TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciséis (16) de diciembre de 2009
199º y 150º

PARTE ACTORA: “EUTIMIA MARÍA PAIVA PALACIOS”, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-1.728.514; con domicilio procesal en: Avenida San Felipe con Segunda Transversal, Edificio Bancaracas, Piso 9, Oficina 902, La Castellana, Municipio Chacao del estado Miranda.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: “JORGE BENSHIMOL y LEÓN BENSHIMOL”, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 4.875 y 76.696, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “FLOR CORREA IBARRA”, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-4.116.237.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “IGOR A. TANACHIAN”, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 52.638.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2009-002219

I
DESARROLLO DEL JUICIO

El día 2 de julio de 2009, el abogado en ejercicio de su profesión Jorge Benshimol, con el carácter de mandatario judicial de la ciudadana Eutimia María Paiva Palacios, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, formal libelo de demanda mediante el cual pretende de la arrendataria ciudadana Flor Correa Ibarra, con fundamento en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que cumpla con la obligación de hacer la entrega de un inmueble constituido por la parte “A” del apartamento identificado con el N° 63, ubicado en el piso 6 del Edificio Santa Ana, situado en la Calle “B”, de la Urbanización Comercio-Residencial Boleíta, Municipio Sucre del estado Miranda, alegando como causa petendi el vencimiento del plazo de la prórroga legal.
Por auto de fecha 13 de julio de 2009, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley; ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda.
En fecha 20 de julio de 2009, se libró la compulsa.
El día 29 de julio de 2009, el ciudadano Alguacil Grejosver Planas informó mediante diligencia que logró citar personalmente a la parte demandada, quien le firmó el correspondiente recibo.
Luego, en fecha 31 de julio de 2009, siendo la oportunidad para la contestación a la demanda, compareció personalmente la ciudadana Flor Correa Ibarra y manifestó no tener asistencia jurídica, por lo que se difirió por cinco (5) días de despacho conforme lo previsto en el artículo 4 de la Ley de Abogados.
En fecha 10 de agosto de 2009, la parte demandada dio contestación a la demanda en su contra incoada por Eutimia Paiva Palacios.
El día 16 de septiembre de 2009, la representación judicial de la parte actora promovió los medios de prueba que consideró idóneos y pertinentes a sus afirmaciones de hecho.
En fecha 23 de septiembre de 2009, la parte demandada asistida de abogado, promovió igualmente medios de prueba.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador procede a resolver el fondo de la controversia previa las siguientes consideraciones:
II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alega en el libelo de la demanda lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante

1. Alega, que desde el año 2004, su representada mantiene una relación arrendaticia con la ciudadana Flor Correa Ibarra, y que en fecha 15 de febrero de 2007, se autenticó un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 12, tomo 17 de los libros respectivos, que tiene por objeto la parte “A” del apartamento identificado con el N° 63, ubicado en el piso 6 del Edificio Santa Ana, situado en la Calle “B”, de la Urbanización Comercio-Residencial Boleíta, Municipio Sucre del estado Miranda.
2. Aduce, que en la cláusula primera del citado contrato de arrendamiento, las partes convinieron que el mismo quedaría extinguido a su vencimiento, sin necesidad de notificación alguna ni requerimiento previo; razón por la cual, la arrendataria debió entregar el inmueble una vez finalizado el contrato y su prorroga legal, es decir el 8 de febrero de 2009.
3. Alega, que la arrendataria se ha negado a cumplir con esa obligación de hacer la entrega del inmueble; por lo que procede a demandar conforme lo estipulan los artículos 38 literal b) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, par que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal en la entrega del inmueble, y las costas procesales.

