TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, nueve (9) de diciembre de (2009)
Años: 199º y 150º

Asunto: AP31-V-2009-0004319

Recibido y visto como ha sido el libelo de demanda y los recaudos anexos, presentado para su distribución en horas de despacho del día 4 de diciembre de 2009, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, por el ciudadano Luis Alfonso Araujo Pérez, titular de la cédula de identidad Nº V-2.450.214, y de este domicilio, asistido de la abogada Nexy Ivet Asbati Barrios, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 35.600, en cuya virtud pretende con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el desalojo de un inmueble cedido en arrendado al ciudadano Ernel Pablo Dávila Vanegas, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-22.392.390, alegando como causa petendi que vencido el termino de la prorroga legal, el arrendatario no ha desocupado el inmueble; el Tribunal, en vista de la acción incoada, a los fines de su admisión observa:
I

La parte actora alega en el libelo de demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que fundamenta su pretensión, lo siguiente:

“…En fecha 19 de Noviembre del año dos mil ocho (2008), suscribí Contrato de Arrendamiento con el ciudadano ERNEL PABLO DAVILA VANEGAS (…) el cual expresa en la cláusula segunda textualmente: ‘La duración del presente contrato, será de SEIS (06) MESES fijos, contados a partir del día diecinueve (19) de Noviembre del años dos mil ocho (2008). Además de la prorroga legal contemplada en el artículo 38, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…) A pesar de haberse tratado amistosamente de lograr la desocupación del inmueble de manera consensuada, ya que se le otorgó la prorroga legal que le correspondía, y la misma venció el día diecinueve (19) de Noviembre del año dos mil nueve (200)., ha sido imposible ya que a la fecha actual no se ha logrado que desocupe el inmueble (…) Por todo lo antes expuesto en mi carácter de Arrendador y con fundamento con lo establecido en el artículo 39 de la precitada Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, ocurro ante su competente autoridad para demandar, como en efecto demando por DESALOJO, al ciudadano ERNEL PABLO DAVILA VANEGAS…”

En atención a los hechos alegados en el precitado libelo de demanda, aprecia el Tribunal que ciertamente en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito por las partes de la relación procesal, se acordó lo siguiente:

“SEGUNDA: La duración del presente contrato, será de SEIS (06) MESES fijos, contados a partir del día diecinueve (19) de Noviembre del año dos mil ocho (2008). Además de la prorroga legal contemplada en el artículo 38, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.

Por consiguiente, de acuerdo con lo antes expuesto, tomando en cuenta el principio de buena fe contractual ex artículo 1.160 del Código Civil, y lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, es evidente que la voluntad real de las partes contratantes fue la de suscribir una relación arrendaticia por tiempo determinado de seis (6) meses, contado a partir del día 19 de noviembre de 2008, al día 19 de mayo de 2009. Seguidamente, comenzó a transcurrir de ser el caso el término adicional de prorroga legal prevista -ex vi legis- en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el día 19 de noviembre de 2009.
Ahora bien, la institución del contrato de arrendamiento se encuentra marcada por el orden público, ex artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a tenor del cual los derechos que allí se establecen para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Situación de derecho que debemos analizar de manera concordada con lo dispuesto en el artículo 6 del Código Civil, a tenor del cual no pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres.
En el caso concreto de autos, la parte actora interpone la demanda haciendo valer la pretensión que califica de “DESALOJO”, fundamentada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin tomar en cuenta que tal pretensión solo es posible en contratos cuya naturaleza jurídica temporal sea verbal o escrita a tiempo indeterminado según se desprende del artículo 34 eiusdem.
En efecto, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone, que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las casuales taxativas que allí se especifican.
De lo anteriormente expuesto, se colige la importancia que tiene la determinación previa de la naturaleza jurídica temporal de una convención arrendaticia, pues de ello depende en gran medida la vía idónea para obtener su revocación, resolución o cumplimiento según los hechos y circunstancias que la motiven; y especialmente, tratándose de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, la única vía posible es la de desalojo, como atinadamente lo ha establecido la jurisprudencia suprema. Contrariamente, no podrá exigirse judicialmente el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado.
En efecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 834, de fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, estableció el siguiente criterio:

“…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. Efectivamente, la Sala debe reiterar que el amparo contra decisión judicial, establecido en el citado artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, procede en los siguientes casos…En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…”. (Negrilla del tribunal)

Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1.391, del 28 de junio de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845, determinó lo siguiente:

“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Negrillas del tribunal).

Finalmente, se invoca la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 381, de fecha 7 de marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, en el expediente Nº 06-1043:

“…3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…” (Negrillas del tribunal)

Corolario de todo lo antes expuesto, al deducirse que la relación jurídica arrendaticia sub examine es a tiempo determinado, según se desprende de la propia afirmación que formula la parte actora, resulta contrario a Derecho aspirar el DESALOJO de un inmueble arrendado bajo contrato escrito por tiempo determinado, como erróneamente pretende la parte accionante, y para ello se insiste en que según el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo podrá demandarse el desalojo de inmueble cuando se esté en presencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito por tiempo indeterminado, lo cual no es el caso de autos. Además, es criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (Vid. Sentencia de fecha 14 de octubre de 2005, con ponencia del magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, expediente Nº 04-2660) que “el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. Y que además, no puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, la parte que se ve afectada no puede defenderse. Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil”; así se decide.-

-II-

Con fundamento en las disposiciones legales y jurisprudenciales antes expuestas, así como en la propia afirmación de hecho que esgrime la representación judicial de la parte actora en su escrito de demandada, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: Inadmisible la demandada incoada por Luis Alfonso Araujo Pérez, contra el ciudadano Ernel Pablo Dávila Vanegas, sobre la base de los dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los nueve (9) días del mes de diciembre de 2009. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras González

En la misma fecha siendo las 3:04 tarde se registró y publicó la anterior decisión.-
La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras González