorpresa de que los datos acerca de la supuesta edad del edificio eran otros y que el mismo ciertamente se encontraba sujeto a regulación conforme a la ley, requisito legal con el que la arrendadora no cumplió para esta contratación, exponiéndose a las consecuencias legales de su proceder.
Que ante tales circunstancias los representantes de ambas partes procedieron a discutir el monto del canon vigente a mediados de este año 2009, exigiendo la arrendataria que el mismo fuese adecuado a los montos regulados por el organismo competente y que lo mismo se hiciera para el nuevo período anual del contrato, pero que durante este período de discusiones la arrendadora no envió más al cobrador a recabar los pagos mensuales, como era la costumbre desde que se inició la relación arrendaticia; lo que su representada interpretó como una medida justa porque se encontraban en conversaciones sobre los montos a cobrar, motivo por el cual su representada tampoco se preocupó por emitir los pagos de cánones desde el mes de junio, ante la eventual compensación que debería operar en el caso. Pero que, para sorpresa de su representada, se le interpuso la presente demanda.
Que su representada gestionó ante el organismo inquilinario correspondiente, la regulación del canon de arrendamiento, como se evidencia –a su decir- de la correspondiente copia del Comprobante de Recepción de Solicitud de Regulación sellado, firmado y recibido por el organismo competente, el cual sería producido en la etapa probatoria. Que conforme a dicho procedimiento quedará establecido el sobreprecio de alquileres que ha venido pagando su representada a la parte actora a lo largo de la relación arrendaticia, todo ello conforme al incumplimiento de INMOBILIARIA PALAMAR, C.A., a las exigencias legales al respecto; que igualmente quedará evidenciado que su representada no debe cantidad alguna por el aludido concepto de cánones de arrendamiento, sino que más bien resultará tener a su favor pagos o abonos en exceso que deberá reconocerle la parte actora por concepto de sobrealquileres pagados por CASAS SALCEDO, C.A.
Manifestó que lamentablemente para esta fecha en que se contesta la demanda no existe la Resolución de Regulación de alquileres como tal, por lo cual les resulta imposible en este momento procesal, formular la correspondiente reconvención en los términos de ley, pues se desconocen los montos exactos que estarían involucrados en tal acción para demandar su repetición, pero que una cosa sí tiene segura y es que al haberse arrendado sin solicitar la correspondiente regulación, así como al haber pagado su representada a la actora, cantidades mensuales superiores a la regulación vigente que existe para una oficina vecina del mismo edificio Onix, similar a la que es objeto de esta acción, lo procedente será el reintegro de las cantidades así involucradas por concepto de sobrealquileres.
Así las cosas, de la exposición que antecede se evidencia que la parte demandada reconoció la relación arrendaticia que le vincula a la parte actora, así como el hecho de que no pagó los cánones de arrendamiento pactados, a partir del mes de junio 2009. Si bien la parte demandada pretendió excepcionarse en el hecho de que el inmueble en donde se encuentra la oficina arrendada data de una fecha anterior al año 1987, le correspondía demostrar que había una regulación previa del canon de arrendamiento del referido edificio o de la oficina, lo cual no hizo.
No es cierto lo alegado por la parte demandada en el sentido de que si el edificio Onix tiene una Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente anterior al 2 de enero de 1987, la arrendadora estaba obligada a solicitar la regulación del inmueble, toda vez que cualquiera de las personas indicadas en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios podía hacerlo, entre las cuales se encuentra también el arrendatario, pues la procedencia de dicha solicitud está supeditada al interés personal legítimo y directo que tenga cualquier persona en el procedimiento y que pudieran resultar afectadas tanto por la regulación de un inmueble como por la exención de tal regulación. Una vez que el ente administrativo legalmente facultado emita la Resolución de regulación del canon máximo a cobrar por canon de arrendamiento, entonces sí podemos hablar de una obligación en cabeza del arrendador y entonces el arrendatario no estará obligado a pagar a su arrendador una cantidad superior a la regulada, aun cuando contractualmente hubiesen pactado lo contrario.
En el caso de marras, tal como lo admitió la parte demandada, no existe una Resolución que la arrendadora esté obligada a cumplir, pues a pesar de que la accionada afirmó que una oficina contigua a la que ella ocupa está sometida a regulación del canon, no trajo a los autos la respectiva Resolución, la cual en caso de existir, le hubiese beneficiado para el caso de que el ente regulador no se hubiese limitado a fijar la renta máxima mensual de la oficina vecina, sino que lo haya hecho con todo el edificio Onix y por ende con cada una de sus dependencias.