En contraposición a los hechos libelados, la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en defensa de sus derechos e intereses sostiene lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la parte demandada

1. Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda en su contra incoada por la ciudadana Eutimia Paiva.
2. Promueve la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
3. Alega, que al culminar el contrato en el mes de febrero de 2008, y no habiendo notificación alguna por parte de la propietaria del inmueble, continuó con el pago del canon pactado lo cual hace que la relación arrendaticia pase a ser a tiempo indeterminado.
4. Sostiene, que la parte actora busca desvirtuar los hechos tratando de dar a entender que el contrato ya estaba vencido, al igual que la prorroga legal, cuando lo cierto es que el contrato está vigente hasta el mes de febrero de 2010, y que lo pertinente es que una vez vencido el contrato se le solicite la prorroga establecida en el artículo 38 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios.
5. Asevera, que la parte actora de manera maliciosa y con el propósito de lograr que se insolventara, cerró la cuenta donde según la cláusula segunda del contrato, ella debía realizar el pago del canon de alquiler; sin embargo, manifiesta que continuó pagando el canon de arrendamiento mensual en otra cuenta identificada con el Nº 0108-0001-31-0200543594, en la misma entidad bancaria a nombre de Eutimia María Paiva Palacios, quien recibió el pago de manera puntual.
De acuerdo con lo antes expuesto, patentiza este operador jurídico que en el caso de marras, el thema decidendum se circunscribe a establecer sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en derecho de la pretensión de cumplimiento que hace valer la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada respecto a la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, alegando el vencimiento del término de la prórroga legal ex artículos 38 literal b) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sin embargo, antes de examinar el merito de la causa, este juzgador se encuentra obligado resolver in limine la cuestión previa que la parte demandada alega en el escrito de contestación a la demanda, fundamentada en el artículo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto observa:
III
PUNTO PREVIO

En sustento de la defensa previa promovida por la parte demandada, sostiene lo siguiente:
“…Promuevo como defecto de fondo de la parte demandante, contemplada en el ordinal 11 (sic) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no ser procedente la presente demanda, ya que con la lectura de los hechos, dados por la parte actora, y acogiéndonos a los criterios de la norma que rige la materia, llegamos a la conclusión siguiente: ‘el contrato de arrendamiento suscrito en fecha, Febrero del 2.007, su vencimiento debió ser en Febrero del 2.008’, como no hubo notificación por parte de la propietaria, de disponer del inmueble y teniendo como antecedente que en el año 2.004, se había firmado un contrato bajo las mismas condiciones; retomando la idea esta defensa asume que el contrato se renovó de manera inmediata, lo cual nos lleva, que su vencimiento debiera ser en Febrero del año 2.009, pues bien ciudadano juez, si fuese tal la situación, aseveramos que mi asistida para la fecha lo que se encuentra es disfrutando del derecho a prorroga, contemplado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es por ello, que dicha causal hace improcedente la demanda intentada…”

Ahora bien, el maestro Dr. Arístides Rengel-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, página 82, al referirse a la cuestión previa en examen, considera que: “…También ocurre cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción. (Subrayado del Tribunal)”;
De lo antes expuesto se deduce, sin lugar a dudas, que resultaría procedente la cuestión previa in comento, cuando la ley expresamente excluya en tales casos el derecho a la jurisdicción (carencia de acción), es decir, cuando sea el propio legislador quien establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
En otras palabras, la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente), como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley.
Aplicando las anteriores consideraciones al caso de autos, estima este operador jurídico que no existe tal prohibición de la Ley de admitir la demanda de cumplimiento incoada por la parte actora, pues la parte demandada basa su argumentación en la simple hipótesis de que se encuentra disfrutando del derecho a prorroga legal, contemplado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que además no hubo notificación por parte de la propietaria de disponer del inmueble al vencimiento del contrato, lo cual ocurrió ¬–según su dicho- en el mes de febrero de 2008. En tal sentido, no señala cual es la norma jurídica que de manera expresa imposibilite el ejercicio de la presente acción que tiene como objeto el cumplimiento de una obligación contractual arrendaticia; caso en el cual evidentemente la demanda no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional.
Por el contrario, la acción propuesta por la parte actora se encuentra tutelada por el ordenamiento jurídico sustantivo en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para cuyo ejercicio no está previsto el cumplimiento de determinados requisitos legales. Caso muy distinto sería, que se pretenda el cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble alegando el vencimiento del término de la prorroga legal, cuando la relación locativa sea verbal o escrita a tiempo indeterminado pues según el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tales casos solo es posible una pretensión de desalojo fundamentada en alguna de las causales previstas en dicha norma legal.
Por lo tanto, no comparte este operador de justicia el argumento de la parte demandada, en cuanto a que existe prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta por la parte actora, referida al cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble por vencimiento del término de la prorroga legal. Sin embargo, se advierte que estando involucrado el orden público social, la naturaleza jurídica temporal de la relación arrendaticia de marras será objeto de examen, al establecerse el merito de la cusa ut infra. Por tales razones, la cuestión previa bajo análisis no puede prosperar en derecho; y así se decide.-
IV
FUNDAMENTOS DEL FALLO

En la misión que tiene este operador jurídico de administrar justicia, le corresponde resolver sí los hechos alegados y probados por las partes de la relación procesal, pueden subsumirse en el supuesto de hecho de las normas jurídico-positivas que invocan en sustentos de sus pretensiones; teniendo en cuenta que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados
Entonces, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, se procede a la valoración del material probatorio ofrecido por las partes, en los siguientes términos:

Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora

1. Promueve, sendos contratos de arrendamientos autenticados ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fechas 5 de abril de 2004, y 15 de febrero de 2007, respectivamente, bajo el Nº 41 tomo 28, y Nº 12 tomo 17, también respectivamente, los cuales se admiten para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valoran como un documento público por emanar de un funcionario competente para dar fe pública, otorgándoseles valor probatorio de demostrar el vínculo jurídico arrendaticio suscrito entre las partes en conflicto, que tiene por objeto el inmueble cuya entrega se solicita; así como también, el contenido y alcance de las obligaciones por ambas asumidas; así se establece.-
2. Promueve, copia simple de documento de compraventa registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre hoy Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 2 de octubre de 1964, bajo el Nº 1, tomo 15, protocolo primero, el cual se valora conforme lo previsto en el artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, teniéndose como un instrumento idóneo para demostrar la titularidad del derecho de propiedad que asiste a la parte accionante, y por ende su legitimidad para intentar la acción; así se decide.-
3. Durante la etapa probatoria, promueve carta misiva enviada por Flor Correa a la arrendadora Eutimia Paiva, de fecha 4 de septiembre de 2008, la cual se valora conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como un instrumento privado legalmente reconocido idóneo para demostrar, adminiculado con el indicio que emerge de la carta misiva de fecha 27 de julio de 2008, aportada en copia simplemente fotostática inserta al folio 50 de la pieza principal, que la arrendataria está en conocimiento de la manifestación de voluntad por parte de la arrendadora del inmueble, parte actora en juicio, de respecto al vencimiento del término contractual como también del término de la prorroga legal ex artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así se establece.-

Pruebas promovidas por la parte demandada

1. Promueve junto al escrito de contestación a la demanda, carta misiva de fecha 22 de junio de 2008, la cual sirve para demostrar el hecho que allí consta en cuanto a la manifestación de voluntad que hizo la arrendadora Eutimia Paiva, a la arrendataria Flor Correa Ibarra, en cuanto a la entrega del inmueble antes del mes de octubre de 2008; así se decide.-
2. Promueve una instrumento fechado 10 de febrero de 2009, que contiene el requerimiento a comparecer ante la Oficina de Asesoría Legal de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, así como también, un informe médico fechado 3 de noviembre de 2008; instrumentos que se desechan del proceso por cuanto ningún elemento de convicción producen en este juzgador, respecto al merito de la causa; así se decide.-
3. Promueve, original del planilla de depósito bancario efectuado en la cuenta de ahorro Banco Provincial Nº 0108-0001-38-0200356883, a nombre de Eutimia María Paiva Palacios, de fecha 3 de febrero de 2009; y planillas de depósitos bancarios efectuados en la cuenta de ahorro Banco Provincial Nº 0108-0001-31-0200543594, a nombre de Eutimia María Paiva Palacios, de fechas 3 de marzo de 2009, 3 de abril de 2009, 4 de mayo de 2009, 8 de junio de 2009, 6 de julio de 2009, 6 de agosto de 2009; y en la cuenta Nº 01340029630292011725 Banesco Banco Universal, de fecha 4 de septiembre de 2009, a nombre de Eutimia Paiva. Estos instrumentos los valora el Tribunal de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil, pues los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, sección I, del código civil, encuadran en el género de prueba documental; por consiguiente, al no haber sido impugnados por la parte contraria, se tienen como fidedignos respecto a los pagos (fechas y montos) efectuados a favor de la titular de las cuentas bancarias que allí se señalan; así se establece.-