Por otro lado, tampoco beneficia a la parte demandada en este procedimiento el hecho de que actualmente se esté tramitando a sus instancias el procedimiento de regulación del canon máximo de arrendamiento mensual que debe pagar por la oficina que ocupa como arrendataria, pues hasta la fecha no se ha pronunciado la Resolución que la parte actora estaría obligada a cumplir. Toda vez que no existe una Resolución administrativa anterior al mes de junio 2009, por la que se haya fijado el canon máximo a pagar, rige el convenido por las partes en el contrato autenticado el 14 de abril de 2009, con vigencia a partir del 28 de octubre de 2008 hasta el 28 de octubre de 2009, consignado en original con el libelo y reconocido por la parte demandada. En consecuencia, se declara que la parte demandada estaba obligada a pagar por canon de arrendamiento mensual la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00), por cada mes transcurrido desde junio hasta septiembre 2009. Por cuanto la parte demandada admitió no haber pagado dichos cánones de arrendamiento, resulta forzoso para este Tribunal declarar que incumplió con su principal obligación como arrendataria, por lo es procedente la demanda por Resolución de Contrato interpuesta por la arrendadora, debiendo la parte demandada entregar el inmueble arrendado y pagar una cantidad equivalente a los cánones de arrendamiento dejados de pagar desde el mes de junio hasta el último mes vencido a la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme, por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a su arrendadora, por estar ocupando el inmueble sin pagar la contraprestación correspondiente.
Se observa que la demandante afirmó que la arrendataria también incumplió la obligación asumida de pagar la Prima de Seguro, afirmación que no encontró resistencia en la parte demandada, por lo cual debe este Tribunal declarar que quedó como un hecho admitido dicho incumplimiento. Sin embargo, no es procedente la condenatoria de pago de la cantidad de (Bs. 4.982,54) por tal concepto, solicitada en el punto 4) del petitorio, toda vez que la única forma en que la parte actora tendría derecho a exigir su pago sería a través del reembolso, si la hubiese pagado a la compañía de Seguros contratada; por ende no tiene legitimidad para cobrar el importe de la Prima de Seguro que la parte demandada adeuda.
En relación a lo solicitado en el punto 5) del petitorio, el Tribunal declara su improcedencia toda vez que su petición está fundamentada en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, lo cual fue pactado por las partes para el caso de que la parte demandada incurriese en dilación o tandanza en el pago del canon de arrendamiento, dentro de los cinco (5) días siguientes al veintiocho (28) de cada mes; es decir que en ese supuesto, el contrato continuaría su vigencia, sólo que además del canon de arrendamiento pactado, la arrendataria debía pagar a su arrendadora por cada día de retardo, el dos por ciento (2%) adicional, calculado sobre la cuota vencida y no pagada en su fecha de pago; supuesto diferente al presente en el que la sanción aplicable al caso es la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago en que incurrió la arrendataria, tal como fue accionado por la parte actora.
En cuanto al punto 7) del petitorio, se observa que la parte actora solicitó que se ordenara indexar “todas las cantidades que se adeudan a mi mandante, ya antes descritas en el numeral anterior, hasta la fecha en que se desaloje la oficina y sea entregada y puesta a entera disposición de la propietaria la empresa IMOBILIARIA PALAMAR, C.A. y se haga efectivo el pago. El Tribunal no puede ordenar la indexación solicitada en esos términos, por cuanto no hay posibilidad de determinar claramente los parámetros dentro de los cuales habría de ordenarse la indexación judicial, toda vez que es totalmente incierta la oportunidad en que se haría la entrega del inmueble y mucho más la fecha en que se haría efectivo el pago, lo cual sólo dependería de la voluntad de la parte demandada en caso de cumplir voluntariamente con lo ordenado; y en caso de una eventual ejecución forzosa de la sentencia, también escapa del Tribunal la fijación de una fecha determinada.
Finalmente se observa que la parte demandada consignó un cheque de gerencia con la finalidad de ofrecer caución para que no se decretase la medida de secuestro solicitada por la parte actora, sobre lo cual ya se pronunció este Tribunal en el Cuaderno de Medidas relacionado con el presente procedimiento, lo cual se da por reproducido en esta decisión.
Con fundamento en las consideraciones explanadas anteriormente, administrando justicia en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Tribunal declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuso INMOBILIARIA PALAMAR, C.A. contra CASAS SALCEDO C.A. (CASALCA), identificadas ut supra. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado el 14 de abril de 2009, también antes identificado. Se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Entregar a la parte actora el siguiente bien inmueble: oficina distinguida con el No. 21, ubicada en el piso 2 del Edificio Onix, situado en la Avenida Sojo de la Urbanización El Rosal, jurisdicción del Municipio Chacao del Distrito Capital.
SEGUNDO: Pagar a la parte actora, la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00) por cada mes transcurrido desde junio 2009 hasta el último mes vencido a la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme, ambos inclusive, por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a la arrendadora.
No hay condenatoria en costas, por cuanto a la parte actora no se le concedió todo lo solicitado en el petitorio del libelo, de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
El presente fallo se dicta dentro del lapso legalmente previsto para hacerlo, por lo cual no es necesaria su notificación a las partes. De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los tres (3) días del mes de diciembre de dos mil nueve, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En la misma fecha (3-12-2009), y siendo las (8:55) horas de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,