Ahora bien, efectuado el análisis del cumulo de pruebas aportado al proceso, resulta importante destacar que la parte actora aspira obtener de este órgano jurisdiccional, una sentencia favorable de condena que acoja la pretensión que hace valer contra la arrendataria, exigiéndole que cumpla con la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, alegando el vencimiento del término de la prórroga legal previsto en el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sin embargo, se advierte que la parte demandada negó los hechos libelados constitutivos de la pretensión actora; además, alegó un hecho modificativo como es la indeterminación de la relación arrendaticia sub examine, que en su criterio hace inadmisible la demanda.
En base a lo antes expuesto, debe advertirse que la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público, pues según se infiere del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables. Prueba de ello lo constituye el derecho a la prórroga legal en cuya virtud la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley; en efecto, la inteligencia del artículo 38 eiusdem patentiza, que los arrendatarios que al vencimiento del término contractualmente convenido se encuentren solventes en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, tienen derecho a permanecer en posesión del inmueble arrendado durante el tiempo que dicha norma establece para cada caso específico; lo que a su vez resulta de obligatoria observancia para los arrendadores.
Así las cosas, la lectura de la cláusula primera del contrato de arrendamiento accionado, suscrito en fecha 15 de febrero de 2007, que sirve de título a la demanda, pone de manifiesto que las partes acordaron su término de duración por un (1) año fijo, contado a partir del día 8 de febrero de 2007, sin necesidad de desahucio. Por consiguiente, es de suyo evidente que existiendo entre las partes en litigio una relación arrendaticia sin solución de continuidad, desde el día 19 de marzo de 2004, a partir del día 8 de febrero de 2008, exclusive, comenzó a transcurrir obligatoriamente para el arrendador el lapso de prórroga legal de un (1) año prevista en el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que según consta en autos, la arrendataria efectivamente disfrutó hasta el día 8 de febrero de 2009; así se establece.-
Sin embargo, a partir del vencimiento del término de la prorroga legal, la arrendataria Flor Correa Ibarra no solamente permaneció en posesión del inmueble, sino que además efectuó depósitos de cantidades de dinero en la cuenta de ahorro Nº 0001-38-0200356883, nomenclatura del Banco Provincial, a nombre de la arrendadora Eutimia Paiva Palacios, en particular el distinguido con el número de movimiento 000000415, fechado 3 de febrero de 2009. De igual manera, ha efectuado periódicamente depósitos en la cuenta de ahorro Nº 0108-0001-31-0200543594, nomenclatura del Banco Provincial, a nombre de Eutimia Paiva Palacios, durante los meses de marzo a agosto de 2009, ambos inclusive; y un último depósito bancario en la cuenta Nº 01340029630292011725, también a nombre de Eutimia Paiva Palacios en Banesco, Banco Universal, de fecha 4 de septiembre de 2009, odos en dinero en efectivo por la suma de Bs. 450,00.
De lo antes expuesto se colige, sin duda alguna, que a partir del vencimiento del término de la prorroga legal, los depósitos de sumas de dinero que hizo la arrendataria, ingresaron en el patrimonio de la parte actora Eutimia María Paiva Palacios, sin que ésta haya reclamado, desconocido o en manera alguna impugnado las planillas de depósitos bancarios ut supra examinadas, a las que se les otorgó valor probatorio como prueba documental. Esta situación de hecho conlleva a presumir que la arrendadora ha podido disponer libremente del dinero depositado en sus cuentas bancarias.
Ahora bien, dispone el artículo 1.600 del Código Civil que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Esta norma debemos adminiculara con lo previsto en el artículo 1.614 eiusdem, en cuya virtud los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
En el presente caso, ciertamente la relación arrendaticia se pactó inicialmente por tiempo determinado, y por mandato del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, también lo fue durante la prorroga legal que disfrutó la arrendataria por el termino de un (1) año, la cual venció en fecha 8 de febrero de 2009; no obstante, a partir de esta fecha la arrendataria ha permanecido en posesión del inmueble sin oposición de la arrendadora, al menos hasta el día 2 de julio de 2009, cuando se interpone la demanda. Asimismo, la arrendataria ha depositado sumas de dinero a favor de la arrendadora, por un monto equivalente al canon de alquiler, que partiendo del principio que todo pago supone una deuda, estima el Tribunal que tales depósitos tienen su causa en la contraprestación pecuniaria de la arrendataria, derivada del vínculo arrendaticio que las une. Es decir, tales pagos son los correspondientes a los cánones de alquiler a partir del mes de febrero de 2009.
Desde este punto de vista, infiere quien aquí decide que ha operado la tácita reconducción del contrato, situación de hecho que se subsume en el supuesto de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, cuya inteligencia patentiza una presunción legal que dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor ex articulo 1.397 eiusdem, en este caso, de la arrendataria Flor Correa Ibarra. Por lo tanto, es evidente que la naturaleza jurídica temporal de la convención arrendaticia entre las partes, se transformó pasando a ser ahora a tiempo indeterminado; así se establece.-
Por otra parte, es necesario señalar, que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estatuye que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando se materialice alguno de los supuestos de hecho que dicha norma legal comporta.
En el caso de marras, se precisa nuevamente que la pretensión que hace valer la parte actora en tutela de sus derechos, es el cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado, alegando el vencimiento del término de la prórroga legal, a pesar que la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia sub examine en cuanto a su duración, si bien comenzó siendo a tiempo determinado, posteriormente a partir del vencimiento del término de la prórroga legal operó la tácita reconducción como quedó establecido ut supra, y con ello pasó a ser a tiempo indeterminado.
Entonces, la pretensión que hace valer la parte actora resulta contraria a derecho, pues evidentemente no se subsume en alguno de los supuestos previstos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, el cual estatuye las causales por las cuales pretenderse el Desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
En apoyo a la determinación que da por sentada el Tribunal, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1.391, del 28 de junio de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845, determinó lo siguiente:

“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Negrillas del tribunal).

Finalmente, corolario de todo lo antes expuesto es que la parte actora no cumplió con su carga de demostrar el hecho constitutivo de su pretensión, cual es que vencido el término de la prórroga legal el arrendatario incumplió con su obligación de entregar el inmueble objeto de la demanda, conforme lo prevé el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En efecto, la parte actora no tomó en cuenta que había operado operó la tácita reconducción del contrato y por ende la indeterminación de la relación arrendaticia; sin embargo, procedió a ejercer la acción invocando los artículos 38 y 39 eiusdem lo cual es contrario a derecho, pues debió adecuar la tutela jurídica que peticiona dentro del marco de lo previsto por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ergo, debe sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del fallo; así se establece.-

V
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE en Derecho la pretensión contenida en la demanda incoada por la ciudadana Eutimia María Paiva Palacios contra la ciudadana Flor Correa Ibarra, por cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado, alegando el vencimiento de la prórroga legal, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de diciembre de 2009. Años 198º de la Independencia y 149 de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras González

En la misma fecha siendo la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria